【正文】 似匡算法、概算指標(biāo)估算法以及類似工程經(jīng)驗(yàn)估算法等估算。銷售費(fèi)用=銷售收入5%=1008905%=（萬元）（3）財務(wù)費(fèi)用 財務(wù)費(fèi)用是指企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要為借款或債券的利息，還包括金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)、融資代理費(fèi)、承諾費(fèi)、外匯匯兌凈損失以及企業(yè)籌資發(fā)生的其他財務(wù)費(fèi)用。銷售期————銷售數(shù)量420套460套390套370套銷售收入12. XX住宅小區(qū)項(xiàng)目財務(wù)評價 一般房地產(chǎn)項(xiàng)目財務(wù)評價常用方法綜述 按是否考慮貨幣時間價值因素，可分為靜態(tài)指標(biāo)和動態(tài)指標(biāo)；按指標(biāo)的性質(zhì)可分為時間性指標(biāo)、價值性指標(biāo)和比率指標(biāo)；按財務(wù)效益分析的目的，可分為反映盈利能力指標(biāo)、清償能力指標(biāo)和外匯平衡能力指標(biāo)。投資利潤率同樣要與規(guī)定的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)投資利潤率或行業(yè)的平均投資利潤率進(jìn)行比較，以高于相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)為準(zhǔn)。一般流動比率達(dá)到 2項(xiàng)目的償債能力被認(rèn)為是比較好的。財務(wù)內(nèi)部收益率可根據(jù)現(xiàn)金流量表中凈現(xiàn)金流量采用插值法計(jì)算求得:⑴試設(shè) i1=x1。 項(xiàng)目財務(wù)可行性分析序號項(xiàng)目靜態(tài)分析評價結(jié)果動態(tài)分析評價結(jié)果投資回收期投資利潤率財務(wù)凈現(xiàn)值財務(wù)內(nèi)部收益率動態(tài)投資回收期1本小區(qū)19%17%2比較基準(zhǔn)5年10%010%5年3是否可行可行可行可行可行可行 財務(wù)評價基礎(chǔ)數(shù)據(jù) 項(xiàng)目現(xiàn)金流量表見下表折現(xiàn)率取 12%投資回收期：靜態(tài)投資回收期 = （41 ）+ (半年)= （年）投資利潤率總投資利潤率 =年平均投資利潤率 = 19% / =%財務(wù)凈現(xiàn)值：財務(wù)凈現(xiàn)值 = ≥ 0 動態(tài)投資回收期：動態(tài)投資回收期 = （51）+ (半年) = （年） 財務(wù)評價結(jié)論：無論從靜態(tài)還是動態(tài)指標(biāo)來評價，本項(xiàng)目均有良好的財務(wù)可行性，財務(wù)上可行。人們的承受能力受收益的大小、投入的大小、項(xiàng)目活動的主體的地位和擁有的資源有關(guān)；（4）工程項(xiàng)目的風(fēng)險一般是很大的，其變化是復(fù)雜的。德爾菲法應(yīng)用領(lǐng)域很廣，一般用該方法得出的結(jié)果也較好。該法是一種通過對隨機(jī)變量的統(tǒng)計(jì)試驗(yàn)、隨機(jī)模擬求解數(shù)學(xué)、物理、工程技術(shù)問題近似解的數(shù)學(xué)方法，其特點(diǎn)是用數(shù)學(xué)方法在計(jì)算機(jī)上模擬實(shí)際概率過程，然后加以統(tǒng)計(jì)處理。（4）實(shí)施與后評估正確決策之后，具體的實(shí)施十分重要。政策環(huán)境風(fēng)險：主要包括土地、住房、金融稅收、城市規(guī)劃、環(huán)保等政策，政策因素會影響房地產(chǎn)開發(fā)的各個層面。(4)資金風(fēng)險。(6)工程風(fēng)險發(fā)包風(fēng)險：包括招標(biāo)模式風(fēng)險、承包方式。(3)土地風(fēng)險土地自然屬性風(fēng)險：該風(fēng)險來源于地塊的工程地質(zhì)條件、水文地質(zhì)條件及地下埋藏物等的不確定性。經(jīng)濟(jì)環(huán)境風(fēng)險：經(jīng)濟(jì)環(huán)境指一個國家或地區(qū)經(jīng)濟(jì)建設(shè)的戰(zhàn)略方針、戰(zhàn)略布局、經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度等。層次分析法與模糊判斷法相結(jié)合的方法，本章重點(diǎn)采用此方法進(jìn)行分析。（2） 風(fēng)險評估與分析 風(fēng)險評估與分析就是衡量風(fēng)險對項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)既定目標(biāo)的影響及其程度。