【正文】 成績(jī)，連續(xù)兩年被評(píng)為“守合同，重信用企業(yè)”。處于西城市中心，地理位置優(yōu)越、交通便利。良好的物業(yè)管理受到業(yè)主們的一致好評(píng)。該項(xiàng)目2005年10月份開(kāi)工建設(shè)，2008年8月份全部竣工。**楓景居住小區(qū)規(guī)劃用地位于濰坊市中心城西城南部，章丘路（西九號(hào)路）以北、棗莊路以南、規(guī)劃南北支路以東、燕山路以西， m2。第四章 市場(chǎng)分析與建設(shè)規(guī)模第一節(jié) 需求分析一、濰坊市東城板塊與西城板塊分析作為中國(guó)第二大油田所在地的新興工業(yè)城市，濰坊市人均收入水平和人均消費(fèi)水平連續(xù)幾年位于山東省前三名，而房地產(chǎn)市場(chǎng)也發(fā)生了翻天覆地的變化，近幾年保持了連續(xù)上升趨勢(shì)。到目前，短短十幾年，東城在一片鹽堿荒灘上迅速崛起，現(xiàn)在已發(fā)展成黃河三角洲上一座頗具規(guī)模的現(xiàn)代化新城。但是油田職工對(duì)東城稍有排斥心理，屬于買(mǎi)不到西城的房子才買(mǎi)東城的類(lèi)型。各項(xiàng)目的平均價(jià)格在3400到4500元左右,最高價(jià)格集中在海信盈城與格林楓景以及仁恒名邸,均在4000元以上,并且與本項(xiàng)目距離較近,可競(jìng)爭(zhēng)和對(duì)比性較大。海**信*城項(xiàng)目基本數(shù)據(jù)基地面積：13萬(wàn)平方米銷(xiāo)售面積：12萬(wàn)平方米建筑樓層：多層；商鋪；小高層規(guī)劃面積：88m2～140m2主力面積：129m2平均單價(jià)：2980元/m2主力總價(jià)：384420元單價(jià)范圍：2800元/m2～3200元/m2銷(xiāo)售總價(jià)：規(guī)劃戶(hù)數(shù)：1070戶(hù)可售戶(hù)數(shù)：1070戶(hù)售出戶(hù)數(shù)：380戶(hù)銷(xiāo)售率：36％物業(yè)管理：未定公開(kāi)日期：2006年5月1日交房日期：2008年4月工程進(jìn)度：部分結(jié)構(gòu)體部分封頂?shù)诙?jié) 建設(shè)規(guī)模一、建設(shè)規(guī)模項(xiàng)目規(guī)劃占地：76972㎡，㎡，%，停車(chē)率70%?？倯?hù)數(shù)：315戶(hù)。濰坊市是黃河入海的地方，黃河三角洲的中心城市，是于1983年10月成立的山東省轄市。%。其中，%；，%；，%。這為本項(xiàng)目運(yùn)作奠定了良好的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。商業(yè)配套設(shè)施的規(guī)劃建設(shè) “一主兩次、三街多點(diǎn)”的多核網(wǎng)絡(luò)狀中心體系?，F(xiàn)油田1700**新區(qū)二期工程已經(jīng)建成，有力地帶動(dòng)了該區(qū)域居住環(huán)境的改善與發(fā)展，已逐步發(fā)展成為新城區(qū)的居住片區(qū)。第二節(jié) 總體規(guī)劃一、現(xiàn)狀概況 區(qū)位條件 ****楓景居住小區(qū)規(guī)劃用地位于濰坊市中心城西城南部，章丘路（西九號(hào)路）以北、棗莊路以南、規(guī)劃南北支路以東、燕山路以西。地塊內(nèi)油田生產(chǎn)設(shè)施較多，分布較為分散。東側(cè)燕山路：作為規(guī)劃的城市次干道，燕山路為地塊與城市中心區(qū)聯(lián)系的重要通道，是整個(gè)片區(qū)中重要的生活性道路。小學(xué)及初高中教育結(jié)合周邊相關(guān)規(guī)劃解決。