【正文】 建設(shè)的城市支路。其中 1樓 4433 m 2樓 5436 m6樓 3691 m 7樓 3265 m 8樓 4314 m 9樓 4731m 10樓 4572 m 11樓 3806 m 12樓 4513 m 13樓 4500 m 14樓 4500m2。 （ 5）總投資及資金來源： 項目總投資 萬元，其中固定資產(chǎn)投資 萬元，流動資金 萬元。公司**旗 舒居雅苑住宅小區(qū) Ⅰ 期工程可行性研究報告 2 成立于 20xx 年 9 月，地址位于 **市賽罕區(qū)新華東街長安金座 C 棟 705號，注冊資金 3000 萬元人民幣。目前開發(fā)的建設(shè)的各項工作均有序地推進中。 主要技術(shù)經(jīng)濟指標 技術(shù)經(jīng)濟指標見表 11。項目在工程技術(shù)上是可行的。 **旗 舒居雅苑住宅小區(qū) Ⅰ 期工程可行性研究報告 7 第二章 項目提出的理由、過程和必要性 項目提出的理由 本項目是在 **旗 經(jīng)濟實力不斷增長下，城鎮(zhèn)化快速推進，人口迅速增加，人們對城鎮(zhèn)發(fā)展水平要求越來越高的前提下提出的。經(jīng)濟發(fā)展除了為城市建設(shè)提供了足量的市場需求外，還為社會建設(shè)所需的機械設(shè)備 、物資開采、運輸、加工等發(fā)展提供了保障，推動了社會城鎮(zhèn)建設(shè)。 **旗 提出了 20 年的城市發(fā)展規(guī)劃 —— 《 **市 **旗 城市總體規(guī)劃》 （ 20xx— 2030 年）。 **鎮(zhèn) 按照 《 **旗 **鎮(zhèn) 城區(qū)控制性詳細規(guī)劃》 “ 東擴、西改、南聯(lián)、北控 ” 的發(fā)展思路進行空間布局 ，未來將建設(shè)成為 **旗行政和商業(yè)中心。在此基礎(chǔ)上，編制小組形成了項目編制方案，并從各方面對項目進行了可行性論證。 “ 一核 ” 指 **市 市區(qū)范圍內(nèi)的核心區(qū) ；“ 雙圈 ” 就是以五個旗縣**旗 舒居雅苑住宅小區(qū) Ⅰ 期工程可行性研究報告 9 所在地為節(jié)點、以五十公里為半徑的半小時經(jīng)濟圈和城鎮(zhèn)圈。項目的建設(shè)有利于推動 **旗 融入 **市 “一核雙圈”戰(zhàn)略，促進本地區(qū)城鎮(zhèn)建設(shè)快速推進，提高城市道路、管網(wǎng)、通信、電力等基礎(chǔ)設(shè)施的水平，提升 **旗 城市服務(wù)能力，對 **旗 實現(xiàn)城鎮(zhèn)建設(shè)目標具有重要意義。本項目的建設(shè)，能解決人口增長對住宅、商業(yè)基本的要求，使 **旗 城鎮(zhèn)框架進一步拉開，城鎮(zhèn)范圍進一步擴大。建設(shè)本項目能有效推進 **旗 街景 的 綠化、美化 和 亮化 ，城鎮(zhèn)面貌日新月異，城市品位 不斷提升 ，城市新形象 得以 塑造 。本項目的建設(shè)能夠拉近中心城鎮(zhèn)與 **旗 工業(yè)園區(qū)的距離，為園區(qū)工作人員解決居住問題，有利于 **旗 工業(yè)園區(qū) 吸引人才和留住人才，更好地為園區(qū)發(fā)展服務(wù)。隨著 養(yǎng)大圐圙和李家圪旦兩個城中村改造項目 的不斷 推進， 城鎮(zhèn)主體的東移，黨政中心、醫(yī)療衛(wèi)生中心、學校、商業(yè)中心、高級住宅小區(qū)成為新區(qū)發(fā)展的主要標志。本項目的建設(shè)能夠提高企業(yè)經(jīng)濟收益，對企業(yè)提升競爭力，推動公司快速發(fā)展與壯大，提升在呼包鄂等地區(qū)的影響力具有重要意義，為公司未來的不斷發(fā)展打好基礎(chǔ)。 （ 1）項目地理位置佳，很好地銜接了 **旗 舊城區(qū)與 **旗 工業(yè)園區(qū)，能同時得到城鎮(zhèn)舊居民、工業(yè)園區(qū)內(nèi)的員工青睞。此外可為當?shù)厥I(yè)或待業(yè)人群提供就業(yè)和再就業(yè)的機會，具有良好的社會效益。 