【正文】 41 第 九 章 勞動(dòng)安全衛(wèi)生及消防 勞動(dòng)安全法規(guī) 英倫小鎮(zhèn)居住區(qū) 項(xiàng)目 是房地產(chǎn)項(xiàng)目屬建筑工程項(xiàng)目。 (3)加強(qiáng)對(duì)居民的思想教育，提高市民的節(jié)水意識(shí)，做到防止跑、冒、滴、漏，以降低水資源的損耗。建筑節(jié)能應(yīng)參照《民用建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》、《民用建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn) 黑龍江 省實(shí)施細(xì)則》、《 黑龍江 省人民政府辦公廳關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)墻體材料革新和推廣節(jié)能建筑的實(shí)施意見》設(shè)計(jì)執(zhí)行。 英倫小鎮(zhèn) 居住 區(qū)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 七臺(tái)河恒基 工程 投資 咨詢 有限公司 20xx年 11月 38 第 八 章 資源節(jié)約 國家“十 二 五”規(guī)劃 綱要提出，落實(shí)節(jié)約資源和保護(hù)環(huán)境基本國策，建設(shè)低投入、高產(chǎn)出，低消耗、少排放，能循環(huán)、可持續(xù)的國民經(jīng)濟(jì)體系和資源節(jié)約型、環(huán)境友好型社會(huì)。 揚(yáng)塵 項(xiàng)目在工程施工過程中產(chǎn)生揚(yáng)塵，施工揚(yáng)塵將使附近的建筑物、植物等蒙上厚厚的塵土，對(duì)周圍環(huán)境帶來一些影響。 主要污染源 本項(xiàng)目住宅建設(shè)項(xiàng)目。 商業(yè)及公建用房樓層均設(shè)消防栓箱，并配置干粉滅火器。 安防系統(tǒng) 本建筑安防系統(tǒng)由報(bào)警和電視監(jiān)控系統(tǒng) 組成，電視監(jiān)控系統(tǒng)主要設(shè)置在門廳出入口、小區(qū)主要路口。沿小區(qū)道路兩側(cè)相對(duì)稱布英倫小鎮(zhèn) 居住 區(qū)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 七臺(tái)河恒基 工程 投資 咨詢 有限公司 20xx年 11月 33 燈，采用低桿 6M 路燈照明，每盞路燈功率 200W，間距 30M 左右，根據(jù)詳細(xì)的照度計(jì)算，以滿足顯色性，眩光，照度分面的綜合指標(biāo)，并在廣場，綠化帶根據(jù)實(shí)景配置景觀照明，使得照明效果有重點(diǎn)，分層次，盡可能的節(jié) 約電能，合理的配置燈具，參照（ GIE）推薦的標(biāo)準(zhǔn)達(dá)到基本的功能要求，（主線照度 25Lx，廣場 30Lx，總均勻度 ，眩光控制指標(biāo) G5），其它景觀照明在節(jié)假日部分亮化，重大節(jié)日全部亮化。設(shè) 10KV 變電所一座。室外雨水采用雨水口進(jìn)行收集排入城市污水管網(wǎng)，設(shè)計(jì)重現(xiàn)期P=3 年。 公用設(shè)施 給、排水 設(shè)計(jì)依據(jù) ⑴建設(shè)單位提供的有關(guān)基礎(chǔ)資料； ⑵《室外給水設(shè)計(jì)規(guī)范》（ GBJ5001320xx）； ⑷《室外排水設(shè)計(jì)規(guī)范》（ GB5001420xx）； ⑸《全國民用建筑工程設(shè)計(jì)技術(shù)措施給水排水》（ 20xx 年版）。 戶型設(shè)計(jì)中套內(nèi)分區(qū)： (1)面積適當(dāng)?shù)膹d，滿足會(huì)客、團(tuán)聚、通風(fēng)和視野； (2)廳內(nèi)不要有太多的門，以方便安家具； (3)廚房最好靠近門口，以利購買蔬菜和扔垃圾，避免污染； (4)廚房與餐廳最好是近鄰，以便端上與撤除餐具； (5)衛(wèi)生間與臥室要相鄰，夜間使用、老人使用均不會(huì)發(fā)生麻煩。 建筑細(xì)部處理通過陽臺(tái)、容楣、線角、入口的精心設(shè)計(jì)和傳統(tǒng)建筑符號(hào)的運(yùn)用以及屋頂和外表色彩的合理運(yùn)用，使建筑形象既莊重典雅又親切宜人。 學(xué)校 用房建筑面積 34547 平方米， 采用框架 結(jié)構(gòu)，層高 ，基礎(chǔ)為鋼筋混凝土條形基礎(chǔ)，墻體為空心磚，室外貼瓷磚。 