三、規(guī)劃構(gòu)思：在強(qiáng)調(diào)院落空間圍合的前提下，利用先進(jìn)的規(guī)劃理念和規(guī)劃手法，打造帶狀與點(diǎn)狀景觀(guān)相結(jié)合的內(nèi)部空間環(huán)境，將院落穿插于內(nèi)部空間中，提高景觀(guān)的滲透性和均好性；：通過(guò)“運(yùn)動(dòng)社區(qū)”理念的運(yùn)用，打造小區(qū)內(nèi)部的生態(tài)運(yùn)動(dòng)環(huán)廊；：通過(guò)對(duì)小區(qū)周邊交通及人流的分析，確定小區(qū)的主要出入口方向，結(jié)合“生態(tài)運(yùn)動(dòng)環(huán)廊”形成小區(qū)的環(huán)路系統(tǒng)；：將城市水系引入小區(qū)內(nèi)部，結(jié)合水系形成小區(qū)內(nèi)部的主要綠化景觀(guān)軸線(xiàn)。內(nèi)部設(shè)置活動(dòng)室、衛(wèi)生所等服務(wù)設(shè)施。步行系統(tǒng)間設(shè)置小亭、環(huán)廊、雕塑等景觀(guān)小品以及硬地廣場(chǎng)、籃球場(chǎng)、網(wǎng)球場(chǎng)、小型健身廣場(chǎng)等開(kāi)敞活動(dòng)空間，突出步行流線(xiàn)的休憩特征。小區(qū)內(nèi)的重要景觀(guān)節(jié)點(diǎn)和公建設(shè)施均安置在中心綠地和各組團(tuán)公共綠地周?chē)?，具有良好的可識(shí)別性。小區(qū)會(huì)所設(shè)置在西南側(cè)，用地滿(mǎn)足居民文化活動(dòng)等需要。熱源接城市一級(jí)管網(wǎng)。 院落布局優(yōu)雅流暢、動(dòng)感十足，引導(dǎo)性強(qiáng)，空間形態(tài)更富有人性化，親切溫馨，從庭院內(nèi)部隨視點(diǎn)轉(zhuǎn)移，逐步展開(kāi)不同空間序列，形成一種舒適高尚的總體印象。建筑造型設(shè)計(jì)建筑造型以雅俗共賞，落落大方為第一宗旨。 三、公用設(shè)施 換熱站：規(guī)劃設(shè)于規(guī)劃地段南側(cè)，管線(xiàn)引自燕山路。在規(guī)劃范圍內(nèi)內(nèi)設(shè)垃圾收集點(diǎn)一處，垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站一處。二、外部裝修散水：混凝土水泥散水，寬度1000；外墻：采用涂料墻面；屋面：擠塑板屋面(平屋面)，斜屋面處：英紅瓦保溫屋面。三、結(jié)構(gòu)類(lèi)型本工程主要為低層建筑，多層采用磚混結(jié)構(gòu)，低層采用異形柱框架結(jié)構(gòu)；樓屋面采用大開(kāi)間現(xiàn)澆鋼筋混凝土平板，結(jié)合建筑布局在適當(dāng)位置布置主次梁，以減少現(xiàn)澆板的平面尺寸，提高經(jīng)濟(jì)性，確保主要房間的完整性，以方便用戶(hù)使用，便于用戶(hù)隨意進(jìn)行室內(nèi)設(shè)計(jì)，底層采用架空板防潮。 注1住宅315戶(hù)185L/10012綠化澆灑82512m178。用水計(jì)量：住宅一戶(hù)一表，水表出戶(hù)，商業(yè)用房用水量單獨(dú)設(shè)表計(jì)量。四、消火栓給水系統(tǒng)設(shè)置場(chǎng)所：商業(yè)用房、住宅公共走道?？照{(diào)系統(tǒng)的冷凝水進(jìn)行有組織的排放。采暖系統(tǒng)供回水立管均設(shè)置在公共走廊內(nèi)的采暖井中，在主立管分向每一戶(hù)的供水水平分支處設(shè)銅制截止閥、Y型過(guò)濾器、熱量表，回水分支管設(shè)手動(dòng)調(diào)節(jié)閥，均安裝在公共走廊暖井間內(nèi)，以便物業(yè)管理開(kāi)關(guān)閥門(mén)，并可現(xiàn)場(chǎng)自動(dòng)抄表，實(shí)現(xiàn)全面按戶(hù)熱計(jì)量收費(fèi)。每組散熱器上均設(shè)溫控閥、自動(dòng)排氣閥。2)配套公建的負(fù)荷在較集中時(shí)可考慮設(shè)計(jì)量間。電力設(shè)備的控制根據(jù)各專(zhuān)業(yè)要求設(shè)置?；馂?zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)為雙電源供電，一用一備，末端自動(dòng)切換。