【正文】 此。 資源狀況 水文地質 XX 地處海河水系下游，歷史上處于東淀 (三角淀 )、西淀 (白洋淀 )之間，上接西淀，下連海河，素稱九河下稍。西部盛產小麥、玉米、西瓜和蔬菜；東部是蘋果、鴨梨、桃、杏等鮮果主產區(qū)。 區(qū)位條件 XX市對外交通便利。“兩翼”就是以休閑業(yè)、會展業(yè)、旅游業(yè)、物流業(yè)、金融業(yè)為主體的現(xiàn)代服務業(yè)和面向京津市場、實現(xiàn)規(guī)模經營的高效都市農業(yè)。建設時尚消費之城，打造集觀光旅游、文化博覽、運動休閑、體育健身、康體養(yǎng)生、金融服務等為一體的高檔次文化休閑消費城市，最大限度地吸引 京津高端消費。 發(fā)證 由土地管理部門簽發(fā)準許使用土地的證明。本項目住宅區(qū)前后的道路、綠化以及所需的各種市政條件及基礎設施配套，均由廊坊市力通偉業(yè)房地產開發(fā)有限公司統(tǒng)一開發(fā)，各種設施接口均至本項目紅線內。在 XX 具有文化底蘊的地區(qū)保留傳統(tǒng)的人文，突出地方特色，采用現(xiàn)代的技術，創(chuàng)造出既是“經典的”又是“現(xiàn)代的”住宅建筑，運用成熟的建筑形式突出高 貴品質。 33 堅持以人為本的原則，注重鄰里間人際交往和感情溝通的場所設計，滿足居民交往的需要；從人的心理和審美要求出發(fā)營造居住環(huán)境，并兼顧內外部環(huán)境的均好性，為居民提供一個放松心情、恢復體力、舒適健康的環(huán)境。主要建筑設計如表 41所示。注重環(huán)境的營造并賦予其濃郁的文化內涵，充分體現(xiàn) 21 世紀高品質住宅區(qū) 的風貌。 ④給水：變頻式供水系統(tǒng)，每戶獨立水表，給水分為生活用水、溫泉水兩套系統(tǒng)。 ⑶庭院燈：保證居住區(qū)夜間行人車和公共秩序安全、既有安全保護功能、又可美化環(huán)境。 ⑻廣場：社交游憩公共場所，附設游樂設施。 平面設計 平面設計應注重功能的實用性和面積的緊湊性，結合保障性住房的特點，設計方案在限定面積范圍內，平面布置力求緊湊合理，不浪費面積，對每個功能空間的尺度經 過精心布局，使人的活動和家具布置相適宜，并且在相同面積情況下盡可能多分隔出可用的功能空間。 剖面設計 剖面設計根據使用功能、建筑造型、結構尺度、并結合地形高差綜合考慮。當基層的抗拉強度小于外墻飾面磚粘貼的粘結強度時，必須進行加固處理，加固后應對樣板進行強度檢測。臨空高度在六層及以下時 ,欄桿高度不應低于 。 41 《建筑工程抗震設防分類標準》 GB502232021。 《工程建設標準強制性條文》（房屋建筑部分） 2021 年版。 活荷載標準值見表 51。 結構設計 建筑均采用現(xiàn)澆鋼筋砼剪力墻結構，利用樓、電梯間鋼筋砼剪力墻作為主要抗側力構件，形成整體性能好、抗震能力強、施工簡便且較為經濟的現(xiàn)澆鋼筋混凝土剪力墻結構體系，剪力墻的抗震等級為二級。直徑≥ 12mm 時為 HRB335級 (或 HRB400 級 )鋼筋，應符合現(xiàn)行國家標準《鋼筋混凝土用熱軋帶肋鋼筋》 (GBl499)的規(guī)定。 ⑹《節(jié)水型生活用水器具》 CJ1642021。 小區(qū)泵房采用變頻供水系統(tǒng) , 統(tǒng)一供水至每棟單體 , 采用下行上給式供水至各戶。/h） 最大（ m179。 排水系統(tǒng) 排水量 ⑴污水量：本工程污水量按生活給水量的 90%計算，則最高日污水量179。 ⑸小區(qū)沿道路布設雨水口，排放地面雨水。規(guī)劃中采用分區(qū)排污的方式進行布置管道，材料選 47 用混凝土管，最小覆土深度為 。 《室外給水設計規(guī)范》（ GB500132021）。 衛(wèi)生潔具選型 ⑴水嘴采用浮動閥芯全塑產品。 《 10kV 及以下變電所設計規(guī)范》 GB5005394。 本工程 10kV配電所設在地下室設備用房內，由供電部門提供一路 10kV 電源。 用電量估算 XX 小區(qū)住宅小區(qū)全年用電量： 6h/d 365d= 萬 kWh。 公建配套用電負荷按 估計，小區(qū)其他公共用電負荷按 估計。 建設單位本專業(yè)的設計要求。 設計依據 《民用建筑電氣設計規(guī)范》 JGJ/T1692。 ⑶供水管網下行上給式供水。 ② 屋面雨水管道選用 PVCU 塑料排水管；采用承插粘接連接。 水泥管的最小規(guī)格是 300mm 管徑，所以計算中小于 300mm 管徑的都按 300mm 管徑敷設。 ⑶每幢單體排水采用分流制糞便污水經三級化糞池，再排入污水管網，生活污水直接排入污水管網。 =178755m179。 表 54 用水量測算表 序號 用水項目 單位 規(guī)模 用水定額 時間 （ h） 最高 日用水（ m179。 給水系統(tǒng) 水源 小區(qū)設地下兩個大水池保證小區(qū)生活和消防用水，由市政分別引來二條 DN100 給水管。 ⑷《室外給水設計規(guī)范》 GB500132021。 砌體材料 (燒結頁巖實心磚 )及強度等級見表 53。 本工程采用天然地基方案，結合本工程的特點，地下車庫采用獨立柱 基礎，高層住宅基底為卵石地基無軟弱下臥層時采用筏板基礎。 本地區(qū)基本風壓為 ㎡；風荷載標準值為： ㎡。 《砌體結構設計規(guī)范》 GB500032021。玻璃幕墻氣密性不應低于現(xiàn)行國家標準《建筑幕墻物理性能分級》 GB /T15225 規(guī)定的 3 級，保溫性能見節(jié)能設計?？刻菥粋人介L度大于 500 時以及頂層，欄桿扶手高度自可踏面計算為 1050。安全玻璃厚度根據《建筑玻璃應用技術規(guī)程》 JGJ 1132021 表 選用。 39 立面設計 建筑造型根據總體布置、建筑規(guī)模、平面形式、使用功能、采用河北民居建筑設計表現(xiàn)形式，整體效果上滿足不同方向視覺均較豐富、完整的要求，同城市環(huán)境具有良好的視覺關系，與周邊建筑體量共同組成統(tǒng)一和諧的城市空中輪廓線。 《民用建筑工程建筑初步設計深度圖樣》 05J802。大小高度適宜，以便觀看。 小區(qū)建筑小品 ⑴入口：區(qū)內設保安。 ②電氣配置：開關、照明、插座、電表各一個。 戶型選擇 小區(qū)規(guī)劃以高層住宅為主。 總用地面積 項目總占地 58045 ㎡（ 畝）。利用地塊內現(xiàn)有的大量植被，同時借以系統(tǒng)化的人文生態(tài)景觀設計構建富有特色、內外交融的人居生態(tài)環(huán)境，營造綠色社區(qū)。另外通過對住宅房型的推敲完善節(jié)能、新技術的運用，降低建安成本，并在設計中充分利用地形的特點把原有的不利因素轉化成可利用的條件。 供氣 31 從 XX 道引入了天然氣高壓線，規(guī)劃建設天然氣高中壓調壓站。 發(fā)布用地通告 由城市土地管理部門發(fā)出具有法律效力的用地通告。