【正文】 xx 縣 xx 小區(qū)項目申請報告 10 **小區(qū)建設項目主要技術經濟指標一覽表表 11序號 項目名稱 單位 數量 備注1 規(guī)劃總用地面積 m2 約合 畝 建筑物基底面積 m2 1005 項目區(qū)綠地面積 m2 包括集中綠地與宅間綠化面積 道路與場地硬化面積 m2 2 規(guī)劃總建筑面積 m2 4350 住宅用房建筑面積 m2 3345 倉儲室建筑面積 m2 10053 可提供住宅單元房 戶（套） 40 均 為 90 m2 以下小戶型 戶型 戶 30 占 住 宅 總 面 積 的 71% m2 戶型 戶 10 占 住 宅 總 面 積 的 29%4 居住人口數 人 128 戶 均 人5 主要技術指標 容積率 建筑密度 % 綠地率 % 306 估算總投資 萬元 建安工程費 萬元 其他費用 萬元 基本預備費 萬元 xx 縣 xx 小區(qū)項目申請報告 11 第二章 發(fā)展規(guī)劃、產業(yè)政策和行業(yè)準入分析 發(fā)展規(guī)劃分析 國家“十二五”規(guī)劃展望“十二五 ”，中國經濟總量將穩(wěn)居世界第二位，人均 GDP 將超過 5000 美元。城鎮(zhèn)化將向著增長方式集約化、公共服務均等化、城鄉(xiāng)發(fā)展一體化方向發(fā)展。 **縣城市現狀**縣交通較為方便，縣城有聞垣一級公路和大運高速公路**入口，90km 達**民航機場。自八十年代開始縣城建設快速發(fā)展，座座樓房拔地而起，使城市建設初具規(guī)模。目前城區(qū)常住人口達 萬余人，城區(qū)面積達 ，六街（由西往東依次為：西環(huán)路、中條大街、沿河街、舜王大街、新城大街、東環(huán)路）六路（由南往北依次為黃河路、人民路、七一路、**、友誼路、中銅路）的城區(qū)主干街道網絡已基本形成，一座美麗的綠色山城就象一顆綠色寶珠，鑲嵌在中條山腹地。2022 年全縣共完成生產總值 232883 萬元，按可比價同比增長 %。三次產業(yè)結構比例為 ：：。城鎮(zhèn)居民收入穩(wěn)步增長。全縣農民人均純收入 1631 元，比上年增長 %。城鎮(zhèn)居民人均建筑面積 平方米，同比增長 %；農村居民人均居住面積 平方米，同比增長 %。 產業(yè)政策分析中國房地產業(yè)是市場化比較成功的一個行業(yè)，但是受“民生” 問題影響，又是受政府調控較多的行業(yè)。在2022年以前，樓市調控政策多冠之以“穩(wěn)定” 、 “理性”等字眼，但在政策的“溫柔鄉(xiāng) ”里，樓市 “愈調愈漲” ，不停地蠶食購房者的住房夢。2022 年國務院曾三度發(fā)文調控樓市，頻率之高，力度之大，前所未有。然而市場僅在政策出臺后有短暫回落，又分別于34月、79 月實現反彈，年底樓市又現反彈跡象。之所以如此的原因：在2022 年以前樓市“愈調愈漲 ”的參照下，及 2022 年樓市大反彈的背景下，政府及其政策在購房者心目中的公信力被大幅貶低，并且已形成一種強烈的預期。但樓市反彈的根本原因——通脹，廣義貨幣供應量遠高于GDP，及負利率的存在，導致物價的持續(xù)上漲，從而帶來通貨膨脹，居民財富隨之縮水。正是居民投資樓市的熱情不減，開發(fā)商方能順利完成年初目標，其中萬科更是年銷售額超過千億。這說明開發(fā)商在良好業(yè)績支撐下，對樓市未來滿懷信心。2022年9 月29 日，中國人民銀行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會出臺《關于完善差別化住房信貸政策有關問題的通知》 ，90平米以下的首套自住房首付比例也調整至三成，明確要求各商業(yè)銀行暫停發(fā)放居民家庭購買第三套及以上住房貸款。xx 縣 xx 小區(qū)項目申請報告 14 2022 年，信貸政策中首付比例及貸款利率的不斷上調，提高了銀行貸款的杠桿化購房的準入門檻，直接減少了支撐房地產市場的有效需求。存款準備金率的上調，減少了商業(yè)銀行的可貸資金，對于房地產市場而言，購房者從銀行申請的購房貸款會趨嚴，而開發(fā)商從銀行獲得的開發(fā)貸款將面臨緊縮。此外，全%，在整體流動性寬松的大背景下，數量型緊縮力不從心。12月25日晚，央行年內二度加息，自26日起，上調金融機構人民幣存貸款基準。2022年的加息在人民幣升值及國外量化寬松的大背景下，變得非常艱難。