市場供需分析 市場供應(yīng)分析 《 **旗 城市總體規(guī)劃》 核心區(qū)面積為 平方公里 ，推動了 **旗 房地產(chǎn)業(yè)大發(fā)展。主要有 云中花園 、 利民小區(qū)北區(qū) 、坤翔翰林 、萬興廣場、 雙河明珠 、 萬象新天地 、 億福家園住宅小區(qū) 和綠洲島 等項目。 目前 **旗 房地產(chǎn)項目多數(shù)處于前期準備階段或施工階段。在 居住用房 隨剛性需求 量呈現(xiàn) 不斷增加 的同時 ，相應(yīng)的配套商業(yè)、辦公設(shè)施需求量也隨之增加。同時，由于上述幾方面原因造成的地產(chǎn)市場供不應(yīng)求，進一步強化了這種認識。而且，根據(jù)現(xiàn)在 **旗 的既定發(fā)展戰(zhàn)略，目前的市場格局還將在未來幾年中繼續(xù)持續(xù)一段時間。 （ 3）交通優(yōu)勢 項目位于 **旗 **鎮(zhèn) 養(yǎng)大圐圙村，北靠 **克 **大街，南臨盛唐路，東至健康路。 **旗 舒居雅苑住宅小區(qū) Ⅰ 期工程可行性研究報告 16 劣勢 （ 1）項目距離老城區(qū)較遠，缺乏必要的市政公用設(shè)施配套，需要在住宅產(chǎn)品設(shè)計中著重考慮小區(qū)級公共設(shè)施的配套設(shè)計。 機會 （ 1）當前 **旗 房地產(chǎn)處于房地產(chǎn)發(fā)展的初級階段，大部分建設(shè)風格、社區(qū)環(huán)境、配套條件仍不成熟，使本項目的錯位發(fā)展存在機會。 項目市場定位 （ 1）銷售區(qū)域確定 圖 31 項目銷售區(qū)域 **旗 舒居雅苑住宅小區(qū) Ⅰ 期工程可行性研究報告 17 （ 2）目標人群確定 隨著 **旗 經(jīng)濟的快速增長，當?shù)氐姆康禺a(chǎn)開發(fā)建設(shè)取得了極大地發(fā)展，同時城鎮(zhèn)人口的迅速增加，每年都有大量的農(nóng)業(yè)人口轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)人口，為房地產(chǎn)的發(fā)展提供了廣闊空間。對于區(qū)域市場有以下特點：（ 1）區(qū)域市場內(nèi)，有較強的消費能力；（ 2）由于整體規(guī)劃原因，市場有效需求量巨大，短期內(nèi)市場會持續(xù)繁榮；（ 3）目前市場有效供應(yīng)量仍然不足，供求關(guān)系的矛盾不會在短期內(nèi)解決；（ 4）多方面因素支撐，短期內(nèi)市場價格溫和上漲的趨勢不會改變。 場地現(xiàn)狀 項目用地現(xiàn)狀為養(yǎng)大圐圙村建設(shè)用地和耕地。 **旗 地處大青山南麓， 黃河北岸的土默川平 原 。5′35″ — 40176。 （ 3）地形地貌 自然地理為黃土高原，地勢東南高、西北和西南低。 ① 剝蝕堆積地形：分布于縣于縣鏡東南部，海拔高程 1100— 1277米，由第三系砂礫組成，在表面上，普遍被黃土質(zhì)粘砂土覆蓋、形成渾圓形山頂，地形向西北傾斜。 ③風成地形：分布于縣境西南、南部黃河以北局部地方，由細紗、粉紗組成固定砂丘和砂垅。該區(qū)域分布的上層的滯水，**旗 舒居雅苑住宅小區(qū) Ⅰ 期工程可行性研究報告 20 水位在 12～ 13 米之間，年變化幅度為 2 米。底部砂礫巖與紅土互層。 全新統(tǒng)：風積層，由細砂、粉砂 組成。 （ 3）工程地質(zhì)評價 場區(qū)無不良地質(zhì)作用和地質(zhì)災(zāi)害，無與建筑相關(guān)的環(huán)境地質(zhì)問**旗 舒居雅苑住宅小區(qū) Ⅰ 期工程可行性研究報告 21 題，場地穩(wěn)定，適宜進行本工程建設(shè)。設(shè)計時應(yīng)考慮凍脹影響。其余 10 多條縣鄉(xiāng) 柏油路 東西南北貫通縣內(nèi)各鄉(xiāng)鎮(zhèn)， **市 —— 東勝高速公路將在 20xx 年建成通車，極大地拉近了我縣與周邊地區(qū)的距離。