【文章內容簡介】 0。 4 累計凈現金流 5 折現現金流 6 累計折現凈現金流 評價指標 　 　 　 　 FNPV(I=8%) 財務內部收益率IRR % 投資回收期（靜態(tài)） 投資回收期（動態(tài)） 表5－4 財務效果指標比較項目 地價為74931萬時 地價為87416萬時 內部收益率（IRR）（%） 財務凈現值（FNPV）（萬元） 20760 投資回收期（靜態(tài)）（年） 投資回收期（動態(tài)）（年） 項目不確定性分析 盈虧平衡分析假定本宗地開發(fā)建設投資不變，且售價和回款速度如基準方案所設，則由計算可得，當銷售率為 （＋）/*100%=% 時，宗地全部投資利潤率為零。一般認為，當盈虧平衡點的銷售率≦70％ 時，項目風險較小。％，可見其風險較高。 敏感性分析影響本宗地投資財務效益的主要不確定因素為宗地獲取價格、售價水平、建設成本的高低、建設經營期的長短、銷售稅率等。根據宗地目前狀況可知，以上諸因素中最有可能發(fā)生變化的是宗地獲取價格的高低和未來銷售價格的變化。因而，本宗地敏感性分析主要針對全部投資的評價指標（FIRR,FNPV和投資利潤率），分別計算售價上下波動5％、10％和宗地獲取價格上下波動5％、10％時，對經濟指標的影響。計算結果詳見敏感性分析表5－4。表5－4 項目敏感性分析表全部投資 基準方案 地價變動 售價變動 10% 5% 5% 10% 10% 5% 5% 10% FNPV FNPV升降幅度 % % % % % % % % IRR % % % % % % % % % IRR升降幅度 % % % % % % % % 投資利潤率 20% % % % % % 14% 26% 32% 投資利潤率升降幅度 % % % % % % % % 由表中數據可得：（1）地價、售價變動對財務凈現值的影響％時，項目的凈現值等于零，到達臨界點。此時，如果地價繼續(xù)上升，則財務凈現值小于零，出現虧損。售價下降5％、10％時，％、％。，該項目的財務凈現值等于零，達到臨界點，此時，若售價再下降，則財務凈現值小于零，出現虧損。（2）地價、售價變動對財務內部收益率的影響地價上升5％、10％時，％、％；％時，該項目的財務內部收益率等于基準收益率（Ic=8%）,到達臨界點，此時，如果繼續(xù)上升，則財務內部收益率將達不到預期的基準收益率。售價下降10％時，％，不能滿足預期的基準收益率。（3）地價、售價變動對投資收益率的影響當地價上升10％時，％，已不能滿足預期的投資利潤率15％。當售價下降5％時，項目的投資利潤率也將不能滿足預期的投資利潤率要求。從上分析可以看出，對財務凈現值來說，地價獲取價格和售價都是敏感因素，相比之下，售價更為敏感。原因在于該宗地地價要一次性繳清，宗地獲取價格的變動數值等于全部投資的凈現值變動值。對于內部收益率來說，地價比售價更為敏感。對于靜態(tài)的投資收益率來說，售價是更為敏感的因素。除了地價和售價對本項目的影響較大外，開發(fā)周期和銷售率對本項目的影響也值得注意。開發(fā)周期拖長除了導致資金不能及時回收再投入，NPV和IRR也會下降，投資回收期將延長外，還會加重資金的使用成本。而銷售率低下，即意味著投資資金不能快速回收，這樣將使整個項目陷入僵局。 概率分析為了更精確地預測該宗地投資地風險程度，下面用決策樹來進行計算，詳看附圖1。經計算，E(FNPV) = 萬元風險標準偏差＝凈現值變異系數＝％＜70%計算結果表明，處于較高盈利水平，％，遠低于70％，說明其風險程度在合理的范圍之中。 項目綜合經濟評價與建議 項目綜合經濟評價上述財務效益評估的結果說明，本宗地作為面向高端客戶的豪宅開發(fā)用地是有較好投資前景的。但由于地價較高，且要一次性繳交完畢，故對開發(fā)商的融資、高端客戶開發(fā)、市場運作、房地產大勢把握、政策研判等能力要求很高。