【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 0。 4 累計(jì)凈現(xiàn)金流 5 折現(xiàn)現(xiàn)金流 6 累計(jì)折現(xiàn)凈現(xiàn)金流 評(píng)價(jià)指標(biāo) 　 　 　 　 FNPV(I=8%) 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率IRR % 投資回收期（靜態(tài)） 投資回收期（動(dòng)態(tài)） 表5－4 財(cái)務(wù)效果指標(biāo)比較項(xiàng)目 地價(jià)為74931萬(wàn)時(shí) 地價(jià)為87416萬(wàn)時(shí) 內(nèi)部收益率（IRR）（%） 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）（萬(wàn)元） 20760 投資回收期（靜態(tài)）（年） 投資回收期（動(dòng)態(tài)）（年） 項(xiàng)目不確定性分析 盈虧平衡分析假定本宗地開(kāi)發(fā)建設(shè)投資不變，且售價(jià)和回款速度如基準(zhǔn)方案所設(shè)，則由計(jì)算可得，當(dāng)銷(xiāo)售率為 （＋）/*100%=% 時(shí)，宗地全部投資利潤(rùn)率為零。一般認(rèn)為，當(dāng)盈虧平衡點(diǎn)的銷(xiāo)售率≦70％ 時(shí)，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)較小。％，可見(jiàn)其風(fēng)險(xiǎn)較高。 敏感性分析影響本宗地投資財(cái)務(wù)效益的主要不確定因素為宗地獲取價(jià)格、售價(jià)水平、建設(shè)成本的高低、建設(shè)經(jīng)營(yíng)期的長(zhǎng)短、銷(xiāo)售稅率等。根據(jù)宗地目前狀況可知，以上諸因素中最有可能發(fā)生變化的是宗地獲取價(jià)格的高低和未來(lái)銷(xiāo)售價(jià)格的變化。因而，本宗地敏感性分析主要針對(duì)全部投資的評(píng)價(jià)指標(biāo)（FIRR,FNPV和投資利潤(rùn)率），分別計(jì)算售價(jià)上下波動(dòng)5％、10％和宗地獲取價(jià)格上下波動(dòng)5％、10％時(shí)，對(duì)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的影響。計(jì)算結(jié)果詳見(jiàn)敏感性分析表5－4。表5－4 項(xiàng)目敏感性分析表全部投資 基準(zhǔn)方案 地價(jià)變動(dòng) 售價(jià)變動(dòng) 10% 5% 5% 10% 10% 5% 5% 10% FNPV FNPV升降幅度 % % % % % % % % IRR % % % % % % % % % IRR升降幅度 % % % % % % % % 投資利潤(rùn)率 20% % % % % % 14% 26% 32% 投資利潤(rùn)率升降幅度 % % % % % % % % 由表中數(shù)據(jù)可得：（1）地價(jià)、售價(jià)變動(dòng)對(duì)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值的影響％時(shí)，項(xiàng)目的凈現(xiàn)值等于零，到達(dá)臨界點(diǎn)。此時(shí)，如果地價(jià)繼續(xù)上升，則財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值小于零，出現(xiàn)虧損。售價(jià)下降5％、10％時(shí)，％、％。，該項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值等于零，達(dá)到臨界點(diǎn)，此時(shí)，若售價(jià)再下降，則財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值小于零，出現(xiàn)虧損。