【正文】 似匡算法、概算指標估算法以及類似工程經驗估算法等估算。銷售費用=銷售收入5%=1008905%=（萬元）（3）財務費用 財務費用是指企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項費用，主要為借款或債券的利息，還包括金融機構手續(xù)費、融資代理費、承諾費、外匯匯兌凈損失以及企業(yè)籌資發(fā)生的其他財務費用。銷售期————銷售數(shù)量420套460套390套370套銷售收入12. XX住宅小區(qū)項目財務評價 一般房地產項目財務評價常用方法綜述 按是否考慮貨幣時間價值因素，可分為靜態(tài)指標和動態(tài)指標；按指標的性質可分為時間性指標、價值性指標和比率指標；按財務效益分析的目的，可分為反映盈利能力指標、清償能力指標和外匯平衡能力指標。投資利潤率同樣要與規(guī)定的行業(yè)標準投資利潤率或行業(yè)的平均投資利潤率進行比較，以高于相應的標準為準。一般流動比率達到 2項目的償債能力被認為是比較好的。財務內部收益率可根據現(xiàn)金流量表中凈現(xiàn)金流量采用插值法計算求得:⑴試設 i1=x1。 項目財務可行性分析序號項目靜態(tài)分析評價結果動態(tài)分析評價結果投資回收期投資利潤率財務凈現(xiàn)值財務內部收益率動態(tài)投資回收期1本小區(qū)19%17%2比較基準5年10%010%5年3是否可行可行可行可行可行可行 財務評價基礎數(shù)據 項目現(xiàn)金流量表見下表折現(xiàn)率取 12%投資回收期：靜態(tài)投資回收期 = （41 ）+ (半年)= （年）投資利潤率總投資利潤率 =年平均投資利潤率 = 19% / =%財務凈現(xiàn)值：財務凈現(xiàn)值 = ≥ 0 動態(tài)投資回收期：動態(tài)投資回收期 = （51）+ (半年) = （年） 財務評價結論：無論從靜態(tài)還是動態(tài)指標來評價，本項目均有良好的財務可行性，財務上可行。人們的承受能力受收益的大小、投入的大小、項目活動的主體的地位和擁有的資源有關；（4）工程項目的風險一般是很大的，其變化是復雜的。德爾菲法應用領域很廣，一般用該方法得出的結果也較好。該法是一種通過對隨機變量的統(tǒng)計試驗、隨機模擬求解數(shù)學、物理、工程技術問題近似解的數(shù)學方法，其特點是用數(shù)學方法在計算機上模擬實際概率過程，然后加以統(tǒng)計處理。（4）實施與后評估正確決策之后，具體的實施十分重要。政策環(huán)境風險：主要包括土地、住房、金融稅收、城市規(guī)劃、環(huán)保等政策，政策因素會影響房地產開發(fā)的各個層面。(4)資金風險。(6)工程風險發(fā)包風險：包括招標模式風險、承包方式。(3)土地風險土地自然屬性風險：該風險來源于地塊的工程地質條件、水文地質條件及地下埋藏物等的不確定性。經濟環(huán)境風險：經濟環(huán)境指一個國家或地區(qū)經濟建設的戰(zhàn)略方針、戰(zhàn)略布局、經濟發(fā)展速度等。層次分析法與模糊判斷法相結合的方法，本章重點采用此方法進行分析。（2） 風險評估與分析 風險評估與分析就是衡量風險對項目實現(xiàn)既定目標的影響及其程度。該類方法主要利用各領域專家的專業(yè)理論和豐富的實踐經驗，找出各種潛在的風險并對后果做出分析和估計。只能降低風險發(fā)生的概率和減少風險造成的損失，而不能從根本上完全消除風險；（2）風險的影響常常不是局部的，某一段時間或某一個方面的，而是全局的。 動態(tài)投資回收期是指在考慮了資金時間價值的情況下，以項目每年的凈收益回收項目全部投資所需要的時間，是考察項目在財務上投資實際回收能力的動態(tài)指標。進行財務評價時，將求出的財務內部收益率(FIRR)與給定的行業(yè)基準收益率或設定的折現(xiàn)率(ic)進行比較，若 FIRR≥ic，則認為項目的盈利能力已滿足最低要求，在財務上可以接受。如果企業(yè)的資產負債率已經大于或等于 100％，那么說明企業(yè)已經資不抵債，隨時有破產的可能，貸款機構一般不能向企業(yè)貸款。計算出借款償還期后，將其與貸款機構的要求期限進行對比，等于或小于貸款機構提出的要求期限，則項目可行。%開發(fā)期稅費開發(fā)期間稅費費用原表及驗證表的均值其他費用其他費用原表及驗證表的均值不可預見費3%土地費用估算表　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　單位：萬元序號項目金額估算說明1 土地出讓金　32498萬元85122平方米=32498萬元2征地費3拆遷安置補償費4土地轉讓費5土地租用費6土地拆遷折價合計32498萬元前期工程費估算表　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　