用戶還可申請辦理數(shù)字化業(yè)務(wù)、圖文傳真、移動電話及智能業(yè)務(wù)等，**旗 舒居雅苑住宅小區(qū) Ⅰ 期工程可行性研究報告 22 移動電話達到了無縫隙覆蓋。 20xx 年大 唐**電一期工程 2X600MW機組正式投產(chǎn)發(fā)電， 20xx年二期工程 2 X 600MW機組投產(chǎn)發(fā)電。 市政條件 十一五期間， **旗 建成城區(qū)道路 13 條 公里，給排水管線 70多公里 ， 集中供熱面積 120 萬平方米 。本 項目污水收集后排往周邊規(guī)劃道路上的市政污水管道。通訊、電力等市政配套設(shè)施完備，供給量充足，交通便利，建設(shè)條件良好。 （ 2） 電力優(yōu)勢： 20xx年 **旗 的電力建設(shè)正處于高峰期，總裝機容量 4800MW 的 8臺發(fā)電機組同時施工，大 唐 **電一期工程 2179。 300Mw 機組 20xx年也相繼投產(chǎn)發(fā)電，現(xiàn)一期工程 4179。 （ 4）旅游資源： **旗 位于 大青山 南麓，黃河上中游分界處北岸**旗 舒居雅苑住宅小區(qū) Ⅰ 期工程可行性研究報告 24 的 土默川平原 上。在歷史的進程中，這里曾先后孕育出孟舒、恰臺 吉、李裕智、蘇謙益等歷史名人和革命先驅(qū)；也見證了趙武侯始筑云中城，常遇春大破勝洲城，康熙帝西駐 **克 **，劉統(tǒng)勛查辦保德將軍等帝王將相的風采；還流傳下神靈點化鑄旗桿、御馬刨出滿水井，仙花潭與蛤蟆石等奇幻的民間神話傳說。大自然的鬼斧神工，匠心獨具，使大峽谷兩岸懸崖峭壁，峰聳秀，煙迷 玉黛，如詩如畫，風光獨特，甚為壯觀。 ② 大皇城 ， 位于 **市 **旗 新舊城之間，系明代修建的古城遺址。金代在 “ 大皇城 ” 東邊興建 “ 子城 ” ，即為 “ 小皇城 ” 。明正統(tǒng)十四年 (公元 1449年 )內(nèi)遷山西，城遂空廢。規(guī)模以上工業(yè)增加值預(yù)計完成 115 億元，年均增長 11%，較 20xx 年翻了一番，占全市工業(yè)經(jīng)濟總量的四分之一。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入預(yù)計完成 25910 元，年均增長 %，是 20xx 年的 倍；農(nóng)民人均純收入預(yù)計完成 12080 元，年均增長 %，是 20xx年的 倍。 （ 1）以人為本和生態(tài)環(huán)境保護原則 堅持以人為本，創(chuàng)造舒適、優(yōu)美、衛(wèi)生、安寧的生活環(huán)境。同時面向住宅消費市場，正確處理規(guī)劃中社會效益和經(jīng)濟效益、超前性與操作性之間的關(guān)系，實現(xiàn)自然景觀與人文景觀、時代特色與地方特色、近期與遠期的有機結(jié)合。住宅設(shè)計充分考慮到當?shù)厥袌鎏卣?，以合理的產(chǎn)品類型、比例提高設(shè)計方案的經(jīng)濟可行性。 小區(qū)的空間構(gòu)成以多個小型休憩廣場為景觀節(jié)點，通過道路綠化和宅前綠地串聯(lián)。 結(jié)合底層庫房， 停車位布局于 小區(qū) 入口附近，避免車輛對小區(qū)穿越干擾，保持小區(qū)安靜祥和的生活氛圍。步行則主要**旗 舒居雅苑住宅小區(qū) Ⅰ 期工程可行性研究報告 30 通過小區(qū)內(nèi)部的步行軸線進入各住宅院落，保證居民生活的寧靜和舒適。人行道主要以步行道為主干，以宅前路為步行支路，形成系統(tǒng)整體的人行系 統(tǒng)。中心綠地位于小區(qū)并排、間隔均勻分布于小區(qū)中，綠地內(nèi)布置小區(qū)中心廣場，包括活動場地、噴泉、涼亭等建筑小品，并以此為核心向外擴充，使周邊綠地自然地延伸到建筑底層，使建筑、 綠化、娛樂設(shè)施與居民的活動行為有機的結(jié)合在一起，形成小區(qū)居民最適宜的娛樂、休息和交往場所；宅間綠地均勻分布在各個住宅建筑之間，使居民生活能貼近綠**旗 舒居雅苑住宅小區(qū) Ⅰ 期工程可行性研究報告 31 地，并重點為兒童及老年居民服務(wù)，內(nèi)設(shè)兒童和老人活動及休憩設(shè)施。