【正文】 利率變化對(duì)市場(chǎng)需求也有較大影響，利率過(guò)高，將削弱居民購(gòu)買力。環(huán)保風(fēng)險(xiǎn)：包括空氣污染、噪音污染、水污染等。 一般房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目主要風(fēng)險(xiǎn)因素分析對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，根據(jù)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的不同特點(diǎn)，按照風(fēng)險(xiǎn)的屬性進(jìn)行分類如下：(1)宏觀環(huán)境風(fēng)險(xiǎn) 政治環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)：指發(fā)生戰(zhàn)爭(zhēng)、工潮和社會(huì)動(dòng)蕩等社會(huì)性政治事件給項(xiàng)目開(kāi)發(fā)帶來(lái)的可能經(jīng)濟(jì)損失。這種方法通常求出所有變量所有可能變化組合下的ＮＰＶ或ＩＲＲ值，再畫(huà)出其概率分布圖。不足之處是應(yīng)用于大系統(tǒng)時(shí)容易產(chǎn)生遺漏和錯(cuò)誤。內(nèi)容和程序：（1）風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別 對(duì)各種風(fēng)險(xiǎn)因素和可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)事件進(jìn)行分析，是風(fēng)險(xiǎn)管理的首要步驟。工程項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)是所有影響工程項(xiàng)目目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的不確定因素的集合。利用 p/a,i,n 或 p/f,n，i 求 NPV,且一定0。 財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)方法 動(dòng)態(tài)評(píng)估法對(duì)項(xiàng)目的分析較為全面，充分考慮資金的時(shí)間價(jià)值，在此基礎(chǔ)上對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行考核，與靜態(tài)評(píng)估方法相比，這種方法更為實(shí)際、合理，也就能夠更加直觀地反映項(xiàng)目的財(cái)務(wù)狀況。如果計(jì)算出的投資利稅率大于相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)，則項(xiàng)目是可行的。一般采用凈現(xiàn)金流量來(lái)解釋投資回收期。不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)=以上總費(fèi)用之和3%=（萬(wàn)元）（5）開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi)開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi)指在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中與之有關(guān)的稅收費(fèi)用，主要包括房產(chǎn)稅，城鎮(zhèn)土地使用稅，耕地占有稅，土地增值稅，兩稅一費(fèi)（營(yíng)業(yè)稅，城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加），契稅，企業(yè)所得稅，印花稅，外商投資企業(yè)和外國(guó)企業(yè)所得稅等；在我國(guó)目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本構(gòu)成中所占比例較大，一般在15%~25%左右。（1）、管理費(fèi)用 建設(shè)單位管理費(fèi)是指建設(shè)單位從項(xiàng)目開(kāi)工之日起至辦理竣工財(cái)務(wù)決算之日止發(fā)生的管理性質(zhì)的開(kāi)支。同一分項(xiàng)各地的規(guī)定可能不同 。估算方式： 若為拍賣所得，直接以中標(biāo)土地價(jià)格作為土地成本計(jì)入估算。8．項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)：用地面積： 85122平方米 總建筑面積： 150164 平方米地上建筑面積： 140116 平方米住宅建筑面積： 140116 平方米地下建筑面積： 10048 平方米容積率： 綠地率： %建筑密度： %總戶數(shù)： 1600 戶，分別兩梯兩戶160戶，一梯四戶1440戶總車位： 1600個(gè)（包含地下車庫(kù)） 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方案1. XX住宅小區(qū)項(xiàng)目工程概況 本項(xiàng)目總建筑面積為 85122 平方米，地上建筑面積為 140116 平方米，地下建筑面積 10048 平方米。