該類方法主要利用各領(lǐng)域?qū)＜业膶I(yè)理論和豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，找出各種潛在的風(fēng)險并對后果做出分析和估計(jì)。只能降低風(fēng)險發(fā)生的概率和減少風(fēng)險造成的損失，而不能從根本上完全消除風(fēng)險；（2）風(fēng)險的影響常常不是局部的，某一段時間或某一個方面的，而是全局的。 動態(tài)投資回收期是指在考慮了資金時間價值的情況下，以項(xiàng)目每年的凈收益回收項(xiàng)目全部投資所需要的時間，是考察項(xiàng)目在財務(wù)上投資實(shí)際回收能力的動態(tài)指標(biāo)。進(jìn)行財務(wù)評價時，將求出的財務(wù)內(nèi)部收益率(FIRR)與給定的行業(yè)基準(zhǔn)收益率或設(shè)定的折現(xiàn)率(ic)進(jìn)行比較，若 FIRR≥ic，則認(rèn)為項(xiàng)目的盈利能力已滿足最低要求，在財務(wù)上可以接受。如果企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率已經(jīng)大于或等于 100％，那么說明企業(yè)已經(jīng)資不抵債，隨時有破產(chǎn)的可能，貸款機(jī)構(gòu)一般不能向企業(yè)貸款。計(jì)算出借款償還期后，將其與貸款機(jī)構(gòu)的要求期限進(jìn)行對比，等于或小于貸款機(jī)構(gòu)提出的要求期限，則項(xiàng)目可行。%開發(fā)期稅費(fèi)開發(fā)期間稅費(fèi)費(fèi)用原表及驗(yàn)證表的均值其他費(fèi)用其他費(fèi)用原表及驗(yàn)證表的均值不可預(yù)見費(fèi)3%土地費(fèi)用估算表　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　單位：萬元序號項(xiàng)目金額估算說明1 土地出讓金　32498萬元85122平方米=32498萬元2征地費(fèi)3拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)4土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)5土地租用費(fèi)6土地拆遷折價合計(jì)32498萬元前期工程費(fèi)估算表　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　單位：萬元序號項(xiàng)目金額估算說明1規(guī)劃設(shè)計(jì)可研費(fèi)55+110+15+20=200萬元依據(jù)《國家計(jì)委關(guān)于印發(fā)建設(shè)項(xiàng)目前期工作咨詢收費(fèi)暫行規(guī)定的通知》（計(jì)價格【1999】1283號）2水文地質(zhì)勘察費(fèi)85122平方米10元/平米=3通水，通電，道路費(fèi)建安費(fèi)%6土地平整費(fèi)85122平方米60元/平米=合計(jì)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)估算表序號項(xiàng)目建設(shè)費(fèi)用估算說明1供電工程20元85122平方米2供水工程65元85122平方米3供氣工程13元85122平方米4排污工程85122平方米5小區(qū)道路工程50元85122平方米6路燈工程7元85122平方米7小區(qū)綠化工程100元85122平方米8環(huán)衛(wèi)設(shè)施（其他）%%合計(jì) 建筑安裝工程費(fèi)用估算表單位：元項(xiàng) 目建 筑 面 積建安工程費(fèi)單價：（元/平米）金額：300328000工程1501642000合 計(jì)30032800公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)估算表序 號項(xiàng) 目建 設(shè) 費(fèi) 用估 算 說 明1居委會162000元/平方米80平米=16萬元2鍋爐房300元/平米40平米=3變電房500元/平米50平米=4公共廁所，停車場，其他% =%=合 計(jì)開發(fā)期稅費(fèi)估算表 單位：萬元序 號項(xiàng) 目金 額估 算 說 明1固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅建安費(fèi)用的8%15%估算2土地使用稅3市政支管線分?jǐn)傎M(fèi)4供電貼費(fèi)5用電權(quán)費(fèi)6分散建設(shè)市政公用設(shè)施費(fèi)7綠化建設(shè)費(fèi)8電話初裝費(fèi)合 計(jì)其他費(fèi)用估算表 單位：萬元序 號項(xiàng) 目金額估 算 說 