加息來襲后，對于房地產市場的影響，一方面是增加了購房者的支付成本；另一方面是開發(fā)商從銀行獲得貸款成本也將上升。 稅收政策xx 縣 xx 小區(qū)項目申請報告 15 2022年3月9日，財政部和國稅總局出臺《關于首次購買普通住房有關契稅政策的通知》 ，對兩個或兩個以上個人共同購買90平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有購房記錄的，該套房產的共同購買人均不適用首次購買普通住房的契稅優(yōu)惠政策。2022年6月3日，國稅總局再度出臺《關于加強土地增值稅征管工作的通知》 ，要求充分發(fā)揮土地增值稅調控作用，科學合理制定預征率，加強土地增值稅預征工作，同時規(guī)范核定征收，堵塞稅收征管漏洞。對出售自有住房并在1年內重新購房的納稅人不再減免個人所得稅。土地增值稅的清算工作主要是針對開發(fā)商，通過提高預征率及清算土地增值稅，收緊開發(fā)商的資金鏈，從而迫使開發(fā)商加快樓盤銷售，回收資金。 土地政策2022年1月21日，國土資源部出臺《關于改進報國務院批準城市建設用地申報與實施工作的通知》 ，通知要求進一步加強管理，提高用地報批效率，促進土地合理利用，改進報國務院批準城市建設用地申報與實施工作。xx 縣 xx 小區(qū)項目申請報告 16 2022年3月11日，國土資源部出臺《關于加強房地產用地供應和監(jiān)管有關問題的通知》 ，又稱土地新政“國十九條 ”，通知要求依法加強監(jiān)管，切實落實房地產土地管理的各項規(guī)定，增強土地政策參與房地產市場宏觀調控的針對性和靈活性，增加保障性為重點的住房建設用地有效供應，提高土地供應和開發(fā)利用效率，明確了“開發(fā)商競買保證金最少兩成” 、 “1 月內付清地價 50%”等土地調控政策。2022年12月19日，國土資源部《關于嚴格落實房地產用地調控政策促進土地市場健康發(fā)展有關問題的通知》 ，通知指出，未完成保障性住房供地的，年底前不得再出讓大戶高檔住房用地，建立土地交易異常情況快報制度，對于住宅用地容積率小于1 等違反政策規(guī)定的出讓公告，主管部門需及時撤銷公告，違規(guī)違法出讓土地將沒收其違法所得，并追究責任。2022 年的土地政策有如下突出點：一是加大保障房用地供給力度，為保障房建設的有效開展保駕護航；二是加大違法違規(guī)行為清理查德處力度，在全國范圍內開展閑置土地的清查與問責；三是行政干預土地成交的價格上漲，建立上報制度。本項目建設單位有自己的名稱和組織機構、有固定的經營場所、又符合國務院規(guī)定的注冊資本、有足夠的專業(yè)技術人員，符合中華人民共和國城市房地產管理法。所以，房地產業(yè)具有生產、經營、服務三重屬性，主要執(zhí)行流通和服務的職能。房地產業(yè)具有以下明顯的特點：●房產、地產的交易是不可分割的?！穹康禺a業(yè)風險小，獲利大，但經營房地產的投資大，建設周期長。面對全球化形勢，各國政府和企業(yè)都已經注意到，要想提高產品在市場上的占有率和取得領先地位，必須使自己的產品或服務質量達到并保持先進水平。質量問題往往是不能控制某些活動的結果，要解決質量問題，公司必須建立一套質量管理的方法；一個優(yōu)良的質量管理系統(tǒng)應是一個適合機構本身的系統(tǒng)，而發(fā)展及執(zhí)行此系統(tǒng)則需要時間及努力。 擬建項目建設單位和擬建項目符合相關規(guī)定擬建項目建設單位是**縣**房地產開發(fā)有限公司，該公司經**省**xx 縣 xx 小區(qū)項目申請報告 18 市**縣工商行政管理局注冊登記，成立于 2022 年，注冊資本 500 萬元，是以房地產開發(fā)為主營業(yè)務的新型現代化開發(fā)企業(yè)，經營范圍有為房地產開發(fā)。擬建項目單位的領導層領導有方，責任心強，素質高，管理層技術力量雄厚，質量管理意識強，他們視質量為企業(yè)的生命，有一套適合自己公司的質量管理體系，又具有多年的房地產開發(fā)經驗，有信心將該項目建設成一個高標準、高質量的民心工程。因此該項目建設單位和建設目標符合行業(yè)準入標準。在項目區(qū)北側由原物資局道路與**連接。 氣象條件**縣 屬 半 干 旱 大 陸 性 氣 候 ， 多 年 平 均 降 雨 量 780mm， 多 年 平 均 氣 溫14℃ ， 平 均 無 霜 期 228d， 最 大 凍 土 深 度 ， 主 導 風 向 為 西 北 風 ， 平 均風 速 ， 年 最 高 氣 溫 ℃ ， 最 低 氣 溫 － 17℃ ， 多 年 平 均 蒸 發(fā) 量 為2045mm。