【正文】 本宗地的競(jìng)買企業(yè)很難想象完全依靠自有資金來(lái)開發(fā)，而競(jìng)到土地到開發(fā)銷售之間將有18個(gè)月以上的時(shí)間，建議開發(fā)商要密切關(guān)注國(guó)家的信貸政策和利率政策，并做細(xì)、做好項(xiàng)目的融資計(jì)劃。筆者認(rèn)為最好是低層的比例調(diào)高些，且低層的設(shè)計(jì)式樣、戶型等要多樣化，以充分滿足目標(biāo)客戶的多樣化需求。在本報(bào)告相關(guān)測(cè)算數(shù)據(jù)的選取是基于筆者對(duì)廣州市場(chǎng)的了解并考慮了廣、深兩地房地產(chǎn)市場(chǎng)差異的基礎(chǔ)上確定的，由于對(duì)深圳市場(chǎng)沒有深入的了解，所以測(cè)算結(jié)果難免存在偏差。本報(bào)告是基于財(cái)務(wù)分析的角度來(lái)思考問題的，一個(gè)項(xiàng)目投資與否，財(cái)務(wù)指標(biāo)是很重要的，但卻不是唯一起決定作用的。 項(xiàng)目綜合經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)與建議 項(xiàng)目綜合經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)上述財(cái)務(wù)效益評(píng)估的結(jié)果說(shuō)明，本宗地作為面向高端客戶的豪宅開發(fā)用地是有較好投資前景的。開發(fā)周期拖長(zhǎng)除了導(dǎo)致資金不能及時(shí)回收再投入，NPV和IRR也會(huì)下降，投資回收期將延長(zhǎng)外，還會(huì)加重資金的使用成本。原因在于該宗地地價(jià)要一次性繳清，宗地獲取價(jià)格的變動(dòng)數(shù)值等于全部投資的凈現(xiàn)值變動(dòng)值。售價(jià)下降10％時(shí)，％，不能滿足預(yù)期的基準(zhǔn)收益率。此時(shí)，如果地價(jià)繼續(xù)上升，則財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值小于零，出現(xiàn)虧損。 計(jì)算結(jié)果詳見敏感性分析表5－4。％，可見其風(fēng)險(xiǎn)較高。 投資回收期（動(dòng)態(tài)）（年） 20760 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）（萬(wàn)元） 地價(jià)為87416萬(wàn)時(shí) 地價(jià)為74931萬(wàn)時(shí)財(cái)務(wù)效果指標(biāo)比較項(xiàng)目 投資回收期（動(dòng)態(tài)） % 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率IRR 　 　 　 　 評(píng)價(jià)指標(biāo) 累計(jì)折現(xiàn)凈現(xiàn)金流 6 累計(jì)凈現(xiàn)金流 4 銷售稅金及附加 建設(shè)投資 其他現(xiàn)金流入 現(xiàn)金流入 1 表5－3 7 6 5 所得稅 36～42 損益表表 印花稅 營(yíng)業(yè)稅 2 相應(yīng)的地價(jià)在74291萬(wàn)元和87416萬(wàn)元時(shí)的投資回報(bào)指標(biāo)如表5－4所示。直到最后一年才發(fā)生所得稅的繳交。而土地增值稅是按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額和稅法規(guī)定的4級(jí)超額累進(jìn)稅率來(lái)計(jì)算征收的，增值額是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除稅法規(guī)定扣除項(xiàng)目金額后的余額?？鄢诘剞D(zhuǎn)讓契稅3％，則得該宗地的競(jìng)投報(bào)價(jià)范圍為72749～84970萬(wàn)元，正常市場(chǎng)水平競(jìng)投報(bào)價(jià)為78557萬(wàn)元。 