其中住宅12萬(wàn)平方米，商鋪7000多平方米。（3） 周邊配套學(xué)校：湟川中學(xué)、青海師范大學(xué)、虎臺(tái)中學(xué)、教育學(xué)院、廣播電視大學(xué)、特殊教育學(xué)校、師范大學(xué)附中、師大附小、西建英文學(xué)校銀行：中國(guó)銀行、中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行、中國(guó)工商銀行醫(yī)院：師范大學(xué)附屬醫(yī)院、 海湖醫(yī)院其他：綜合市場(chǎng)：海湖路市場(chǎng)、冷湖路市場(chǎng)；銀行：中國(guó)銀行、中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行、中國(guó)工商銀行；醫(yī)院：師范大學(xué)附屬醫(yī)院、海湖醫(yī)院維也納森林小區(qū)內(nèi)有生活便利店（4） 交通狀況 維也納森林萬(wàn)佳家居博覽中心站：市內(nèi)乘坐2410128106路萬(wàn)佳家居下車即到（1）基本信息所在區(qū)域：城西區(qū)物業(yè)類別：：住宅所屬板塊：西川南路占地面積：39973平方米建筑面積：199794平方米容積率：綠化率：37%總戶數(shù)：816建筑類別：多層 超高層裝修狀況：毛坯物業(yè)公司：青海省成林物業(yè)管理公司物業(yè)費(fèi)：售樓地址：西寧市海湖路市場(chǎng)（原殷家莊）（2） 項(xiàng)目簡(jiǎn)介（3） 周邊配套學(xué)校：中小學(xué)：十二中、行知小學(xué)大學(xué)：青海師范大學(xué)銀行：工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行醫(yī)院：小橋醫(yī)院其他：銀行：工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行醫(yī)院：小橋醫(yī)院綜合市場(chǎng)：海湖路市場(chǎng)夏都景苑小區(qū)內(nèi)設(shè)有生活便利店。 ，有可能使得土地的掛牌價(jià)抬的過(guò)高。 3小區(qū)全封閉，統(tǒng)一物業(yè)管理。 (二)、設(shè)計(jì)創(chuàng)意： 中央綠色主軸線：利用東南入口及主干道，規(guī)劃出一條舒展的直線林蔭道，帶棚的停車庫(kù)，有機(jī)的結(jié)合于其間，展現(xiàn)出小區(qū)雍容、自然的大家氣派。并在小區(qū)會(huì)所位置放大為交通環(huán)路，解決車流的分流同時(shí)也增加行車的趣味。充分利用其地段優(yōu)勢(shì)，同時(shí)可阻隔城市干道的噪音及汽車廢氣對(duì)居住區(qū)帶來(lái)的影響。 、 總體規(guī)劃設(shè)計(jì)理念： 本規(guī)劃設(shè)計(jì)旨在面向未來(lái)、面向大眾、創(chuàng)造一個(gè)布局合理、配套齊全、環(huán)境優(yōu)美的新型居住小區(qū)，將社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益充分結(jié)合起來(lái)。該區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)主要是開(kāi)發(fā)中高檔住宅，并且以形成“富人區(qū)”的聚集效應(yīng)。其中新開(kāi)工住宅1312萬(wàn)平方米；累計(jì)竣工房屋面積898萬(wàn)平方米，較“十五”%，其中竣工住宅759萬(wàn)平方米。其他年份新建商品房銷售面積均已30%以上的速度增長(zhǎng)。近幾年，西寧市涌現(xiàn)出了一批批上規(guī)模、上檔次的精品房地產(chǎn)項(xiàng)目，如青海省中房銀川房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司的國(guó)際村、青海民惠房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的錦繡圖表1:“十一五”期間房地產(chǎn)投資完成增速（%、億元）圖表2：“十一五”房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資的比重（%）“十一五”（見(jiàn)圖表3），超額完成800萬(wàn)平方米的目標(biāo)。事實(shí)上，在西寧，近3年來(lái)市區(qū)房屋同質(zhì)價(jià)格已從2006年1月的每平方米1941元上漲到2009年7月的每平方米2926元。目前，西寧的房產(chǎn)商以中小企業(yè)為主，全國(guó)一線的房產(chǎn)商都還沒(méi)有進(jìn)入。西寧的房?jī)r(jià)開(kāi)始加速上升，目前的均價(jià)超過(guò)每平方米3000元。在全國(guó) 40 個(gè)重點(diǎn)城市中，建筑面積 90 平方米以下的新建商品住房套型基本上均處于供應(yīng)多少就銷售多少的局面，中小套型的住房供不應(yīng)求的現(xiàn)象仍然十分嚴(yán)重。