【正文】 3935元　　 4)、 房屋拆遷評估服務(wù)費(fèi)費(fèi)：35000元　　 5)、 獎(jiǎng)勵(lì)：　　 34929平方米*100元/平方米=3492900元　　上述所有費(fèi)用小計(jì)：38533208元?！　∪龡?12層40*15*12層。項(xiàng)目選址與鹿邑縣城發(fā)展的空間走向相吻合適應(yīng)當(dāng)今居住社區(qū)發(fā)展潮流和方向；項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)體現(xiàn)了城市居民對現(xiàn)代家居的追求。國家近年連續(xù)出臺(tái)的房地產(chǎn)相關(guān)政策均是為了促進(jìn)普通住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，本項(xiàng)目的建設(shè)符合國家發(fā)展普通住宅的產(chǎn)業(yè)政策，有利于改善鹿邑縣老百姓的居住條件?！　≈魅肟谠O(shè)在東湖路兩棟網(wǎng)點(diǎn)之間，次入口設(shè)在 路靠近 小區(qū)的橋旁。住戶成份多為由市區(qū)房屋拆遷到此健房。四、行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)分析因目前國家宏觀經(jīng)濟(jì)大勢較好，社會(huì)趨于穩(wěn)定，社會(huì)動(dòng)蕩的風(fēng)險(xiǎn)比較小。第四章 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析一、政策風(fēng)險(xiǎn)分析 公共污水及住宅排污經(jīng)化糞池處理排入城市污水管道。建設(shè)有庭院休閑區(qū)、標(biāo)準(zhǔn)的入口水景、業(yè)主休閑散步用的林間小道、休息庭等。醫(yī)院：片區(qū)內(nèi)有真源醫(yī)院以及小診所，距離項(xiàng)目不到300米。項(xiàng)目建設(shè)相關(guān)的“五證”正在辦理中，預(yù)計(jì)八月份得證?！　?19) 拆遷的難度，使該項(xiàng)目的建設(shè)周期具有延期的可能?！　×觿菁巴{　　(11) 拆遷密度過大，拆遷成本及風(fēng)險(xiǎn)是該項(xiàng)目成功與否的關(guān)鍵。　　(3) 東側(cè) 的成功開發(fā)，為該區(qū)域的房價(jià)定位提供了市場認(rèn)可性。人們已不能滿足于“夠住就行”的傳統(tǒng)觀念，改善型住房的需求較為明顯。房地產(chǎn)業(yè)增加值占全市GDP增加值14%?！　”憩F(xiàn)之二：市場供銷兩旺。1994年至1998年為第二階段，統(tǒng)代建行為逐步消失，商品房開發(fā)逐漸興起?！　⊥顿Y環(huán)境良好。公司股東皆為業(yè)內(nèi)資深人士，研究生以上學(xué)歷，資金實(shí)力雄厚，實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)豐富?！　〗ㄔO(shè)規(guī)模與目標(biāo)：　　 土地面積：(約26300平方米)　　 容積率： 　　 土地價(jià)格：5000 元/畝建筑面積(預(yù)計(jì))： 58270㎡　　周圍環(huán)境與設(shè)施　　 (1)步行約10 分鐘可至鹿邑縣中心。今后建成后的東村家園小區(qū)周邊各項(xiàng)生活配套設(shè)施齊全，交通便利，是鹿邑縣目前新城區(qū)乃至整個(gè)縣城城市中心點(diǎn)。整個(gè)“東村家園”項(xiàng)目工程構(gòu)思精致時(shí)尚，并充滿高品質(zhì)生活氣息，各建筑單體相互有機(jī)聯(lián)系，互為借景，整體布局充滿生活體驗(yàn)的意趣，市場反映相當(dāng)熱烈，至2016年7月3日至2016年7月13日，項(xiàng)目來電高達(dá)258組客戶，客戶反響熱烈良好?！　? (2)西側(cè)為縣中心景點(diǎn)。公司下設(shè)投融資部、技術(shù)部、拓展部、法務(wù)部等部門，擁有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、建筑設(shè)計(jì)、營銷管理、法律、財(cái)務(wù)、計(jì)算機(jī)等各類專業(yè)人才，是一支整體素質(zhì)高、技術(shù)力量雄厚、競爭能力強(qiáng)、發(fā)展?jié)摿薮蟮膬?yōu)秀隊(duì)伍。交通通信便捷，公路已形成了以國道、省道及沿江公路為骨架的交通運(yùn)輸網(wǎng)。1999年至今為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與規(guī)范階段。主城區(qū)竣工商品房面積 ，消化空置房2萬平方米。房地產(chǎn)業(yè)上繳國家稅收2800萬元。住房消費(fèi)正由“居住型”向“享受型”轉(zhuǎn)變?！　?4) 周遍日趨成熟的居住配套及商業(yè)氛圍的逐步形成，為該項(xiàng)目的商鋪價(jià)格奠定了一定的基礎(chǔ)。　　(12) A市拆遷實(shí)施細(xì)則的即將出臺(tái)，拆遷成本的預(yù)測具有一定的風(fēng)險(xiǎn)性?！　?20) 周遍的生活配套設(shè)施及交通不夠完善。學(xué)校、市場、體育：百匯超市、縣職高、博德小學(xué)、金虎市場、縣民中、少年宮藝術(shù)幼兒園、天成體育館等。供水條件：自來水管網(wǎng)供水，由項(xiàng)目預(yù)留口接入。與此同時(shí)，小區(qū)還將建設(shè)地下停車庫，做到人車分流，滿足業(yè)主停車需求；建設(shè)小區(qū)建設(shè)將近3000平方米的商業(yè)配套，全力為業(yè)主打造一個(gè)休閑、舒適、方便的生態(tài)居住小區(qū)。 固體垃圾以袋裝方式收集處理，并采取嚴(yán)格的垃圾分類處理措施及小區(qū)清掃安排。整個(gè)“景苑名城”住宅小區(qū)項(xiàng)目最大的風(fēng)險(xiǎn)就是政策變動(dòng)以及政府支持力度的變更。對于本項(xiàng)目，在項(xiàng)目拿地時(shí)已把各種歷史問題處理完畢，項(xiàng)目社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)已降至最低。依鹿邑縣目前房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展情況，項(xiàng)目開發(fā)可能遭遇行業(yè)競爭的問題及未來可能的行業(yè)過熱而導(dǎo)致的泡沫危機(jī)。六、資金風(fēng)險(xiǎn)分析住戶90%以上均有土地證，規(guī)劃建房證，房屋產(chǎn)權(quán)證、獨(dú)戶水、電表。沿建設(shè)東路建二層裙房，形式基本同S小高層，裙房上建三棟12層住宅，裙房占地110*15*2=3300㎡，三棟12層住宅建筑面積：**12層*3棟=14606㎡，合計(jì)建筑面積：17906㎡。我們在進(jìn)行成本估算時(shí)，充分考慮了各方面最不利的因素；在銷售上采取低利潤、快回收的策略，以確保項(xiàng)目資金的安全。從項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)分析來看，項(xiàng)目啟動(dòng)資金來源可靠，開發(fā)商自有資金充裕，項(xiàng)目各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)均屬良好，項(xiàng)目的稅收為該地區(qū)創(chuàng)造了良好的經(jīng)濟(jì)社會(huì)效益?！　∫粭?**12層?！　〔疬w成本估算：　　按照A市《城市房屋拆遷管理辦法》規(guī)