【正文】 211嘉年華名苑 3530 單棟31層，3梯12戶(hù) 324 7800 2房： 20033東門(mén)金座 2496 單棟22層，3梯21戶(hù) 233 8200 1房： 20039湖臻大廈 2200 單棟19層，2梯8戶(hù) 104 7400 2房： 20037旭飛華隆園 / 3棟2324層 567 7800 公寓： 20036繽紛時(shí)代家園 2棟3233層 818 7500 1房：33412房：5768 200311 合計(jì)：6項(xiàng) 3544 總體情況：該區(qū)目前在售項(xiàng)目共7項(xiàng)，批準(zhǔn)預(yù)售總面積約為26萬(wàn)平方米，共推出戶(hù)數(shù)3455戶(hù)，主力戶(hù)型小兩房為主，面積在6068平方米。新盤(pán)推出：2003年1月至11月，該區(qū)新開(kāi)項(xiàng)目共推出3項(xiàng)，分別為嘉年華名苑、湖臻大廈、繽紛時(shí)代家園。在建項(xiàng)目：住宅在建項(xiàng)目?jī)H有南塘商業(yè)廣場(chǎng)C區(qū)。根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查以及結(jié)合項(xiàng)目的自身特點(diǎn)，初步判斷項(xiàng)目外銷(xiāo)客戶(hù)群類(lèi)型主要有以下幾種：投資客戶(hù)特征：● 主要以在深圳做生意的港人、香港駐深圳管理人員、白領(lǐng)及工薪階層、公務(wù)員及部分退休人事為主?！?購(gòu)房較為理性，戶(hù)型選擇以小面積的一房為主，兼有部分二房單位。● 主要考慮因素：樓宇總價(jià)不高，首期款少；位置近關(guān)口或地鐵，升值潛力高、抗跌能力強(qiáng)；目前區(qū)域租金情況以及未來(lái)人流量。現(xiàn)在的租金水平和未來(lái)發(fā)展前景對(duì)購(gòu)買(mǎi)起決定作用。“東門(mén)情結(jié)者”客戶(hù)特征：● 這部分港人經(jīng)常在東門(mén)休閑消費(fèi)?！?年齡在2540歲之間，以單身人士為主，一般為首次置業(yè)?！?購(gòu)房是因?yàn)樯畹姆奖愫蛯?duì)東門(mén)的熟悉、比租房劃算，以及生活更為方便。購(gòu)房需求以一房為主。需求以一房、單方為主?！?主要考慮因素：總價(jià)低，娛樂(lè)設(shè)施近便；首期少，供款輕松；舒適、實(shí)用，不一定要非常豪華。特別注重保值增值前景，位置及以后是否容易轉(zhuǎn)手或出租對(duì)其購(gòu)買(mǎi)起決定作用。投資成份很大。深港家庭客戶(hù)特征：● 這類(lèi)客戶(hù)一般男方為香港人，在香港工作；女方為大陸人，長(zhǎng)期居留于深圳；較多是南方每天往返深圳和香港至之間?！?年齡在2540歲之間，工薪階層居多，一般為首次置業(yè)。● 購(gòu)房是因比租房劃算，以及生活更為方便。購(gòu)房需求以小二房為主?！?主要考慮因素：總價(jià)低，首期少，出入關(guān)方便，周邊配套及物業(yè)管理完善，居家生活方便，環(huán)境盡量不要太嘈雜。總價(jià)、位置及產(chǎn)品質(zhì)量對(duì)購(gòu)買(mǎi)起決定作用。（1）從區(qū)域現(xiàn)狀及發(fā)展來(lái)看：由于可開(kāi)發(fā)土地資源的逐漸減少，羅湖區(qū)房地產(chǎn)項(xiàng)目的地塊規(guī)模相對(duì)較小，小塊用地限制了小區(qū)環(huán)境的營(yíng)造和配套設(shè)施的配備，同時(shí)還造成了成本壓力，這無(wú)疑不能滿(mǎn)足目前市場(chǎng)對(duì)“大社區(qū)、大園林”的需求趨勢(shì)。