（2）地價(jià)、售價(jià)變動(dòng)對(duì)財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率的影響地價(jià)上升5％、10％時(shí)，％、％；％時(shí)，該項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率等于基準(zhǔn)收益率（Ic=8%）,到達(dá)臨界點(diǎn)，此時(shí)，如果繼續(xù)上升，則財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率將達(dá)不到預(yù)期的基準(zhǔn)收益率。售價(jià)下降10％時(shí)，％，不能滿(mǎn)足預(yù)期的基準(zhǔn)收益率。（3）地價(jià)、售價(jià)變動(dòng)對(duì)投資收益率的影響當(dāng)?shù)貎r(jià)上升10％時(shí)，％，已不能滿(mǎn)足預(yù)期的投資利潤(rùn)率15％。當(dāng)售價(jià)下降5％時(shí)，項(xiàng)目的投資利潤(rùn)率也將不能滿(mǎn)足預(yù)期的投資利潤(rùn)率要求。從上分析可以看出，對(duì)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值來(lái)說(shuō)，地價(jià)獲取價(jià)格和售價(jià)都是敏感因素，相比之下，售價(jià)更為敏感。原因在于該宗地地價(jià)要一次性繳清，宗地獲取價(jià)格的變動(dòng)數(shù)值等于全部投資的凈現(xiàn)值變動(dòng)值。對(duì)于內(nèi)部收益率來(lái)說(shuō)，地價(jià)比售價(jià)更為敏感。對(duì)于靜態(tài)的投資收益率來(lái)說(shuō)，售價(jià)是更為敏感的因素。除了地價(jià)和售價(jià)對(duì)本項(xiàng)目的影響較大外，開(kāi)發(fā)周期和銷(xiāo)售率對(duì)本項(xiàng)目的影響也值得注意。開(kāi)發(fā)周期拖長(zhǎng)除了導(dǎo)致資金不能及時(shí)回收再投入，NPV和IRR也會(huì)下降，投資回收期將延長(zhǎng)外，還會(huì)加重資金的使用成本。而銷(xiāo)售率低下，即意味著投資資金不能快速回收，這樣將使整個(gè)項(xiàng)目陷入僵局。 概率分析為了更精確地預(yù)測(cè)該宗地投資地風(fēng)險(xiǎn)程度，下面用決策樹(shù)來(lái)進(jìn)行計(jì)算，詳看附圖1。經(jīng)計(jì)算，E(FNPV) = 萬(wàn)元風(fēng)險(xiǎn)標(biāo)準(zhǔn)偏差＝凈現(xiàn)值變異系數(shù)＝％＜70%計(jì)算結(jié)果表明，處于較高盈利水平，％，遠(yuǎn)低于70％，說(shuō)明其風(fēng)險(xiǎn)程度在合理的范圍之中。 項(xiàng)目綜合經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)與建議 項(xiàng)目綜合經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)上述財(cái)務(wù)效益評(píng)估的結(jié)果說(shuō)明，本宗地作為面向高端客戶(hù)的豪宅開(kāi)發(fā)用地是有較好投資前景的。但由于地價(jià)較高，且要一次性繳交完畢，故對(duì)開(kāi)發(fā)商的融資、高端客戶(hù)開(kāi)發(fā)、市場(chǎng)運(yùn)作、房地產(chǎn)大勢(shì)把握、政策研判等能力要求很高。且該地塊將是以公開(kāi)競(jìng)拍方式獲取，市場(chǎng)的炒做、競(jìng)拍現(xiàn)場(chǎng)的緊張氣氛、競(jìng)投者的不同戰(zhàn)略導(dǎo)向等都會(huì)影響到該地塊的競(jìng)買(mǎi)價(jià)格，所以是否投資該項(xiàng)目不能僅僅依靠對(duì)財(cái)務(wù)指標(biāo)的分析，還要做充分的風(fēng)險(xiǎn)分析。 有關(guān)說(shuō)明及建議本報(bào)告是在未有投資方具體融資方案的前提下進(jìn)行測(cè)算的，僅反映地塊本身的投資收益情況，待確定投資方具體的融資方案后，才能測(cè)算出投資方的實(shí)際投資收益情況。為便于計(jì)算比較，本報(bào)告中的車(chē)庫(kù)全部按銷(xiāo)售處理，不考慮租賃經(jīng)營(yíng)。