技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)： 總用地面積： 萬 平方米（ 畝） 總建筑面積： 603877 平方米 容積率： 建筑密度 % 綠化系數(shù)： 41% 建筑工程 建筑 本項(xiàng)目 為多層和小高層住宅區(qū) ，建筑面積為 80 平方米的單元房2950 戶；建筑面積為 90 平方米的單元房 1385 戶；建筑面積為 120 平方米的單元房 1162 戶；公建及配套服務(wù)設(shè)施用房 93482 平方米，其中 :英倫小鎮(zhèn) 居住 區(qū)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 七臺(tái)河恒基 工程 投資 咨詢 有限公司 20xx年 11月 28 商業(yè)用房 58061 平方米（包括： 會(huì)所、 社區(qū)衛(wèi)生所、超市、快餐店、銀行、電信等）；公建用房 874 平方米（物業(yè)管理辦公 200 平方米，活動(dòng)中心健身房 300 平方米，其他配套用房 374 平方米） ；學(xué)校用房34547 平方米。居住區(qū)的出入口設(shè)在 北 面規(guī)劃路上，便于人流集英倫小鎮(zhèn) 居住 區(qū)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 七臺(tái)河恒基 工程 投資 咨詢 有限公司 20xx年 11月 27 散。 設(shè)計(jì)特點(diǎn)： 注重空間環(huán)境、視覺環(huán)境和地形地貌的配合，努力 創(chuàng)造人與人、人與自然交融的場景，充分體現(xiàn)人和自然和揩共存的可持續(xù)發(fā)展的設(shè)想。 d 社區(qū)化原則 (1) 和睦的鄰里關(guān)系：人們關(guān)系密切，表現(xiàn)出濃厚的生活氣息。 作為對(duì)新農(nóng)村改造建設(shè)，包括辦公樓、賣場、商業(yè)街、中高檔住宅的綜合項(xiàng)目，規(guī)劃設(shè)計(jì)及建筑單體設(shè)計(jì)面向二十一世紀(jì)，體現(xiàn)高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)、高水平。 可滿足本項(xiàng)目用氣需要。向南 40 分鐘可達(dá) 雞西市 ， 2 個(gè)小時(shí)可達(dá) 牡 丹江市 ；向西 2 個(gè)小時(shí)可達(dá) 雙鴨山 市；向北 個(gè)小時(shí)可達(dá)佳木斯市 ；向西 個(gè)小時(shí)可達(dá)省會(huì) 哈爾濱 市。東西長為 130 公里，南北寬為 80 公里，總面積 6212 平方公里， 其中市區(qū)面積 1767 平方公里。 英倫小鎮(zhèn) 居住 區(qū)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 七臺(tái)河恒基 工程 投資 咨詢 有限公司 20xx年 11月 20 第 五 章 項(xiàng)目建設(shè)地址及建設(shè)條件 建設(shè)地址 本項(xiàng)目建設(shè)地址位于 七臺(tái)河市桃山區(qū)，市區(qū)南部，與萬寶水庫相連，北側(cè)緊鄰交通干道 308 國道 。建議現(xiàn)場做以下內(nèi)容：銷售部指示牌，看樓通道設(shè)計(jì)，各類管理、服務(wù)、 銷售人員服裝，標(biāo)志性的景觀等。 英倫小鎮(zhèn) 居住 區(qū)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 七臺(tái)河恒基 工程 投資 咨詢 有限公司 20xx年 11月 16 價(jià)格折扣和變相折扣：對(duì)于消費(fèi)者來說，價(jià)格還是他們最關(guān)心的因素，這種折扣可以使房價(jià)降低，提高購買欲望。 銷售準(zhǔn)備期與初銷期：在這個(gè)階段，工程施工剛剛開始，銷售工作只是處于準(zhǔn)備階段，由于項(xiàng)目現(xiàn)場還沒有具備展開的條件，因而宣傳形式一般應(yīng)選擇傳播面較大的媒體，如報(bào)紙、廣播、電視等等。采用該策略有以下優(yōu)勢(shì)： 低價(jià)開盤，發(fā)展商可根據(jù)市場反映靈活操控價(jià)格，掌握主動(dòng)權(quán)。 