【正文】 為體現(xiàn)高尚住宅區(qū)的品味感，建議該住宅區(qū)的綠地覆蓋率不低于65％，可考慮將高層建筑的首層架空綠化。 園林、綠化及道路 占地面積計(jì)120 m2，規(guī)劃總棟數(shù)為64棟。/棟，平均每棟面積為300 m2別墅規(guī)劃為250～350 m2別墅總建筑面積 127560＝19,148 m2左右,規(guī)劃戶數(shù)720戶。/戶，平均每套面積為150 m2高層住宅總建筑面積 127650＝108,503 m2住宅規(guī)劃為120～180 m2 廣州市建安工程定預(yù)、決算定額 宗地最佳利用方式構(gòu)思根據(jù)該宗地位于深圳市福田區(qū)香蜜湖地段、且建筑容積率≦，可以確定，該地塊要想獲得最大收益，就必須按高尚住宅區(qū)規(guī)劃，定位于高端客戶，確保以優(yōu)美的景觀環(huán)境和國(guó)際性的配套設(shè)施來(lái)贏得市場(chǎng)。 中國(guó)人民銀行121號(hào)文件amp。 搜房網(wǎng)相關(guān)數(shù)據(jù)amp。 《廣東統(tǒng)計(jì)年鑒》amp。 中國(guó)人民銀行存、貸款利率amp。 準(zhǔn)amp。 廣東省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)各類管理費(fèi)用標(biāo)amp。 《廣東省房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)年鑒》amp。 國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心數(shù)據(jù)庫(kù)amp。 amp。 標(biāo)amp。 香蜜湖B3030041宗地規(guī)劃指amp。 研究依據(jù)amp。 在本宗地評(píng)估報(bào)告中，選用全部投資的財(cái)務(wù)效果評(píng)價(jià)法，分析該地塊的投資盈利能力——通過(guò)全部投資的現(xiàn)金流量表，得出項(xiàng)目?jī)?nèi)部收益率（FIRR）、投資回收期（Pt）、財(cái)務(wù)內(nèi)部?jī)衄F(xiàn)值（FNPV）以及投資利潤(rùn)率等指標(biāo)。 自有（權(quán)益）資金的財(cái)務(wù)效果評(píng)價(jià)，即從企業(yè)的角度出發(fā)，分析包括財(cái)務(wù)條件在內(nèi)的兩類因素對(duì)項(xiàng)目的影響，以企業(yè)投入的權(quán)益資金為計(jì)算基礎(chǔ)，而所謂考察企業(yè)投入所投入的權(quán)益資金的盈利能力，實(shí)際上是對(duì)項(xiàng)目息、稅后的盈利能力的分析。 全部投資的財(cái)務(wù)效果評(píng)價(jià)，即排除財(cái)務(wù)條件的影響，將全部資金（包括全部借貸資金和權(quán)益資金）作為計(jì)算基礎(chǔ)，考察項(xiàng)目的盈利能力。 綜上，當(dāng)?shù)貎r(jià)在74931～80913萬(wàn)元人民幣之間時(shí)，屬于投資安全區(qū)；當(dāng)?shù)貎r(jià)在80913～87416萬(wàn)元人民幣之間時(shí)，即進(jìn)入投資風(fēng)險(xiǎn)區(qū)；超過(guò)87416萬(wàn)元后，將進(jìn)入高風(fēng)險(xiǎn)區(qū),投資者需慎重考慮。 地價(jià)范圍經(jīng)測(cè)算，本地塊的正常地價(jià)范圍應(yīng)在74931～87416萬(wàn)元人民幣之間，其中市場(chǎng)正常價(jià)位點(diǎn)應(yīng)在80913萬(wàn)元，扣除土地轉(zhuǎn)讓契稅3％，則得競(jìng)標(biāo)報(bào)價(jià)范圍應(yīng)在72749～84870萬(wàn)元人民幣之間，市場(chǎng)正常競(jìng)標(biāo)價(jià)位點(diǎn)在78557萬(wàn)元人民幣。涉及交易標(biāo)的物轉(zhuǎn)讓應(yīng)交的稅費(fèi)中，依法屬轉(zhuǎn)讓方應(yīng)交納的均由甲方承擔(dān)；依法屬受讓方應(yīng)交納的由乙方承擔(dān)。土地面積為93544平方米，建筑容積率≤；可建設(shè)總建筑面積為131000平方米,其中：住宅127650平方米（高層住宅85％，低層住宅占15％，但最終比例按報(bào)建實(shí)施方案確定）；幼兒園3000平方米，垃圾站50平方米，社區(qū)管理中心300平方米；土地使用年期70年，自2003年8月25日起到2073年8月24日止。 