【正文】 該項(xiàng)目符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策和濰坊市城市發(fā)展規(guī)劃，項(xiàng)目選址可行、地塊區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯、土地手續(xù)齊備，周邊公用配套條件較好；工程規(guī)劃符合城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范，建筑以及戶(hù)型設(shè)計(jì)方案優(yōu)秀；各項(xiàng)費(fèi)用取費(fèi)全面、合理，符合當(dāng)?shù)毓こ淘靸r(jià)一般水平，銷(xiāo)售價(jià)格合理、比價(jià)優(yōu)勢(shì)明顯；市場(chǎng)需求潛力較大，市場(chǎng)銷(xiāo)售風(fēng)險(xiǎn)較小，投資效益較高；項(xiàng)目建成后，除滿(mǎn)足和改善廣大城鎮(zhèn)居民的住房需求外，對(duì)促進(jìn)國(guó)家房改政策的落實(shí)，加快推進(jìn)城市化進(jìn)程，都將起到積極地推動(dòng)作用。，其中申請(qǐng)銀行貸款8000萬(wàn)元，其余企業(yè)自籌和預(yù)售收入。建成后的**.**楓景將是一個(gè)布局合理、設(shè)施完善、使用方便、高品位、高起點(diǎn)、具有現(xiàn)代化氣息的居住小區(qū)。第十三章 結(jié) 論項(xiàng)目位于濰坊市中心城西城**南部，***丘路（西九號(hào)路）以北、**南、規(guī)劃南北支路以東、燕山路以西。第二節(jié) 財(cái)務(wù)分析結(jié)論財(cái)務(wù)盈利能力分析表明，項(xiàng)目具有較強(qiáng)的財(cái)務(wù)盈利能力；不確定性分析表明，項(xiàng)目具有一定的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。七、敏感性分析考慮到項(xiàng)目在實(shí)施過(guò)程中某些不定因素的變化，將不同程度地影響項(xiàng)目的收益率和凈現(xiàn)值，特選取開(kāi)發(fā)建設(shè)投資、銷(xiāo)售價(jià)格作為不確定性因素，在正負(fù)5%內(nèi)做單因素敏感性分析，考察財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率和財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值的變化，結(jié)果見(jiàn)下表：財(cái)務(wù)敏感性分析表指 標(biāo)基本方案投資銷(xiāo)售收入+5%5%+5%5%財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率(%)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值投資回收期(年)從表中可以看出，銷(xiāo)售價(jià)格最為敏感，開(kāi)發(fā)建設(shè)投資次之，也就是說(shuō)，銷(xiāo)售價(jià)格對(duì)項(xiàng)目的內(nèi)部收益率影響較大。貸款本金在第二年償還4000萬(wàn)元，第三年償還4000萬(wàn)。五、財(cái)務(wù)盈利能力分析項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)利潤(rùn)及利潤(rùn)分配表見(jiàn)附表6《損益表》，主要數(shù)據(jù)及指標(biāo)見(jiàn)下表：序號(hào)項(xiàng) 目單位數(shù)據(jù)備 注1銷(xiāo)售收入萬(wàn)元2營(yíng)業(yè)稅金及附加萬(wàn)元3總成本費(fèi)用萬(wàn)元5利潤(rùn)總額萬(wàn)元6所得稅萬(wàn)元25%7稅后利潤(rùn)萬(wàn)元項(xiàng)目財(cái)務(wù)盈利能力分析的各項(xiàng)動(dòng)態(tài)與靜態(tài)指標(biāo)詳見(jiàn)下表：序號(hào)指 標(biāo) 名 稱(chēng)單位指 標(biāo) 數(shù) 據(jù)備注1財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率FIRR%全部投資資本金2財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值FNPV(Ic=12%)萬(wàn)元全部投資資本金3投資回收期年全部投資資本金4投資利潤(rùn)率%5投資利稅率%詳見(jiàn)附表7《財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表》附表8《資本金財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表》六、清償能力分析本項(xiàng)目長(zhǎng)期貸款8000萬(wàn)元。