面對(duì)近年其他區(qū)域不斷涌現(xiàn)的明星樓盤(pán)，羅湖區(qū)的物業(yè)表現(xiàn)得相形見(jiàn)拙。南山區(qū)樓盤(pán)戶(hù)性創(chuàng)新最突出，如陽(yáng)光棕櫚園的下沉露臺(tái)；壁玉小家、港灣麗都的錯(cuò)層露臺(tái)；現(xiàn)代城的法式陽(yáng)臺(tái)等，引領(lǐng)著深圳戶(hù)型的最新趨。另外，華僑城區(qū)憑借高素質(zhì)的人文基礎(chǔ)一直成為市場(chǎng)的熱點(diǎn)區(qū)域，如紅樹(shù)東方、波托菲諾、世紀(jì)村等。福田區(qū)以中心區(qū)、香蜜湖為代表，擁有深圳較頂級(jí)的物業(yè)，如雅頌居、星河國(guó)際、中旅國(guó)際公館等。而寶安區(qū)、龍崗區(qū)等關(guān)外樓盤(pán)憑借實(shí)惠的價(jià)位及大社區(qū)規(guī)模吸引了眾多消費(fèi)者的青睞。而羅湖區(qū)除百仕達(dá)花園和一些針對(duì)香港人的口岸物業(yè)外，鮮有熱點(diǎn)樓盤(pán)出現(xiàn)?？偟膩?lái)說(shuō)羅湖區(qū)的物業(yè)受到深圳市其他區(qū)域物業(yè)的 沖擊較大。 （2）從項(xiàng)目周邊的市場(chǎng)來(lái)看：目前在委估項(xiàng)目周邊主要有“星光名庭”、“東悅名軒”、“嘉年華名苑”、“東門(mén)金座”、“湖臻大廈”、“旭飛華隆園”、“繽紛時(shí)代家園”等6個(gè)在售項(xiàng)目，預(yù)計(jì)近幾年該區(qū)域可能還有1—3個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)，則可以看出該項(xiàng)目在整個(gè)開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中競(jìng)爭(zhēng)較激烈。湖臻大廈物業(yè)名稱(chēng) 湖臻大廈 調(diào)研人 位置 東門(mén)湖貝路 調(diào)研時(shí)間 開(kāi)發(fā)商/投資商 深圳市湖貝實(shí)業(yè)股份有限公司 策劃代理商 國(guó)聯(lián)物業(yè)建筑設(shè)計(jì)單位 深圳華興建設(shè)設(shè)計(jì) 園林設(shè)計(jì)單位 承建商 汕頭建安公司 物管單位/物管費(fèi) 中海物業(yè)3元/平方米規(guī)模（占地、建筑面積，套、棟、層數(shù)、類(lèi)型等） 占地面積：約2200平方米總建筑米面積：約13054平方米商業(yè)面積：約2010平方米棟數(shù)：2棟兩座19層，總144戶(hù)（7樓共40套單位由發(fā)展商內(nèi)部員工購(gòu)?fù)辏┕こ绦蜗筮M(jìn)度 已出外立面價(jià)格 起價(jià)：6900元/平方米、均價(jià)7400元/平方米/最高價(jià)8200元/平方米車(chē)位數(shù)租（售）價(jià) 銷(xiāo)售率/認(rèn)購(gòu)率 5成，2成香港人預(yù)售證號(hào) 深（羅）房許字（2002）032號(hào) 裝修標(biāo)準(zhǔn) 毛坯交房銷(xiāo)售時(shí)間 20034月開(kāi)始內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，723開(kāi)盤(pán)戶(hù)型 該項(xiàng)目519層為住宅，因7樓湖貝公司內(nèi)部定購(gòu)?fù)辏葡蚴袌?chǎng)的樓層在819樓（總12層，共104套），以下為819樓的數(shù)量結(jié)果。