地價(jià)成本測(cè)算 宗地地價(jià)測(cè)算 地價(jià)之外的成本測(cè)算參考目前建筑市場(chǎng)及房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)的基本行情。說(shuō)明：因利息費(fèi)用取決于投標(biāo)公司的融資結(jié)構(gòu)，而融資結(jié)構(gòu)的優(yōu)劣又取決于公司在資本市場(chǎng)的能力高低。 　 　 　 　 　 　 　 　 借款 　 　 　 　 　 　 　 　 資金籌措 2 　 　 　 　 　 　 　 　 利息費(fèi)用 管理費(fèi) 　 　 　 　 公建配套費(fèi) 　 　 　 建安成本費(fèi) 　 　 　 　 　 　 　 土地成本 　 　 　 　 　 　 　 　 投資總額 1 與此對(duì)應(yīng)的項(xiàng)目投資與融資計(jì)劃如下表3－3所示.表3－3 為體現(xiàn)高尚住宅區(qū)的品味感，建議該住宅區(qū)的綠地覆蓋率不低于65％，可考慮將高層建筑的首層架空綠化。/棟，平均每棟面積為300 m2別墅總建筑面積 127560＝19,148 m2/戶，平均每套面積為150 m2 中國(guó)人民銀行121號(hào)文件amp。 《廣東統(tǒng)計(jì)年鑒》amp。 準(zhǔn)amp。 《廣東省房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)年鑒》amp。 amp。 香蜜湖B3030041宗地規(guī)劃指amp。 在本宗地評(píng)估報(bào)告中，選用全部投資的財(cái)務(wù)效果評(píng)價(jià)法，分析該地塊的投資盈利能力——通過全部投資的現(xiàn)金流量表，得出項(xiàng)目?jī)?nèi)部收益率（FIRR）、投資回收期（Pt）、財(cái)務(wù)內(nèi)部?jī)衄F(xiàn)值（FNPV）以及投資利潤(rùn)率等指標(biāo)。 自有（權(quán)益）資金的財(cái)務(wù)效果評(píng)價(jià)，即從企業(yè)的角度出發(fā)，分析包括財(cái)務(wù)條件在內(nèi)的兩類因素對(duì)項(xiàng)目的影響，以企業(yè)投入的權(quán)益資金為計(jì)算基礎(chǔ)，而所謂考察企業(yè)投入所投入的權(quán)益資金的盈利能力，實(shí)際上是對(duì)項(xiàng)目息、稅后的盈利能力的分析。 全部投資的財(cái)務(wù)效果評(píng)價(jià)，即排除財(cái)務(wù)條件的影響，將全部資金（包括全部借貸資金和權(quán)益資金）作為計(jì)算基礎(chǔ)，考察項(xiàng)目的盈利能力。 地價(jià)范圍經(jīng)測(cè)算，本地塊的正常地價(jià)范圍應(yīng)在74931～87416萬(wàn)元人民幣之間，其中市場(chǎng)正常價(jià)位點(diǎn)應(yīng)在80913萬(wàn)元，扣除土地轉(zhuǎn)讓契稅3％，則得競(jìng)標(biāo)報(bào)價(jià)范圍應(yīng)在72749～84870萬(wàn)元人民幣之間，市場(chǎng)正常競(jìng)標(biāo)價(jià)位點(diǎn)在78557萬(wàn)元人民幣。土地面積為93544平方米，建筑容積率≤；可建設(shè)總建筑面積為131000平方米,其中：住宅127650平方米（高層住宅85％，低層住宅占15％，但最終比例按報(bào)建實(shí)施方案確定）；幼兒園3000平方米，垃圾站50平方米，社區(qū)管理中心300平方米；土地使用年期70年，自2003年8月25日起到2073年8月24日止。 為保證該地塊投資決策的準(zhǔn)確性，降低投資風(fēng)險(xiǎn)，建議開發(fā)商在開發(fā)前期投資論證過程中，盡可能地讓公司項(xiàng)目一線實(shí)施人員參與進(jìn)來(lái)，充分聽取各方面的意見，集思廣益，精益求精。原則上此步應(yīng)進(jìn)行多方案的比較、評(píng)估及選優(yōu)。