【正文】 X 市域?qū)倥瘻貛О霛駶櫦撅L(fēng)氣候 年平均氣溫： ℃ 最熱月平均溫度： ℃（ 8 月） 最冷月平均溫 度： ℃（ 1 月） 日平均溫度穩(wěn)定超過 0℃的農(nóng)耕期： 290 天左右 大于 0℃的年平均積溫： 6960℃ 多年平均無霜期： 195218 天 全年平均日照時間 : 小時 平均日照率： 58% 最高日照率： 76% 最低日照率： 49% 年平均降水量： 814 毫米 最高年降水量： 毫米 最低年降水量： 毫米 區(qū)域內(nèi)平均降水量高于全省平均水平，降水時間集中在 69 月，占全年降水的 7074%。同時也為居民生活和工業(yè)、貿(mào)易、交通、旅游各業(yè)的發(fā)展提供了良好的條件。 （二）場地工程地質(zhì) 通過踏勘及周圍地質(zhì)資料進(jìn)行調(diào)查，場地內(nèi)未發(fā)現(xiàn)大的斷裂構(gòu)造通過，無不良地質(zhì)作用，巖石的埋藏較淺，穩(wěn)定性較好。 （三）場地水文地質(zhì) 場區(qū)水文地質(zhì)條件簡單，地下水類型屬基巖裂隙潛水，水位埋置較深，本次勘察深 度內(nèi)未發(fā)現(xiàn)地下水位。 本場區(qū)地震基本烈度 6 度， XX 市季節(jié)性凍土標(biāo)準(zhǔn)凍深為 米。形成完善的路、水、電、通信等市政設(shè)施。 二、電 度假區(qū)內(nèi)已建成 2 座 萬 KVA 輸變電站。 三、燃?xì)? 采用管道液化氣供應(yīng)由銀灘燃?xì)庥邢薰疽夯瘹庹痉恐苯右胼斉涔芫W(wǎng)供應(yīng)液化氣。有線電視銀灘路引入。 六、供熱 本項(xiàng)目采暖采用鋪設(shè)供暖管道由銀灘路接入城市供暖管網(wǎng)。 XX 家園工程規(guī)劃建設(shè)為商品住宅小區(qū)，初步規(guī)劃總建筑面積 297500 平方米，其中住宅建筑面積 225600 平方米，商業(yè)公建建筑面積 71900 平方米。居住環(huán)境質(zhì)量有較大的改善和提高，城市公共交通和私人汽車有一定發(fā)展；學(xué)校和托兒所與住宅距離較近，能滿足服務(wù)半徑步行距離的要求公共服務(wù)設(shè)施逐步完善，滿足居民文化和購物等要求，環(huán)境綠化有較大提高。套型的靈活性和適應(yīng)性要求更高，并使空間有可能再劃 分。 根據(jù)這一趨勢，該項(xiàng)目住宅建筑功能和配套設(shè)施按相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃設(shè)計(jì)。 住宅裝飾及設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)：住宅為初裝修，廚房、衛(wèi)生間一次裝修完成。 小區(qū)配套設(shè)施：小區(qū)設(shè)有院內(nèi)花園、草地、水 池、休息廳、網(wǎng)球場、地下停車庫、室外消防、配電房、公共照明、電子防盜系統(tǒng)、通風(fēng)及火災(zāi)報(bào)警系統(tǒng)、閉路電視及通信系統(tǒng)以及保安監(jiān)視系統(tǒng)等。各種功能空間【臥室（單雙人間）、起居室（廳）、廚房、衛(wèi)生間】的使用面積滿足規(guī)定的要求。容積率 ，綠地率 %，建筑密度 %。 三、項(xiàng)目總體實(shí)施原則 為保證項(xiàng)目達(dá)到預(yù)期目的，項(xiàng)目實(shí)施過程中應(yīng)遵循以下原則： （一）充分利用自然環(huán)境，大搞綠化及基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)； （二）注重城市自然、人文特色的動態(tài)延續(xù)； （三）加強(qiáng)空間領(lǐng)域的限定，提高居住的安全性； （四）生態(tài)及可持續(xù)性原則。 