詳見(jiàn)附表5《土地增值稅估算表》。其中營(yíng)業(yè)稅按5%計(jì)取。詳見(jiàn)附表4《銷(xiāo)售收入和稅金估算表》。銷(xiāo)售收入估算各年銷(xiāo)售收入按規(guī)劃的各年銷(xiāo)售面積乘以銷(xiāo)售價(jià)格計(jì)算。三、銷(xiāo)售計(jì)劃及銷(xiāo)售收入銷(xiāo)售計(jì)劃項(xiàng)目考慮預(yù)售，計(jì)劃于2010年10月開(kāi)始銷(xiāo)售，并于2012年5月底底全部銷(xiāo)售完畢。項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)期內(nèi)不考慮通貨膨脹因素，只考慮相對(duì)價(jià)格變化。54第十二章 財(cái)務(wù)分析第一節(jié) 財(cái)務(wù)分析根據(jù)國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部頒布的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》(第二版)規(guī)定的建設(shè)項(xiàng)目的評(píng)價(jià)原則，結(jié)合項(xiàng)目的特點(diǎn)，盈利能力計(jì)算項(xiàng)目實(shí)施后的增量效益與評(píng)價(jià)指標(biāo)，為合作開(kāi)發(fā)各方提供決策依據(jù)。開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)約3年。資金籌措詳見(jiàn)：附表2資金籌措表。開(kāi)發(fā)費(fèi)用開(kāi)發(fā)費(fèi)用匯總表序號(hào)項(xiàng) 目計(jì)算依據(jù)金額(萬(wàn)元)1管理費(fèi)用開(kāi)發(fā)成本1%1552銷(xiāo)售費(fèi)用銷(xiāo)售收入2％4613貸款利息%3年/24合 計(jì)項(xiàng)目建設(shè)投資估算綜合以上費(fèi)用。預(yù)備費(fèi)由于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的可預(yù)見(jiàn)性較強(qiáng)，預(yù)備費(fèi)按工程成本的1%計(jì)提153萬(wàn)元。建設(shè)配套費(fèi)用包括招投標(biāo)費(fèi)、市政設(shè)施配套費(fèi)、消防設(shè)施配套費(fèi)、抗震設(shè)計(jì)審查費(fèi)、定額編制管理費(fèi)、質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、勞保統(tǒng)籌基金、排污費(fèi)、環(huán)衛(wèi)費(fèi)、水增容費(fèi)、電力增容工程費(fèi)等收費(fèi)等，總共：1430萬(wàn)元 室外工程費(fèi)室外工程包括道路、綠化及小區(qū)內(nèi)各項(xiàng)構(gòu)筑物等內(nèi)容。(2)規(guī)劃勘探設(shè)計(jì)費(fèi)，按建安工程費(fèi)2%計(jì)，77412%=155萬(wàn)元。建筑安裝工程費(fèi)用根據(jù)相關(guān)建設(shè)工程造價(jià)指標(biāo)，結(jié)合本項(xiàng)目實(shí)際情況，本項(xiàng)目建筑安裝工程總造價(jià)為7741萬(wàn)元。二、項(xiàng)目投資概算項(xiàng)目的總投資包括土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)用、建設(shè)配套費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)用、室外工程費(fèi)、建設(shè)監(jiān)理費(fèi)、建設(shè)單位管理費(fèi)、預(yù)備費(fèi)以及建設(shè)期貸款利息等項(xiàng)。