【正文】 4 表 11 技術(shù)經(jīng)濟指標表 序號 項目 單位 數(shù)量 備注 一 技術(shù)指標 1 用地面積 m2 28878 2 建筑面積 m2 47761 1 m2 4433 2 m2 5436 6 m2 3691 7 m2 3265 8 m2 4314 9 m2 4731 10 m2 4572 11 m2 3806 12 m2 4513 13 m2 4500 14 m2 4500 3 容積率 —— 4 綠地率 % 40 5 戶數(shù) 戶 394 6 庫房 個 94 7 硬化 m2 2141 8 道路 m2 4635 二 經(jīng)濟指標 1 總投資 萬元 建設投資 萬元 流動資金 萬元 2 銷售年限 年 3 3 年均營業(yè)收入 萬元 4 年均總成本費用 萬元 **旗 舒居雅苑住宅小區(qū) Ⅰ 期工程可行性研究報告 5 序號 項目 單位 數(shù)量 備注 5 年均營業(yè)稅金及附加 萬元 363 6 年均利潤總額 萬元 7 年均所得稅 萬元 1176 8 年均稅后利潤（凈利潤） 萬元 9 年均盈余公積金 萬元 10 投資 利潤率 % 11 投資利稅率 % 12 財務內(nèi)部收益率（稅 前 ） % 13 財務內(nèi)部收益率（稅后） % 14 財務凈現(xiàn)值（稅 前 ） 萬元 15 財務凈現(xiàn)值（稅后） 萬元 16 全部投資回收期（稅 前 ） 年 17 全部投資回收期（稅后） 年 18 盈虧平衡 BEP % 結(jié)論與建議 （ 1）結(jié)論 本項目建設條件基本落實，規(guī)模適宜，建設方案合理可行，造價較為經(jīng)濟合理，資金來源有保證。 項目 的建設，不僅能滿足 **旗 城鎮(zhèn)發(fā)展、人們居住的需求，還能美化、亮化 **旗 城鎮(zhèn)，提升城市道路、管網(wǎng)等基礎設施水平，使城市品位得到進一步提升。同時，項目的建設能使 **旗 加強對 **旗 工業(yè)園區(qū)的服務與管理水平，推動縣域經(jīng)濟發(fā)展 ，具有顯著的效益。項目在工程技術(shù)上是可行的。 本報告認為，本項目具有可行性。 （ 2）建議 ①加緊前期工作，及時完成項目開工前各項審批手續(xù)；建議建設**旗 舒居雅苑住宅小區(qū) Ⅰ 期工程可行性研究報告 6 單位盡快組織評審，以便為下階段工作提供可靠的依據(jù)。 ②精心安排施工，確保工期、質(zhì)量、投資控制目標的完成。 **旗 舒居雅苑住宅小區(qū) Ⅰ 期工程可行性研究報告 7 第二章 項目提出的理由、過程和必要性 項目提出的理由 本項目是在 **旗 經(jīng)濟實力不斷增長下，城鎮(zhèn)化快速推進，人口迅速增加，人們對城鎮(zhèn)發(fā)展水平要求越來越高的前提下提出的。 城鎮(zhèn)化水平的高低是衡量地區(qū)經(jīng)濟社會發(fā)展的重要指標，同時經(jīng)濟社會發(fā)展又和城鎮(zhèn)建設相輔相成。一方面，經(jīng)濟建設能夠推動城鎮(zhèn)建設快速推進。 “ 十 二 五 ” 以來， **旗 經(jīng)濟實力得到了進一步提升，人民生活水平不斷提高，人們開始注重生存的外圍環(huán)境，追求更高品質(zhì)的生活水平，對城市的綜合功能升級、城市品味提高的要求越來越迫切。經(jīng)濟發(fā)展除了為城市建設提供了足量的市場需求外，還為社會建設所需的機械設備 、物資開采、運輸、加工等發(fā)展提供了保障，推動了社會城鎮(zhèn)建設。另一方面，城鎮(zhèn)建設能促進地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展。城鎮(zhèn)化大建設有利于提升 **旗 城市品位，提升城市經(jīng)濟、政治、文化的凝聚力，不僅能改善城鎮(zhèn)基礎設施條件，為人們提供宜居的居住環(huán)境，還能改善人們的消費環(huán)境，有利于本地區(qū)形成小商圈和融入外部大商圈，為經(jīng)濟增長增加助力。 **旗 圍繞經(jīng)濟建設，快速推進城鎮(zhèn)建設。 **旗 提出了 20 年的城市發(fā)展規(guī)劃 —— 《 **市 **旗 城市總體規(guī)劃》 （ 20xx— 2030 年）。規(guī)劃經(jīng)過 20 年的城鎮(zhèn)建設，將 **旗 發(fā)展成為 **市 的次中心城鎮(zhèn)，城鎮(zhèn)規(guī)模達到 呼包鄂城市群內(nèi)的新興中等規(guī)模城市，形成“兩軸、四區(qū)、一帶”的城市格局，最終成為區(qū)域公路的交通樞紐，新興工業(yè)城市，特色旅**旗 舒居雅苑住宅小區(qū) Ⅰ 期工程可行性研究報告 8 游城市和生態(tài)宜居城市。 “ 十 二 五 ” 期間 ， **旗 將主要建設 平方公里核心區(qū)，重點 發(fā)展 平方公里新 鎮(zhèn) 區(qū) 。 新 鎮(zhèn) 區(qū) 的建設區(qū)域主要位于 **旗 **鎮(zhèn) 。 **鎮(zhèn) 按照 《 **旗 **鎮(zhèn) 城區(qū)控制性詳細規(guī)劃》 “ 東擴、西改、南聯(lián)、北控 ” 的發(fā)展思路進行空間布局 ，未來將建設成為 **旗行政和商業(yè)中心。 在政策導向明確、市場條件成熟的前提下，內(nèi)蒙古天和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司審時度勢，提出了在 **旗 **鎮(zhèn) 建設舒居雅苑住宅小區(qū) 項目。 項目提出的過程 20xx 年 5 月，內(nèi)蒙古天和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司委 **我公司對舒居雅苑Ⅰ期工程展開系統(tǒng)論述，并編制項目可行性研究報告。接受建設單位委 **后，我公司組成了項目編制小組，并派有關專業(yè)技術(shù)人員進行了現(xiàn)場調(diào)研和資料收集等工作。在此基礎上，編制小組形成了項目編制方案，并從各方面對項目進行了可行性論證。在報告形成過程中經(jīng)過反復與建設單位交流，最終形成了報告初稿。初稿形成后我們組織有關專家對項目進行了內(nèi)部的評審討論，并對研究方案進行了修改補充，使研究方案更加完善充實，最終形成了《 **旗 舒居雅苑 住宅小區(qū)Ⅰ期工程可行性研究報告》。 項目建設的必要性 （ 1）是 **旗 加快推進城鎮(zhèn)化建設的需要 20xx 年 **市 提出了 “ 一核雙圈 ” 發(fā)展戰(zhàn)略，全力加快推進城鄉(xiāng)一體化。 “ 一核 ” 指 **市 市區(qū)范圍內(nèi)的核心區(qū) ；“ 雙圈 ” 就是以五個旗縣**旗 舒居雅苑住宅小區(qū) Ⅰ 期工程可行性研究報告 9 所在地為節(jié)點、以五十公里為半徑的半小時經(jīng)濟圈和城鎮(zhèn)圈。 “ 一核雙圈 ” 一體化就是既要加快城市核心區(qū)建設，更要依 **城市的經(jīng)濟實力和輻射帶動力，加快發(fā)展農(nóng)村經(jīng)濟社會各項事業(yè)，實現(xiàn)城鄉(xiāng)一體化發(fā)展。 **旗 積極落實和融入 **市 “一核雙圈一體化”發(fā)展戰(zhàn)略，城鎮(zhèn)發(fā)展定位為 **市 的次中心城鎮(zhèn)，城鎮(zhèn)規(guī) 模達到呼包鄂城市群內(nèi)的新興中等規(guī)模城市，形成“兩軸、四區(qū)、一帶”的城市格局，最終成為區(qū)域公路的交通樞紐，新興工業(yè)城市，特色旅游城市和生態(tài)宜居城市。本項目按照 **旗 城市建設目標要求，建設地點靠近 **旗 新區(qū)的核心位置，是 **旗 推進新區(qū)建設的重要項目。項目的建設有利于推動 **旗 融入 **市 “一核雙圈”戰(zhàn)略，促進本地區(qū)城鎮(zhèn)建設快速推進，提高城市道路、管網(wǎng)、通信、電力等基礎設施的水平，提升 **旗 城市服務能力，對 **旗 實現(xiàn)城鎮(zhèn)建設目標具有重要意義。 （ 2）是 **旗 提升 城市 承載力 的需要 隨著 **旗 經(jīng)濟的快速發(fā)展， **旗 城市 核心凝聚力也得到極大提升，外來投資商和務工人員迅速增加。