一、基礎(chǔ)選型 根據(jù)場地的巖土工程條件及建筑物自身特點(diǎn)，建議采用獨(dú)立基礎(chǔ)。按現(xiàn)行的“中國地震烈度區(qū)劃圖”和“建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范 GBJn89”的有關(guān)規(guī)定， XX 地區(qū)地震基本烈度為 6 度，本工程按 6 度抗震設(shè)防考慮。最高日用水量估算為 立方米 /日。 （ 3）水質(zhì) 城市自來水已符合國家飲用水標(biāo)準(zhǔn)，本設(shè)計(jì)不再進(jìn)行飲用水水質(zhì)處理。 （ 5）生活熱水供水系統(tǒng) 生活熱水由設(shè)于各戶的電熱水器供應(yīng)。 屋面雨水和室外道路雨水，由室外雨水管匯集，排入度假 區(qū)雨水管道。 （ 3）雨水系統(tǒng) 本工程屋面雨水采用內(nèi)排水系統(tǒng)，然后排至室外雨水管道。 環(huán)保及衛(wèi)生防疫 供水管流速控制在 ，以控制噪聲。 （ 2）室外消火栓給水系統(tǒng) 室外消防用水量為 20L/S，由度假區(qū)管網(wǎng)直接供給。 二、燃?xì)夤?yīng)方案 采用管道液化氣供應(yīng)，氣化率 100%，規(guī)劃戶數(shù) 5382 戶。 三、電氣方案 負(fù)荷等級 供電負(fù)荷等級為三級，區(qū)內(nèi)設(shè)有箱式變電站，進(jìn)線電壓為 10KV，出線電壓為 380/220V。 四、電信電視 引入郵電通訊和有線電視電纜。有線電視采用 SYV759 電纜穿管直埋。 五、防雷與接地 防雷等級為三級。供電系統(tǒng)采用 TNS 接地方式。 六、樓宇對講系統(tǒng) 在各單元入口處設(shè)置對講門口主機(jī)、電控鎖、電源箱，系統(tǒng)采用總線制形式，管線的敷設(shè)采用暗敷，豎向采用 PVC 管 暗敷墻內(nèi)，水平暗敷在樓板及墻內(nèi)。本項(xiàng)目主要污染源為生活污水和生活垃圾。 一、污染源 本項(xiàng)目使用期主要污染源為生活污水、生活垃圾。 二、防治措施 （一）生活污水 生活污水通過污水管排至度假區(qū)污水管網(wǎng)。 （三）施工垃圾、施工揚(yáng)塵和 施工噪聲 加強(qiáng)施工期的各項(xiàng)管理，及時清運(yùn)施工垃圾，做到文明施工，夜間施工嚴(yán)格執(zhí)行環(huán)保管理部門的有關(guān)規(guī)定。項(xiàng)目場區(qū)規(guī)劃大片綠地，種植花草樹木等，屋頂花園、平臺花園、中庭綠化、立面垂直綠化 — －四維綠化空間，創(chuàng)造“綠滿天下”，處處見綠的小區(qū)“綠視界”，使空氣清新芬芳，使環(huán)境更寧靜幽雅，大大地改善了場區(qū)及周邊生態(tài)環(huán)境。因此該項(xiàng)目生態(tài)環(huán)境良好。如填充墻可全部采用保溫墻體，外墻局部加建筑保溫板切斷冷橋，達(dá)到 490 砌墻保溫效果。 二、采暖節(jié)能措施 （一）室外系統(tǒng)：各用戶入口加自力式流量控制器，使遠(yuǎn)端用戶與近端用戶均在設(shè)計(jì)流量下運(yùn)行。 （二）室內(nèi)系統(tǒng)：均設(shè)計(jì)為按戶分環(huán)的系統(tǒng)。閥門：室外采用碟閥，室內(nèi)采用球閥。 三、節(jié)水措施 洗臉盆配置加氣龍頭，以此增大水流表觀體積，限制流出水頭，大便器采用了節(jié)水型大便器。 另外，企業(yè)要加強(qiáng)管理，完善各種規(guī)章制度，加強(qiáng)節(jié)水、節(jié)電宣傳工作，減少跑、冒、滴、漏造成的不必要的浪費(fèi)。公司下設(shè)物業(yè)辦公室、財(cái)務(wù)科、綜合治理辦公室、收費(fèi)科、綠化科、質(zhì)管辦等機(jī)構(gòu)。另外，根據(jù)季節(jié)特點(diǎn)向社會招聘臨時工 5 人。 