【正文】 211嘉年華名苑 3530 單棟31層，3梯12戶 324 7800 2房： 20033東門金座 2496 單棟22層，3梯21戶 233 8200 1房： 20039湖臻大廈 2200 單棟19層，2梯8戶 104 7400 2房： 20037旭飛華隆園 / 3棟2324層 567 7800 公寓： 20036繽紛時代家園 2棟3233層 818 7500 1房：33412房：5768 200311 合計：6項 3544 總體情況：該區(qū)目前在售項目共7項，批準預售總面積約為26萬平方米，共推出戶數(shù)3455戶，主力戶型小兩房為主，面積在6068平方米。新盤推出：2003年1月至11月，該區(qū)新開項目共推出3項，分別為嘉年華名苑、湖臻大廈、繽紛時代家園。在建項目：住宅在建項目僅有南塘商業(yè)廣場C區(qū)。根據(jù)市場調(diào)查以及結合項目的自身特點，初步判斷項目外銷客戶群類型主要有以下幾種：投資客戶特征：● 主要以在深圳做生意的港人、香港駐深圳管理人員、白領及工薪階層、公務員及部分退休人事為主?！?購房較為理性，戶型選擇以小面積的一房為主，兼有部分二房單位。● 主要考慮因素：樓宇總價不高，首期款少；位置近關口或地鐵，升值潛力高、抗跌能力強；目前區(qū)域租金情況以及未來人流量?，F(xiàn)在的租金水平和未來發(fā)展前景對購買起決定作用?！皷|門情結者”客戶特征：● 這部分港人經(jīng)常在東門休閑消費。● 年齡在2540歲之間，以單身人士為主，一般為首次置業(yè)?！?購房是因為生活的方便和對東門的熟悉、比租房劃算，以及生活更為方便。購房需求以一房為主。需求以一房、單方為主?！?主要考慮因素：總價低，娛樂設施近便；首期少，供款輕松；舒適、實用，不一定要非常豪華。特別注重保值增值前景，位置及以后是否容易轉(zhuǎn)手或出租對其購買起決定作用。投資成份很大。深港家庭客戶特征：● 這類客戶一般男方為香港人，在香港工作；女方為大陸人，長期居留于深圳；較多是南方每天往返深圳和香港至之間?！?年齡在2540歲之間，工薪階層居多，一般為首次置業(yè)?！?購房是因比租房劃算，以及生活更為方便。購房需求以小二房為主?！?主要考慮因素：總價低，首期少，出入關方便，周邊配套及物業(yè)管理完善，居家生活方便，環(huán)境盡量不要太嘈雜?？們r、位置及產(chǎn)品質(zhì)量對購買起決定作用。（1）從區(qū)域現(xiàn)狀及發(fā)展來看：由于可開發(fā)土地資源的逐漸減少，羅湖區(qū)房地產(chǎn)項目的地塊規(guī)模相對較小，小塊用地限制了小區(qū)環(huán)境的營造和配套設施的配備，同時還造成了成本壓力，這無疑不能滿足目前市場對“大社區(qū)、大園林”的需求趨勢。面對近年其他區(qū)域不斷涌現(xiàn)的明星樓盤，羅湖區(qū)的物業(yè)表現(xiàn)得相形見拙。南山區(qū)樓盤戶性創(chuàng)新最突出，如陽光棕櫚園的下沉露臺；壁玉小家、港灣麗都的錯層露臺；現(xiàn)代城的法式陽臺等，引領著深圳戶型的最新趨。另外，華僑城區(qū)憑借高素質(zhì)的人文基礎一直成為市場的熱點區(qū)域，如紅樹東方、波托菲諾、世紀村等。福田區(qū)以中心區(qū)、香蜜湖為代表，擁有深圳較頂級的物業(yè)，如雅頌居、星河國際、中旅國際公館等。而寶安區(qū)、龍崗區(qū)等關外樓盤憑借實惠的價位及大社區(qū)規(guī)模吸引了眾多消費者的青睞。