目前 **旗 基本 人口 為 萬人 ，其中 **鎮(zhèn) 為 萬人，再加上眾多的外來人口，城市 承載力 能力明顯不足。 **旗 充分利用自治區(qū) 沿黃經(jīng)濟帶 大發(fā)展時機、依 **“ 呼包鄂經(jīng)濟圈 ” 的輻射影響力 ，全面推進城鎮(zhèn)化建設 。本項目的建設，能解決人口增長對住宅、商業(yè)基本的要求，使 **旗 城鎮(zhèn)框架進一步拉開，城鎮(zhèn)范圍進一步擴大。促進 **旗 基礎設施水平不斷提高，促使 城鎮(zhèn)功能更趨完善 ，城市承載力不斷增強，為地區(qū)經(jīng)濟和社會發(fā)展奠定更加**旗 舒居雅苑住宅小區(qū) Ⅰ 期工程可行性研究報告 10 堅實的城鎮(zhèn)基礎。 （ 3）有利于提升城市品位，提高人民 生活水平 按照 **旗 “ 強化基礎、完善功能、提升品位、彰顯特色、關注人文 ” ，著力打造 “ 小而美、小而特、小而強 ” 、生態(tài)宜居、休閑園林式城市和 **次中心城市 的城市建設 要求 ，本項目緊緊 圍繞 **旗 新區(qū)建設 目標 ，堅持 高品質(zhì)規(guī)劃，高水平建設 ， 力爭打造 **旗 最具典型的代表建筑。依照 《 **市 **克 **城市總體規(guī)劃》 形成城市空間結(jié)構(gòu)為“兩軸、四區(qū)、一帶”，本項目位于四區(qū)中的中心城區(qū)的東部，城市新區(qū)的核心位置。建設本項目能有效推進 **旗 街景 的 綠化、美化 和 亮化 ，城鎮(zhèn)面貌日新月異，城市品位 不斷提升 ，城市新形象 得以 塑造 。項目的建設能有 效提高人們生活質(zhì)量， 為 人們 提供一個舒適的 居住、購物消費的 環(huán)境， 成為 方便市民生活起居的 新地標， 為城鎮(zhèn)的長遠發(fā)展奠定堅實基礎。 （ 4）能夠推動縣域經(jīng)濟發(fā)展 縣域經(jīng)濟是 國民經(jīng)濟 的 基本單元 ， 是以 縣城 為 中心、 鄉(xiāng)鎮(zhèn) 為紐帶、農(nóng)村 為腹地的 區(qū)域 經(jīng)濟。 **旗 縣 域經(jīng)濟 的發(fā)展，重點是要 突出 **旗 工業(yè)園區(qū)產(chǎn)業(yè)。本項目的建設能夠拉近中心城鎮(zhèn)與 **旗 工業(yè)園區(qū)的距離，為園區(qū)工作人員解決居住問題，有利于 **旗 工業(yè)園區(qū) 吸引人才和留住人才，更好地為園區(qū)發(fā)展服務。只有 **旗 工業(yè)園區(qū)的不斷發(fā)展、完善和壯大，才能夠促使 **旗 綜合性經(jīng)濟體系功能 更加 完備， 帶動 一、二、三 產(chǎn)業(yè) 不斷發(fā)展、壯大，推動縣域經(jīng)濟發(fā)展。 （ 5）能夠加強與工業(yè)園區(qū)的銜接 **旗 舒居雅苑住宅小區(qū) Ⅰ 期工程可行性研究報告 11 **克 **工業(yè)園區(qū) 是國家電力、生物制藥、冶金、化工等重要工業(yè)基地，是內(nèi)蒙古 自治區(qū) 20 個重點工業(yè)園區(qū)之一 ，是 **旗 經(jīng)濟發(fā)展的最大 支撐 。 目前 **旗 行政主體位于 **旗 舊城區(qū)，距離 **旗 工業(yè)園區(qū)的距離 較遠，不便于直接服務與管理 **旗 工業(yè)園區(qū)內(nèi)的企業(yè)。隨著 養(yǎng)大圐圙和李家圪旦兩個城中村改造項目 的不斷 推進， 城鎮(zhèn)主體的東移，黨政中心、醫(yī)療衛(wèi)生中心、學校、商業(yè)中心、高級住宅小區(qū)成為新區(qū)發(fā)展的主要標志。本項目的建設能夠增加新區(qū)活力，繁榮新區(qū)經(jīng)濟，吸引城市的注意力由舊城鎮(zhèn)向新城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移。為行政中心與 **旗 工業(yè)園區(qū)作了重要銜接，拉近了 **旗 新區(qū)與 **旗 工業(yè)園區(qū)的距離，為加強 **旗 行政主體服務與管理工業(yè)園區(qū)增加了助力。 （ 6）能夠提升企業(yè)經(jīng)濟收益和提升企業(yè)競爭力 內(nèi)蒙古天和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司是 具有房地產(chǎn)開發(fā) 四 級資質(zhì) 的公司， 已經(jīng)投資開發(fā) **市回民區(qū)“天和雅居”、 **旗 **鎮(zhèn) “丁香水溪”、**克 **大街南“泊岸華庭”等住宅小區(qū)項目。本項目的建設能夠提高企業(yè)經(jīng)濟收益，對企業(yè)提升競爭力，推動公司快速發(fā)展與壯大，提升在呼包鄂等地區(qū)的影響力具有重要意義，為公司未來的不斷發(fā)展打好基礎。 **旗 舒居雅苑住宅小區(qū) Ⅰ 期工程可行性研究報告 12 第三 章 市場分析 項目前景分析 **旗 圍繞 **市 “ 一核雙圈一體化 ” 發(fā)展戰(zhàn)略，以發(fā)展 **市次中心城市的定位，實現(xiàn)“一城三區(qū)”的城鎮(zhèn)發(fā)展布局，加快了城市化建設。**旗 加快了城建投資的市場化、企業(yè)化運作進程，優(yōu)化城市環(huán)境，提升城市品位，從而推動經(jīng)濟 、社會的全面協(xié)調(diào)和可持續(xù)發(fā)展。本項目無論在政策規(guī)劃上、還是在市場條件上，都具有良好的銷售前景。 （ 1）項目地理位置佳，很好地銜接了 **旗 舊城區(qū)與 **旗 工業(yè)園區(qū)，能同時得到城鎮(zhèn)舊居民、工業(yè)園區(qū)內(nèi)的員工青睞。工程質(zhì)量高，極大地提升了城市品位，將深受人們的喜愛。 （ 2）項目符合 《 **市 **克 **城市總體規(guī)劃》 （ 20xx— 2030）新鎮(zhèn)區(qū)建設的要求 ，與新鎮(zhèn)區(qū)黨政中心、醫(yī)院、商業(yè)中心發(fā)展相輔相成，能成為區(qū)域綜合社區(qū)的一個新的標桿，滿足人們追求高品質(zhì)的生活需求。 （ 3）項目將推動地區(qū)商業(yè)的發(fā)展，拉動消費，為當?shù)卣斦块T增加稅收，對當?shù)氐慕?jīng)濟發(fā)展產(chǎn)生積極的影響。此外可為當?shù)厥I(yè)或待業(yè)人群提供就業(yè)和再就業(yè)的機會，具有良好的社會效益。 （ 4）項目以整體規(guī)劃空間層次多樣，創(chuàng)造了自然、休閑、高層次的綜合體，引領市場方向，更好地滿足市場快速增長的需求，必將會獲得市場認可。同時為開發(fā)企業(yè)帶來良好的經(jīng)濟效益。 **旗 舒居雅苑住宅小區(qū) Ⅰ 期工程可行性研究報告 13 本項目將會成為一個新的城市地標，將會推動 **旗 持續(xù)發(fā)展，因此項目市場前景較好。 市場供需分析 市場供應分析 《 **旗 城市總體規(guī)劃》 核心區(qū)面積為 平方公里 ，推動了 **旗 房地產(chǎn)業(yè)大發(fā)展。按照 **旗 建設規(guī)劃 情況，近期開發(fā)的項目包括 云中花園 30 萬 m 利民小區(qū) 64 萬 m 坤翔翰林小區(qū) 20 萬 m 雙河明珠 30 萬 m 綠洲島 萬 m 億福家園住宅小區(qū) 32 萬 m2等。 **旗 20xx 年建設廉租房 24 套，位于云中花園小區(qū)，建筑面積1155m2，工程目前完成主體工程。 20xx 年 **旗 房地產(chǎn)開發(fā)項目累計達20 個，建筑面積達 110 萬平方米 。主要有 云中花園 、 利民小區(qū)北區(qū) 、坤翔翰林 、萬興廣場、 雙河明珠 、 萬象新天地 、 億福家園住宅小區(qū) 和綠洲島 等項目。 20xx 年， 按照 市政府 要求， **旗 廉租住房建設任務是 144 套，總建筑面積 7100m2，分別在億福家園、萬福都匯、金河康居、云中花園二期四個小區(qū)中各配建廉租住房 36 套， 并已 全部開工建設。 20xx 年新開工建設的萬興廣場建設面積達 26 萬 m 萬豪佳苑 萬 m2。 按照規(guī)劃，建設區(qū)域依附在 東勝大街 、 **克 **大街 、 光明路 、 康寧路 、