建設文化創(chuàng)意之城，著力發(fā)展工藝美術、創(chuàng)意設計、傳媒影視、演藝娛樂等產業(yè)，建設 20 個以上民間博物館，吸引京津冀收藏家藏品匯聚 XX。 “一體兩翼”產業(yè)體系是 XX 經濟發(fā)展的重要支撐。 。 礦藏 XX平疇百里，物阜民豐。主導風向為東北 —— 西南風，多年平均風速 ／秒。 13′，東鄰天津市西青區(qū)、武清區(qū)，西接保定市雄縣，南鄰文安縣，北與固安、永清及廊坊市安次區(qū)接壤。 擁有便利的交通條件。產品形象較佳，市場口碑良好。 綠 化 率： 35%。 ⑵項目分析 項目主要以高層、小高層為主，項目對面是 XX市人民政府。 商業(yè)面積： 4萬㎡。 區(qū)域內項目相對容積率低，綠化率較高，舒適性較佳。 高檔樓盤均價由 2021年初的每平方米 2150元左右， 2021年上漲到每平方米 25002700元以上， 2021年上漲到 33003700元每平方米，有個別樓盤最高價達到 4500左右（ XX山水花園），但隨著城中村改造、 XX三年大變樣及 XX高新技術開發(fā)區(qū)新區(qū)的開發(fā)，將促使未來 12年內房地產市場供應激增的局面，市場競爭將異常激烈。其中，商品住宅完成投資 元，增長 %；商業(yè)營業(yè)用房投資完成 億元，增長 %。 2021年房地產主要指標預測情況 單位：億元、 萬㎡、 % 房屋建設增長平穩(wěn)回落 預計 2021 年全年，全國商品房施工面積為 億㎡，同比增長%；商品住宅施工面積為 ㎡，增長 %。 房價環(huán)比出現(xiàn)下跌的城市數(shù)量增多 2021年 3月份，全國 70個大中城市中新建商品住宅價格環(huán)比下降的有12個城市，比 2月份增加了 4個；環(huán)比價格上漲的城市有 50個，比 2月份減少了 6個。分地區(qū)看，西部地區(qū)新開工面積增速慢于中、東部地區(qū)，但竣工面積增速明顯快于中、東部地區(qū)。 房地產開發(fā)到位資金增速回落，利用外資和自籌資金規(guī)模增速較快 2021年 13月，全國房地產開發(fā)企業(yè)到位資金總計 19268億元，同比增長 %，增幅比上年同期下降 。但在中央進一步深化房地產調控的政策指引下，不排除未來部分政府會對房價控制目標進行修正。供不應求時，房價上漲，土地增值，資產泡沫上升；如因外部因素使需求速凍，交易量和投資下降，資金鏈緊張，積聚在土地中的資金將無法釋放，可能成為刺破泡沫的利劍。 金融機構以進行土地抵押貸款方式進入土地市場，形成了土地金融。 房產稅是前段時間熱議的話題。而房地產開發(fā)商在現(xiàn)金流不困難的情況下，可能會等待觀望，不太可能出現(xiàn)大的降價。 在通脹預期下，購房熱潮涌現(xiàn)，支 付全款投資購房比例上升，錢從銀行存款、股市迅速流向購房市場， 2021 年四季度交易量大幅上升，房 12 價仍居高不下。本輪加息的背景是應對貨幣供應增速過快、防止資產和消費品價格上漲、改變存款負利率狀況、應對通脹、平衡人民幣升值等。房地產投資占城鎮(zhèn)固定資產投資比例從2021年的 %上升到 2021年的 20%，新增房地產信貸總額占新增信貸總額比例也從 %上升到 %。 9 考慮到 XX小區(qū)項目建成后，除回遷戶外，其用戶多數(shù)為擁有較高文化層次和收入的白領階層，（其用戶多數(shù)為 XX 私營企業(yè)主和政府官員、外埠高收入人群）結合他們的消費心理和消費結構，要特別注意附屬設施的建設，如停車場及安保措施。 