而羅湖區(qū)除百仕達花園和一些針對香港人的口岸物業(yè)外，鮮有熱點樓盤出現(xiàn)?？偟膩碚f羅湖區(qū)的物業(yè)受到深圳市其他區(qū)域物業(yè)的 沖擊較大。 （2）從項目周邊的市場來看：目前在委估項目周邊主要有“星光名庭”、“東悅名軒”、“嘉年華名苑”、“東門金座”、“湖臻大廈”、“旭飛華隆園”、“繽紛時代家園”等6個在售項目，預計近幾年該區(qū)域可能還有1—3個項目開發(fā)建設，則可以看出該項目在整個開發(fā)建設過程中競爭較激烈。湖臻大廈物業(yè)名稱 湖臻大廈 調(diào)研人 位置 東門湖貝路 調(diào)研時間 開發(fā)商/投資商 深圳市湖貝實業(yè)股份有限公司 策劃代理商 國聯(lián)物業(yè)建筑設計單位 深圳華興建設設計 園林設計單位 承建商 汕頭建安公司 物管單位/物管費 中海物業(yè)3元/平方米規(guī)模（占地、建筑面積，套、棟、層數(shù)、類型等） 占地面積：約2200平方米總建筑米面積：約13054平方米商業(yè)面積：約2010平方米棟數(shù)：2棟兩座19層，總144戶（7樓共40套單位由發(fā)展商內(nèi)部員工購完）工程形象進度 已出外立面價格 起價：6900元/平方米、均價7400元/平方米/最高價8200元/平方米車位數(shù)租（售）價 銷售率/認購率 5成，2成香港人預售證號 深（羅）房許字（2002）032號 裝修標準 毛坯交房銷售時間 20034月開始內(nèi)部認購，723開盤戶型 該項目519層為住宅，因7樓湖貝公司內(nèi)部定購完，推向市場的樓層在819樓（總12層，共104套），以下為819樓的數(shù)量結果。根據(jù)開發(fā)商資料，推售面積為：144套（11044㎡）、104套（㎡）：㎡\㎡、㎡\㎡.根據(jù)資料面積范圍104套的推售面積為：㎡，面積分布如下： 戶型類別 22（朝向北） 22 32 32＋工人房 面積（㎡） 套數(shù) 10 48 23 23 推售面積 比例 % % % %內(nèi)部配套設施 13層為商鋪，4樓為架空層休閑場所，519樓為住宅園林環(huán)境評述 項目本身沒有滲入綠化性質(zhì)，門口正對著街心公園，公園綠化尚可，也可作外部休閑場所目標客戶評述 湖貝實業(yè)本身員工占有一定的比例，近有二成港人，其余為周邊居民樓盤特色評述 屬舊城改造項目，發(fā)展商實力尚可，戶型布局充分考慮到生活實際，方便合理。備注 優(yōu)：置身于羅湖商業(yè)中心地段，瀕臨東門、國貿(mào)地帶，生活配套齊全。 缺：臨深南東路距離較近，噪音較大。項目朝北向為舊村包圍，在被拆之前的環(huán)境衛(wèi)生極差。繽紛時代家園物業(yè)名稱 繽紛時代家園 調(diào)研人 位置 東門中路 調(diào)研時間 03612開發(fā)商/投資商 金海港房地產(chǎn) 策劃代理商 中原物業(yè)建筑設計單位 華森建筑 園林設計單位 承建商 中建二局 物管單位/物管費 規(guī)模（占地、建筑面積，套、棟、層數(shù)、類型等） 結構層數(shù)：3233層，建筑面積：㎡，建筑高度：。工程總造價：14300萬元。