第九章 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 為了使本項(xiàng)目盡早實(shí)施，待可研報(bào)告批復(fù)后，應(yīng)盡快委托進(jìn)行初步設(shè)計(jì)和 落實(shí)資金，同時做好設(shè)備考察和訂貨工作。根據(jù)目前項(xiàng)目進(jìn)展情況，該項(xiàng)目計(jì)劃建設(shè)期為 1 年。 前期費(fèi)用和報(bào)建費(fèi)用依據(jù) XX 市有關(guān)房地產(chǎn)建設(shè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。 二、投資估算 項(xiàng)目總投資 52504 萬元。 第二節(jié) 資金籌措 項(xiàng)目需投入總資金 52504 萬元，資金來源：全部由項(xiàng)目單位自籌解決。在財(cái)務(wù)評價(jià)中，根據(jù)本項(xiàng)目特點(diǎn)，主要是以住宅樓和商業(yè)公建的出售作為經(jīng)營收入；工程投資、管理費(fèi)用等作為項(xiàng)目的成本費(fèi)用。該項(xiàng)目預(yù)計(jì)建設(shè)期 2 年， 3 年內(nèi)銷售結(jié)束。 三、銷售進(jìn)度 本項(xiàng)目計(jì)劃在 3 年內(nèi)完成銷售（含建設(shè)期），各年銷售計(jì)劃見下表： 項(xiàng)目 合計(jì) 第 1 年 第 2 年 第 3 年 多層住宅 100％ 30％ 40％ 30％ 高層住宅 100％ 30％ 40％ 30％ 商業(yè)公建 100％ 30％ 40％ 30％ 四、稅金及附加 根據(jù)稅法有關(guān)規(guī)定，該項(xiàng)目建成后，應(yīng)該繳納營業(yè)稅（稅率為經(jīng)營收入的 5％）、城建稅、教育費(fèi)附加（稅費(fèi)率分別為營業(yè)稅的 7％和 3％）、所得稅（稅率為利潤總額的 25％）、交易管 理費(fèi)和交易印花稅。 該項(xiàng)目若按預(yù)計(jì)價(jià)格出售，則土地可增值 萬元，增值率為 64％，需繳納土地增值稅 萬元。 五、盈利能力分析 項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)銷售收入 100100 萬元，可獲利潤總額 41961 萬元，扣除所得稅 萬元，稅后利潤31471 萬元，按 15％提取盈余公積金和公益金，還有 萬元未分配利潤。 項(xiàng)目全部投資內(nèi)部收益率（所得稅前）為 ％，在預(yù)期可接受的內(nèi)部收益率為 12％時，凈現(xiàn)值可達(dá) 萬元，投資回收期為 年，投資利潤率為 ％，投資利稅率 ％。 六、敏感性分析 為分析預(yù)測財(cái)務(wù)評價(jià)因素發(fā)生變化時對項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià)的影響，從中找出敏感因素，并確定其影響程度，因此，在財(cái)務(wù)評價(jià)的基 礎(chǔ)上進(jìn)行敏感性分析。在建設(shè)投資增加 10％、經(jīng)營收入減少 10％的情況下，其敏感性分析結(jié)果如下表所示： 敏感性分析表 變化因素 所得稅前 內(nèi)部收益率（％） 凈現(xiàn)值（萬元） 投資回收期（年） 基本方案 建設(shè)投資 +10％ 經(jīng)營收入 10％ 從上表可看出，敏感因素受經(jīng)營收入的變動幅度 在 10％、敏感因素建設(shè)投資變動幅度在 +10％的范圍內(nèi)，該項(xiàng)目的各項(xiàng)分析指標(biāo)亦均能超出基準(zhǔn)要求，其抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)。