本報告的編制依據 8 依據中華人民共和國有關法律法規(guī)和政策規(guī)定，綜合該 項目 的具體情況，本可行性研究報告的編制依據主要有： 國家計委、建設部頒發(fā)的《建設項目經濟評價方法與參數(shù)》（第三版）和國家現(xiàn)行的財稅制度。 ⑤排水：有組織排水，預設空調機專用冷凝水排水管。 XX小區(qū)項目除部分回遷戶外，主要居住對象為在 XX 及周邊地區(qū)工作的離退休人員、中高檔白領階層、企業(yè)高層管理人員，以及其他知識層次較高，家庭收入較好的 XX 本地市民家庭。 5 主要技術經濟指標 XX 市 XX 住宅工程項目項目主要技術經濟指標，如表 11所示。 XX 小區(qū)分為南北兩個獨立組團，北部組團由 1?！?5＃共計五棟 24層的高層住宅組成，南部組 團由 6?！?9＃四棟 18層高層住宅組成。 “ 城中村 ” 改造的作用 “ 城中村 ” 改造是符合城市發(fā)展的客觀規(guī)律 ,改造是城市發(fā)展的需要 ,不改 ,則會制約城市的發(fā)展。 “ 城中村 ” 雜亂的建筑景觀 ,“ 臟、亂、差 ” 的生活環(huán)境 .在很大程度上破壞了城市的形象 ,降低了城 市的品位 ,成為城市現(xiàn)代化的一大障礙 。 “ 城中村 ” 形成的原因 第一 ， 從市場的供需關系上看 ,“ 城中村 ” 優(yōu)越的區(qū)位條件使之成為房地產開發(fā)的熱點 ， 從供給方看 ， 村民在短期內獲取既得利益的心態(tài)使開發(fā)建設偏離正確的軌道。 “ 城中村 ” 改造 也就 成為我國徹底城市化的一個必然環(huán)節(jié)。 項目 地址 該項目位于 XX市經濟技術開發(fā)區(qū) XX 村，東鄰 XX 國道，西臨 XX 路，處于 XX 西道以南， XX西道以北。C類 ,有較多農用地的農村和暫時不列入 城市重點建設區(qū)域的農村。 第四 ,在各個層次的城市規(guī)劃編制與實施過程中 ,對 “ 城中村 ” 所帶來的 后遺癥缺乏足夠的重視和深入研究 ,未能及時針對 “ 城中村 ” 特有的情況制定合理可行的規(guī)劃建設標準。 提高城市的品位和競爭力 。為此建設時尚消費之城，打造集觀光旅游、文化博覽、運動休閑、體育健身、康體養(yǎng)生、金融服務等為一體的高檔次文化休閑消費城市，最大限度地吸引京津高端消費。 雨水、污水排放 XX道現(xiàn)有現(xiàn)狀 DN2100mm的雨水管線和 DN1800mm的污水管線，可以就進排入。 386074 綜合能耗 tce 產品方案 根據項目的地理位置、規(guī)劃條件、市場競爭格局和市場需求狀況，結合目前對 XX市場所做的調研分析，在堅持走差異化的原則下，結合項目自身用地規(guī)劃情況及上述所提到的項目整體定位，對本項目最終整體規(guī)劃如下 總體規(guī)劃思路 6 經典城市住房，精致空間環(huán)境， 組團式純居住社區(qū)。 ⑵室內 設計理念：本案是以毛坯房形式供應客戶，可提供若干設計方案樣板間供客戶參考。 項目建設期 本項目根據開發(fā)計劃，從 2021 年 10 月起至 2021 年 12 月底完成房地產開發(fā)任務，開發(fā)建設周期為 3 年。 房地產投資項目基礎數(shù)據的分析估算。 10 第二章 宏觀環(huán)境與市場預測分析 房地產市場調控政策分析 房地產是國民經濟的重 要產業(yè)。 房地產調控的含義是抑制房價過快上漲、使房價回到合理區(qū)間。 2021 年房地產投資自有資金率降至 20%以