【正文】 將刺激房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，中高檔住宅的需求將進(jìn)一步加大，與日益收緊的土地政策而言，這意味著高檔住宅的價格將進(jìn)一步攀升。 在 2020 年召開的全國建設(shè)工作會議上，建設(shè)部部長汪光燾要求，建設(shè)系統(tǒng) 2020 年要完善住房供應(yīng)政策，調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)；加強宏觀調(diào)控，整頓規(guī)范市場秩序；大力推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化，提高住宅科技含量和產(chǎn)業(yè)化水平。為提高住宅小區(qū)建設(shè)的現(xiàn)代化水平，改善城市居民居住條件，推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化和住宅更新?lián)Q代，加快住宅建設(shè)，擴大內(nèi) 需，拉動國民經(jīng)濟增長，在泰山腳下建設(shè)齊魯雅居苑住宅小區(qū)，將有利于滿足高收入群體對高檔住房的需求。 但是，泰安市目前的房地產(chǎn)開發(fā)呈現(xiàn)出兩頭小、中間大的態(tài)勢，也 就是說，泰城目前的中檔住宅較多，而面向高層次消費的高檔住宅和真正意義的經(jīng)濟適用房比例嚴(yán)重失衡，尤其是高檔住宅的短缺，使具有購買能力的白領(lǐng)階層不得不屈居中低檔小區(qū)。 因此，本項目的建設(shè)是必要的。 第二節(jié) 泰安市房地產(chǎn)發(fā)展特點分析 一、房地產(chǎn)市場整體呈現(xiàn)出供需兩旺的態(tài)勢 隨著全國房地產(chǎn)市場的發(fā)展， 2020 年泰安市房地產(chǎn)市場也進(jìn)入快速發(fā)展的階段。 第三節(jié) 房地產(chǎn)市場的供求與趨勢分析 一、泰安市房地產(chǎn)市場的供求趨勢 2001 年，泰安市實行土地拍賣，穩(wěn)定的房地產(chǎn)市場環(huán)境建立，房地產(chǎn)供銷進(jìn)入有序互動的階段， 2002 年經(jīng)濟適用房和普通住宅價格相比去年都有 5%8%左右的上漲， 而豪華住宅銷售價格水平卻上漲 了10%左右。因此，房改之后，新建商品房一般為 100— 150 平方米，但擁有優(yōu)良居住環(huán)境的房地產(chǎn)個案十分稀少。 第四節(jié) 本項目市場需求及價格分析 一、項目的市場前景分析 隨著我國人口的自然增長和國民經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展，城鄉(xiāng)居民收入不斷提高，衣食無優(yōu)之后，對改善居住條件的要求越來越高，住宅消費已成為人們新的消費熱點。依照新一輪城市總體規(guī)劃，到 2020 年泰城居住人口將達(dá)到 65 萬，對住宅建設(shè)將會有較大的要求。 在大力發(fā)展個體私營經(jīng)濟的同時，市委、市政府還狠抓了高新技術(shù)開發(fā)區(qū)的發(fā)展，大力發(fā)展招商引資項目，鼓勵各類項目進(jìn)區(qū)建設(shè)。因此，本項目市場前景非常廣闊，銷售前景良好。因此，以優(yōu)美的 自然環(huán)境，先進(jìn)的規(guī)劃設(shè)計理念，新穎時尚的外觀及戶型設(shè)計，高度智能化水平標(biāo)準(zhǔn)，推出真正高檔的景觀式高檔住宅區(qū)，以適宜的價格強力入市，改善泰安市房地產(chǎn)高檔市場不足 的局面，輔以極具創(chuàng)意的營銷手段，營造銷售上的破竹之勢，是唯一現(xiàn)實的選擇。 第五節(jié) 建設(shè)規(guī)模 根據(jù)泰安市新一輪城市總體規(guī)劃，并充分結(jié)合上述市場需求情況分析、建設(shè)用地條件及周圍環(huán)境與規(guī)劃的土地面積，確定本項目建設(shè)規(guī)模為：總占地 18268 平方米（合 畝），總建筑面積 36756 平方米，其中住宅建筑面積 32817 平方米（約 222 套），公共商業(yè)建筑面積 3939 平方米。 