【導(dǎo)讀】因項目目前尚未正式命名，在合作文件及日常各類交通溝通中，暫以“華鑫項目”代表該項目。漣源華鑫項目位于漣源市人民路與芙蓉路交匯處，屬原工礦公司用地。宗地面積約4044平方米，地塊平整，項目地塊為典型的城市二級綜合用地，土地性質(zhì)屬商住綜合用地，經(jīng)原土地使用權(quán)屬單。位掛牌出讓后，漣源市華鑫房產(chǎn)開發(fā)投資公司成功競標(biāo)獲得使用權(quán)。限中使用年限是極高的，作為招商引資項目，該地塊開發(fā)也獲得政府的大力支持，將獲得開發(fā)政策性優(yōu)惠。對項目可行性與開發(fā)經(jīng)營提出初步意見，并對項目的規(guī)劃設(shè)計，功能分區(qū)等提出相應(yīng)的建議。結(jié)合地塊目前的狀況和特點，探索項目開發(fā)方案在經(jīng)濟效益、社會效益、環(huán)境效益方面的可行性。現(xiàn)場勘察和漣源市房地產(chǎn)市場綜合調(diào)研所得資料；漣源市當(dāng)前的建安成本、各項配套費用及其他規(guī)費收費標(biāo)準(zhǔn)；本項目宗地面積共4044平方米，按政府要求臨人民路處退讓紅線，實際用地面積約3898平方米。房地產(chǎn)市場“單個項目總量應(yīng)有所控制”的特征。

　　

【正文】 平米之間；四、五、六、七樓為住宅，規(guī)劃面積在 70007800 平米之間。 （ 2） 項目地下一層，擬規(guī)劃建筑面積在 2500平米之間。 （ 3） 一層層高在 左右，二、三層 層高在 米左右，住宅層高為 3 米。凈建筑總高度約 米。（不含天花板及天際線高度） 戶型規(guī)劃 ① 臨街商鋪開間在 ，進深在 12米左右，套內(nèi)面積在 平米之間。 ② 一、二、三層商鋪套內(nèi)面積規(guī)劃在 4565 平米之間，具體戶型面積根據(jù)建筑設(shè)計安排而定。 ③ 住宅戶型規(guī)劃以 110130 平米的三房、 140160平米的四房為主力戶型進行設(shè)計。 主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo) 總建筑面積： (2)(2) (2)(2)((2)(2)(2) (2)(2) (2)(2)((2)(2)(2) 商業(yè)面積： 萬平米 住宅面積： 70007800 平米 容積率：約 建筑凈高： 米 項目業(yè)態(tài)定位方案 本項目將囊括以下業(yè)態(tài) ,具體的各樓層業(yè)態(tài)定位方案如下 : 1 層 (含臨街門面 ): (1) 木業(yè)板材區(qū) (2) 油漆涂料區(qū) (3) 工程材料區(qū) (4) 化工膠劑區(qū) (5) 管材管件區(qū) (6) 五金機電區(qū) 2 層 : (2)(2) (2)(2)((2)(2)(2) (2)(2) (2)(2)((2)(2)(2) (1) 陶瓷衛(wèi)浴區(qū) (2) 玻璃制品區(qū) (3) 燈飾照明區(qū) (4) 地板地面區(qū) (5) 門窗鎖具區(qū) 3 層 : (1) 家居飾品區(qū) (2) 家私家具區(qū) (3) 辦公家具區(qū) 考慮到 1層租金和售價較高 ,因此本樓層 內(nèi)的業(yè)態(tài)均為效益較好 ,經(jīng)營利潤較高的行業(yè) ,而 3 樓則選擇產(chǎn)品較大，流動速度稍慢，對場地規(guī)模要求較大的行業(yè)，以降低月租金，緩解經(jīng)營戶的租金壓力。 3 樓目前的業(yè)態(tài)定位較適宜于對主力店進行招商。 (2)(2) (2)(2)((2)(2)(2) (2)(2) (2)(2)((2)(2)(2) 漣 源 華鑫項 目 可行性 研 究 報 告 (2)(2) (2)(2)((2)(2)(2) (2)(2) (2)(2)((2)(2)(2) 第四章 效益及風(fēng)險分析 十四 項 目投 資 估算 項目投資估算表 單位：萬元 序號 工程或費用名稱 估算價值 備 注 1 土建工程 萬元 按 17950平米總建筑面積計算 ,土建成本按(2)(2) (2)(2)((2)(2)(2) (2)(2) (2)(2)((2)(2)(2) 480 元 /平米計算 ,另地下層建筑成本估計為 200萬元 2 土地費 510 萬元 3 附屬工程及項目配套 330 萬元 貨梯、觀光電梯各一輛，配套費用按 150元 /平米計算 4 勘探 2 萬元 5 相關(guān)規(guī)費 15 萬元 7 設(shè)計費 萬元 按 5 元 /平米計算 8 水電增容費 5 萬元 9 管 理費用 20 萬元 10 基本預(yù)備費 40 萬元 11 合計 萬元 如引進主力店，則可以省去主力店裝修費用約 80100 萬！ 注：本報告撰寫單位僅提出參考價格 ,以上數(shù)據(jù)均以建筑面積在 17950平米為基準(zhǔn)進行估計所得 ,具體數(shù)額以實際操(2)(2) (2)(2)((2)(2)(2) (2)(2) (2)(2)((2)(2)(2) 作為準(zhǔn)。 根據(jù)初步估算 ,本項目的總體投資成本大約為 萬元 ,此數(shù)據(jù)為基本的成本投入費用 ,并已核算地下層的建筑成本。 十五 經(jīng)濟 效益分析 項目經(jīng)營策略 (1) 項目 13 層商業(yè)部分樓實行“返租”銷售的辦法。 其中一層返租期限為 1年，返租回報為 8%； 二、三層返租期限為 3年，第一年回報率為 7%，第二年回報為 8%，第三年回報為 9%，平均每年的固定回報為 8%。此返租采取“即買即返”的執(zhí)行辦法，客戶在簽定購房合同時，即可獲得三年固定回報共計 24%。 反租部分在具體定價中預(yù)留相應(yīng)空間。 項目銷售過程中根據(jù)銷售情況及整體銷售節(jié)奏的安排，將適當(dāng)應(yīng)用價格策略提高銷售價格。 (2) 為便于本項目后期運作的順暢，本報告內(nèi)分別初步設(shè)定了“返租”與不“返租”的銷售價格。 項目銷售價格建議 (2)(2) (2)(2)((2)(2)(2) (2)(2) (2)(2)((2)(2)(2) （ 1） 返租銷售價格 根據(jù)市場調(diào)查結(jié)果及本項目的成本情 況，建議本項目采取“返租”銷售模式時銷售價格為： 臨街商鋪銷售均價： 10000元 /平米 一層內(nèi)鋪銷售均價： 4100 元 /平米（含返租一年） 二層內(nèi)鋪銷售均價： 2350 元 /平米（含返租三年） 三層內(nèi)鋪銷售均價： 1350 元 /平米（含返租三年） 住宅銷售均價： 850 元 /平米 （ 2） 不返租時銷售價格建議 臨街商鋪銷售均價： 10000 元 /平米 一層內(nèi)鋪銷售均價： 3950 元 /平米 二層內(nèi)鋪銷售均價： 1950 元 /平米 三層內(nèi)鋪銷售均價： 1100 元 /平米 住宅銷售均價： 850 元 /平米 (2)(2) (2)(2)((2)(2)(2) (2)(2) (2)(2)((2)(2)(2) （ 3） 價格說明 目前 該定價體系為項目初步定價，均為保守估計的市場承受范圍，在實際執(zhí)行過程中，將根據(jù)市場反應(yīng)及銷售狀況適當(dāng)?shù)貞?yīng)用價格策略，適當(dāng)調(diào)高部分樓層、單位的銷售價格，圓滿完成銷售任務(wù)；此外，項目價格調(diào)整取決于項目在招商方面的資金投入，項目招商投入提高，則價格也將順勢提升，以保障合理的項目銷售利潤。 