【正文】 位數(shù) 720 個(gè) 人口密度 293 人/公頃 綠化率 65 ％ 容積率 　 最佳開發(fā)建設(shè)方案設(shè)計(jì)建議分期滾動(dòng)開發(fā)，首期開發(fā)別墅及整個(gè)住宅區(qū)的配套規(guī)劃建設(shè)，通過別墅的市場(chǎng)推廣來打造項(xiàng)目的品牌，提升項(xiàng)目的品位，從而帶動(dòng)其后的高層銷售。其中可行性研究及規(guī)劃報(bào)批等前期準(zhǔn)備階段為6個(gè)月，宗地競(jìng)買后18個(gè)月時(shí)推出首期別墅，高層住宅分兩期推出，計(jì)劃至42個(gè)月時(shí)完成全部銷售。 該宗地地價(jià)需在成交后5日內(nèi)一次繳清，故對(duì)競(jìng)投人的資金壓力很大。因?yàn)轫?xiàng)目的融資結(jié)構(gòu)不明，且項(xiàng)目全部投資的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)又與融資結(jié)構(gòu)無關(guān)，故此表中的利息費(fèi)用計(jì)算和資金籌措計(jì)劃都暫沒計(jì)算。具體測(cè)算詳見附表1。具體測(cè)算詳見附表1。則該宗地的地價(jià)范圍為74291～87416 萬元，正常市場(chǎng)期望地價(jià)為80913萬元。具體測(cè)算詳見附表1。 項(xiàng)目盈利能力分析 稅金計(jì)算（見表5－1）因?yàn)槭灼诎l(fā)售計(jì)劃在宗地接手后第18個(gè)月時(shí)，故前一年半內(nèi)無銷售收入。根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)的一般收益水平，土地增值稅應(yīng)繳額基本在銷售收入的1％左右。第二、三年內(nèi)盡管有利潤(rùn)，但仍不足以彌補(bǔ)第一年的虧算。 宗地現(xiàn)金流量表與動(dòng)態(tài)盈利分析（見表5－3）由現(xiàn)金流量表和動(dòng)態(tài)盈利分析可以看出，項(xiàng)目的累計(jì)凈現(xiàn)金流和累計(jì)折現(xiàn)現(xiàn)金流由負(fù)變正均要發(fā)生在最后一個(gè)年度。原因在于地價(jià)要在中標(biāo)后一次繳交完畢，造成巨額現(xiàn)金流流出，而項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)、銷售要滯后一段時(shí)間，不過該宗地規(guī)劃建筑面積不大，建設(shè)周期相對(duì)較短，故投資回收期指標(biāo)也較為理想。 表5－1銷售稅金及附加表（單位：萬元）　 　 建設(shè)經(jīng)營(yíng)期 合計(jì) 序號(hào) 項(xiàng)目 1～6 7～12 13～18 19～24 25～30 31～36 37～42 1 銷售收入 　 　 　 2 銷售稅金及附加 　 　 　 營(yíng)業(yè)稅 　 　 　 城市維護(hù)建設(shè)稅 　 　 　 教育費(fèi)附加 　 　 　 防洪工程維護(hù)費(fèi) 　 　 　 交易管理費(fèi) 　 　 　 印花稅 　 　 　 3 土地增值稅 　 　 　 表5－2 損益表（單位：萬元） 序號(hào) 項(xiàng)目 合計(jì) 1～12 13～24 25～36 36～42 1 銷售收入 2 總成本費(fèi)用 3 利潤(rùn)總額 4 所得稅 5 稅后利潤(rùn) 6 盈余公積金 7 可分配利潤(rùn) 表5－3宗地現(xiàn)金流量表與動(dòng)態(tài)盈利分析 （單位：萬元）序號(hào) 項(xiàng)目 建設(shè)經(jīng)營(yíng)期 1～12 13～24 25～36 37～42 1 現(xiàn)金流入 銷售收入 其他現(xiàn)金流入 2 現(xiàn)金流出 建設(shè)投資 土地增值稅 銷售稅金及附加 3 凈現(xiàn)金流 4 累計(jì)凈現(xiàn)金流 5 折現(xiàn)現(xiàn)金流 6 累計(jì)折現(xiàn)凈現(xiàn)金流 