水、電、氣、暖、通訊設(shè)施等供應(yīng)便利且有保障，交通基礎(chǔ)設(shè)施條件良好。是適宜于居住良好生活環(huán)境。 59′，北緯 35176。 年均氣溫 — ℃。年均無霜期 202天。冬季雨雪稀少，季降水量均在 毫米以下 (泰山頂降水量 毫米 )，降雪日數(shù)平均 天 (泰山頂降雪日數(shù)年均 天 )；平均初雪日為 12 月 3 日 — 10 日，終雪日為 2 月 26 日— 3 月 18日。風(fēng)速 9月份最小， 平均 2 米 /秒以下； 4 月份最大， 平均 米 /秒。泰山頂因受高空氣流影響， 8 級以上大風(fēng)日數(shù)平均每年為 天，最多達(dá) 180 天。 1 月份地溫均在 ℃以下，4月份均在 ℃以下， 7月份平均達(dá)到 ℃， 10月份均降至 ℃以下。 燃?xì)夂凸? 岱宗大街一側(cè)人行道下敷設(shè)有燃?xì)夂蜔崃艿?，項目用氣和供熱比較方便，本項目可根據(jù)需要靈活考慮氣源和熱源。 齊魯雅居苑建設(shè)場址南側(cè)為城市主干道岱宗大街，西側(cè)為虎山路。建議項目單位盡快組織對建設(shè)場地進(jìn)行詳細(xì)的地質(zhì)勘 探，提出工程地質(zhì)報告，為土建工程設(shè)計提供依 據(jù)。做到環(huán)境優(yōu)雅，居住舒適。 文化原則 由于民族意識的加強，市場的審美觀將逐步轉(zhuǎn)向民族精神及傳統(tǒng)文化的回歸，以避免千篇一律的模式來詮釋傳統(tǒng)，以現(xiàn)代主義手法對傳統(tǒng)文化進(jìn)行表達(dá)。 三、總體布局規(guī)劃 本規(guī)劃設(shè)計仔細(xì)分析地塊現(xiàn)狀，充分利用和發(fā)揮地塊現(xiàn)有優(yōu)勢。同時 ，充分利用地塊沿梳洗河的優(yōu)勢，改善水岸環(huán)境質(zhì)量，建設(shè)沿河商業(yè)步行區(qū)，使人們在休閑購物的同時，享受到城市美好的自然環(huán)境，為泰城新添一道亮麗的風(fēng)景線。街道布臵鋪地、小品、花草樹木，營造出可供人們深入其中的游憩空間。設(shè)計應(yīng)依據(jù)生態(tài)學(xué)原理，疏浚河道，建設(shè)自然生態(tài)林地。利用對景原理，以兩條軸線組織整個環(huán)境的設(shè)計。 五、交通 組織與消防救護(hù) 規(guī)劃居住組團在虎山路一側(cè)設(shè)臵主入口，在岱宗大街一側(cè)設(shè)臵次入口；入口位臵避開城市交通交叉口，方便人們安全出走。區(qū)內(nèi)道路通而不暢，避免過境車輛的穿行，避免往返迂回，適于消防車、救護(hù)車和垃圾車等的通行。 六、豎向設(shè)計 地面和道路坡度 項目區(qū)場地現(xiàn)高差不大，基地平整時可根據(jù)地勢和規(guī)劃建筑格局進(jìn)行平整。 規(guī)劃主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)如下表所示： 主要經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)表 序號 項 目 技術(shù)指標(biāo) 序號 項 目 技術(shù)指標(biāo) 1 規(guī)劃總用地面積 18268 平方米 5 建筑密度 % 2 總建筑面積 36756 平方米 6 綠化率 % 3 容積率 7 規(guī)劃總套數(shù) 222 套 4 建筑基地面積 5144 平方米 8 規(guī)劃總?cè)丝? 710 人 第三節(jié) 建筑設(shè)計方案 一、設(shè)計依據(jù) 《民用建筑設(shè)計通則》； 《住宅建筑設(shè)計規(guī)范》； 《泰安市城市規(guī)劃控制條件 》； 項目承辦單位推薦意見。 平面設(shè)計 住宅平面設(shè)計功能合理，設(shè)施完善，分區(qū)明確，流線順暢。 (2)門窗、外窗采用 高檔塑鋼 （中空） 材料，門及內(nèi)窗為中高檔木質(zhì)材料。 泰安市地震基本烈度為 6 度，本項目擬按 7 度設(shè)防。 (4)消防用水量 本項目是住宅小區(qū)建設(shè)，總?cè)丝诓蛔闳f人，按同一時間內(nèi)的火災(zāi)次 數(shù)為 1，一次滅火用水量 10L/s，火災(zāi)延續(xù)時間 2 小時計算，消防用水量 72 立方米。 