【正文】 此。 資源狀況 水文地質(zhì) XX 地處海河水系下游，歷史上處于東淀 (三角淀 )、西淀 (白洋淀 )之間，上接西淀，下連海河，素稱九河下稍。西部盛產(chǎn)小麥、玉米、西瓜和蔬菜；東部是蘋果、鴨梨、桃、杏等鮮果主產(chǎn)區(qū)。 區(qū)位條件 XX市對外交通便利?！皟梢怼本褪且孕蓍e業(yè)、會展業(yè)、旅游業(yè)、物流業(yè)、金融業(yè)為主體的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和面向京津市場、實現(xiàn)規(guī)模經(jīng)營的高效都市農(nóng)業(yè)。建設(shè)時尚消費(fèi)之城，打造集觀光旅游、文化博覽、運(yùn)動休閑、體育健身、康體養(yǎng)生、金融服務(wù)等為一體的高檔次文化休閑消費(fèi)城市，最大限度地吸引 京津高端消費(fèi)。 發(fā)證 由土地管理部門簽發(fā)準(zhǔn)許使用土地的證明。本項目住宅區(qū)前后的道路、綠化以及所需的各種市政條件及基礎(chǔ)設(shè)施配套，均由廊坊市力通偉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司統(tǒng)一開發(fā)，各種設(shè)施接口均至本項目紅線內(nèi)。在 XX 具有文化底蘊(yùn)的地區(qū)保留傳統(tǒng)的人文，突出地方特色，采用現(xiàn)代的技術(shù)，創(chuàng)造出既是“經(jīng)典的”又是“現(xiàn)代的”住宅建筑，運(yùn)用成熟的建筑形式突出高 貴品質(zhì)。 33 堅持以人為本的原則，注重鄰里間人際交往和感情溝通的場所設(shè)計，滿足居民交往的需要；從人的心理和審美要求出發(fā)營造居住環(huán)境，并兼顧內(nèi)外部環(huán)境的均好性，為居民提供一個放松心情、恢復(fù)體力、舒適健康的環(huán)境。主要建筑設(shè)計如表 41所示。注重環(huán)境的營造并賦予其濃郁的文化內(nèi)涵，充分體現(xiàn) 21 世紀(jì)高品質(zhì)住宅區(qū) 的風(fēng)貌。 ④給水：變頻式供水系統(tǒng)，每戶獨(dú)立水表，給水分為生活用水、溫泉水兩套系統(tǒng)。 ⑶庭院燈：保證居住區(qū)夜間行人車和公共秩序安全、既有安全保護(hù)功能、又可美化環(huán)境。 ⑻廣場：社交游憩公共場所，附設(shè)游樂設(shè)施。 平面設(shè)計 平面設(shè)計應(yīng)注重功能的實用性和面積的緊湊性，結(jié)合保障性住房的特點(diǎn)，設(shè)計方案在限定面積范圍內(nèi)，平面布置力求緊湊合理，不浪費(fèi)面積，對每個功能空間的尺度經(jīng) 過精心布局，使人的活動和家具布置相適宜，并且在相同面積情況下盡可能多分隔出可用的功能空間。 剖面設(shè)計 剖面設(shè)計根據(jù)使用功能、建筑造型、結(jié)構(gòu)尺度、并結(jié)合地形高差綜合考慮。當(dāng)基層的抗拉強(qiáng)度小于外墻飾面磚粘貼的粘結(jié)強(qiáng)度時，必須進(jìn)行加固處理，加固后應(yīng)對樣板進(jìn)行強(qiáng)度檢測。臨空高度在六層及以下時 ,欄桿高度不應(yīng)低于 。 41 《建筑工程抗震設(shè)防分類標(biāo)準(zhǔn)》 GB502232021。 《工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)強(qiáng)制性條文》（房屋建筑部分） 2021 年版。 活荷載標(biāo)準(zhǔn)值見表 51。 結(jié)構(gòu)設(shè)計 建筑均采用現(xiàn)澆鋼筋砼剪力墻結(jié)構(gòu)，利用樓、電梯間鋼筋砼剪力墻作為主要抗側(cè)力構(gòu)件，形成整體性能好、抗震能力強(qiáng)、施工簡便且較為經(jīng)濟(jì)的現(xiàn)澆鋼筋混凝土剪力墻結(jié)構(gòu)體系，剪力墻的抗震等級為二級。直徑≥ 12mm 時為 HRB335級 (或 HRB400 級 )鋼筋，應(yīng)符合現(xiàn)行國家標(biāo)準(zhǔn)《鋼筋混凝土用熱軋帶肋鋼筋》 (GBl499)的規(guī)定。 ⑹《節(jié)水型生活用水器具》 CJ1642021。 小區(qū)泵房采用變頻供水系統(tǒng) , 統(tǒng)一供水至每棟單體 , 采用下行上給式供水至各戶。