評(píng)價(jià)指標(biāo) 　 　 　 　 FNPV(I=8%) 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率IRR % 投資回收期（靜態(tài)） 投資回收期（動(dòng)態(tài)） 表5－4財(cái)務(wù)效果指標(biāo)比較項(xiàng)目 地價(jià)為74931萬時(shí) 地價(jià)為87416萬時(shí) 內(nèi)部收益率（IRR）（%） 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）（萬元） 20760 投資回收期（靜態(tài)）（年） 投資回收期（動(dòng)態(tài)）（年） 項(xiàng)目不確定性分析 盈虧平衡分析假定本宗地開發(fā)建設(shè)投資不變，且售價(jià)和回款速度如基準(zhǔn)方案所設(shè)，則由計(jì)算可得，當(dāng)銷售率為 （＋）/*100%=% 時(shí)，宗地全部投資利潤(rùn)率為零。％，可見其風(fēng)險(xiǎn)較高。根據(jù)宗地目前狀況可知，以上諸因素中最有可能發(fā)生變化的是宗地獲取價(jià)格的高低和未來銷售價(jià)格的變化。計(jì)算結(jié)果詳見敏感性分析表5－4。 此時(shí)，如果地價(jià)繼續(xù)上升，則財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值小于零，出現(xiàn)虧損。該項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值等于零，達(dá)到臨界點(diǎn)，此時(shí)，若售價(jià)再下降，則財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值小于零，出現(xiàn)虧損。售價(jià)下降10％時(shí)，％，不能滿足預(yù)期的基準(zhǔn)收益率。當(dāng)售價(jià)下降5％時(shí)，項(xiàng)目的投資利潤(rùn)率也將不能滿足預(yù)期的投資利潤(rùn)率要求。原因在于該宗地地價(jià)要一次性繳清，宗地獲取價(jià)格的變動(dòng)數(shù)值等于全部投資的凈現(xiàn)值變動(dòng)值。對(duì)于靜態(tài)的投資收益率來說，售價(jià)是更為敏感的因素。開發(fā)周期拖長(zhǎng)除了導(dǎo)致資金不能及時(shí)回收再投入，NPV和IRR也會(huì)下降，投資回收期將延長(zhǎng)外，還會(huì)加重資金的使用成本。 概率分析為了更精確地預(yù)測(cè)該宗地投資地風(fēng)險(xiǎn)程度，下面用決策樹來進(jìn)行計(jì)算，詳看附圖1。 項(xiàng)目綜合經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)與建議 項(xiàng)目綜合經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)上述財(cái)務(wù)效益評(píng)估的結(jié)果說明，本宗地作為面向高端客戶的豪宅開發(fā)用地是有較好投資前景的。且該地塊將是以公開競(jìng)拍方式獲取，市場(chǎng)的炒做、競(jìng)拍現(xiàn)場(chǎng)的緊張氣氛、競(jìng)投者的不同戰(zhàn)略導(dǎo)向等都會(huì)影響到該地塊的競(jìng)買價(jià)格，所以是否投資該項(xiàng)目不能僅僅依靠對(duì)財(cái)務(wù)指標(biāo)的分析，還要做充分的風(fēng)險(xiǎn)分析。 為便于計(jì)算比較，本報(bào)告中的車庫全部按銷售處理，不考慮租賃經(jīng)營(yíng)。本報(bào)告是基于財(cái)務(wù)分析的角度來思考問題的，一個(gè)項(xiàng)目投資與否，財(cái)務(wù)指標(biāo)是很重要的，但卻不是唯一起決定作用的。