同時(shí)，財(cái)務(wù)年度以受讓到該宗地的第一個(gè)月開(kāi)始，每12個(gè)月為一財(cái)務(wù)年度。本報(bào)告是基于財(cái)務(wù)分析的角度來(lái)思考問(wèn)題的，一個(gè)項(xiàng)目投資與否，財(cái)務(wù)指標(biāo)是很重要的，但卻不是唯一起決定作用的。如果公司是基于戰(zhàn)略方面的考慮，想通過(guò)對(duì)該地塊的競(jìng)買(mǎi)與開(kāi)發(fā)來(lái)樹(shù)立公司品牌，那么財(cái)務(wù)指標(biāo)在決策中所占權(quán)重將會(huì)下降，競(jìng)買(mǎi)的價(jià)格將會(huì)躍上一個(gè)新的臺(tái)階。宗地價(jià)格的評(píng)估應(yīng)是建立對(duì)市場(chǎng)的充分調(diào)查研究，包括競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的可能競(jìng)投策略、目標(biāo)客戶(hù)的消費(fèi)心理、宗地的優(yōu)劣勢(shì)分析等基礎(chǔ)上來(lái)綜合進(jìn)行的。顯然，本報(bào)告缺乏充分的市場(chǎng)調(diào)查支持。在本報(bào)告相關(guān)測(cè)算數(shù)據(jù)的選取是基于筆者對(duì)廣州市場(chǎng)的了解并考慮了廣、深兩地房地產(chǎn)市場(chǎng)差異的基礎(chǔ)上確定的，由于對(duì)深圳市場(chǎng)沒(méi)有深入的了解，所以測(cè)算結(jié)果難免存在偏差。本報(bào)告中的最佳土地開(kāi)發(fā)利用方案設(shè)計(jì)是基于筆者既往工作經(jīng)驗(yàn)來(lái)考慮的，尚缺少專(zhuān)業(yè)上的深度思考，且筆者未踏勘過(guò)宗地現(xiàn)場(chǎng)，因此方案設(shè)想不一定是最優(yōu)的。原則上此步應(yīng)進(jìn)行多方案的比較、評(píng)估及選優(yōu)。鑒于拍賣(mài)公告中提及高層和低層的最終比例按報(bào)建實(shí)施方案確定，建議開(kāi)發(fā)商在此處多加研究，充分用活、用好相關(guān)政策規(guī)定。筆者認(rèn)為最好是低層的比例調(diào)高些，且低層的設(shè)計(jì)式樣、戶(hù)型等要多樣化，以充分滿(mǎn)足目標(biāo)客戶(hù)的多樣化需求。由于該地塊將用于開(kāi)發(fā)面向高端客戶(hù)的豪宅，購(gòu)買(mǎi)者更看中的將是項(xiàng)目的檔次感，建議開(kāi)發(fā)商在項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)上給予高度重視，一定要聘請(qǐng)一流的規(guī)劃設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)來(lái)?yè)?dān)綱項(xiàng)目此項(xiàng)工作，包括對(duì)項(xiàng)目風(fēng)水問(wèn)題的綜合研究，這一點(diǎn)在粵港房地產(chǎn)市場(chǎng)尤其要受到重視。為保證該地塊投資決策的準(zhǔn)確性，降低投資風(fēng)險(xiǎn)，建議開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)前期投資論證過(guò)程中，盡可能地讓公司項(xiàng)目一線實(shí)施人員參與進(jìn)來(lái)，充分聽(tīng)取各方面的意見(jiàn)，集思廣益，精益求精。隨著通貨膨脹的確認(rèn)，未來(lái)銀行利率調(diào)整已經(jīng)在所難免，利率調(diào)整對(duì)于資金密集的房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，影響是巨大的。本宗地的競(jìng)買(mǎi)企業(yè)很難想象完全依靠自有資金來(lái)開(kāi)發(fā)，而競(jìng)到土地到開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售之間將有18個(gè)月以上的時(shí)間，建議開(kāi)發(fā)商要密切關(guān)注國(guó)家的信貸政策和利率政策，并做細(xì)、做好項(xiàng)目的融資計(jì)劃。 