由此得出，本項目可實現(xiàn)銷售收入預(yù)計為： 項目銷售收入預(yù)測表（返租） 名稱 建筑面積 （平米） 返租銷售單價 （元 /平米） 預(yù)計銷售額（返租） （萬元） 備注 臨街商鋪 750 10000 750 一層內(nèi)鋪 2900 4100 1189 減去一年返租約 (2)(2) (2)(2)((2)(2)(2) (2)(2) (2)(2)((2)(2)(2) 元 二層內(nèi)鋪 3650 2350 減去三年返租約 三層內(nèi)鋪 3650 1350 減去三年返租約 元 住宅 7000 850 595 合計 17950 返租后銷售額約 萬元 二、三層三年返租期間的出租收益預(yù)計： （ 1） 1層內(nèi)鋪免租半年，后半年的租金按 28元 /平米 /月的租金 65%收取即為 18元 /平米 /月，預(yù)計租金收 益為 萬元 （ 2） 3 層內(nèi)鋪免租 1年，第 2 年按租金的 50%收取，第三年按租金的 80%收取，預(yù)計租金收益為 第 2 層租金： 15 元 /平米 /月 第 3 層租金 9 元 /月 因此得出本項目返租期的預(yù)期收益為： 萬元 (2)(2) (2)(2)((2)(2)(2) (2)(2) (2)(2)((2)(2)(2) 項目銷售收入預(yù)測表（不返租） 名稱 建筑面積 （平米） 銷售單價 （元 /平米） 預(yù)計銷售額 （萬元） 備注 臨街商鋪 750 10000 750 一層內(nèi)鋪 2900 3950 二層內(nèi)鋪 3650 1950 三層內(nèi)鋪 3650 1100 401． 5 住宅 7000 850 595 合計 17950 經(jīng)計算分析后得出： (2)(2) (2)(2)((2)(2)(2) (2)(2) (2)(2)((2)(2)(2) （ 1） 項目采取返租銷售模式時合同銷售額為 萬元，減去返租部分后實際現(xiàn)金收入為 ，返租期內(nèi)預(yù)期租金收益為 ，因此返租銷售時實際總收入為 萬元。 （ 2） 項目不采取返租銷售模式時，總銷售額預(yù)計在 。 項目投資利潤 成本利潤估算表 序號 項目 （返租時）金額 備注 （不返租時）金額 備注 1 銷售收入 萬元 含返租期內(nèi)的租金收益 萬元 2 銷售成本 萬元 萬元 3 銷售稅金及附加 萬元 暫按 %估算 萬元 4 銷售費用 180 萬元 180 萬元 5 利潤總額 1260． 83 萬元 1232． 96 萬元 6 所得稅 100 萬元 預(yù)估 100 萬元 預(yù)估 (2)(2) (2)(2)((2)(2)(2) (2)(2) (2)(2)((2)(2)(2) 7 凈利潤 萬元 萬元 本項目初步估算 : (1) 返租銷售稅后利潤約 萬元。 (2) 不返租銷售稅后利 潤約 萬元。 財務(wù)指標(biāo)分析 （返租銷售） 銷售收入 銷售成本 銷售毛利率 = 100% 銷售收入 本項目毛利率：（ ） / 100%=% 凈利率（返租銷售） (2)(2) (2)(2)((2)(2)(2) (2)(2) (2)(2)((2)(2)(2) 銷售凈利率 =（凈利 /銷售收入） 100% 凈利一般指稅后利潤 本項目凈利率 =（ ） 100%=% 本項目在返租銷售時毛利潤率為 %,稅后凈利潤率為 %,利潤率符合當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)的利潤水平 ,本項目的經(jīng)濟效益是可行的 . 