全年貨物進(jìn)出口總額29728 億美元，比上年同期增長(zhǎng)了 個(gè)百分點(diǎn)，其中，貨物出口 15779 億美元，比上年同期增長(zhǎng)了 個(gè)百分點(diǎn)；貨物進(jìn)口 13948 億美元， 個(gè)百分點(diǎn)。 研究目標(biāo)：綜合運(yùn)用項(xiàng)目決策分析和評(píng)價(jià)、管理經(jīng)濟(jì)學(xué)及財(cái)務(wù)管理學(xué)的各種理論和方法，密切結(jié)合本文案例北村小區(qū)房地產(chǎn)項(xiàng)目的實(shí)際情況，對(duì)XX小區(qū)項(xiàng)目做出全面、科學(xué)、合理的可行性結(jié)論，并對(duì)西川南路周邊的一般住宅小區(qū)房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性研究及決策提供一個(gè)可供參考的范本，進(jìn)而對(duì)西寧市類似一般住宅小區(qū)房地產(chǎn)項(xiàng)目提供參考。風(fēng)險(xiǎn)分析是可行性研究的一項(xiàng)重要內(nèi)容，主要包括盈虧平衡分析、敏感性分析和概率分析等內(nèi)容。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目涉及的風(fēng)本費(fèi)用主要有土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、市政基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用、公共配套設(shè)施費(fèi)用、期間費(fèi)用和各種稅費(fèi)。在深入調(diào)查和充分掌握各類資料的基礎(chǔ)上，對(duì)擬開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的市場(chǎng)需求及市場(chǎng)供給狀況應(yīng)進(jìn)行科學(xué)分析、客觀預(yù)測(cè)，包括開(kāi)發(fā)成本、市場(chǎng)售價(jià)、銷售對(duì)象及開(kāi)發(fā)周期、銷售期等?？尚行匝芯繉?duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)等都做出了安排，而這些都是項(xiàng)目設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)需要明確的內(nèi)容。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的逐步規(guī)范，只有靠合法的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，不斷提高決策水平，才能保證獲取開(kāi)發(fā)收益的可能性。政府對(duì)土地的開(kāi)發(fā)和使用所作出的規(guī)劃，會(huì)直接影響土地的供應(yīng)，進(jìn)而波及房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)狀況；政府所征收的各項(xiàng)稅費(fèi)，最終將進(jìn)入到房地產(chǎn)項(xiàng)目的價(jià)格里，從而對(duì)房地產(chǎn)的銷售狀況產(chǎn)生影響；政府在房地產(chǎn)交易上所制定的政策，還會(huì)影響到房地產(chǎn)的流通狀況。項(xiàng)目的資金投入形成的社會(huì)效益，一部分是項(xiàng)目本身的利潤(rùn)回收，另一部分也作為該地區(qū)社會(huì)積累投入，在其后的很長(zhǎng)一段時(shí)期體現(xiàn)為該地區(qū)其他投入的利潤(rùn)回收。據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，在這些項(xiàng)目的年產(chǎn)量中，鋼鐵的25%，水泥的70%，木材的40%，玻璃的70%和塑料制品的25%，都投入到了房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)建設(shè)中。并且建設(shè)周期較長(zhǎng)，一般為 1 年–5 年。與一般性工程建設(shè)項(xiàng)目相比，更具有復(fù)雜的特征。地產(chǎn)是土地和地下各種基礎(chǔ)設(shè)施的總稱，包括供水、供電、供氣、供暖、排水、排污、通訊等地下管線以及地面道路交通等。實(shí)際上它是由第二產(chǎn)業(yè)、第三產(chǎn)業(yè)（有時(shí)包括第一產(chǎn)業(yè)）所組成的一個(gè)綜合性的行業(yè)群體。本文通過(guò)對(duì)國(guó)內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)和西寧市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)的分析，以XX住宅小區(qū)的可行性分析為起點(diǎn)，通過(guò)對(duì)該住宅小區(qū)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的地塊位置分析、項(xiàng)目 SWOT 分析、主題定位、產(chǎn)品定位、開(kāi)發(fā)策略以及區(qū)域市場(chǎng)預(yù)測(cè)、成本預(yù)測(cè)、目標(biāo)利潤(rùn)分析、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)、社會(huì)和環(huán)境效益評(píng)價(jià)、綜合技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析等各方面指標(biāo)的研究，提供了項(xiàng)目的相關(guān)開(kāi)發(fā)策略、項(xiàng)目投資策略等具有現(xiàn)實(shí)意義的操作方法。 