少量采取一些形態(tài)優(yōu)美、具有色、香、味的花木。廢物箱是收集零星廢物的設(shè)施，設(shè)置間距沿項目區(qū)道路每 50m 設(shè)一個。建設(shè)內(nèi)容包括 1樓、 2樓、6— 14樓共 11 棟住宅樓。戶型建筑面積如表 51。 7 度時底部 1/3 樓層， 8 度時底部 1/2 樓層，9 度時全部樓層，上述拉接鋼筋網(wǎng)片應(yīng)沿墻體水平通長設(shè)置； ⑦雙向板的底筋，短跨方向鋼筋放在底層，長跨方向鋼筋放在短跨鋼筋之上； ⑧現(xiàn)澆板下部受力鋼筋伸入梁內(nèi)長度至梁中心且 10d；上部受力**旗 舒居雅苑住宅小區(qū) Ⅰ 期工程可行性研究報告 35 鋼筋伸入梁內(nèi)長度均為 30d； ⑨當 120 隔墻下無梁時，在板上下各加通長 214 鋼筋 ,鋼筋兩端伸入板支座內(nèi)； ⑩為防止或減輕房屋墻體的 裂縫，應(yīng)采取以下措施： A、屋面保溫（隔熱）層或屋面剛性面層及砂漿找平層應(yīng)設(shè)置分隔縫，分隔縫間距不宜大于 6m，并與女兒墻隔開，其縫寬不小于 30mm； B、底層外縱墻窗臺下通設(shè) 60 厚 240 寬 C20 砼板帶，內(nèi)配縱筋、橫筋網(wǎng)片。一至六層磚墻均用 MU10 多孔粘土磚，一至四層磚墻用 M10 水泥砂漿砌筑。柔性耐水膩子，外墻平涂。 ③鋼筋、混凝土 鋼筋和型材 ：梁、柱鋼筋的選用必須符合現(xiàn)行國家標準《混凝土結(jié)構(gòu)工程施工及驗收規(guī)范》及其他相關(guān)規(guī)范的要求，其中： HPB300：fy=270KN/mm2； HRB400： fy=360KN/mm2。 （ 8） 防水 防潮 ①刷著色涂料保護層、 3 厚 SBS 卷材防水兩道 ,總厚度≥ 6 厚，上層 SBS 卷材防水卷材自帶保護層， 20mm 厚 1: 水泥砂漿找平 、 1:8水泥珍珠巖找 1%坡，最薄處３０ mm 厚、 100mm 聚苯板保溫（容重≥３０ kg/m)、現(xiàn)澆鋼筋混凝土屋面板。屋面排水為有組織排水。規(guī)格、顏色經(jīng)甲方及設(shè)計人同意后使用。人 1576 人 24h 2 綠化 2L/㎡ d 11551 ㎡ 8h 3 未預(yù)見水量 取最高日用水量的 10% 4 合計 根據(jù) 用水量 計 算 表確定 ， 本項目 最大日用水量 m3/d、最大小時用水量 m3/h。室內(nèi)用戶水表采用 IC 卡式水表，水平安裝，水表直徑與接管管徑一致，管道埋設(shè)在墊層內(nèi)，外包塑料波紋管。 （ 2）排水系統(tǒng) 污水、廢水：建筑內(nèi)污水采用污、廢水合流排放，建筑內(nèi)污水收**旗 舒居雅苑住宅小區(qū) Ⅰ 期工程可行性研究報告 40 集經(jīng)化糞處理后排入市政污水管道。埋地出屋面部分采用機制鑄鐵排水管， A 型柔性接口橡膠全密封。污水、雨水管道長度都為 800 米。采暖定壓系統(tǒng)由換熱站統(tǒng)一考慮。管道穿墻、樓板處均設(shè)套管，穿墻套管與墻面平齊，**旗 舒居雅苑住宅小區(qū) Ⅰ 期工程可行性研究報告 42 穿樓板套管高出衛(wèi)生間、淋浴間地面 50mm。 （ 3）熱負荷計算： 本項目采暖面積為 47761 m2，其中住宅熱建筑面積 m2，負荷指標為 40W/㎡；庫房建筑面積 ，熱負荷指標為 20W/㎡。 庫房散熱器采用四柱 — 760 型散熱器。 電力工程 編制依據(jù) 《民用建筑電氣設(shè)計規(guī)范》 JGJ/ T1620xx 《建筑物防雷設(shè)計規(guī)范》 GB5006797 國家有關(guān)設(shè)計規(guī)范及技術(shù)規(guī)定 目前總體規(guī)劃圖，建設(shè)方提供的有關(guān)資料 水暖等專業(yè)對用電控制的要求 配電系統(tǒng) （ 1）負荷類別：本工程為三級負荷 （ 2）供電電源： 本 工程采用： TNCS 系統(tǒng) 本工程從小區(qū)就近變電所引來