七臺(tái)河市 的 市 委 市 政府對(duì)未來發(fā)展充滿了信心和把握， 提出了“ 全面加快強(qiáng)市步伐，努力實(shí)現(xiàn)更高跳躍 ” 的奮斗目標(biāo)，確立了更好更高更快發(fā)展的 “818 百億工程 ” ，即 20xx 年全市生產(chǎn)總值實(shí)現(xiàn) 800億元 ,全口徑財(cái)政收入實(shí)現(xiàn) 100 億元，固定資產(chǎn)投資完成 800 億元。 城鄉(xiāng)居民經(jīng)濟(jì)收入的持續(xù)增長對(duì)本項(xiàng)目的需求分析 由于 七臺(tái)河市 住宅產(chǎn)業(yè)起步較晚，市場 需求總量相對(duì)較小，所以項(xiàng)目建設(shè)單位考慮到不應(yīng)過于細(xì)分化，本項(xiàng)目客戶群體是以公務(wù)員、企事業(yè)單位職工以及在 七臺(tái)河 投資置業(yè)的人員為主。全市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的主要預(yù)期目標(biāo)是：地區(qū)生產(chǎn)總值增長 22%，財(cái)政一般預(yù)算收入增長 16%，全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增長 35%，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增長 15%，農(nóng)民人均純收入增長 15%。突出強(qiáng)調(diào)堅(jiān)持循環(huán)發(fā)展、多元發(fā)展、綠色發(fā)展、創(chuàng)新發(fā)展、統(tǒng)籌發(fā)展、共享發(fā)展六條基英倫小鎮(zhèn) 居住 區(qū)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 七臺(tái)河恒基 工程 投資 咨詢 有限公司 20xx年 11月 10 本原則，抓好調(diào)整優(yōu)化空間布局、加快推進(jìn)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型、建設(shè)生態(tài)園林城市、加強(qiáng)資源節(jié)約和環(huán)境保護(hù)、加快科教人才興市 步伐、促進(jìn)公共服務(wù)均等化、深化改革擴(kuò)大開放、加強(qiáng)社會(huì)主義民主政治和精神文明建設(shè)八項(xiàng)主要任務(wù)，并制定了規(guī)劃實(shí)施保證措施。然而由于缺乏統(tǒng)一規(guī)劃，一些城中村的違規(guī)亂搭亂建現(xiàn)象突出，不僅影響市英倫小鎮(zhèn) 居住 區(qū)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 七臺(tái)河恒基 工程 投資 咨詢 有限公司 20xx年 11月 9 容市貌，而且存在著嚴(yán)重的安全隱患；很多村子基礎(chǔ)設(shè)施薄弱，上下水管網(wǎng)不健全，治安條件極差，居住環(huán)境惡劣，直接影響了城中村村（居）民生活質(zhì)量，也一度成為“雙創(chuàng)”難題；同時(shí)，農(nóng)村的教科文衛(wèi)配套設(shè)施不到位，農(nóng)村與城市的生活方式還有明顯差距。 英倫小鎮(zhèn) 居住 區(qū)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 七臺(tái)河恒基 工程 投資 咨詢 有限公司 20xx年 11月 8 第二章 項(xiàng)目 建設(shè)的背景 及必要性 順應(yīng)人們對(duì)中高檔住宅的消費(fèi)趨勢(shì)，提升 七臺(tái)河市 的住宅品質(zhì) 當(dāng)前， 七臺(tái)河市 圍繞作為“ 東部 經(jīng)濟(jì)圈”中心的目標(biāo)定位，緊緊抓住有利的發(fā)展機(jī)遇期，充分利用自身區(qū)位地理優(yōu)勢(shì)，正在努力把自身建設(shè)成為 黑龍江省東部地區(qū)的中心城市 。在預(yù)設(shè)的 3 年還款期內(nèi) (不含 3 年建設(shè)期 )，利息備付率介于 ～ 之間， 均大于 2，償債備付率為 ～ ，均大于 ；資產(chǎn)負(fù)債率為 18%～ 42%之間，小于資產(chǎn)負(fù)債率合理區(qū)間 35～ 65 之間； 銷售價(jià)格和投資是兩大敏感因素，在它們朝著不利的方向變動(dòng) 10%時(shí)，內(nèi)部收益率分別降至 %和 %，但仍然大于基準(zhǔn)收益率 12%，因此具有一定的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。 