二、排水方案 排水系統(tǒng)采用雨水、污水分流體制，管道均采取埋設(shè)。 (功率因數(shù) )=(KVA) 經(jīng)測算，項目設(shè)計供電負(fù) 荷約為 (KVA)，考慮發(fā)展需要，擬在場區(qū)安裝 1 1000KVA 變壓器 1 臺。建筑 物內(nèi)各用戶電話及寬帶等普及率規(guī)劃為 100%，申請安裝時按 余數(shù)考慮。 第九節(jié) 管線綜合布臵方案 本小區(qū)工程管線有給水管、雨水管、污水管、電力電纜、通訊電纜、熱力管、燃?xì)夤艿绕叻N，除電力電纜和通訊電纜采用電纜溝鋪設(shè)外，其余管線一律采用直埋鋪設(shè)。 二、污染源分析及治理措施 污染源與污染物分析 本項目為住宅小區(qū)建設(shè)，其主要污染源為生活污水、廚房油煙及生活垃圾，無其他污染物排放，對周邊環(huán)境不會帶來明顯影響。 (3)生活垃圾 本項目垃圾處理采用集中式垃圾中轉(zhuǎn)站，組織專職衛(wèi)生保潔人員統(tǒng)一收集清掃，集中到垃圾中轉(zhuǎn)站后，由城市環(huán)衛(wèi)部門運往城市垃圾場集中處理。 第二節(jié) 節(jié) 能 本項目擬采用以下節(jié)能措施： 建筑節(jié)能：通過節(jié)能綜合技術(shù)措施，在節(jié)能投資不超過建設(shè)投資 8%的前提下，達(dá)到項目節(jié)能 50%的目標(biāo)。 衛(wèi)生間采取節(jié)水措施，并選用節(jié)水型衛(wèi)生潔具，以節(jié)約用水。 第七章 物業(yè)管理 為適應(yīng)現(xiàn)代城市居民生活的需要，本項目建設(shè)完成后擬設(shè)立獨立的物業(yè)管理機構(gòu)或委托有實力的物業(yè)公司進(jìn)行日常管理，其職責(zé)主要包括： 保安：包括遠(yuǎn)紅外中央監(jiān)控系統(tǒng)的運行和維護(hù)；二十四小時保安值勤及巡更任務(wù)。 公共設(shè)施維護(hù)：場區(qū)內(nèi)景觀、休閑、運動、娛樂設(shè)施保養(yǎng)、維修、維護(hù)。 項目建成后將報批有關(guān)物價部門，核準(zhǔn)后期物業(yè)收費，具體價格以物價部門規(guī)定為準(zhǔn)。本項目的建設(shè)擬采用滾動開發(fā)方式，建設(shè)期 2 年。招標(biāo)的具體內(nèi)容由項目審批部門核準(zhǔn)。 第九章 投資估算和資金籌措 第一節(jié) 估算依據(jù)及說明 一、估算依據(jù) 山東省建筑工程綜合定額； 山東省安裝工程綜合定額； 泰安市材料預(yù)算價格； 同類工程造價情況； 現(xiàn)行投資估算的有關(guān)規(guī)定。 二、總投資估算 經(jīng)估算，本項目總投資為 萬元，其中：工程費用為 萬元；其他費用 萬元；預(yù)備費 萬元；建設(shè)期利息 萬元。 二、銷售計劃 根據(jù)小區(qū)建設(shè)實際和資金籌措計劃，確定本項目采取邊開發(fā)邊銷售的投建方式，并預(yù)售部分期房，以便盡快回籠資金。 詳見銷售稅金及附加估算表 銷售稅金及附加估算表 序號 年份 項目 2020 年 2020 年 合計 銷售收入 5900 1 營業(yè)稅 295 2 城市建設(shè)維護(hù)稅 3 教育費附加 4 土地增值稅 118 5 小計 第三節(jié) 銷售利潤估算 銷售利潤 =銷售收入 銷售稅金及附加 總投資 銷售費用 經(jīng)估算，項目銷售費用約 400 萬元，則： 利潤總額 =－ － － 400 = 萬元 投資利潤率 =銷售利潤247。 = 3 % 第四節(jié) 償債能力分析 本項目總投資為 萬元，其中預(yù)計從銀行貸入 6000 萬元，貸款期限為兩年 ， 貸款利息年均 萬元； 通過以上財務(wù)預(yù)算可知銷售凈稅 總 額為 萬元 ，平均每年為 萬元 。 本資料來自 == 第六 節(jié) 社會效益評價 本項目建成后，可進(jìn)一步緩解城市住宅緊張的狀況，特別是滿足泰城及周邊地區(qū)個體私營業(yè)戶、來泰投資商和大中型企業(yè)的高級技術(shù)管理人才對服務(wù)功能齊全的高檔次住房的需求，對提高市民生活質(zhì)量將起到積極的