巖性主要為沖擊成因的漂石、卵礫石、砂土、粉質粘土所組成，屬沖擊相地層。⑶ 地基土巖性構成與特征該場地人工探井最大揭露深度為 ，依據室內土工試驗提供的物理力學性質指標和野外肉眼鑒定相結合的原則，進行地質與力學性質xx 縣 xx 小區(qū)項目申請報告 20 分層。巖性主要為沖積成因的漂石、卵礫石、砂土、粉質粘土所組成，該地基土自上而下劃分為2 層，自上而下依次分述如下：第① 層 雜填土（Q ml）以生活垃圾為主，夾有少量小礫石和粉質粘土，層厚為~，平均層厚 ，層底高程介于 ~ 之間。巖性主要成分為石英、長石、閃長巖，云母次之。重（Ⅱ）型動力觸探實驗平均基數 擊，根據地區(qū)經驗，預估卵礫石的變形模量為 30~35MPa，厚度為 ~，平均層厚 ，層底高程介于~ 之間。⑷ 場地水文地質條件在探井所開挖 深度內未見地下水，經周邊院內一處水井測得地下水為 ，地下水類型為松散巖類孔隙水，其地下水補給來源主要靠大氣降水滲入補給。巖性主要為沖擊成因的漂石、卵礫石、砂土、粉質粘土所組成，第②層巖性較均勻，其厚度也相對穩(wěn)定，天然地基土承載力足以滿足上部荷載的要求，且地下水距基礎埋深較大，對建筑物影響不大，但考慮到由于卵礫石層透水性較強，連通性較好，地下水徑流速度較大，在施工中應截斷水的補給來源，以免由于水的補給造成地下水位上升導致對基礎的影響。 建議⑴ 此次勘察最大深度為 ，場地附近及勘探深度范圍內尚未發(fā)現存在影響工程穩(wěn)定的不良地質作用，適宜建筑。⑶ 勘察深度范圍內未見地下水，因此可不考慮地下水對建筑工程的影響。⑸ 建議地基開挖時采用放坡處理，預防卵礫石的塌落。⑺ 基坑開挖后，應進行驗槽，當巖土條件與勘探資料不符或發(fā)現必須查明的異常情況時，應采取措施或修改建議等，出入較大時，建議進行施工勘察。 施工條件項目區(qū)北側臨**，施工場地交通運輸比較方便，施工所需設備及建筑材料進場均不受任何限制，施工條件較好，給項目的順利實施創(chuàng)造了有利條件。由汽車運至施工工地。xx 縣 xx 小區(qū)項目申請報告 22 總體規(guī)劃方案項目區(qū)總體布局設計的要點在于為使用者提供一個布局合理，結構輕巧的居住場所。 規(guī)劃指導思想在土地使用合理性、項目開發(fā)的前瞻性、建筑文化的綜合性、建筑環(huán)境的生態(tài)性、功能空間的適應性、建筑設計的經濟性等方面尋找符合本項目特點的平衡點。⑴ 精心營造出帶有鮮明中國傳統(tǒng)式的總體空間布局。⑶ 營造出悠閑，趣味，富有神韻的景觀意境，給予人們一個思考的意境和精神歸所。 規(guī)劃原則⑴ 滿足國家現行規(guī)范、法規(guī)要求。⑵ 功能分區(qū)明確、合理、得當。⑷ 滿足項目在朝向、日照間距、安全、防護、通訊、照明等方面的要求。⑹ 符合城市規(guī)劃、交通、消防、綠化園林、環(huán)保、衛(wèi)生等方面有關政策法規(guī)。該項目總用地面積 （約合 畝） ，地形呈長方形布置，項目區(qū)內共布置 1 幢 4 層（局部 5 層）住宅樓，坐南朝北布置，為磚混結構。并可利用樓前的道路做消防車道。 單體建筑設計 設計依據《城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范》 （GB5018093） （2022 年版）《民用建筑設計通則》 （GB503522022）《住宅設計規(guī)范》 （GB500961999） （2022 年版）《住宅建筑規(guī)范》 （GB503682022）《建筑設計防火規(guī)范》 （GB500162022）《城市道路和建筑物無障礙設計規(guī)范》 （JGJ502022）《**省人民防空工程建設條例》 （2022 年 5 月 16 日**省第十一屆人民代表大會常務委員會第二次會議通過）《民用建筑熱工設計規(guī)范》 （GB 5017693）《嚴寒和寒冷地區(qū)居住建筑節(jié)能設計標準》 （JGJ262022）《民用建筑節(jié)能設計標準（采暖居住建筑部分）**地區(qū)實施細則（第二階段） 》 （DBJ042162022 ）《公共建筑節(jié)能設計標準》 （DBJ042412022） 建筑平面設計xx 縣 xx 小區(qū)項目申請報告 24 在戶型平面布置上，應根據北方居民的生活習慣及氣候特點布置，且能最大限