房地產(chǎn)行業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，在現(xiàn)代社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活中有著舉足輕重的地位。因此，房地產(chǎn)作為一種不動(dòng)產(chǎn)商品，與動(dòng)產(chǎn)商品具有不同之處。房地產(chǎn)自身特點(diǎn)決定著房地產(chǎn)投資具有投資資金數(shù)量大、合作性強(qiáng)、回收期長(zhǎng)、投資風(fēng)險(xiǎn)大、回報(bào)率高和操作技巧性強(qiáng)等特征。因此，從這個(gè)意義上說(shuō)，房地產(chǎn)項(xiàng)目具有不可復(fù)制的特性。由于房地產(chǎn)項(xiàng)目具有投資量大的特點(diǎn)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商不得不更多的依賴于其融資能力，因此，融資問(wèn)題往往成為影響房地產(chǎn)項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵性因素。房地產(chǎn)項(xiàng)目給其使用者所帶來(lái)的生活舒適，除來(lái)自于自身投入所形成的服務(wù)功能以外，還極大地依賴于該地段周邊環(huán)境所具有的服務(wù)功能，例如交通設(shè)施、學(xué)校、醫(yī)院、商場(chǎng)等場(chǎng)所，以及房地產(chǎn)項(xiàng)目周邊的文化氛圍等。 (7)價(jià)格受利率水平和市場(chǎng)景氣程度影響較大，需求彈性較大。對(duì)投資開(kāi)發(fā)企業(yè)資源的分析能夠增加可行性研究報(bào)告的實(shí)用性，同時(shí)也為企業(yè)提供更為合適的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，并為企業(yè)挑選出合適的開(kāi)發(fā)形式，以增加企業(yè)的收益可能性。 (3)可行性研究是項(xiàng)目企業(yè)資金籌措和金融機(jī)構(gòu)提供信貸的依據(jù)。具體內(nèi)容如下： (1)項(xiàng)目概況。大型開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，其建設(shè)期長(zhǎng)、投資額大，一般需要進(jìn)行分期開(kāi)發(fā)，這就需要對(duì)各開(kāi)發(fā)的內(nèi)容同時(shí)做出統(tǒng)籌安排。財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)是依據(jù)國(guó)家現(xiàn)行財(cái)稅制度、現(xiàn)行價(jià)格和有關(guān)法規(guī)，從項(xiàng)目角度對(duì)項(xiàng)目的盈利能力、償債能力和外匯平衡等項(xiàng)目狀況進(jìn)行分析，借以考察項(xiàng)目財(cái)務(wù)可行性的一種方法。國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)包括社會(huì)、經(jīng)濟(jì)和環(huán)境效益評(píng)價(jià)。2010 年，全年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到了 397983 億元人民幣，按可比價(jià)格計(jì)算比上年同期增長(zhǎng) 10．3％，是“十一五”中增長(zhǎng)速度最快的 1 年，增速提高了了 個(gè)百分點(diǎn)，也是繼 2008 年全球金融危機(jī)后首度增速超過(guò) 10%的一年。2010 年，全國(guó)各類保障性住房和棚戶區(qū)改造住房開(kāi)工 590 萬(wàn)套，基本建成 370 萬(wàn)套。 西寧的房地產(chǎn)市場(chǎng)從1998年開(kāi)始啟動(dòng)，當(dāng)時(shí)房?jī)r(jià)每平方米1100元左右。目前西寧樓市的消費(fèi)群主力人群分三種：青海各地富裕牧民、退休職工以及在西寧安家落戶的外來(lái)投資者。2009年8月，西寧房?jī)r(jià)依舊延續(xù)近3年來(lái)的持續(xù)上漲趨勢(shì)。2009年17月，%；，%；成交套數(shù)4924套，%。“十一五”末，西寧房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)301個(gè)，年末從業(yè)人員達(dá)6527人；物業(yè)管理企業(yè)202個(gè)，年末從業(yè)人員達(dá)4000人；房屋中介企業(yè)250個(gè)，年末從業(yè)人員達(dá)630人。