研究結(jié)論 宗地基本情況宗地編號(hào)為B3030041，地塊位于香蜜湖，土地用途為住宅用地。土地面積為93544平方米，建筑容積率≤；可建設(shè)總建筑面積為131000平方米,其中：住宅127650平方米（高層住宅85％，低層住宅占15％，但最終比例按報(bào)建實(shí)施方案確定）；幼兒園3000平方米，垃圾站50平方米，社區(qū)管理中心300平方米；土地使用年期70年，自2003年8月25日起到2073年8月24日止。競(jìng)投中標(biāo)方應(yīng)在宗地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同簽訂后5個(gè)工作日內(nèi)一次付清地價(jià)款。涉及交易標(biāo)的物轉(zhuǎn)讓?xiě)?yīng)交的稅費(fèi)中，依法屬轉(zhuǎn)讓方應(yīng)交納的均由甲方承擔(dān)；依法屬受讓方應(yīng)交納的由乙方承擔(dān)。如轉(zhuǎn)讓合同按規(guī)定需要公證的，公證費(fèi)用甲乙雙方各承擔(dān)50%。 地價(jià)范圍經(jīng)測(cè)算，本地塊的正常地價(jià)范圍應(yīng)在74931～87416萬(wàn)元人民幣之間，其中市場(chǎng)正常價(jià)位點(diǎn)應(yīng)在80913萬(wàn)元，扣除土地轉(zhuǎn)讓契稅3％，則得競(jìng)標(biāo)報(bào)價(jià)范圍應(yīng)在72749～84870萬(wàn)元人民幣之間，市場(chǎng)正常競(jìng)標(biāo)價(jià)位點(diǎn)在78557萬(wàn)元人民幣。對(duì)應(yīng)市場(chǎng)價(jià)位點(diǎn)80913萬(wàn)元，則得相應(yīng)樓面地價(jià)為6339元/平方米. 地塊投資價(jià)值對(duì)應(yīng)以上地價(jià)范圍，測(cè)得相應(yīng)的投資財(cái)務(wù)效果指標(biāo)如表1－1所示。綜上，當(dāng)?shù)貎r(jià)在74931～80913萬(wàn)元人民幣之間時(shí)，屬于投資安全區(qū)；當(dāng)?shù)貎r(jià)在80913～87416萬(wàn)元人民幣之間時(shí)，即進(jìn)入投資風(fēng)險(xiǎn)區(qū)；超過(guò)87416萬(wàn)元后，將進(jìn)入高風(fēng)險(xiǎn)區(qū),投資者需慎重考慮。表1－1 宗地投資財(cái)務(wù)效果指標(biāo)項(xiàng)目 地價(jià)為74931萬(wàn)元 地價(jià)為80913萬(wàn)元 地價(jià)為87416萬(wàn)元 投資利潤(rùn)率（％） 25 20 15 稅后利潤(rùn)（萬(wàn)元） 24050 20042 15684 內(nèi)部收益率（IRR）（%） 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）（萬(wàn)元） 20760 15221 投資回收期（靜態(tài)）（年） 投資回收期（動(dòng)態(tài)）（年） 研究方法 剩余法求地價(jià)運(yùn)用剩余法來(lái)確定宗地的最高限價(jià)，其基本思路為：地價(jià)= 房地產(chǎn)建成價(jià)格－（建筑費(fèi)＋專(zhuān)業(yè)費(fèi)＋租售費(fèi)用＋稅費(fèi)）－利潤(rùn)該方法的操作程序如下：研究待估宗地的基本情況選擇最佳開(kāi)發(fā)利用方式估算開(kāi)發(fā)后的房地產(chǎn)價(jià)格估計(jì)建筑費(fèi)、專(zhuān)業(yè)費(fèi)、利息、稅費(fèi)、租售費(fèi)用和開(kāi)發(fā)商應(yīng)得的利潤(rùn)求地價(jià) 運(yùn)用《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》進(jìn)行宗地的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)建設(shè)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)一般分兩個(gè)層次，即：全部投資的財(cái)務(wù)效果評(píng)價(jià)和自有（權(quán)益）資金的財(cái)務(wù)效果評(píng)價(jià)。 