十、傳呼對(duì)講系統(tǒng)住宅樓按單元設(shè)置傳呼對(duì)講系統(tǒng)和門(mén)鎖控制裝置。水泵進(jìn)出口均采用不銹鋼金屬軟管，風(fēng)機(jī)進(jìn)出口采用軟接頭。營(yíng)運(yùn)期廢氣：項(xiàng)目投產(chǎn)后不產(chǎn)生廢氣，采暖由集中供熱供給。中高考期間，應(yīng)嚴(yán)格遵守環(huán)保部門(mén)有關(guān)規(guī)定。(2)項(xiàng)目除生活污水外，無(wú)其它廢水產(chǎn)生，污水排入市政管網(wǎng)，經(jīng)城市污水處理廠(chǎng)處理后，排入支脈河。節(jié)能指標(biāo)項(xiàng) 目單位細(xì)則限值設(shè)計(jì)指標(biāo)體形系數(shù)≤外墻平均傳熱系數(shù)W/( )建筑物耗熱量指標(biāo)W/ m2采暖耗煤量指標(biāo)Kg/ m2二、采暖節(jié)能設(shè)計(jì)采暖系統(tǒng)采用分戶(hù)計(jì)量系統(tǒng)，每戶(hù)均設(shè)一熱計(jì)量表，實(shí)現(xiàn)了熱量分戶(hù)計(jì)量。采用新型節(jié)能的墻體材料，重點(diǎn)使用輕質(zhì)、高強(qiáng)、保溫性能好的節(jié)能新材料和保溫門(mén)窗，加強(qiáng)屋面保溫。第二節(jié) 招標(biāo)管理一、概述 依據(jù)《中華人民共和國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法》規(guī)定，本項(xiàng)目工程建設(shè)實(shí)施階段的勘察設(shè)計(jì)和施工等均采取招標(biāo)。②建筑安裝工程及工程監(jiān)理采用公開(kāi)招標(biāo)方式。前期工程費(fèi)用(1)前期咨詢(xún)費(fèi)，按建安工程費(fèi)1%計(jì)，7741%=116萬(wàn)元。項(xiàng)目投資估算詳見(jiàn)：附表1投資估算表第二節(jié) 資金籌措及使用計(jì)劃一、資金籌措，資金來(lái)源為：申請(qǐng)銀行貸款8000萬(wàn)元，預(yù)售收入2000萬(wàn)元。二、項(xiàng)目計(jì)算期項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期3年，2012年5月底銷(xiāo)售完畢，因此計(jì)算期定為3年。經(jīng)測(cè)算，項(xiàng)目計(jì)算期土地增值平均未超過(guò)20%，故不需繳納土地增值稅。因此，要努力開(kāi)展銷(xiāo)售宣傳，準(zhǔn)確定位，提高銷(xiāo)售收入。經(jīng)分析論證認(rèn)為：項(xiàng)目切實(shí)可行。該項(xiàng)目符合城市總體發(fā)展規(guī)劃，已經(jīng)得到濰坊市規(guī)劃局審查確定。由于市場(chǎng)需求旺盛，本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)的住房在2012年五月底即可全部銷(xiāo)售完畢，資金回?cái)n較快。經(jīng)測(cè)算。資金使用詳見(jiàn)：附表3資金使用計(jì)劃估算表。根據(jù)本項(xiàng)目實(shí)際情況，本項(xiàng)目的室外工程費(fèi)為876萬(wàn)元。第一節(jié) 投資估算一、編制依據(jù)國(guó)家現(xiàn)行的有關(guān)法規(guī)和規(guī)定；山東省建筑工程綜合定額；山東省安裝工程綜合定額；濰坊地區(qū)材料預(yù)算價(jià)格；濰坊地區(qū)類(lèi)似工程造價(jià)；設(shè)備供貨目錄或設(shè)備詢(xún)價(jià)；現(xiàn)行投資估算的有關(guān)規(guī)定。三、招標(biāo)組織形式 招標(biāo)的組織形式有自行招標(biāo)和委托招標(biāo)兩種形式。