我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)雖然發(fā)展時(shí)間較短，但由于投資規(guī)模巨大，房?jī)r(jià)上漲迅速，其對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的影響更為全面和深刻。周邊地區(qū)居民看好西寧，紛紛在西寧購(gòu)房置業(yè)和農(nóng)村富余勞動(dòng)力不斷向城鎮(zhèn)非農(nóng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，大量農(nóng)民進(jìn)城務(wù)工創(chuàng)業(yè)有力地推進(jìn)了西寧城鎮(zhèn)化的進(jìn)程。2006年7月，西寧市委、市政府決定成立海湖新區(qū)管理委員會(huì)，對(duì)海湖新區(qū)實(shí)行“政府指導(dǎo)、市場(chǎng)運(yùn)作、社會(huì)力量開(kāi)發(fā)”的運(yùn)作機(jī)制和“運(yùn)轉(zhuǎn)靈活、獨(dú)立運(yùn)作”的方式開(kāi)發(fā)建設(shè)，力爭(zhēng)把海湖新區(qū)建設(shè)成為集商貿(mào)金融、科技文化、旅游服務(wù)、行政辦公、居住休閑為一體的現(xiàn)代化生態(tài)新城區(qū)。 青海省房地產(chǎn)建設(shè)有關(guān)的規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)。 結(jié)合基地的自然環(huán)境，進(jìn)行總體的景觀規(guī)劃和設(shè)計(jì)，為總體規(guī)劃錦上添花。本規(guī)劃設(shè)計(jì)了一條環(huán)形的休閑步道，將住宅群體串接成一體，形成一大型中央景觀區(qū)。 (一)、設(shè)計(jì)原則： 生態(tài)原則：充分應(yīng)用現(xiàn)有自然景觀，并結(jié)合周邊景觀特征，實(shí)現(xiàn)人與自然的和諧統(tǒng)一。 戶型定位1)小高層住宅（20 層）；2)以中小戶型為主，中小戶型（建筑面積≦90 平方米）約占總數(shù)的 80% ；3)大戶型:(120 平方米以上)作為補(bǔ)充，比例僅占 9% ；4)主力戶型一梯4戶型。 8. 該項(xiàng)目規(guī)劃定位為西寧市第一個(gè)完全人性化的住宅小區(qū)。 。（3） 周邊配套學(xué)校：中小學(xué)：師大附中、湟川中學(xué)、虎臺(tái)小學(xué)大學(xué)：青海民族大學(xué)水利學(xué)院商業(yè)：海湖路市場(chǎng)銀行：工商銀行、建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、青海銀行醫(yī)院：海湖醫(yī)院 城西金座醫(yī)務(wù)室其他：銀行：工商銀行、建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、青海銀行醫(yī)院：海湖醫(yī)院城西金座醫(yī)務(wù)室郵局：西川南路郵局綜合商場(chǎng)：海湖路市場(chǎng)餐廳：金座大酒店休閑娛樂(lè)設(shè)施：金座昇錦花園內(nèi)部設(shè)有生活便利店（4） 交通狀況金座昇錦花園萬(wàn)佳家居博覽中心站：市內(nèi)乘10122348102路公交車在萬(wàn)佳家居博覽中心下車即到（1）基本信息 所在區(qū)域：城西區(qū)物業(yè)類別：：住宅所屬板塊：西川南路占地面積：33714平方米建筑面積：118000平方米容積率：綠化率：35%總戶數(shù)：1200建筑類別：多層 超高層裝修狀況：毛坯物業(yè)公司：城西區(qū)西寧市城西區(qū)西川南路53號(hào)副2號(hào)物業(yè)費(fèi)：售樓地址：萬(wàn)佳家居博覽中心往西100米（2） 項(xiàng)目簡(jiǎn)介紫薇麗都商品房項(xiàng)目由青海紫薇房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司獨(dú)立出資建設(shè)，項(xiàng)目地址位于目前西寧市開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域——城西區(qū)，與海湖新區(qū)比鄰。新寧廣場(chǎng)、海湖新區(qū)大廣場(chǎng)、繁華商業(yè)街、知名學(xué)校等配套設(shè)施近在咫尺。房地產(chǎn)投入資金多，風(fēng)險(xiǎn)大，在項(xiàng)目的可研階段，必須對(duì)項(xiàng)目的投資成本費(fèi)用進(jìn)行準(zhǔn)確的估算，以便作出經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)、投資決策。因出讓土地使原用地單位或個(gè)人造成經(jīng)濟(jì)損失，新用地單位應(yīng)按規(guī)定給以補(bǔ)償。建安工程費(fèi)用主要包含財(cái)務(wù)表中的內(nèi)容，在可行性研究階段，建安工程費(fèi)可采用單元估算法、單位指標(biāo)估算法、工程量近