銷售收入測(cè)算…………………..………………………………….……..…7 最佳開(kāi)發(fā)建設(shè)方案設(shè)計(jì)……………………………………………...………5 宗地地價(jià)測(cè)算 ……………………………………………………...6 地價(jià)之外的成本測(cè)算 ………………...……………………………………..6 宗地最佳利用方式構(gòu)思 ……………………………………..…….4 宗地總體規(guī)劃方案設(shè)計(jì) ……………...………………………………..……4 剩余法求地價(jià) ……………………...………………………………………..2 運(yùn)用《建設(shè)項(xiàng)目投資經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》進(jìn)行宗地的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) …….….2 研究依據(jù) ……………………………………………………………….……3……………………..…………………………………...2 地塊投資價(jià)值…………………… …………………………………………..1 研究方法………………………………………..…………………….….1…………. ……………………………………………………….….1目錄 研究結(jié)論…………………………………………………………….1 地價(jià)成本測(cè)算 ……………..…………………………..………..….………7 項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) ……………………………………………………...7 項(xiàng)目盈利能力分析………………………………………………….…..……7 稅金計(jì)算 ……………………………….…………………..….………8 損益表 ……………………………….…………………..…….………8 宗地現(xiàn)金流量表與動(dòng)態(tài)盈利分析.…………………..…….……..…8項(xiàng)目不確定性分析………………………………………….……………..10 項(xiàng)目盈虧平衡分析………………..…….…………………….………10 敏感性分析………………………….…..…………………….………10 概率分析………………………….……………………….……..…11項(xiàng)目綜合經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)與建議…………………………………….12 項(xiàng)目綜合經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)………………………………………………….………12 ……………………………………………………………12附表、附圖附表一 宗地地價(jià)測(cè)算表 …………………………………………………………..14附圖一 項(xiàng)目概率分析圖……………………..…………………………………..16 研究結(jié)論 宗地基本情況宗地編號(hào)為B3030041，地塊位于香蜜湖，土地用途為住宅用地。競(jìng)投中標(biāo)方應(yīng)在宗地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同簽訂后5個(gè)工作日內(nèi)一次付清地價(jià)款。如轉(zhuǎn)讓合同按規(guī)定需要公證的，公證費(fèi)用甲乙雙方各承擔(dān)50%。對(duì)應(yīng)市場(chǎng)價(jià)位點(diǎn)80913萬(wàn)元，則得相應(yīng)樓面地價(jià)為6339元/平方米. 地塊投資價(jià)值對(duì)應(yīng)以上地價(jià)范圍，測(cè)得相應(yīng)的投資財(cái)務(wù)效果指標(biāo)如表1－1所示。