土建工程造價(jià)，以非精裝修考慮。第十章 工程進(jìn)度計(jì)劃項(xiàng)目采用總體規(guī)劃，分期實(shí)施。由于本項(xiàng)目擬采用單項(xiàng)工作內(nèi)容發(fā)包方式，針對(duì)不同的單項(xiàng)工程所采取的招標(biāo)方式如下：①勘察設(shè)計(jì)擬采用邀請(qǐng)招標(biāo)或直接委托方式。本項(xiàng)目業(yè)主擬委托具有相應(yīng)資質(zhì)證書(shū)的建設(shè)工程招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)代理招標(biāo)。本項(xiàng)目發(fā)包方式根據(jù)工程建設(shè)實(shí)施階段的工作內(nèi)容分別采取單項(xiàng)工作內(nèi)容發(fā)包方式。根據(jù)中華人民共和國(guó)國(guó)家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)第九號(hào)令，本項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編制工程招標(biāo)內(nèi)容。物業(yè)管理公司初步考慮定員40人，其中經(jīng)理1人，辦公室2人，財(cái)務(wù)室2人，保安部25人，維修部5人，家政服務(wù)部5人；人員由社會(huì)公開(kāi)招聘解決。項(xiàng)目建成后，將成立住宅小區(qū)物業(yè)管理公司，歸濰坊**物業(yè)管理有限公司領(lǐng)導(dǎo)。加強(qiáng)采暖管道的保溫設(shè)計(jì)和檢修工作。推廣使用新技術(shù)、新工藝，各住戶(hù)主要房間朝南，充分利用自然光和自然通風(fēng)，以節(jié)能降耗。燈具以節(jié)能型為主，樓道燈具選用聲光控制型，共用場(chǎng)所的照明安裝節(jié)能控制裝置，以節(jié)約用電。小區(qū)道路燈具采用集中控制，以節(jié)約用電。三、主要節(jié)能措施所有設(shè)備、電器選用符合國(guó)家規(guī)定要求的節(jié)能型設(shè)備、新型節(jié)能電器。每組散熱器進(jìn)水管均設(shè)一溫控閥，可根據(jù)室外溫度自動(dòng)調(diào)節(jié)進(jìn)入散熱器的熱媒流量，維持室溫恒定。分戶(hù)門(mén)均采用防盜保溫門(mén)；門(mén)窗氣密性等級(jí)為Ⅲ級(jí)。第二節(jié) 節(jié)約能源一、節(jié)能設(shè)計(jì)建筑節(jié)能設(shè)計(jì)①屋面：平屋面采用50厚擠塑板溫層,瓦屋面采用30厚的聚苯板保溫層；②外墻：240厚蒸壓粉煤灰磚，外做40厚聚苯顆粒保溫層；③不采暖樓梯間隔墻：采用240厚蒸壓粉煤灰磚，外做30厚聚苯板保溫層；④門(mén)窗：外圍窗均為塑鋼單框中空玻璃。 六、綠化為創(chuàng)造一個(gè)優(yōu)美的環(huán)境，防止污染，保護(hù)環(huán)境，堅(jiān)持點(diǎn)、線(xiàn)、面相結(jié)合的原則，把庭院綠化、道路綠化和小區(qū)中心花園綠化地有機(jī)結(jié)合起來(lái)，充分發(fā)揮綠地的保護(hù)功能和改善環(huán)境的作用，以確保小區(qū)環(huán)境優(yōu)美整潔。(3)生活垃圾將根據(jù)環(huán)衛(wèi)部門(mén)的需求合理布置垃圾收集處，并實(shí)行有人管理的袋裝式，確保環(huán)境整潔美觀(guān)。營(yíng)運(yùn)期(1)項(xiàng)目使用后不產(chǎn)生廢氣，采暖由供熱公司提供。(8)本項(xiàng)目綠化與建筑安裝爭(zhēng)取同時(shí)設(shè)計(jì)，同時(shí)完成，盡量減少項(xiàng)目的水土流失。(6)施工期間的產(chǎn)生的堆土用防塵布覆蓋，并盡量堆土平緩。(4)施工場(chǎng)地周?chē)O(shè)置圍墻，可起隔聲擋灰作用。(3)夜間應(yīng)停止機(jī)械作業(yè)，特別是高噪聲機(jī)械作業(yè)，如打樁機(jī)、推土機(jī)、風(fēng)鉆等。還應(yīng)避免水泥揚(yáng)塵的產(chǎn)生。