本項(xiàng)目征地面積 萬 平方米（ 畝） 總建筑面積 603877平方米，按 6142 戶設(shè)計(jì)，每戶平均按 人計(jì)算，人均建筑面積為 平方米；容積率為 ； 綠地率 為 41%。 目前 七臺(tái)河市 的自來水供水總供給能力能夠滿足 日常 需要。規(guī)劃用地面積 畝（ 公頃），地塊呈狹長帶型，基地地勢(shì)較緩，場地平均標(biāo)高約 米。 英倫小鎮(zhèn) 居住 區(qū)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 七臺(tái)河恒基工程投資咨詢 有限責(zé)任公司 二 Ｏ 一一 年 十一 月 1 目 錄 第一章 總 論 ........................................ 1 項(xiàng)目名稱 ............................................ 1 可行性研究報(bào)告編制單位及法定代表人 ................... 1 可行性研究報(bào)告編制依據(jù) ............................... 1 報(bào)告研究內(nèi)容 ......................................... 2 項(xiàng)目實(shí)施單位情況介紹 ................................. 2 項(xiàng)目建設(shè)地址及建設(shè)條件 ............................... 3 主要建設(shè)規(guī)模及主要內(nèi)容 ............................... 4 土地資源利用 ......................................... 5 投資估算與融資方案 ................................... 5 財(cái)務(wù)效益 ............................................ 5 社會(huì)效益分析 ........................................ 6 研究結(jié)論 ........................................... 6 第二章 項(xiàng)目建設(shè)的背景及必要性 .......................... 8 順應(yīng)人們對(duì)中高檔住宅的消費(fèi)趨勢(shì)，提升 七臺(tái)河市 的住宅品質(zhì) 8 是適應(yīng) 七臺(tái)河市 拉大城區(qū)主骨架，提升城市形象的需要 ...... 8 第三章 房地產(chǎn)需求分析 ................................ 11 七臺(tái)河市 承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，吸引越來越多的投資者紛至踏來 ... 11 城鄉(xiāng)居民經(jīng)濟(jì)收入的持續(xù)增長對(duì)本項(xiàng)目的需求分析 ........ 12 營銷策略 ........................................... 13 第四章 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模及主要內(nèi)容 ......................... 18 2 建設(shè)規(guī)模 ........................................... 18 建設(shè)內(nèi)容 ........................................... 18 功能設(shè)置 ........................................... 18 第五章 項(xiàng)目建設(shè)地址及建設(shè)條件 ......................... 20 建設(shè)地址 ........................................... 20 建設(shè)條件 ........................................... 20 第六章 建設(shè)方案 .........