表1－1 宗地投資財(cái)務(wù)效果指標(biāo)項(xiàng)目 地價(jià)為74931萬(wàn)元 地價(jià)為80913萬(wàn)元 地價(jià)為87416萬(wàn)元 投資利潤(rùn)率（％） 25 20 15 稅后利潤(rùn)（萬(wàn)元） 24050 20042 15684 內(nèi)部收益率（IRR）（%） 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）（萬(wàn)元） 20760 15221 投資回收期（靜態(tài)）（年） 投資回收期（動(dòng)態(tài)）（年） 研究方法 剩余法求地價(jià)運(yùn)用剩余法來(lái)確定宗地的最高限價(jià)，其基本思路為：地價(jià)= 房地產(chǎn)建成價(jià)格－（建筑費(fèi)＋專業(yè)費(fèi)＋租售費(fèi)用＋稅費(fèi)）－利潤(rùn)該方法的操作程序如下：研究待估宗地的基本情況選擇最佳開(kāi)發(fā)利用方式估算開(kāi)發(fā)后的房地產(chǎn)價(jià)格估計(jì)建筑費(fèi)、專業(yè)費(fèi)、利息、稅費(fèi)、租售費(fèi)用和開(kāi)發(fā)商應(yīng)得的利潤(rùn)求地價(jià) 運(yùn)用《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》進(jìn)行宗地的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)建設(shè)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)一般分兩個(gè)層次，即：全部投資的財(cái)務(wù)效果評(píng)價(jià)和自有（權(quán)益）資金的財(cái)務(wù)效果評(píng)價(jià)。 由于它不考慮投資資金的來(lái)源構(gòu)成，以及借貸還本付息和所得稅的問(wèn)題，所以它實(shí)際上是一種簡(jiǎn)化了的、投資項(xiàng)目“息、稅前”的盈利能力分析，借此可以在各個(gè)投資項(xiàng)目或方案間建立相互比較的共同基礎(chǔ)，以便考察項(xiàng)目是否有投資的價(jià)值，在分析是否可行的同時(shí)，進(jìn)行方案的選優(yōu)。 同時(shí)，還考察企業(yè)的生存能力、償債能力、利潤(rùn)及其分配，以及各方投資者的盈利能力等。 由此來(lái)判斷該宗地投資在財(cái)務(wù)上的可行性。Oslash。 Oslash。 Oslash。 Oslash。 Oslash。 Oslash。 Oslash。 Oslash。 Oslash。 Oslash。 Oslash。 Oslash。 宗地總體規(guī)劃方案設(shè)計(jì) 總基底面積 9354422％＝20580 m2，用地平衡表及項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分別見(jiàn)表3－1和表3－2。計(jì)劃規(guī)劃為12～14棟11層住宅（其中首層架空綠化），住宅總基底面積計(jì)11050 m2 ?？傆?jì)占地面積為 64 120=7680 m2 公建配套幼兒園3000 m2按兩層考慮，其占地計(jì)1500 m2社區(qū)管理中心 300 m2垃圾站50 m2均按一層考慮，占地計(jì)350 m2停車位基于該地塊未來(lái)將規(guī)劃建設(shè)成深圳的豪宅區(qū)，故應(yīng)至少考慮每戶一個(gè)車位（不含別墅用戶車位），建議車庫(kù)集中設(shè)置，規(guī)劃720個(gè)車位，每個(gè)車位按35平方米考慮，車庫(kù)規(guī)劃面積位為72035＝25200 m2 。 則 綠地面積為 93544m2＝60803 m2道路規(guī)劃占地面積為93544＝14031 m2表3－1 用地平衡表 項(xiàng)目 用地面積（m2 ） 所占比重(%) 人均面積（m2 /人） 備注 規(guī)劃總用地 93544 　 　 一、居住用地 18730 20 　 　 高層住宅用地 11050 　 首層架空綠化 低層住宅用地 7680 　 　 公建用地 1850 　 　 道路用地 14032 15 　 　 公共綠地 60803 65 　 二、其他用地 9176 　 　 　 表3－2項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 項(xiàng)目 數(shù)量 單位 總戶數(shù) 784 戶 居住人口 2744 人 總建筑面積 156200 M2 108503 M2 19148 M2 3350 M2 25200 M2 車