宗地價(jià)格的評(píng)估應(yīng)是建立對(duì)市場(chǎng)的充分調(diào)查研究，包括競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的可能競(jìng)投策略、目標(biāo)客戶的消費(fèi)心理、宗地的優(yōu)劣勢(shì)分析等基礎(chǔ)上來綜合進(jìn)行的。在本報(bào)告相關(guān)測(cè)算數(shù)據(jù)的選取是基于筆者對(duì)廣州市場(chǎng)的了解并考慮了廣、深兩地房地產(chǎn)市場(chǎng)差異的基礎(chǔ)上確定的，由于對(duì)深圳市場(chǎng)沒有深入的了解，所以測(cè)算結(jié)果難免存在偏差。原則上此步應(yīng)進(jìn)行多方案的比較、評(píng)估及選優(yōu)。筆者認(rèn)為最好是低層的比例調(diào)高些，且低層的設(shè)計(jì)式樣、戶型等要多樣化，以充分滿足目標(biāo)客戶的多樣化需求。為保證該地塊投資決策的準(zhǔn)確性，降低投資風(fēng)險(xiǎn)，建議開發(fā)商在開發(fā)前期投資論證過程中，盡可能地讓公司項(xiàng)目一線實(shí)施人員參與進(jìn)來，充分聽取各方面的意見，集思廣益，精益求精。本宗地的競(jìng)買企業(yè)很難想象完全依靠自有資金來開發(fā)，而競(jìng)到土地到開發(fā)銷售之間將有18個(gè)月以上的時(shí)間，建議開發(fā)商要密切關(guān)注國(guó)家的信貸政策和利率政策，并做細(xì)、做好項(xiàng)目的融資計(jì)劃。 土地面積為93544平方米，建筑容積率≤；可建設(shè)總建筑面積為131000平方米,其中：住宅127650平方米（高層住宅85％，低層住宅占15％，但最終比例按報(bào)建實(shí)施方案確定）；幼兒園3000平方米，垃圾站50平方米，社區(qū)管理中心300平方米；土地使用年期70年，自2003年8月25日起到2073年8月24日止。涉及交易標(biāo)的物轉(zhuǎn)讓應(yīng)交的稅費(fèi)中，依法屬轉(zhuǎn)讓方應(yīng)交納的均由甲方承擔(dān)；依法屬受讓方應(yīng)交納的由乙方承擔(dān)。 地價(jià)范圍經(jīng)測(cè)算，本地塊的正常地價(jià)范圍應(yīng)在74931～87416萬元人民幣之間，其中市場(chǎng)正常價(jià)位點(diǎn)應(yīng)在80913萬元，扣除土地轉(zhuǎn)讓契稅3％，則得競(jìng)標(biāo)報(bào)價(jià)范圍應(yīng)在72749～84870萬元人民幣之間，市場(chǎng)正常競(jìng)標(biāo)價(jià)位點(diǎn)在78557萬元人民幣。綜上，當(dāng)?shù)貎r(jià)在74931～80913萬元人民幣之間時(shí)，屬于投資安全區(qū)；當(dāng)?shù)貎r(jià)在80913～87416萬元人民幣之間時(shí)，即進(jìn)入投資風(fēng)險(xiǎn)區(qū)；超過87416萬元后，將進(jìn)入高風(fēng)險(xiǎn)區(qū),投資者需慎重考慮。 全部投資的財(cái)務(wù)效果評(píng)價(jià)，即排除財(cái)務(wù)條件的影響，將全部資金（包括全部借貸資金和權(quán)益資金）作為計(jì)算基礎(chǔ)，考察項(xiàng)目的盈利能力。 自有（權(quán)益）資金的財(cái)務(wù)效果評(píng)價(jià)，即從企業(yè)的角度出發(fā)，分析包括財(cái)務(wù)條件在內(nèi)的兩類因素對(duì)項(xiàng)目的影響，以企業(yè)投入的權(quán)益資金為計(jì)算基礎(chǔ)，而所謂考察企業(yè)投入所投入的權(quán)益資金的盈利能力，實(shí)際上是對(duì)項(xiàng)目息、稅后的盈利能力的分析。 在本宗地評(píng)估報(bào)告中，選用全部投資的財(cái)務(wù)效果評(píng)價(jià)法，分析該地塊的投資盈利能力——通過全部投資的現(xiàn)金流量表，得出項(xiàng)目?jī)?nèi)部收益率（FIRR）、投資回收期（Pt）、財(cái)務(wù)內(nèi)部?jī)衄F(xiàn)值（FNPV）以及投