單位：萬元序號項目金額估算說明1規(guī)劃設計可研費55+110+15+20=200萬元依據《國家計委關于印發(fā)建設項目前期工作咨詢收費暫行規(guī)定的通知》（計價格【1999】1283號）2水文地質勘察費85122平方米10元/平米=3通水，通電，道路費建安費%6土地平整費85122平方米60元/平米=合計基礎設施建設費估算表序號項目建設費用估算說明1供電工程20元85122平方米2供水工程65元85122平方米3供氣工程13元85122平方米4排污工程85122平方米5小區(qū)道路工程50元85122平方米6路燈工程7元85122平方米7小區(qū)綠化工程100元85122平方米8環(huán)衛(wèi)設施（其他）%%合計 建筑安裝工程費用估算表單位：元項 目建 筑 面 積建安工程費單價：（元/平米）金額：300328000工程1501642000合 計30032800公共配套設施建設費估算表序 號項 目建 設 費 用估 算 說 明1居委會162000元/平方米80平米=16萬元2鍋爐房300元/平米40平米=3變電房500元/平米50平米=4公共廁所，停車場，其他% =%=合 計開發(fā)期稅費估算表 單位：萬元序 號項 目金 額估 算 說 明1固定資產投資方向調節(jié)稅建安費用的8%15%估算2土地使用稅3市政支管線分攤費4供電貼費5用電權費6分散建設市政公用設施費7綠化建設費8電話初裝費合 計其他費用估算表 單位：萬元序 號項 目金額估 算 說 明1臨時用地%%=2臨建圖3施工圖預算或標底編制費4工程合同預算或標底審查費5招標管理費6總承包管理費7合同公證費8施工執(zhí)照費9工程質量監(jiān)督費10工程監(jiān)理費11竣工圖編制費12工程保險費13其他稅費合 計投資計劃與資金籌措表 單位：萬元項目合計建設經營期（年、季、月）——————項目總投資資金籌措自有資金（資本金）借貸資金預售收入投資計劃與資金籌措表 單位：萬元合計建設經營期（年、季、月）——————項目總投資資金籌措自有資金（資本金）借貸資金預售收入銷售收入，稅金及附加估算表 單位：萬元序號項目合計建設經營期（月）銷售單價——————1銷售收入1—6銷售收入5800元/平方米銷售收入6000元/平方米車位銷售收入120000個2經營稅金及稅金附加營業(yè)稅城市維護建設稅教育費附加3銷售毛總收入5稅后銷售總收入資金來源與運用表序號項目合計開發(fā)經營期(年）——————1資金來源營業(yè)收入100890自有資金銀行借款30000300002資金運用開發(fā)建設投資經營稅金及附加0所得稅借款本息償還03盈余資金4累計盈余資金財務現(xiàn)金流量表序號項目合計小計開發(fā)經營期（年）——————1現(xiàn)金流入10089010089001—6銷售收入銷售收入車位銷售收入2現(xiàn)金流出32498開發(fā)建設投資32498營業(yè)稅金及附加3調整后所得稅81254稅前凈現(xiàn)金流量32498稅前累計凈現(xiàn)金324985稅后凈現(xiàn)金流量稅后累計凈現(xiàn)金流量6稅后凈現(xiàn)值稅后累計凈現(xiàn)值動態(tài)財務分析指標所得稅前所得稅后財務凈現(xiàn)值：內部收益率：投資回收期(半年)==動態(tài)投資回收期(半年)=利潤表 單位：萬元序號項目合計小計——————1銷售收入10089010089001—6銷售收入銷售收入車位銷售收入2項目總投資324981—6成本成本停車位成本3營業(yè)稅金附加4土地增值稅005利潤總額324986所得稅81257凈利潤243748利息09調整后所得稅812510息稅前利潤3249811稅前利潤12投資利潤率13資本金利潤率11. 北村住宅小區(qū)項目銷售估算根據周邊市場狀況、本片區(qū)的市場潛力，結合項目自身的素質及定位，估算本項目在開發(fā)期內可實現(xiàn)的銷售收入為:100890萬元。主要包括以下三項費用：1. 廣告宣傳費： 約為銷售收入的 2％一 3％；： 約為銷售收入的 ％一 2％；：約為銷售收入的 ％一 1％。主要包括建筑工程費（建筑、特殊裝修工程費）、設備及安裝工程費（給排水、電氣照明、電梯、空調、燃氣管道、消防、防雷、弱電等設備及安裝）以及室內裝修工程費等。農村土地征用費的估算可參照國家和當?shù)氐胤秸嘘P規(guī)定進行。商品房實物的質量目標：合格竣工一次驗收合格率 100%；零質量安全事故；XX小區(qū)二期開發(fā)進度計劃表項目開始時間終止時間備注項目前期2014年7月份2015年6月份基礎工程2015年7月份2015年9月份主體工程2015年10月份2016年9月份內外裝飾，安裝工程2016年10月份2016年12月份小區(qū)總平、道路2017年1月份2017年3月份僅供驗收2017年4月份2017年4月份銷售、資金回收2015年7月份2017年8月份 項目開發(fā)進度計劃橫道圖見附件 一般住宅小區(qū)房地產項目含義小區(qū)容積率大于 1；一般包含人防部分、地下車庫，部分配套商業(yè)網點、住宅，主要以住宅為主；小區(qū)內的幼兒園、學校等由政府投資，或項目配套費已包含；住宅主要以 90 平方米以下戶型為主，不小于 70% 。小區(qū)以居家型