第九章 項(xiàng)目管理第一節(jié) 物業(yè)管理項(xiàng)目組建小區(qū)管理委員會(huì)，向住宅小區(qū)提供社會(huì)化、專(zhuān)業(yè)化服務(wù)，主要作用：保障物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的合法權(quán)益，使物業(yè)保值增值；為物業(yè)使用人提供高效、安全、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)；為物業(yè)管理單位樹(shù)立良好的信譽(yù)，并獲得最佳的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益。統(tǒng)一配置太陽(yáng)能熱水器，節(jié)約住戶(hù)洗浴用能。七、環(huán)境影響評(píng)價(jià)項(xiàng)目屬住宅小區(qū)建設(shè)，其污染源很少，污染物排放量也很少，產(chǎn)生的少量生活污水、生活垃圾經(jīng)處理后，完全可以達(dá)到環(huán)境保護(hù)的要求，對(duì)周?chē)h(huán)境不會(huì)產(chǎn)生污染。(7)本項(xiàng)目分期施工，非施工期的土地栽種原生態(tài)植物，保持場(chǎng)地綠化，減少水土流失。運(yùn)輸路線(xiàn)要平整，車(chē)輛要用布封蓋，車(chē)輛不得超載，以免殘土撒落。四、污染物來(lái)源施工期廢氣：主要為新建商品樓及建筑材料運(yùn)輸過(guò)程中產(chǎn)生的粉塵；汽車(chē)運(yùn)輸時(shí)的揚(yáng)塵和廢氣；施工機(jī)械本身產(chǎn)生一定量煙氣。 三、燃?xì)夤艿啦捎霉軓紻=150mm的管道沿小區(qū)道路，向住戶(hù)供氣。小區(qū)電話(huà)進(jìn)線(xiàn)電纜及寬帶就近接入城市市話(huà)網(wǎng)和寬帶網(wǎng)。工程設(shè)總等電位連接和局部等電位連接。四、電氣照明本工程需設(shè)置應(yīng)急照明：消防等設(shè)繼續(xù)工作用的應(yīng)急照明，商店設(shè)暫時(shí)繼續(xù)工作用的應(yīng)急照明，疏散通道、疏散樓梯、出入口等設(shè)疏散指示標(biāo)志。負(fù)荷估算:住宅每平米按45W計(jì)算，商業(yè)按80w/m2計(jì)算。水平雙管放射式系統(tǒng)是國(guó)家推薦采用的采暖系統(tǒng)形式之一，其優(yōu)點(diǎn)是系統(tǒng)調(diào)節(jié)、使用最靈活，運(yùn)行費(fèi)用最省。采用汽水采暖換熱機(jī)組實(shí)現(xiàn)自動(dòng)控制，機(jī)組自帶浮動(dòng)盤(pán)管換熱器、循環(huán)泵、補(bǔ)水泵、穩(wěn)壓裝置、補(bǔ)水箱、膨脹水箱、壓力控制裝置、安全保護(hù)裝置等。3)消防水泵房及蓄水池設(shè)置：擬與生活水泵房合建。排水系統(tǒng)：采用室內(nèi)廢污水分流，室外廢污水合流，污水沿道路污水主管線(xiàn)排入章丘路城市污水主干管。.d484未預(yù)見(jiàn)水量10%1215總計(jì)1336以城市自來(lái)水為水源，給水管由章丘路城市主干管接入，給水管網(wǎng)結(jié)合地塊環(huán)路設(shè)置成枝狀干管，各級(jí)團(tuán)給水支管自狀管網(wǎng)接入，整個(gè)小區(qū)形成樹(shù)狀的給水系統(tǒng)。預(yù)制：墻內(nèi)的門(mén)洞、窗洞或設(shè)備預(yù)留洞，其洞頂均需設(shè)置過(guò)梁。燈具：室內(nèi)照明為普通燈具。結(jié)構(gòu)形成：異形柱框架結(jié)構(gòu)。 給水泵房：同變配電室一同設(shè)置，管線(xiàn)引自章丘路。 二、公共建筑 商業(yè)建筑：以沿街兩層商業(yè)建筑為主，局部三層。商業(yè)11戶(hù)。住宅院落的組合形式強(qiáng)調(diào)空間的圍合，并與中心綠地和步行系統(tǒng)有機(jī)結(jié)合。