/h） 最大（ m179。 排水系統(tǒng) 排水量 ⑴污水量：本工程污水量按生活給水量的 90%計算，則最高日污水量179。 ⑸小區(qū)沿道路布設(shè)雨水口，排放地面雨水。規(guī)劃中采用分區(qū)排污的方式進(jìn)行布置管道，材料選 47 用混凝土管，最小覆土深度為 。 《室外給水設(shè)計規(guī)范》（ GB500132021）。 衛(wèi)生潔具選型 ⑴水嘴采用浮動閥芯全塑產(chǎn)品。 《 10kV 及以下變電所設(shè)計規(guī)范》 GB5005394。 本工程 10kV配電所設(shè)在地下室設(shè)備用房內(nèi)，由供電部門提供一路 10kV 電源。 用電量估算 XX 小區(qū)住宅小區(qū)全年用電量： 6h/d 365d= 萬 kWh。 公建配套用電負(fù)荷按 估計，小區(qū)其他公共用電負(fù)荷按 估計。 建設(shè)單位本專業(yè)的設(shè)計要求。 設(shè)計依據(jù) 《民用建筑電氣設(shè)計規(guī)范》 JGJ/T1692。 ⑶供水管網(wǎng)下行上給式供水。 ② 屋面雨水管道選用 PVCU 塑料排水管；采用承插粘接連接。 水泥管的最小規(guī)格是 300mm 管徑，所以計算中小于 300mm 管徑的都按 300mm 管徑敷設(shè)。 ⑶每幢單體排水采用分流制糞便污水經(jīng)三級化糞池，再排入污水管網(wǎng)，生活污水直接排入污水管網(wǎng)。 =178755m179。 表 54 用水量測算表 序號 用水項目 單位 規(guī)模 用水定額 時間 （ h） 最高 日用水（ m179。 給水系統(tǒng) 水源 小區(qū)設(shè)地下兩個大水池保證小區(qū)生活和消防用水，由市政分別引來二條 DN100 給水管。 ⑷《室外給水設(shè)計規(guī)范》 GB500132021。 砌體材料 (燒結(jié)頁巖實心磚 )及強(qiáng)度等級見表 53。 本工程采用天然地基方案，結(jié)合本工程的特點(diǎn)，地下車庫采用獨(dú)立柱 基礎(chǔ)，高層住宅基底為卵石地基無軟弱下臥層時采用筏板基礎(chǔ)。 本地區(qū)基本風(fēng)壓為 ㎡；風(fēng)荷載標(biāo)準(zhǔn)值為： ㎡。 《砌體結(jié)構(gòu)設(shè)計規(guī)范》 GB500032021。玻璃幕墻氣密性不應(yīng)低于現(xiàn)行國家標(biāo)準(zhǔn)《建筑幕墻物理性能分級》 GB /T15225 規(guī)定的 3 級，保溫性能見節(jié)能設(shè)計?？刻菥粋?cè)水平長度大于 500 時以及頂層，欄桿扶手高度自可踏面計算為 1050。安全玻璃厚度根據(jù)《建筑玻璃應(yīng)用技術(shù)規(guī)程》 JGJ 1132021 表 選用。 39 立面設(shè)計 建筑造型根據(jù)總體布置、建筑規(guī)模、平面形式、使用功能、采用河北民居建筑設(shè)計表現(xiàn)形式，整體效果上滿足不同方向視覺均較豐富、完整的要求，同城市環(huán)境具有良好的視覺關(guān)系，與周邊建筑體量共同組成統(tǒng)一和諧的城市空中輪廓線。 《民用建筑工程建筑初步設(shè)計深度圖樣》 05J802。大小高度適宜，以便觀看。 小區(qū)建筑小品 ⑴入口：區(qū)內(nèi)設(shè)保安。 ②電氣配置：開關(guān)、照明、插座、電表各一個。 戶型選擇 小區(qū)規(guī)劃以高層住宅為主。 總用地面積 項目總占地 58045 ㎡（ 畝）。利用地塊內(nèi)現(xiàn)有的大量植被，同時借以系統(tǒng)化的人文生態(tài)景觀設(shè)計構(gòu)建富有特色、內(nèi)外交融的人居生態(tài)環(huán)境，營造綠色社區(qū)。另外通過對住宅房型的推敲完善節(jié)能、新技術(shù)的運(yùn)用，降低建安成本，并在設(shè)計中充分利用地形的特點(diǎn)把原有的不利因素轉(zhuǎn)化成可利用的條件。 供氣 31 從 XX 道引入了天然氣高壓線，規(guī)劃建設(shè)天然氣高中壓調(diào)壓站。 發(fā)布用地通告 由城市土地管理部門發(fā)出具有法律效力的用地通告。建設(shè)文化創(chuàng)意之城，著力發(fā)展工藝美術(shù)、創(chuàng)意設(shè)計、傳媒影視、演藝娛樂等產(chǎn)業(yè)，建設(shè) 20 個以上民間博物館，吸引京津冀收藏家藏品匯聚 XX。 “一體兩翼”產(chǎn)業(yè)體系是 XX 經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支撐。 。 礦藏 XX平疇百里，物阜民豐。主導(dǎo)風(fēng)向為東北 —— 西南風(fēng)，多年平均風(fēng)速 ／秒。 13′，東鄰天津市西青區(qū)、武清區(qū)，西接保定市雄縣，南鄰文安縣，北與固安、永清及廊坊市安次區(qū)接壤。 擁有便利的交通條件。產(chǎn)品形象較佳，市場口碑良好。 綠 化 率： 35%。 ⑵項目分析 項目主要以高層、小高層為主，項目對面是 XX市人民政府。 商業(yè)面積： 4萬㎡。 區(qū)域內(nèi)項目相對容積率低，綠化率較高，舒適性較佳。 高檔樓盤均價由 2021年初的每平方米 2150元左右， 2021年上漲到每平方米 25002700元以上， 2021年上漲到 33003700元每平方米，有個別樓盤最高價達(dá)到 4500左右（ XX山水花園），但隨著城中村改造、 XX三年大變樣及 XX高新技術(shù)開發(fā)區(qū)新區(qū)的開發(fā)，將促使未來 12年內(nèi)房地產(chǎn)市場供應(yīng)激增的局面，市場競爭將異常激烈。其中，商品住宅完成投資 元，增長 %；商業(yè)營業(yè)用房投資完成 億元，增長 %。 2021年房地產(chǎn)主要指標(biāo)預(yù)測情況 單位：億元、 萬㎡、 % 房屋建設(shè)增長平穩(wěn)回落 預(yù)計 2021 年全年，全國商品房施工面積為 億㎡，同比增長%；商品住宅施工面積為 ㎡，增長 %。 房價環(huán)比出現(xiàn)下跌的城市數(shù)量增多 2021年 3月份，全國 70個大中城市中新建商品住宅價格環(huán)比下降的有12個城市，比 2月份增加了 4個；環(huán)比價格上漲的城市有 50個，比 2月份減少了 6個。分地區(qū)看，西部地區(qū)新開工面積增速慢于中、東部地區(qū)，但竣工面積增速明顯快于中、東部地區(qū)。 房地產(chǎn)開發(fā)到位資金增速回落，利用外資和自籌資金規(guī)模增速較快 2021年 13月，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金總計 19268億元，同比增長 %，增幅比上年同期下降 。但在中央進(jìn)一步深化房地產(chǎn)調(diào)控的政策指引下，不排除未來部分政府會對房價控制目標(biāo)進(jìn)行修正。供不應(yīng)求時，房價上漲，土地增值，資產(chǎn)泡沫上升；如因外部因素使需求速凍，交易量和投資下降，資金鏈緊張，積聚在土地中的資金將無法釋放，可能成為刺破泡沫的利劍。 金融機(jī)構(gòu)以進(jìn)行土地抵押貸款方式進(jìn)入土地市場，形成了土地金融。 房產(chǎn)稅是前段時間熱議的話題。而房地產(chǎn)開發(fā)商在現(xiàn)金流不困難的情況下，可能會等待觀望，不太可能出現(xiàn)大的降價。 在通脹預(yù)期下，購房熱潮涌現(xiàn)，支 付全款投資購房比例上升，錢從銀行存款、股市迅速流向購房市場， 2021 年四季度交易量大幅上升，房 12 價仍居高不下。本輪加息的背景是應(yīng)對貨幣供應(yīng)增速過快、防止資產(chǎn)和消費(fèi)品價格上漲、改變存款負(fù)利率狀況、應(yīng)對通脹、平衡人民幣升值等。房地產(chǎn)投資占城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資比例從2021年的 %上升到 2021年的 20%，新增房地產(chǎn)信貸總額占新增信貸總額比例也從 %上升到 %。 9 考慮到 XX小區(qū)項目建成后，除回遷戶外，其用戶多數(shù)為擁有較高文化層次和收入的白領(lǐng)階層，（其用戶多數(shù)為 XX 私營企業(yè)主和政府官員、外埠高收入人群）結(jié)合他們的消費(fèi)心理和消費(fèi)結(jié)構(gòu)，要特別注意附屬設(shè)施的建設(shè)，如停車場及安保措施。 本報告的編制依據(jù) 8 依據(jù)中華人民共和國有關(guān)法律法規(guī)和政策規(guī)定，綜合該 項目 的具體情況，本可行性研究報告的編制依據(jù)主要有： 國家計委、建設(shè)部頒發(fā)的《建設(shè)項目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)》（第三版）和國家現(xiàn)行的財稅制度。 ⑤排水：有組織排水，預(yù)設(shè)空調(diào)機(jī)專用冷凝水排水管。 XX小區(qū)項目除部分回遷戶外，主要居住對象為在 XX 及周邊地區(qū)工作的離退休人員、中高檔白領(lǐng)階層、企業(yè)高層管理人員，以及其他知識層次較高，家庭收入較好的 XX 本地市民家庭。 5 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) XX 市 XX 住宅工程項目項目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，如表 11所示。 XX 小區(qū)分為南北兩個獨(dú)立組團(tuán)，北部組團(tuán)由 1＃～ 5＃共計五棟 24層的高層住宅組成，南部組 團(tuán)由 6?！?9＃四棟 18層高層住宅組成。 “ 城中村 ” 改造的作用 “ 城中村 ” 改造是符合城市發(fā)展的客觀規(guī)律 ,改造是城市發(fā)展的需要 ,不改 ,則會制約城市的發(fā)展。 “ 城中村 ” 雜亂的建筑景觀 ,“ 臟、亂、差 ” 的生活環(huán)境 .在很大程度上破壞了城市的形象 ,降低了城 市的品位 ,成為城市現(xiàn)代化的一大障礙 。 “ 城中村 ” 形成的原因 第一 ， 從市場的供需關(guān)系上看 ,“ 城中村 ” 優(yōu)越的區(qū)位條件使之成為房地產(chǎn)開發(fā)的熱點(diǎn) ， 從供給方看 ， 村民在短期內(nèi)獲取既得利益的心態(tài)使開發(fā)建設(shè)偏離正確的軌道。 “ 城中村 ” 改造 也就 成為我國徹底城市化的一個必然環(huán)節(jié)。 項目 地址 該項目位于 XX市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū) XX 村，東鄰 XX 國道，西臨 XX 路，處于 XX 西道以南， XX西道以北。C類 ,有較多農(nóng)用地的農(nóng)村和暫時不列入 城市重點(diǎn)建設(shè)區(qū)域的農(nóng)村。 第四 ,在各個層次的城市規(guī)劃編制與實施過程中 ,對 “ 城中村 ” 所帶來的 后遺癥缺乏足夠的重視和深入研究 ,未能及時針對 “ 城中村 ” 特有的情況制定合理可行的規(guī)劃建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)。 提高城市的品位和競爭力 。為此建設(shè)時尚消費(fèi)之城，打造集觀光旅游、文化博覽、運(yùn)動休閑、體育健身、康體養(yǎng)生、金融服務(wù)等為一體的高檔次文化休閑消費(fèi)城市，最大限度地吸引京津高端消費(fèi)。 雨水、污水排放 XX道現(xiàn)有現(xiàn)狀 DN2100mm的雨水管線和 DN1800mm的污水管線，可以就進(jìn)排入。 386074 綜合能耗 tce 產(chǎn)品方案 根據(jù)項目的地理位置、規(guī)劃條件、市場競爭格局和市場需求狀況，結(jié)合目前對 XX市場所做的調(diào)研分析，在堅持走差異化的原則下，結(jié)合項目自身用地規(guī)劃情況及上述所提到的項目整體定位，對本項目最終整體規(guī)劃如下 總體規(guī)劃思路 6 經(jīng)典城市住房，精致空間環(huán)境， 組團(tuán)式純居住社區(qū)。 ⑵室內(nèi) 設(shè)計理念：本案是以毛坯房形式供應(yīng)客戶，可提供若干設(shè)計方案樣板間供客戶參考。 項目建設(shè)期 本項目根據(jù)開發(fā)計劃，從 2021 年 10 月起至 2021 年 12 月底完成房地產(chǎn)開發(fā)任務(wù)，開發(fā)建設(shè)周期為 3 年。 房地產(chǎn)投資項目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的分析估算。 10 第二章 宏觀環(huán)境與市場預(yù)測分析 房地產(chǎn)市場調(diào)控政策分析 房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟(jì)的重 要產(chǎn)業(yè)。 房地產(chǎn)調(diào)控的含義是抑制房價過快上漲、使房價回到合理區(qū)間。 2021 年房地產(chǎn)投資自有資金率降至 20%以