五、擬采取的防治污染措施與水土保持措施施工期(1)施工現(xiàn)場(chǎng)設(shè)置圍欄，并灑水降塵。廢水：本工程投入使用后的居民生活廢水。固體廢物：主要為拆遷產(chǎn)生的建筑垃圾和施工產(chǎn)生的殘土和廢棄的建筑材料。廢水：施工人員產(chǎn)生的生活污水。地下蓄水池與污水池及管道間要求有10米以上的衛(wèi)生防護(hù)帶。通風(fēng)系統(tǒng)均用消聲器。三、配套設(shè)施設(shè)計(jì)吊裝的軸流風(fēng)機(jī)均采用減震吊架，必要時(shí)還采用隔聲措施。第八章 環(huán)境保護(hù)和節(jié)能第一節(jié) 環(huán)境保護(hù)一、設(shè)計(jì)依據(jù)《中華人民共和國(guó)環(huán)境保護(hù)法》國(guó)務(wù)院(1998)第253號(hào)令《建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)管理?xiàng)l例》魯政發(fā)[1997]21號(hào)文《山東省建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)管理辦法》《城市區(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)》(GB309693)《山東省廢氣污染物排放標(biāo)準(zhǔn)》(DB37/00691)《電磁輻射環(huán)境保護(hù)管理辦法》（1997年1月7日，國(guó)家環(huán)保局）《建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)管理?xiàng)l例》（1998年11月18日發(fā)布施行）二、建設(shè)地點(diǎn)環(huán)境現(xiàn)狀項(xiàng)目地處周?chē)h(huán)境狀況較好，無(wú)污染單位。 二、燃?xì)夤芫€(xiàn)由西三路干管引入小區(qū)調(diào)壓站后，采用地下敷設(shè)方式向各住戶(hù)、各建筑供熱。小區(qū)可根據(jù)需要設(shè)置大的傳呼對(duì)講系統(tǒng)。電視插座終端電平要求達(dá)到65~71dB。九、有線(xiàn)電視系統(tǒng)有線(xiàn)電視信號(hào)就近城市有線(xiàn)電視光纜引入控制室后，采用地下敷設(shè)方送達(dá)各住戶(hù)、各建筑。設(shè)寬帶網(wǎng)線(xiàn)路。八、電話(huà)系統(tǒng)本工程內(nèi)全部設(shè)直線(xiàn)電話(huà)，每戶(hù)一對(duì)，公建按指標(biāo)25m2/部。設(shè)置消防對(duì)講系統(tǒng)。七、火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警及聯(lián)動(dòng)控制系統(tǒng)消控中心設(shè)在首層，具有各種報(bào)警功能，聯(lián)動(dòng)功能和手動(dòng)控制功能。利用基礎(chǔ)接地體作為防雷接地裝置并與其他接地共用基礎(chǔ)接地體,接地電阻要求不大于1歐。六、建筑物防雷保護(hù)及接地保護(hù)本工程均為三級(jí)防雷建筑物。消防設(shè)備的電源線(xiàn)和控制線(xiàn)均選用耐火型電纜電線(xiàn)。盡量選用節(jié)能燈具。2)公建負(fù)荷根據(jù)容量在計(jì)量間計(jì)量，底商在住宅回路另設(shè)電表計(jì)量。3)。供電系統(tǒng)1)每幢住宅樓的電源從箱式變引出的低壓電纜下接箱引接。變配電所設(shè)小區(qū)公用變配電所：從計(jì)算數(shù)據(jù)來(lái)看，小區(qū)內(nèi)劃總共設(shè)置2座10KV箱式變電站，負(fù)責(zé)整個(gè)規(guī)劃區(qū)域的電力供應(yīng)。第五節(jié) 電氣方案一、設(shè)計(jì)依據(jù)國(guó)家及地方有關(guān)設(shè)計(jì)規(guī)范和規(guī)定二、設(shè)計(jì)范圍供配電系統(tǒng)電氣照明電力及控制建筑物防雷保護(hù)電話(huà)系統(tǒng)有線(xiàn)電視系統(tǒng)對(duì)講系統(tǒng)三、供配電系統(tǒng)工程概況：本工程是以多層、低層住宅樓為主的住宅小區(qū)，加上配套公建。熱力管線(xiàn)。各戶(hù)起居室、臥室散熱器可采用鋼制散熱器，廚房、衛(wèi)生間散熱器可采用鋁合金散熱器。