雨水主要排入小區(qū)內(nèi)水系及五干排。整個(gè)空間天際線(xiàn)上從多個(gè)角度呈現(xiàn)出不同線(xiàn)型的有序過(guò)渡?！耙恍摹笔侵妇哂袑?duì)外景觀(guān)輻射的小區(qū)中心綠地，由小區(qū)中心綠地和活動(dòng)場(chǎng)地組成。（2）出入口設(shè)置根據(jù)人流分析，小區(qū)主出入口位于燕山路，次入口設(shè)于章丘路和西側(cè)規(guī)劃道路上。其中考慮到小區(qū)水系西側(cè)生態(tài)環(huán)廊圍合的用地景觀(guān)優(yōu)勢(shì)明顯，環(huán)境優(yōu)雅靜謐，規(guī)劃布置低層住宅及大戶(hù)型的多層住宅。二、規(guī)劃定位及住區(qū)特色項(xiàng)目總體定位為中高檔樓盤(pán)。（3）公共服務(wù)設(shè)施商業(yè)：地塊南部沿燕山路規(guī)劃市場(chǎng)等商業(yè)服務(wù)設(shè)施，現(xiàn)狀周邊沒(méi)有配套商業(yè)設(shè)施。用地區(qū)域分析（1）周邊用地分析地塊周邊規(guī)劃以居住用地為主，南側(cè)油田經(jīng)濟(jì)適用住宅南苑新區(qū)已形成一定規(guī)?！，F(xiàn)狀地勢(shì)較為平坦，多為空荒地。滿(mǎn)足住宅的居住性、舒適性、安全性、耐久性和經(jīng)濟(jì)性。第二節(jié) 項(xiàng)目選址項(xiàng)目位于位于濰坊市中心城***北、棗**莊*南、規(guī)劃*北支路以東、***路以西,規(guī)劃用地面積76972平方米。中心城城市規(guī)劃區(qū)范圍為：東到永青路，并包括廣南水庫(kù)、廣北水庫(kù)、廣利港、濰坊機(jī)場(chǎng)等規(guī)劃控制區(qū)域，西至郝純路，南至南二路以南3公里，北以勝坨至后茍公路為界，并將濰坊港納入規(guī)劃區(qū)，公路和沿界線(xiàn)所穿村莊用地均劃入規(guī)劃區(qū)范圍，總用地815平方公里。城鄉(xiāng)居民居住條件繼續(xù)改善 。%。濰坊市宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r：，按可比價(jià)格計(jì)算，%。10′，東經(jīng)118176。產(chǎn)品形式：多層住宅、低層住宅、商鋪。小區(qū)有水池景觀(guān)設(shè)計(jì)、綠地、名貴植物。2）西城板塊市場(chǎng)分析西城是勝利油田管理局和濰坊區(qū)政府駐地，又被稱(chēng)為油田“基地”，從1983年成立至今已有27年的歷史。東城屬于新區(qū)，房地產(chǎn)市場(chǎng)十分活躍，在售樓盤(pán)十幾個(gè)，以別墅為主的有水城國(guó)際、勝宏靚都、東辰鑒墅；以普通住宅為主的有科達(dá)花園、國(guó)際新城、格林星城、萬(wàn)達(dá)高爾夫花園、陽(yáng)光100城市麗園、**駿景、東辰鑒墅等。有詩(shī)來(lái)形容東西城，“星有仟仟愿，儷墅碧波綠；風(fēng)有花飄逸，商海至人怡”，前兩句說(shuō)的是西城，后兩句講的便是東城。**整個(gè)社區(qū)綠化改變了濰坊市住宅項(xiàng)目綠化簡(jiǎn)單、無(wú)特色的現(xiàn)狀，通過(guò)多種形態(tài)的植物、中心水景、景觀(guān)廊柱、雕塑小品等，和諧構(gòu)成明朗的環(huán)境層次空間。%，以其超高的綠化率和超低的容積率對(duì)自然環(huán)境做出了最大限度的尊重和保留。地處東城東城沂河路188號(hào)?，F(xiàn)**地產(chǎn)已走在濰坊市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的前列，是濰坊市最強(qiáng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司之一。第三章 項(xiàng)目法人一、企業(yè)簡(jiǎn)況企業(yè)名稱(chēng)山東**地產(chǎn)有限責(zé)任公司詳細(xì)地址濰坊市濰坊區(qū)府前大街