建設(shè)投資對項(xiàng)目效益影響最為敏感。 七、主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表 序號 名 稱 單位 數(shù)據(jù) 備注 Ⅰ 建設(shè)規(guī) 模 1 開發(fā)建設(shè)總面積 平方米 297500 住宅 平方米 225600 商業(yè)公建 平方米 71900 Ⅱ 經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù) 1 總投資 萬元 52504 2 銷售收入 萬元 100100 3 經(jīng)營稅金及附加 萬元 4 利潤總額 萬元 41961 5 所得稅 萬元 6 稅后利潤 萬元 31471 Ⅲ 財(cái)務(wù)評價(jià)指標(biāo) 1 投資利潤率 ％ ％ 2 投資利稅率 ％ ％ 3 全部投資內(nèi)部收益率（所得稅前） ％ ％ 4 全部投資回收期（所得稅前） 年 八、財(cái)務(wù)評價(jià)結(jié)論 該項(xiàng)目總投 52504 萬元，建成后可實(shí)現(xiàn)銷售收入 100100 萬元、各種經(jīng)營稅費(fèi) 萬元，所得稅 萬元，稅后利潤 31471 萬元，所得稅前財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 ％，靜態(tài)投資回收期 年（含建設(shè)期）。 第十二章 風(fēng)險(xiǎn)分析及對策 第一節(jié) 市場風(fēng)險(xiǎn)分析 一、 從 XX 市目前住宅市場來看，出現(xiàn)了住房供過于求的情況，據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前已積壓一定數(shù)量的空置商品房。 本項(xiàng)目市場定位為中高檔住宅，項(xiàng)目在區(qū)位、配套設(shè)施、小區(qū)環(huán)境等方面有較大的市場需求優(yōu)勢，但在銷售價(jià)格方面有一定風(fēng)險(xiǎn)。目前 XX 市先富者畢竟是少數(shù)，需求有限，銷售有一定市場風(fēng)險(xiǎn)。為保證項(xiàng)目成功，開發(fā)商應(yīng)提高工程質(zhì)量，通過降低開發(fā)成本，減 小市場風(fēng)險(xiǎn)。項(xiàng)目市場定位是建立在住宅小區(qū)合理的規(guī)劃基礎(chǔ)上，包括小區(qū)總體規(guī)劃、配套環(huán)境規(guī)劃、戶型規(guī)劃等。 第二節(jié) 經(jīng)營管理風(fēng)險(xiǎn)分析 一、本項(xiàng)目主要應(yīng)加強(qiáng)市場營銷工作，做好商品房銷售，加在促銷力度，多渠道、多種方式推廣促銷，盡快銷售，才能最大限度地減少項(xiàng)目市場銷售風(fēng)險(xiǎn)。從財(cái)務(wù)評價(jià)分析數(shù)據(jù)可以看出，工程投資降低，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值比基本方案有明顯增加；反之，利潤減少，銷售收益率下降。 三、做好物業(yè)管理和售后服務(wù)工作。 第十三章 結(jié) 論 通過對 項(xiàng)目的背景、必要性、建設(shè)方案、投資計(jì)劃、投資估算、經(jīng)濟(jì)及社會效益分析等方面進(jìn)行分析論證后，我們認(rèn)為：該項(xiàng)目所處地段交通便利，環(huán)境良好，周邊配套設(shè)施齊全，房產(chǎn)極具升值潛力，所以建設(shè) XX從響應(yīng)政府關(guān)于創(chuàng)造理想的人居環(huán)境及發(fā)展經(jīng)濟(jì)等方面來看，該項(xiàng)目社會效益和環(huán)境效益顯著，建設(shè)是必要和