全部投資的財(cái)務(wù)效果評(píng)價(jià)，即排除財(cái)務(wù)條件的影響，將全部資金（包括全部借貸資金和權(quán)益資金）作為計(jì)算基礎(chǔ)，考察項(xiàng)目的盈利能力。由于它不考慮投資資金的來(lái)源構(gòu)成，以及借貸還本付息和所得稅的問(wèn)題，所以它實(shí)際上是一種簡(jiǎn)化了的、投資項(xiàng)目“息、稅前”的盈利能力分析，借此可以在各個(gè)投資項(xiàng)目或方案間建立相互比較的共同基礎(chǔ)，以便考察項(xiàng)目是否有投資的價(jià)值，在分析是否可行的同時(shí)，進(jìn)行方案的選優(yōu)。 自有（權(quán)益）資金的財(cái)務(wù)效果評(píng)價(jià)，即從企業(yè)的角度出發(fā)，分析包括財(cái)務(wù)條件在內(nèi)的兩類(lèi)因素對(duì)項(xiàng)目的影響，以企業(yè)投入的權(quán)益資金為計(jì)算基礎(chǔ)，而所謂考察企業(yè)投入所投入的權(quán)益資金的盈利能力，實(shí)際上是對(duì)項(xiàng)目息、稅后的盈利能力的分析。同時(shí)，還考察企業(yè)的生存能力、償債能力、利潤(rùn)及其分配，以及各方投資者的盈利能力等。 在本宗地評(píng)估報(bào)告中，選用全部投資的財(cái)務(wù)效果評(píng)價(jià)法，分析該地塊的投資盈利能力——通過(guò)全部投資的現(xiàn)金流量表，得出項(xiàng)目?jī)?nèi)部收益率（FIRR）、投資回收期（Pt）、財(cái)務(wù)內(nèi)部?jī)衄F(xiàn)值（FNPV）以及投資利潤(rùn)率等指標(biāo)。由此來(lái)判斷該宗地投資在財(cái)務(wù)上的可行性。 研究依據(jù)amp。Oslash。 香蜜湖B3030041宗地規(guī)劃指amp。Oslash。 標(biāo)amp。Oslash。 amp。Oslash。 國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心數(shù)據(jù)庫(kù)amp。Oslash。 《廣東省房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)年鑒》amp。Oslash。 廣東省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)各類(lèi)管理費(fèi)用標(biāo)amp。Oslash。 準(zhǔn)amp。Oslash。 中國(guó)人民銀行存、貸款利率amp。Oslash。 《廣東統(tǒng)計(jì)年鑒》amp。Oslash。 搜房網(wǎng)相關(guān)數(shù)據(jù)amp。Oslash。 中國(guó)人民銀行121號(hào)文件amp。Oslash。 廣州市建安工程定預(yù)、決算定額 宗地最佳利用方式構(gòu)思根據(jù)該宗地位于深圳市福田區(qū)香蜜湖地段、且建筑容積率≦，可以確定，該地塊要想獲得最大收益，就必須按高尚住宅區(qū)規(guī)劃，定位于高端客戶(hù)，確保以?xún)?yōu)美的景觀環(huán)境和國(guó)際性的配套設(shè)施來(lái)贏得市場(chǎng)。 宗地總體規(guī)劃方案設(shè)計(jì) 總基底面積 9354422％＝20580 m2，用地平衡表及項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分別見(jiàn)表3－1和表3－2。高層住宅總建筑面積 127650＝108,503 m2住宅規(guī)劃為120～180 m2/戶(hù)，平均每套面積為150 m2左右,規(guī)劃戶(hù)數(shù)720戶(hù)。計(jì)劃規(guī)劃為12～14棟11層住宅（其中首層架空綠化），住宅總基底面積計(jì)11050 m2 。別墅總建筑面積 127560＝19,148 m2別墅規(guī)劃為250～350 m2/棟，平均每棟面積為300 m2，占地面積計(jì)120 m2，規(guī)劃總棟數(shù)為64棟。總計(jì)占地面積為 64 1