占地面積：，建筑用地：㎡住宅面積：，總建筑面積：㎡A棟33層，底層為大堂及地中海風情會所B棟32層，；總戶數(shù)：818戶綠化率：35%，容積率：工程形象進度 地建（開工日期：03226；竣工日期：04820）價格 均價7500元/平方米車位數(shù)租（售）價 銷售率/認購率 30%地理位置圖 外觀圖 銷售時間 828內(nèi)部咨詢20031108號開盤戶型 A棟3梯12戶，B棟3梯14戶，按比例圖算出820戶 戶型類別 單 11 22 32 面積（㎡） \\\ \ \92 套數(shù) 95 255 375 95內(nèi)部配套設施 會所，園林，泳池，地下車庫，外部配套：大型商場\醫(yī)院\深圳小學\人民小學\螺嶺小學\深圳中學\翠園中學園林環(huán)境評述 4000㎡的巴厘島風情園林目標客戶評述 湖貝本土居民，羅湖白領\投資用戶樓盤特色評述 園林式住宅，投資與居家相結合，營造都市氛圍之家，布局充分考慮人局觀念備注 優(yōu)： 戶型設計方正，實用率較高，雙陽臺設計；提供裝修套餐，標準在500元/平方米 缺：湖貝舊城改造項目，與翠湖老住宅區(qū)距離相近，在一定程度上影響該樓盤的質(zhì)素。嘉年華名苑物業(yè)名稱 嘉年華名苑 調(diào)研人 位置 東門曬布路 調(diào)研時間 開發(fā)商/投資商 德泰地產(chǎn) 策劃代理商 星彥地產(chǎn)建筑設計單位 園林設計單位 承建商 深圳第一建筑工程公司 物管單位/物管費 中海物業(yè)規(guī)模（占地、建筑面積，套、棟、層數(shù)、類型等） 占地面積：3530平方米建筑面積： 批準預售： 3梯12戶工程形象進度 外立面已出價格 均價7800元/平方米車位數(shù)租（售）價 銷售率/認購率 60%預售證號 深（羅）房許字（2003）04號 裝修標準 毛坯交房地理位置圖 外觀圖 銷售時間 戶型 商業(yè)面積：，可推面積：。㎡、㎡、㎡ 戶型類別 11 21 32 面積（㎡） 套數(shù) 54 216（㎡） 54 比例 17% 67% 17% 內(nèi)部配套設施 酒店式住宅服務園林環(huán)境評述 空中花園 （1）從宏觀市場的評估分析看，總的來說未來幾年房地產(chǎn)市場發(fā)展較平穩(wěn)，這有利于委估項目的開發(fā)建設。 （2）從區(qū)域市場來看：該項目受到深圳市其他區(qū)域的項目以及周邊的項目沖擊較大，競爭激烈。 （3）從典型物業(yè)的比較分析確定委估項目的價格：案例基本情況 案例名稱 湖臻大廈 繽紛時代家園 嘉年華名苑 地理位置 羅湖區(qū)湖貝路 羅湖區(qū)東門中路 羅湖區(qū)東門 主體物性質(zhì) 1棟兩座19層 2棟32—33層 1棟31層 交易均價 7400元/平方米 7500元/平方米 7800元/平方米因素調(diào)整 交易情況調(diào)整 100/100 100/100 100/100 交易時間調(diào)整 100/100 100/100 100/100 區(qū)域因素調(diào)整 100/101 100/102 100/103 個別因素調(diào)整 100/104 100/106 100/108調(diào)整后案例價格 7045元/平方米 6937元/平方米 7012元/平方米委估物業(yè)均價 7000元/平方米（取整至拾位）（4）從市場前景分析來看：該項目位于東門片區(qū)，首先具有地處繁華商業(yè)地段的優(yōu)勢。東門片區(qū)作為深圳最主要的商圈，一直以來都是港人最為熟悉和認同的區(qū)域，因此在外銷方面具有先天的優(yōu)勢。其次，本項目預計定位為以小戶型為主的物業(yè)，戶型面積小，總價低，符合投資客戶的投資要求，具有一定的市場空間。(待續(xù))17