根據(jù)開(kāi)發(fā)商資料，推售面積為：144套（11044㎡）、104套（㎡）：㎡\㎡、㎡\㎡.根據(jù)資料面積范圍104套的推售面積為：㎡，面積分布如下： 戶(hù)型類(lèi)別 22（朝向北） 22 32 32＋工人房 面積（㎡） 套數(shù) 10 48 23 23 推售面積 比例 % % % %內(nèi)部配套設(shè)施 13層為商鋪，4樓為架空層休閑場(chǎng)所，519樓為住宅園林環(huán)境評(píng)述 項(xiàng)目本身沒(méi)有滲入綠化性質(zhì)，門(mén)口正對(duì)著街心公園，公園綠化尚可，也可作外部休閑場(chǎng)所目標(biāo)客戶(hù)評(píng)述 湖貝實(shí)業(yè)本身員工占有一定的比例，近有二成港人，其余為周邊居民樓盤(pán)特色評(píng)述 屬舊城改造項(xiàng)目，發(fā)展商實(shí)力尚可，戶(hù)型布局充分考慮到生活實(shí)際，方便合理。備注 優(yōu)：置身于羅湖商業(yè)中心地段，瀕臨東門(mén)、國(guó)貿(mào)地帶，生活配套齊全。 缺：臨深南東路距離較近，噪音較大。項(xiàng)目朝北向?yàn)榕f村包圍，在被拆之前的環(huán)境衛(wèi)生極差。繽紛時(shí)代家園物業(yè)名稱(chēng) 繽紛時(shí)代家園 調(diào)研人 位置 東門(mén)中路 調(diào)研時(shí)間 03612開(kāi)發(fā)商/投資商 金海港房地產(chǎn) 策劃代理商 中原物業(yè)建筑設(shè)計(jì)單位 華森建筑 園林設(shè)計(jì)單位 承建商 中建二局 物管單位/物管費(fèi) 規(guī)模（占地、建筑面積，套、棟、層數(shù)、類(lèi)型等） 結(jié)構(gòu)層數(shù)：3233層，建筑面積：㎡，建筑高度：。工程總造價(jià)：14300萬(wàn)元。占地面積：，建筑用地：㎡住宅面積：，總建筑面積：㎡A棟33層，底層為大堂及地中海風(fēng)情會(huì)所B棟32層，；總戶(hù)數(shù)：818戶(hù)綠化率：35%，容積率：工程形象進(jìn)度 地建（開(kāi)工日期：03226；竣工日期：04820）價(jià)格 均價(jià)7500元/平方米車(chē)位數(shù)租（售）價(jià) 銷(xiāo)售率/認(rèn)購(gòu)率 30%地理位置圖 外觀圖 銷(xiāo)售時(shí)間 828內(nèi)部咨詢(xún)20031108號(hào)開(kāi)盤(pán)戶(hù)型 A棟3梯12戶(hù)，B棟3梯14戶(hù)，按比例圖算出820戶(hù) 戶(hù)型類(lèi)別 單 11 22 32 面積（㎡） \\\ \ \92 套數(shù) 95 255 375 95內(nèi)部配套設(shè)施 會(huì)所，園林，泳池，地下車(chē)庫(kù)，外部配套：大型商場(chǎng)\醫(yī)院\深圳小學(xué)\人民小學(xué)\螺嶺小學(xué)\深圳中學(xué)\翠園中學(xué)園林環(huán)境評(píng)述 4000㎡的巴厘島風(fēng)情園林目標(biāo)客戶(hù)評(píng)述 湖貝本土居民，羅湖白領(lǐng)\投資用戶(hù)樓盤(pán)特色評(píng)述 園林式住宅，投資與居家相結(jié)合，營(yíng)造都市氛圍之家，布局充分考慮人局觀念備注 優(yōu)： 戶(hù)型設(shè)計(jì)方正，實(shí)用率較高，雙陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)；提供裝修套餐，標(biāo)準(zhǔn)在500元/平方米 缺：湖貝舊城改造項(xiàng)目，與翠湖老住宅區(qū)距離相近，在一定程度上影響該樓盤(pán)的質(zhì)素。