且該地塊將是以公開競拍方式獲取，市場的炒做、競拍現場的緊張氣氛、競投者的不同戰(zhàn)略導向等都會影響到該地塊的競買價格，所以是否投資該項目不能僅僅依靠對財務指標的分析，還要做充分的風險分析。 有關說明及建議本報告是在未有投資方具體融資方案的前提下進行測算的，僅反映地塊本身的投資收益情況，待確定投資方具體的融資方案后，才能測算出投資方的實際投資收益情況。為便于計算比較，本報告中的車庫全部按銷售處理，不考慮租賃經營。同時，財務年度以受讓到該宗地的第一個月開始，每12個月為一財務年度。本報告是基于財務分析的角度來思考問題的，一個項目投資與否，財務指標是很重要的，但卻不是唯一起決定作用的。如果公司是基于戰(zhàn)略方面的考慮，想通過對該地塊的競買與開發(fā)來樹立公司品牌，那么財務指標在決策中所占權重將會下降，競買的價格將會躍上一個新的臺階。宗地價格的評估應是建立對市場的充分調查研究，包括競爭對手的可能競投策略、目標客戶的消費心理、宗地的優(yōu)劣勢分析等基礎上來綜合進行的。顯然，本報告缺乏充分的市場調查支持。在本報告相關測算數據的選取是基于筆者對廣州市場的了解并考慮了廣、深兩地房地產市場差異的基礎上確定的，由于對深圳市場沒有深入的了解，所以測算結果難免存在偏差。本報告中的最佳土地開發(fā)利用方案設計是基于筆者既往工作經驗來考慮的，尚缺少專業(yè)上的深度思考，且筆者未踏勘過宗地現場，因此方案設想不一定是最優(yōu)的。原則上此步應進行多方案的比較、評估及選優(yōu)。鑒于拍賣公告中提及高層和低層的最終比例按報建實施方案確定，建議開發(fā)商在此處多加研究，充分用活、用好相關政策規(guī)定。筆者認為最好是低層的比例調高些，且低層的設計式樣、戶型等要多樣化，以充分滿足目標客戶的多樣化需求。由于該地塊將用于開發(fā)面向高端客戶的豪宅，購買者更看中的將是項目的檔次感，建議開發(fā)商在項目的規(guī)劃設計上給予高度重視，一定要聘請一流的規(guī)劃設計機構來擔綱項目此項工作，包括對項目風水問題的綜合研究，這一點在粵港房地產市場尤其要受到重視。為保證該地塊投資決策的準確性，降低投資風險，建議開發(fā)商在開發(fā)前期投資論證過程中，盡可能地讓公司項目一線實施人員參與進來，充分聽取各方面的意見，集思廣益，精益求精。隨著通貨膨脹的確認，未來銀行利率調整已經在所難免，利率調整對于資金密集的房地產企業(yè)來說，影響是巨大的。本宗地的競買企業(yè)很難想象完全依靠自有資金來開發(fā)，而競到土地到開發(fā)銷售之間將有18個月以上的時間，建議開發(fā)商要密切關注國家的信貸政策和利率政策，并做細、做好項目的融資計劃。 研究結論 宗地基本情況宗地編號為B3030041，地塊位于香蜜湖，土地用途為住宅用地。土地面積為93544平方米，建筑容積率≤；可建設總建筑面積為131000平方米,其中：住宅127650平方米（高層住宅85％，低層住宅占15％，但最終比例按報建實施方案確定）；幼兒園3000平方米，垃圾站50平方米，社區(qū)管理中心300平方米；土地使用年期70年，自2003年8月25日起到2073年8月24日止。競投中標方應在宗地使用權轉讓合同簽訂后5個工作日內一次付清地價款。涉及交易標的物轉讓應交的稅費中，依法屬轉讓方應交納的均由甲方承擔；依法屬受讓方應交納的由乙方承擔。如轉讓合同按規(guī)定需要公證的，公證費用甲乙雙方各承擔50%。 地價范圍經測算，本地塊的正常地價范圍應在74931～87416萬元人民幣之間，其中市場正常價位點應在80913萬元，扣除土地轉讓契稅3％，則得競標報價范圍應在72749～84870萬元人民幣之間，市場正常競標價位點在78557萬元人民幣。對應市場價位點80913萬元，則得相應樓面地價為6339元/平方米. 地塊投資價值對應以上地價范圍，測得相應的投資財務效果指標如表1－1所示。