宗地價(jià)格的評(píng)估應(yīng)是建立對(duì)市場(chǎng)的充分調(diào)查研究，包括競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的可能競(jìng)投策略、目標(biāo)客戶的消費(fèi)心理、宗地的優(yōu)劣勢(shì)分析等基礎(chǔ)上來(lái)綜合進(jìn)行的。為便于計(jì)算比較，本報(bào)告中的車庫(kù)全部按銷售處理，不考慮租賃經(jīng)營(yíng)。且該地塊將是以公開競(jìng)拍方式獲取，市場(chǎng)的炒做、競(jìng)拍現(xiàn)場(chǎng)的緊張氣氛、競(jìng)投者的不同戰(zhàn)略導(dǎo)向等都會(huì)影響到該地塊的競(jìng)買價(jià)格，所以是否投資該項(xiàng)目不能僅僅依靠對(duì)財(cái)務(wù)指標(biāo)的分析，還要做充分的風(fēng)險(xiǎn)分析。 概率分析為了更精確地預(yù)測(cè)該宗地投資地風(fēng)險(xiǎn)程度，下面用決策樹來(lái)進(jìn)行計(jì)算，詳看附圖1。對(duì)于靜態(tài)的投資收益率來(lái)說(shuō)，售價(jià)是更為敏感的因素。當(dāng)售價(jià)下降5％時(shí)，項(xiàng)目的投資利潤(rùn)率也將不能滿足預(yù)期的投資利潤(rùn)率要求。該項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值等于零，達(dá)到臨界點(diǎn)，此時(shí)，若售價(jià)再下降，則財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值小于零，出現(xiàn)虧損。 根據(jù)宗地目前狀況可知，以上諸因素中最有可能發(fā)生變化的是宗地獲取價(jià)格的高低和未來(lái)銷售價(jià)格的變化。 項(xiàng)目不確定性分析 盈虧平衡分析假定本宗地開發(fā)建設(shè)投資不變，且售價(jià)和回款速度如基準(zhǔn)方案所設(shè)，則由計(jì)算可得，當(dāng)銷售率為 （＋）/*100%=% 時(shí)，宗地全部投資利潤(rùn)率為零。 投資回收期（靜態(tài)）（年） 內(nèi)部收益率（IRR）（%） 表5－4 投資回收期（靜態(tài)） FNPV(I=8%) 折現(xiàn)現(xiàn)金流 5 凈現(xiàn)金流 3 土地增值稅 現(xiàn)金流出 2 銷售收入 37～42 25～36 13～24 1～12 建設(shè)經(jīng)營(yíng)期 項(xiàng)目 （單位：萬(wàn)元）序號(hào) 宗地現(xiàn)金流量表與動(dòng)態(tài)盈利分析 可分配利潤(rùn) 7 稅后利潤(rùn) 5 利潤(rùn)總額 3 銷售收入 1 （單位：萬(wàn)元）5－2 　 　 　 土地增值稅 3 　 　 　 交易管理費(fèi) 　 　 　 教育費(fèi)附加 　 　 　 營(yíng)業(yè)稅 　 　 　 銷售收入 1 37～42 31～36 25～30 19～24 13～18 7～12 1～6 項(xiàng)目 序號(hào) 銷售稅金及附加表 宗地現(xiàn)金流量表與動(dòng)態(tài)盈利分析（見表5－3）由現(xiàn)金流量表和動(dòng)態(tài)盈利分析可以看出，項(xiàng)目的累計(jì)凈現(xiàn)金流和累計(jì)折現(xiàn)現(xiàn)金流由負(fù)變正均要發(fā)生在最后一個(gè)年度。根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)的一般收益水平，土地增值稅應(yīng)繳額基本在銷售收入的1％左右。具體測(cè)算詳見附表1。具體測(cè)算詳見附表1。該宗地地價(jià)需在成交后5日內(nèi)一次繳清，故對(duì)競(jìng)投人的資金壓力很大。 最佳開發(fā)建設(shè)方案設(shè)計(jì)建議分期滾動(dòng)開發(fā)，首期開發(fā)別墅及整個(gè)住宅區(qū)的配套規(guī)劃建設(shè)，通過別墅的市場(chǎng)推廣來(lái)打造項(xiàng)目的品牌，提升項(xiàng)目的品位，從而帶動(dòng)其后的