【正文】 ，人們把這座廢城墻名為 “ 城 kulue” 。冬季氣候寒**旗 舒居雅苑住宅小區(qū) Ⅰ 期工程可行性研究報(bào)告 25 冷，夏季氣候溫和涼爽，環(huán)境宜人。被譽(yù)為北國的 小三峽 。沿黃河大峽谷兩岸其旅游資源十分豐富，文物古跡眾多，自然，人文景觀皆美，歷史文化底蘊(yùn)深厚。 ① 黃河晉陜大峽谷，北起內(nèi)蒙古 **克 **，南至 河津禹 門口，全長７２５公里，沿線共有２７個(gè)縣市，面積達(dá)１１ .１６萬平方公 里。在這塊古老而文明的沃土上，有新石器時(shí)期的 “ 海生不浪文化 ” 遺址，戰(zhàn)國筑就的云中古城，唐代邊陲要塞受降城， 遼 、金 、 明 時(shí)期的云內(nèi)、東勝城，互市貿(mào)易的水旱碼頭河口古鎮(zhèn)；有神奇莫測、變化無窮的海眼神泉，千畝湖泊、葦叢點(diǎn)綴的南湖 水上公園，水面寬闊、氣勢恢弘的黃河上中游分界處，綿延十余里，處處飄香的葡萄一溜灣；有品質(zhì)優(yōu)良、遠(yuǎn)近聞名的紅辣椒、小茴香、黃河鯉魚、綠豆 、 紅蘿卜 、 枸杞 等土特產(chǎn)品；有亞洲最大的火力發(fā)電基地和國內(nèi)最大的生物發(fā)酵基地。 **旗 歷史悠久，文化遺存遍地，古城、黃河、沙漠匯集，旅游資源十分豐富。 （ 3） 農(nóng)畜產(chǎn)品： **旗 玉米種植面積 28萬畝，加之周邊地區(qū)玉米種植面積將達(dá)到 200余萬畝；還有馳名中外的 **克 **小茴香，占全國總產(chǎn)量的 50％；暢銷國際市場的 **克 **枸杞與 寧夏 枸杞齊名；自成品系的 **克 **葡萄 ，色香味聚佳的紅辣椒、紅蘿卜、綠豆等以其獨(dú)特的風(fēng)味聞名區(qū)內(nèi)外；還有較豐富的 皮 、 毛 、 絨 、 肉 、 乳 等農(nóng)畜土特產(chǎn)，開發(fā)價(jià)值不可低估。 300MW 于 2005年投產(chǎn)發(fā)電。與此同時(shí)園區(qū)自備電廠l0179。 600MW 機(jī)組 20xx年正式投產(chǎn)發(fā)電，二期工程 2179。引黃入呼工程和引黃入 **電工業(yè)園區(qū)工程已全面建成，為工業(yè)生產(chǎn)發(fā)展奠定了良好的水源保證 。 資源條件 （ 1） 水利資源：黃河流經(jīng) **旗 公里，水利條件得天獨(dú)厚 。 **旗 舒居雅苑住宅小區(qū) Ⅰ 期工程可行性研究報(bào)告 23 （ 5）綜合評價(jià) 從地址和市政總體情況看，該項(xiàng)目區(qū)位優(yōu)勢明顯，給排水。 （ 3）供電 電源由當(dāng)?shù)刈冸娬?10kv 供給。 （ 2）污水工程 **克 **大街 已鋪設(shè)市政污水管道，管徑為 DN600，管道接點(diǎn)埋深約 米。 （ 1）給水工程 項(xiàng)目區(qū)由 **克 **大街 市政給水管網(wǎng)供給，管道直徑 DN400，供水壓力 ，接管點(diǎn)埋深為 米。電網(wǎng)已經(jīng)覆蓋全縣。 20xx 年園區(qū)自備電廠 l0X300Mw 機(jī)組也投產(chǎn)發(fā)電。 （ 3）電力 **旗 電力發(fā)達(dá)， **旗 電廠是亞洲最大的火力發(fā)電廠。 有線電視信號已覆蓋全縣。 （ 2）郵電通信 郵電事業(yè)發(fā)展迅速，已實(shí)現(xiàn)了長途電話自動(dòng)化，可直拔全球各地。 鐵路 —— 與豐準(zhǔn)鐵路接軌的大唐 **電專用線橫穿 **電工業(yè)園區(qū)，大型物資可通過鐵路直接運(yùn)抵 **旗 20xx 年建成通車的呼準(zhǔn)鐵路經(jīng)過**旗 ，將為 **旗 的發(fā)展創(chuàng)造更為便捷的條件。其中 **市 —— 準(zhǔn)格爾煤田 二級公路 途經(jīng)縣內(nèi)三鄉(xiāng)一鎮(zhèn)； **市 —— 喇嘛灣柏油公路經(jīng)縣城中心向東接呼準(zhǔn)公路； **市 —— 涼城 柏油公路經(jīng)縣城東連烏盟 涼城縣 與晉陜兩省相通； **旗 —— 察素齊 公路與京包鐵路相交。 