十六 風(fēng)險 性分析 風(fēng)險因素和風(fēng)險程度分析表 風(fēng)險因素 影響程度 說明 嚴(yán)重 較大 一般 市場風(fēng)險 √ 區(qū)域市場內(nèi)不確定因素較多 ,行業(yè)影響較大 技術(shù)風(fēng)險 √ 技術(shù)風(fēng)險較弱 工程風(fēng)險 √ 施工難度不高 (2)(2) (2)(2)((2)(2)(2) (2)(2) (2)(2)((2)(2)(2) 資金風(fēng)險 √ 資金應(yīng)用周期較長 ,存在調(diào)配風(fēng)險 政策風(fēng)險 √ 受當(dāng)?shù)卣o予的開發(fā)及經(jīng)營政策影響大 外部協(xié)作風(fēng)險 √ 公司團隊信譽良好 社會風(fēng)險 √ 社會需求 量較大 ,屬空白市場項目 其他風(fēng)險 √ 行業(yè)內(nèi)影響因素較多 ,且受其他商業(yè)項目投資風(fēng)險大 由此表可以看出 ,本項目開發(fā)的主要風(fēng)險因素存在于市場、政策、資金幾個方面。漣源市五江購物中心經(jīng)營狀況不佳已經(jīng)影響到了投資者的投資信心，如其他商業(yè)項目再出現(xiàn)經(jīng)營狀況不佳的局面，將嚴(yán)重影響投資者對商鋪的投資熱情，從而影響到本項目的銷售；另一方面，漣源市舊城改造項目較多，很有可能在 2021 出現(xiàn)項目的投資競爭對手，也將可能影響到本項目的銷售。 本項目銷售和招商受政府政策影響較大，一方面項目開發(fā)需要政府給予相關(guān)開發(fā)稅費上的優(yōu) 惠和扶持，另一方面本項目的銷售和招商需要政府給予相關(guān)行業(yè)整合、經(jīng)營稅費等政策支持，如這些政策不能按時落實到位，將對本項目(2)(2) (2)(2)((2)(2)(2) (2)(2) (2)(2)((2)(2)(2) 的順利銷售帶來威脅因素。 十七 經(jīng)濟評 價 成本、費用和各項稅收 (2)(2) (2)(2)((2)(2)(2) (2)(2) (2)(2)((2)(2)(2) 結(jié)合本項目的實際情況，依據(jù)相關(guān)法規(guī)、規(guī)定、政策擬定以下成本、費用和稅收水平。 （ 1）銷售費用 因本項目偏離市中心，地段還未被全部大部分市民完全認(rèn)可。因此考慮推廣費用適當(dāng)增加，銷售費用暫按180萬元計算。 （ 2）營業(yè)稅及附加 營 業(yè)稅按照營業(yè)收入的 ％計算， （ 3）所得稅 按照《中華人民共和國企業(yè)所得稅暫行條例》及其實施細(xì)則，所得稅實際應(yīng)按 33％計取，但根據(jù)本項目情況，暫預(yù)估為 100 萬元。 項目投資利潤 根據(jù)本報告擬定的項目收益、成本、費用和稅收等水平，通過相關(guān)計算分析，整個項目開發(fā)期在返租銷售模式時累計稅后利潤 萬元。項目開發(fā)毛利率達到 %。 財務(wù)指標(biāo)分析 項目毛利率、凈利率均達到行業(yè)平均水平，本報告在財務(wù)指標(biāo)分析后認(rèn)為該項目經(jīng)濟效益是可行的。 (2)(2) (2)(2)((2)(2)(2) (2)(2) (2)(2)((2)(2)(2) 十八 社會評 價 環(huán)境評價（定性） 本項目將以“ 體