明1臨時用地%%=2臨建圖3施工圖預(yù)算或標(biāo)底編制費(fèi)4工程合同預(yù)算或標(biāo)底審查費(fèi)5招標(biāo)管理費(fèi)6總承包管理費(fèi)7合同公證費(fèi)8施工執(zhí)照費(fèi)9工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)10工程監(jiān)理費(fèi)11竣工圖編制費(fèi)12工程保險費(fèi)13其他稅費(fèi)合 計(jì)投資計(jì)劃與資金籌措表 單位：萬元項(xiàng)目合計(jì)建設(shè)經(jīng)營期（年、季、月）——————項(xiàng)目總投資資金籌措自有資金（資本金）借貸資金預(yù)售收入投資計(jì)劃與資金籌措表 單位：萬元合計(jì)建設(shè)經(jīng)營期（年、季、月）——————項(xiàng)目總投資資金籌措自有資金（資本金）借貸資金預(yù)售收入銷售收入，稅金及附加估算表 單位：萬元序號項(xiàng)目合計(jì)建設(shè)經(jīng)營期（月）銷售單價——————1銷售收入1—6銷售收入5800元/平方米銷售收入6000元/平方米車位銷售收入120000個2經(jīng)營稅金及稅金附加營業(yè)稅城市維護(hù)建設(shè)稅教育費(fèi)附加3銷售毛總收入5稅后銷售總收入資金來源與運(yùn)用表序號項(xiàng)目合計(jì)開發(fā)經(jīng)營期(年）——————1資金來源營業(yè)收入100890自有資金銀行借款30000300002資金運(yùn)用開發(fā)建設(shè)投資經(jīng)營稅金及附加0所得稅借款本息償還03盈余資金4累計(jì)盈余資金財務(wù)現(xiàn)金流量表序號項(xiàng)目合計(jì)小計(jì)開發(fā)經(jīng)營期（年）——————1現(xiàn)金流入10089010089001—6銷售收入銷售收入車位銷售收入2現(xiàn)金流出32498開發(fā)建設(shè)投資32498營業(yè)稅金及附加3調(diào)整后所得稅81254稅前凈現(xiàn)金流量32498稅前累計(jì)凈現(xiàn)金324985稅后凈現(xiàn)金流量稅后累計(jì)凈現(xiàn)金流量6稅后凈現(xiàn)值稅后累計(jì)凈現(xiàn)值動態(tài)財務(wù)分析指標(biāo)所得稅前所得稅后財務(wù)凈現(xiàn)值：內(nèi)部收益率：投資回收期(半年)==動態(tài)投資回收期(半年)=利潤表 單位：萬元序號項(xiàng)目合計(jì)小計(jì)——————1銷售收入10089010089001—6銷售收入銷售收入車位銷售收入2項(xiàng)目總投資324981—6成本成本停車位成本3營業(yè)稅金附加4土地增值稅005利潤總額324986所得稅81257凈利潤243748利息09調(diào)整后所得稅812510息稅前利潤3249811稅前利潤12投資利潤率13資本金利潤率11. 北村住宅小區(qū)項(xiàng)目銷售估算根據(jù)周邊市場狀況、本片區(qū)的市場潛力，結(jié)合項(xiàng)目自身的素質(zhì)及定位，估算本項(xiàng)目在開發(fā)期內(nèi)可實(shí)現(xiàn)的銷售收入為:100890萬元。主要包括以下三項(xiàng)費(fèi)用：1. 廣告宣傳費(fèi)： 約為銷售收入的 2％一 3％；： 約為銷售收入的 ％一 2％；：約為銷售收入的 ％一 1％。主要包括建筑工程費(fèi)（建筑、特殊裝修工程費(fèi)）、設(shè)備及安裝工程費(fèi)（給排水、電氣照明、電梯、空調(diào)、燃?xì)夤艿?、消防、防雷、弱電等設(shè)備及安裝）以及室內(nèi)裝修工程費(fèi)等。農(nóng)村土地征用費(fèi)的估算可參照國家和當(dāng)?shù)氐胤秸嘘P(guān)規(guī)定進(jìn)行。商品房實(shí)物的質(zhì)量目標(biāo)：合格竣工一次驗(yàn)收合格率 100%；零質(zhì)量安全事故；XX小區(qū)二期開發(fā)進(jìn)度計(jì)劃表項(xiàng)目開始時間終止時間備注項(xiàng)目前期2014年7月份2015年6月份基礎(chǔ)工程2015年7月份2015年9月份主體工程2015年10月份2016年9月份內(nèi)外裝飾，安裝工程2016年10月份2016年12月份小區(qū)總平、道路2017年1月份2017年3月份僅供驗(yàn)收2017年4月份2017年4月份銷售、資金回收2015年7月份2017年8月份 項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度計(jì)劃橫道圖見附件 一般住宅小區(qū)房地產(chǎn)項(xiàng)目含義小區(qū)容積率大于 1；一般包含人防部分、地下車庫，部分配套商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、住宅，主要以住宅為主；小區(qū)內(nèi)的幼兒園、學(xué)校等由政府投資，或項(xiàng)目配套費(fèi)已包含；住宅主要以 90 平方米以下戶型為主，不小于 70% 。小區(qū)以居家型