基礎(chǔ)設(shè)施條件 （ 1）道路交通 形成了公路、鐵路和航空相結(jié)合的立體交通網(wǎng)絡(luò)。場地季節(jié)性標(biāo)準(zhǔn)凍深 ，土的凍脹性為中等凍脹性。 抗震設(shè)防烈度 8 度，設(shè)計(jì)地震基本加速度值 ，設(shè)計(jì)地震分組第一組。基底褶皺抽、近于東西向或東北向，與內(nèi)蒙古東西褶皺帶的構(gòu)造線一致．蓋層走向近乎東北 —— 西南方向，向西北緩緩傾斜，與黃河西的鄂爾多斯臺地相似。分布于縣境黃河北岸地帶、呈砂堆、砂垅、砂丘；沖積層，由砂、砂礫、粘質(zhì)砂土等組成，分布于平原表層，層次清楚，巖層垂直方向變化較大，厚度無常。湖相沉積黃綠色粘質(zhì)砂土及灰黑色淤泥中夾薄層的午膠結(jié)的砂層．分布于黃河左岸蒲灘拐。頂部紅土夾鈣質(zhì)結(jié)核層，總厚度約 30 米，普遍分布于縣境東南丘陵區(qū)。 （ 2）地質(zhì) ①地層 A、第四紀(jì)前地層，新第三系。場區(qū)附近沒有對地下水產(chǎn)生 污染的污染源。按照地下水埋藏條件和含水層的狀態(tài)分類，本場區(qū)地下水類型為第四紀(jì)松散層孔隙潛水。一般高出地面約 — 20 米，海拔高程1000— 1050 米。鹽漬化普遍，沼澤零星 分布，由沖積砂粘質(zhì)砂土、砂質(zhì)粘土堆積而成．海拔高程 1000—— 1050 米。 ②堆積地形：沖積平原，由黃河、大黑河、寶貝河、什拉烏素河沖積而成。成因類型上，由剝蝕堆積地形到堆積地形。由丘陵地形過渡到寬廣的平原地形。四季分明，日照充足，年平均氣溫 ℃，年平均降 雨量 362mm，屬半干旱大陸季風(fēng)氣候。35′ 15″ ，全縣平均 海拔高度 為 1132 米，東西寬 公里，南北長 公里，面積 1416． 8 平方公里。32′ 21″ ，北緯40176。 位 于 東 經(jīng) 111176。 項(xiàng)目建設(shè)條件 自然條件 （ 1）地理位置 本項(xiàng)目位于 **市 **旗 。 城市規(guī)劃及區(qū)域性規(guī)劃要求 本項(xiàng)目符合 《 **旗 城區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃》（ 20xx— 2020 年） 功能分區(qū)，中提出的“ 把 **鎮(zhèn) 新鎮(zhèn)區(qū)建設(shè)和舊城區(qū)改造作為重點(diǎn) ”的要求 。 **旗 舒居雅苑住宅小區(qū) Ⅰ 期工程可行性研究報(bào)告 18 第四章 場址和項(xiàng)目建設(shè)條件 場址 場址位置 項(xiàng)目位于 **旗 **鎮(zhèn) ，北靠 **克 **大街，南臨 盛唐路，東至健康路，西至規(guī)劃建設(shè)的城市支路。 根據(jù)對 **旗 目前建筑 行業(yè)的調(diào)研，住宅價(jià)格在 3500～ 4000元。 價(jià)格預(yù)測 結(jié)合全縣的地產(chǎn)走勢看，短期內(nèi)市場的價(jià)格穩(wěn)中有升。本項(xiàng)目注重產(chǎn)品的差異化和獨(dú)特性，在完整配套服務(wù)設(shè)施上下功夫，以高質(zhì)量、高品位、適用性強(qiáng)的建筑為主；配套公建同期建設(shè)，保證服務(wù)設(shè)施完善；強(qiáng)調(diào)生活品質(zhì) ，提供完美的居住、購物環(huán)境，同時(shí)注重環(huán)境景觀建設(shè)，營造優(yōu)美的外部空間。 （ 2）如何通過住區(qū)整體布局和建筑單體設(shè)計(jì)，營造富有特色的建筑群體景觀，是本項(xiàng)目考慮的重中之重。 （ 2） 20xx 年房地產(chǎn) 二手房轉(zhuǎn)讓所得征 20%個(gè)稅 的政策，抑制了二手房的銷售，為新建項(xiàng)目帶來了眾多的消費(fèi)人群。 （ 3）新城區(qū)處于發(fā)展初期，人口聚集規(guī)模較小，當(dāng)前市場消費(fèi)能力較弱。 （ 2）項(xiàng)目區(qū)域周邊建設(shè)總體進(jìn)程不一，整體 視覺形象不直觀。南側(cè)有幼兒園、小學(xué)。 項(xiàng)目區(qū)交通四通八達(dá)，依 ****旗 現(xiàn)有公路交通路網(wǎng)，可連接臨近的公路干線、鐵路、航空，連通全國各地。 （ 2）規(guī)劃優(yōu)勢 《 **旗 城市總體規(guī)劃》 、《 **旗 **鎮(zhèn) 城區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃》等規(guī)劃的傳接，為打造高品質(zhì)的住宅和新區(qū)高品質(zhì)的整體環(huán)境奠定了基礎(chǔ)，保證了開發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益和城區(qū)公共環(huán)境營造的社會(huì)效益雙贏。 項(xiàng)目競爭力 SWOT 分析 優(yōu)勢 （ 1）區(qū)位優(yōu)勢 **旗 是國家電力、生物制藥、冶金、化工等重要工業(yè)基地，在強(qiáng)大的工業(yè)經(jīng)濟(jì)的支撐下， **旗 城鎮(zhèn)水平不斷升級，區(qū)域等級地位將不斷提升。 目前， **旗 的房地產(chǎn)市場是較為穩(wěn)定繁榮，市場需求是在多方面的因素促使下形成的，有切實(shí)有效的需求，自用型消費(fèi)還是市場中的**旗 舒居雅苑住宅小區(qū) Ⅰ 期工程可行性研究報(bào)告 15 主要力量。再加上目前市場的管理工作嚴(yán)重滯后，買賣雙方獲取信息的渠道不對等因素，配合了開發(fā)商對于市場走勢的引導(dǎo)。 （ 3）非理性消費(fèi)需求 土地資源的稀缺和地價(jià)的自然趨 升，使得社會(huì)對地價(jià)和房價(jià)上漲的預(yù)期成為一種認(rèn)同。 （ 2）改善居住的需求 **旗 經(jīng)濟(jì)的發(fā)展使城市居民手中的可支配收入增加，對現(xiàn)有居住條件的不滿足造成了大量的社會(huì)閑散資金流向房地產(chǎn)市場。再加上外來人口的增加，這種供應(yīng)狀況更加捉襟見肘。 **旗 舒居雅苑住宅小區(qū) Ⅰ 期工程可行性研究報(bào)告 14 市場需求分析 （ 1）剛性需求 目前 **旗 基本 人口 為 萬人 ，其中 **鎮(zhèn) 為 萬人，按照 **市城鎮(zhèn)人均居住面積 35m2的標(biāo)準(zhǔn)，全縣居 住面積應(yīng)在高度城鎮(zhèn)化下達(dá)到 680 萬平方米。 按照規(guī)劃，建設(shè)區(qū)域依附在 東勝大街 、 **克 **大街 、 光明路 、 康寧路 、 黃河大街 、 云中路 等，項(xiàng)目建設(shè)整齊劃一，城市整體形象得以提升。 20xx 年， 按照 市政府 要求， **旗 廉租住房建設(shè)任務(wù)是 144 套，總建筑面積 7100m2，分別在億福家園、萬福都匯、金河康居、云中花園二期四個(gè)小區(qū)中各配建廉租住房 36 套， 并已 全部開工建設(shè)。 20xx 年 **旗 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目累計(jì)達(dá)20 個(gè)，建筑面積達(dá) 110 萬平方米 。按照 **旗 建設(shè)規(guī)劃 情況，近期開發(fā)的項(xiàng)目包括 云中花園 30 萬 m 利民小區(qū) 64 萬 m 坤翔翰林小區(qū) 20 萬 m 雙河明珠 30 萬 m 綠洲島 萬 m 億福家園住宅小區(qū) 32 萬 m2等。 **旗 舒居雅苑住宅小區(qū) Ⅰ 期工程可行性研究報(bào)告 13 本項(xiàng)目將會(huì)成為一個(gè)新的城市地標(biāo)，將會(huì)推動(dòng) **旗 持續(xù)發(fā)展，因此項(xiàng)目市場前景較好。 （ 4）項(xiàng)目以整體規(guī)劃空間層次多樣，創(chuàng)造了自然、休閑、高層次的綜合體，引領(lǐng)市場方向，更好地滿足市場快速增長的需求，必將會(huì)獲得市場認(rèn)可。 （ 3）項(xiàng)目將推動(dòng)地區(qū)商業(yè)的發(fā)展，拉動(dòng)消費(fèi)，為當(dāng)?shù)卣?cái)政部門增加稅收，對當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)生積極的影響。工程質(zhì)量高，極大地提升了城市品位，將深受人們的喜愛。本項(xiàng)目無論在政策規(guī)劃上、還是在市場條件上，都具有良好的銷售前景。 **旗 舒居雅苑住宅小區(qū) Ⅰ 期工程可行性研究報(bào)告 12 第三 章 市場分析 項(xiàng)目前景分析 **旗 圍繞 **市 “ 一核雙圈一體化 ” 發(fā)展戰(zhàn)略，以發(fā)展 **市次中心城市的定位，實(shí)現(xiàn)“一城三區(qū)”的城鎮(zhèn)發(fā)展布局，加快了城市化建設(shè)。 （ 6）能夠提升企業(yè)經(jīng)濟(jì)收益和提升企業(yè)競爭力 內(nèi)蒙古天和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司是 具有房地產(chǎn)開發(fā) 四 級資質(zhì) 的公司， 已經(jīng)投資開發(fā) **市回民區(qū)“天和雅居”、 **旗 **鎮(zhèn) “丁香水溪”、**克 **大街南“泊岸華庭”等住宅小區(qū)項(xiàng)目。本項(xiàng)目的建設(shè)能夠增加新區(qū)活力，繁榮新區(qū)經(jīng)濟(jì)，吸引城市的注意力由舊城鎮(zhèn)向新城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移。 目前 **旗 行政主體位于 **旗 舊城區(qū)，距離 **旗 工業(yè)園區(qū)的距離 較遠(yuǎn)，不便于直接服務(wù)與管理 **旗 工業(yè)園區(qū)內(nèi)的企業(yè)。只有 **旗 工業(yè)園區(qū)的不斷發(fā)展、完善和壯大，才能夠促使 **旗 綜合性經(jīng)濟(jì)體系功能 更加 完備， 帶動(dòng) 一、二、三 產(chǎn)業(yè) 不斷發(fā)展、壯大，推動(dòng)縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展。 **旗 縣 域經(jīng)濟(jì) 的發(fā)展，重點(diǎn)是要 突出 **旗 工業(yè)園區(qū)產(chǎn)業(yè)。項(xiàng)目的建設(shè)能有 效提高人們生活質(zhì)量， 為 人們 提供一個(gè)舒適的 居住、購物消費(fèi)的 環(huán)境， 成為 方便市民生活起居的 新地標(biāo)， 為城鎮(zhèn)的長遠(yuǎn)發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。依照 《 **市 **克 **城市總體規(guī)劃》 形成城市空間結(jié)構(gòu)為“兩軸、四區(qū)、一帶”，本項(xiàng)目位于四區(qū)中的中心城區(qū)的東部，城市新區(qū)的核心位置。促進(jìn) **旗 基礎(chǔ)設(shè)施水平不斷提高，促使 城鎮(zhèn)功能更趨完善 ，城市承載力不斷增強(qiáng)，為地區(qū)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展奠定更加**旗 舒居雅苑住宅小區(qū) Ⅰ 期工程可行性研究報(bào)告 10 堅(jiān)實(shí)的城鎮(zhèn)基礎(chǔ)。 **旗 充分利用自治區(qū) 沿黃經(jīng)濟(jì)帶 大發(fā)展時(shí)機(jī)、依 **“ 呼包鄂經(jīng)濟(jì)圈 ” 的輻射影響力 ，全面推進(jìn)城鎮(zhèn)化建設(shè) 。 （ 2）是 **旗 提升 城市 承載力 的需要 隨著 **旗 經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展， **旗 城市 核心凝聚力也得到極大提升，外來投資商和務(wù)工人員迅速增加。本項(xiàng)目按照 **旗 城市建設(shè)目標(biāo)要求，建設(shè)地點(diǎn)靠近 **旗 新區(qū)的核心位置，是 **旗 推進(jìn)新區(qū)建設(shè)的重要項(xiàng)目。 “ 一核雙圈 ” 一體化就是既要加快城市核心區(qū)建設(shè)，更要依 **城市的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和輻射帶動(dòng)力，加快發(fā)展農(nóng)村經(jīng)濟(jì)社會(huì)各項(xiàng)事業(yè)，實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)一體化發(fā)展。 項(xiàng)目建設(shè)的必要性 （ 1）是 **旗 加快推進(jìn)城鎮(zhèn)化建設(shè)的需要 20xx 年 **市 提出了 “ 一核雙圈 ” 發(fā)展戰(zhàn)略，全力加快推進(jìn)城鄉(xiāng)一體化。在報(bào)告形成過程中經(jīng)過反復(fù)與建設(shè)單位交流，最終形成了報(bào)告初稿。接受建設(shè)單位委 **后，我公司組成了項(xiàng)目編制小組，并派有關(guān)專業(yè)技術(shù)人員進(jìn)行了現(xiàn)場調(diào)研和資料收集等工作。 在政策導(dǎo)向明確、市場條件成熟的前提下，內(nèi)蒙古天和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司審時(shí)度勢，提出了在 **旗 **鎮(zhèn) 建設(shè)舒居雅苑住宅小區(qū) 項(xiàng)目。 新 鎮(zhèn) 區(qū) 的建設(shè)區(qū)域主要位于 **旗 **鎮(zhèn) 。規(guī)劃經(jīng)過 20 年的城鎮(zhèn)建設(shè)，將 **旗 發(fā)展成為 **市 的次中心城鎮(zhèn)，城鎮(zhèn)規(guī)模達(dá)到 呼包鄂城市群內(nèi)的新興中等規(guī)模城市，形成“兩軸、四區(qū)、一帶”的城市格局，最終成為區(qū)域公路的交通樞紐，新興工業(yè)城市，特色旅**旗 舒居雅苑住宅小區(qū) Ⅰ 期工程可行性研究報(bào)告 8 游城市和生態(tài)宜居城市。 **旗 圍繞經(jīng)濟(jì)建設(shè)，快速推進(jìn)城鎮(zhèn)建設(shè)。另一方面，城鎮(zhèn)建設(shè)能促進(jìn)地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。 “ 十 二 五 ” 以來， **旗 經(jīng)濟(jì)實(shí)力得到了進(jìn)一步提升，人民生活水平不斷提高，人們開始注重生存的外圍環(huán)境，追求更高品質(zhì)的生活水平，對城市的綜合功能升級、城市品味提高的要求越來越迫切。 城鎮(zhèn)化水平的高低是衡量地區(qū)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的重要指標(biāo)，同時(shí)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展又和城鎮(zhèn)建設(shè)相輔相成。 ②精心安排施工，確保工期、質(zhì)量、投資控制目標(biāo)的完成。 本報(bào)告認(rèn)為，