綜上，當地價在74931～80913萬元人民幣之間時，屬于投資安全區(qū)；當地價在80913～87416萬元人民幣之間時，即進入投資風險區(qū)；超過87416萬元后，將進入高風險區(qū),投資者需慎重考慮。表1－1 宗地投資財務效果指標項目 地價為74931萬元 地價為80913萬元 地價為87416萬元 投資利潤率（％） 25 20 15 稅后利潤（萬元） 24050 20042 15684 內部收益率（IRR）（%） 財務凈現值（FNPV）（萬元） 20760 15221 投資回收期（靜態(tài)）（年） 投資回收期（動態(tài)）（年） 研究方法 剩余法求地價運用剩余法來確定宗地的最高限價，其基本思路為：地價= 房地產建成價格－（建筑費＋專業(yè)費＋租售費用＋稅費）－利潤該方法的操作程序如下：研究待估宗地的基本情況選擇最佳開發(fā)利用方式估算開發(fā)后的房地產價格估計建筑費、專業(yè)費、利息、稅費、租售費用和開發(fā)商應得的利潤求地價 運用《建設項目經濟評價方法與參數》進行宗地的財務評價建設項目的財務評價一般分兩個層次，即：全部投資的財務效果評價和自有（權益）資金的財務效果評價。 全部投資的財務效果評價，即排除財務條件的影響，將全部資金（包括全部借貸資金和權益資金）作為計算基礎，考察項目的盈利能力。由于它不考慮投資資金的來源構成，以及借貸還本付息和所得稅的問題，所以它實際上是一種簡化了的、投資項目“息、稅前”的盈利能力分析，借此可以在各個投資項目或方案間建立相互比較的共同基礎，以便考察項目是否有投資的價值，在分析是否可行的同時，進行方案的選優(yōu)。 自有（權益）資金的財務效果評價，即從企業(yè)的角度出發(fā)，分析包括財務條件在內的兩類因素對項目的影響，以企業(yè)投入的權益資金為計算基礎，而所謂考察企業(yè)投入所投入的權益資金的盈利能力，實際上是對項目息、稅后的盈利能力的分析。同時，還考察企業(yè)的生存能力、償債能力、利潤及其分配，以及各方投資者的盈利能力等。 在本宗地評估報告中，選用全部投資的財務效果評價法，分析該地塊的投資盈利能力——通過全部投資的現金流量表，得出項目內部收益率（FIRR）、投資回收期（Pt）、財務內部凈現值（FNPV）以及投資利潤率等指標。由此來判斷該宗地投資在財務上的可行性。 研究依據amp。Oslash。 香蜜湖B3030041宗地規(guī)劃指amp。Oslash。 標amp。Oslash。 amp。Oslash。 國務院發(fā)展研究中心數據庫amp。Oslash。 《廣東省房地產統(tǒng)計年鑒》amp。Oslash。 廣東省房地產開發(fā)各類管理費用標amp。Oslash。 準amp。Oslash。 中國人民銀行存、貸款利率amp。Oslash。 《廣東統(tǒng)計年鑒》amp。Oslash。 搜房網相關數據amp。Oslash。 中國人民銀行121號文件amp。Oslash。 廣州市建安工程定預、決算定額 宗地最佳利用方式構思根據該宗地位于深圳市福田區(qū)香蜜湖地段、且建筑容積率≦，可以確定，該地塊要想獲得最大收益，就必須按高尚住宅區(qū)規(guī)劃，定位于高端客戶，確保以優(yōu)美的景觀環(huán)境和國際性的配套設施來贏得市場。 宗地總體規(guī)劃方案設計 總基底面積 9354422％＝20580 m2，用地平衡表及項目主要經濟指標分別見表3－1和表3－2。高層住宅總建筑面積 127650＝108,503 m2住宅規(guī)劃為120～180 m2/戶，平均每套面積為150 m2左右,規(guī)劃戶數720戶。計劃規(guī)劃為12～14棟11層住宅（其中首層架空綠化），住宅總基底面積計11050 m2 。別墅總建筑面積 127560＝19,148 m2別墅規(guī)劃為250～350 m2/棟，平均每棟面積為300 m2，占地面積計120 m2，規(guī)劃總棟數為64棟。總計占地面積為 64 1