嘉年華名苑物業(yè)名稱(chēng) 嘉年華名苑 調(diào)研人 位置 東門(mén)曬布路 調(diào)研時(shí)間 開(kāi)發(fā)商/投資商 德泰地產(chǎn) 策劃代理商 星彥地產(chǎn)建筑設(shè)計(jì)單位 園林設(shè)計(jì)單位 承建商 深圳第一建筑工程公司 物管單位/物管費(fèi) 中海物業(yè)規(guī)模（占地、建筑面積，套、棟、層數(shù)、類(lèi)型等） 占地面積：3530平方米建筑面積： 批準(zhǔn)預(yù)售： 3梯12戶(hù)工程形象進(jìn)度 外立面已出價(jià)格 均價(jià)7800元/平方米車(chē)位數(shù)租（售）價(jià) 銷(xiāo)售率/認(rèn)購(gòu)率 60%預(yù)售證號(hào) 深（羅）房許字（2003）04號(hào) 裝修標(biāo)準(zhǔn) 毛坯交房地理位置圖 外觀圖 銷(xiāo)售時(shí)間 戶(hù)型 商業(yè)面積：，可推面積：。㎡、㎡、㎡ 戶(hù)型類(lèi)別 11 21 32 面積（㎡） 套數(shù) 54 216（㎡） 54 比例 17% 67% 17% 內(nèi)部配套設(shè)施 酒店式住宅服務(wù)園林環(huán)境評(píng)述 空中花園 （1）從宏觀市場(chǎng)的評(píng)估分析看，總的來(lái)說(shuō)未來(lái)幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展較平穩(wěn)，這有利于委估項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)。 （2）從區(qū)域市場(chǎng)來(lái)看：該項(xiàng)目受到深圳市其他區(qū)域的項(xiàng)目以及周邊的項(xiàng)目沖擊較大，競(jìng)爭(zhēng)激烈。 （3）從典型物業(yè)的比較分析確定委估項(xiàng)目的價(jià)格：案例基本情況 案例名稱(chēng) 湖臻大廈 繽紛時(shí)代家園 嘉年華名苑 地理位置 羅湖區(qū)湖貝路 羅湖區(qū)東門(mén)中路 羅湖區(qū)東門(mén) 主體物性質(zhì) 1棟兩座19層 2棟32—33層 1棟31層 交易均價(jià) 7400元/平方米 7500元/平方米 7800元/平方米因素調(diào)整 交易情況調(diào)整 100/100 100/100 100/100 交易時(shí)間調(diào)整 100/100 100/100 100/100 區(qū)域因素調(diào)整 100/101 100/102 100/103 個(gè)別因素調(diào)整 100/104 100/106 100/108調(diào)整后案例價(jià)格 7045元/平方米 6937元/平方米 7012元/平方米委估物業(yè)均價(jià) 7000元/平方米（取整至拾位）（4）從市場(chǎng)前景分析來(lái)看：該項(xiàng)目位于東門(mén)片區(qū)，首先具有地處繁華商業(yè)地段的優(yōu)勢(shì)。東門(mén)片區(qū)作為深圳最主要的商圈，一直以來(lái)都是港人最為熟悉和認(rèn)同的區(qū)域，因此在外銷(xiāo)方面具有先天的優(yōu)勢(shì)。其次，本項(xiàng)目預(yù)計(jì)定位為以小戶(hù)型為主的物業(yè)，戶(hù)型面積小，總價(jià)低，符合投資客戶(hù)的投資要求，具有一定的市場(chǎng)空間。(待續(xù))17