每戶(hù)內(nèi)采暖系統(tǒng)水平管敷設(shè)于本層地板的50毫米厚建筑面層預(yù)留溝槽內(nèi)，為避免熱損失，在溝槽內(nèi)鋪設(shè)20mm厚自帶鋁箔聚苯乙烯板(自熄性)，然后鋪設(shè)采暖管道，并以專(zhuān)用支架固定，再鋪設(shè)陶?；炷粒蠈訛樗嗌碀{找平。管道均在50毫米厚建筑面層預(yù)留溝槽內(nèi)分布。供回水主立管頂端應(yīng)安裝自動(dòng)排氣閥。本工程采暖系統(tǒng)分高低區(qū)，為克服自然作用壓頭的影響，各樓設(shè)有熱力入口，供回水主立管采用異程式布置，下供下回。供回水溫為60/40℃。五、住宅采暖系統(tǒng)本工程采暖擬設(shè)一個(gè)熱力站，設(shè)于地段南側(cè)，單獨(dú)設(shè)置，管線(xiàn)引自章丘路北側(cè)臨近管線(xiàn)。四、通風(fēng)系統(tǒng)住宅部分的廚房、衛(wèi)生間等的排風(fēng)由排風(fēng)扇排至豎向?qū)Ｓ玫呐棚L(fēng)井后至屋頂排放，排風(fēng)井由建筑專(zhuān)業(yè)預(yù)留，排風(fēng)扇由用戶(hù)自理。本工程的商業(yè)用房采用商用空調(diào)機(jī)組的空調(diào)方式，室外機(jī)組設(shè)于規(guī)定的位置。第四節(jié) 采暖方案一、依據(jù)《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》《采暖通風(fēng)及空氣調(diào)節(jié)設(shè)計(jì)規(guī)范》二、設(shè)計(jì)內(nèi)容本工程空調(diào)系統(tǒng)設(shè)計(jì)；本工程通風(fēng)系統(tǒng)設(shè)計(jì)；本工程住宅采暖系統(tǒng)設(shè)計(jì)。2)室內(nèi)：采用臨時(shí)高壓給水系統(tǒng)，平時(shí)系統(tǒng)壓力由穩(wěn)壓裝置保證，豎向不分區(qū)。設(shè)計(jì)水量：本工程按“三類(lèi)建筑”設(shè)計(jì)，室內(nèi)20L/S，室外15L/S，火災(zāi)延續(xù)時(shí)間2小時(shí)，火災(zāi)發(fā)生次數(shù)為一次。 泄洪溝由專(zhuān)業(yè)設(shè)計(jì)單位負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)。三、雨水排水系統(tǒng)雨水自成體系，有組織排水，根據(jù)雨水排放就近原則，多層住宅區(qū)雨水匯集后，沿道路雨水主管線(xiàn)排入章丘路城市排水干管。2。二、生活排水系統(tǒng)排水量估算：本工程最高日排水量約為1081 m179。系統(tǒng)設(shè)計(jì)：商業(yè)用房由城市管網(wǎng)直接供水；住宅采用恒壓變頻調(diào)速給水裝置供水，雙電源供電，本工程南北方向較長(zhǎng)，為節(jié)約能源，恒壓均勻供水，提高供水質(zhì)量。用水量估算：最高日用水量約1336m179。3升/m178。2升/m178。 量用水量標(biāo)準(zhǔn)最高日用水量(m3)備六、墻砌體部分，MU10蒸壓粉煤灰磚；，MU10蒸壓粉煤灰磚；第三節(jié) 給排水方案一、生活給水系統(tǒng)用水量估算編號(hào)名五、鋼筋混凝土部分結(jié)構(gòu)現(xiàn)澆：，樓板，梁柱采用現(xiàn)澆砼。基礎(chǔ)根據(jù)上部結(jié)構(gòu)的情況，多層住宅基礎(chǔ)擬采用天然地基上的淺基礎(chǔ)，具體基礎(chǔ)型式待地質(zhì)勘探完成后再結(jié)合當(dāng)?shù)厍闆r確定。五、建筑物指標(biāo)總建筑面積：住宅： 商業(yè)： 第二節(jié) 結(jié)構(gòu)方案 一、依據(jù)《混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB50010－2002《建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范》 GB50009－2001《建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB50011－2001《建筑樁基技術(shù)規(guī)范》 JGJ94－94《地基處理技術(shù)規(guī)范》 DGJ08－40－94《