【正文】 成本。片區(qū)消費情結(jié)較明顯，消費者購房的區(qū)域選擇上還是傾向于原來居住的區(qū)位或毗鄰的區(qū)域，以便盡快適應(yīng)周邊的生活習(xí)慣。調(diào)研日期：2006年3月24日——3月25日；調(diào)研目標數(shù)量：300人，實際有效人數(shù)200人；調(diào)研地點：孟河鎮(zhèn)中心區(qū)域、小河汽摩市場；工作人員數(shù)：調(diào)研人員2名，調(diào)研負責(zé)人員1名；由于私營業(yè)主在區(qū)域消費能力較強，因此在調(diào)查中主要選擇私營業(yè)主，其次由于本項目今后將主要以剛性需求為主，因此本地居民也是此次調(diào)查的主要對象。在對于孟河鎮(zhèn)房價區(qū)間的調(diào)查過程中我司得出以下結(jié)論：在常州整體房地產(chǎn)市場逐步上升的大勢下，新北區(qū)房價也不斷的攀升，但由于孟河鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)尚處于起步階段，因此相對銷售價格較低，調(diào)查結(jié)果表明其價格區(qū)間在1500——2300元/㎡之間。但機遇孟河鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)尚處于起步階段，因此我司建議還是以開發(fā)成本較低，市場較容易接受的多層建筑開是開發(fā)。在區(qū)域置業(yè)動機調(diào)查中我司發(fā)現(xiàn)，由于當(dāng)?shù)鼐用穸鄶?shù)為農(nóng)民，他們本身不缺房，因此在以前當(dāng)?shù)鼐用駧缀鯖]有購過房。最后在區(qū)域置業(yè)選擇方面，由于孟河鎮(zhèn)以前沒有房產(chǎn)開發(fā)，因此當(dāng)?shù)鼐用駥τ谠诒緟^(qū)域購置物業(yè)幾乎沒有概念，但我司認為隨著區(qū)域不斷的發(fā)展，房地產(chǎn)市場也將被帶動起來，所以目前的不景氣也將得到改變。A、整體規(guī)劃。B、分期實施。同時，房地產(chǎn)市場的變幻莫測決定著其風(fēng)險也較大，分期實施有利于根據(jù)市場需求變化及時調(diào)整物業(yè)功能，重新定位，規(guī)避風(fēng)險。其依據(jù)有：①地塊東面靠S338省道，交通條件相對較好，宣傳也更為方便。C、自主開發(fā)。①房地產(chǎn)屬資金密集性行業(yè)，項目公司可憑借其他公司所不具備的雄厚資金實力進行自主開發(fā)。③項目地塊所處的特有的區(qū)位優(yōu)勢及市場前景（周邊有中心醫(yī)院以及市民廣場等公建配套）。D、力創(chuàng)精品。E、先環(huán)境、后房屋，先有現(xiàn)房、后全面發(fā)動宣傳攻勢。項目投資估算建筑面積分攤系數(shù)表（以下數(shù)據(jù)均為預(yù)估值）占地面積66600㎡公共分攤面積8790㎡總建筑面積79920㎡容積率住宅建筑面積71130㎡綠化率43%項目總投資估算表序號項目名稱金額（元）比例1土地成本60,000,000%2前期工程費3,713,815%3建安工程費61,157,919%4不可預(yù)見費3,092,492%5管理費1,948,693%6銷售費用3,247,823%7財務(wù)費用4,391,621%8其他費用3,671,452%9合 計141,209,696100%A、土地成本根據(jù)委托方提供的信息，本項目土地使用補償費預(yù)計為人民幣60,000,000元。C、建筑安裝工程費參考常州市建筑工程概預(yù)算和區(qū)域同類房地產(chǎn)開發(fā)項目的實際建造成本取定，經(jīng)估算為人民幣61,157,919元。E、管理費用管理費用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理部門為組織和管理房地產(chǎn)項目的開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的各項費用，如管理人員工資、職工福利費、辦公費、差旅費、咨詢費、房地產(chǎn)稅等。F、銷售費用包括廣告及營銷代理費等，參考目前常州市一般房地產(chǎn)開發(fā)項目的標準，%，經(jīng)估算為人民幣3,247,823元。假設(shè)本項目向貸款5700萬元，期限為2年，貸款年利率按6%計，利息經(jīng)估算為人民幣3,420,000元。I、項目總投資根據(jù)以上分析測算，本項目總投資為人民幣141,209,696元。C、銷售周期估算根據(jù)本項目總體規(guī)模，以及常州房地產(chǎn)市場平均銷售速率，我司預(yù)估本項目整體銷售周期為：期數(shù)所占比例建筑面積銷售周期一期40%28617㎡12二期60%42513㎡18由于本市場尚未成熟，因此為了培育市場，相對總體銷售周期將長于成熟市場的平均銷售周期慣例。項目總建筑面積60000000247。項目總建筑面積61157919247。項目總建筑面積20051777247。總投資資金投資回報為：（178,627,900－141,209,696）247。項目開發(fā)經(jīng)營主要風(fēng)險及對策分析房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的主要風(fēng)險一般包括宏觀經(jīng)濟與政治風(fēng)險，政策風(fēng)險、市場風(fēng)險、資金運作風(fēng)險、企業(yè)風(fēng)險等，根據(jù)本報告關(guān)于項目開發(fā)經(jīng)營分析，可以看出，項目具有一定的抗風(fēng)險能力。A、市場風(fēng)險項目的住宅小區(qū)定位為中等檔次，它所面對的目標顧客是居民人數(shù)比例較大的中等偏高收入階層，他們要求的小區(qū)不僅僅滿足最基本的居住需求，而是具有較高居住主題，體現(xiàn)對人的關(guān)懷和尊重的現(xiàn)代居住社區(qū)。任何產(chǎn)品的供給與需求都應(yīng)該保持相對的平衡，否則會受到市場的懲罰。從產(chǎn)品定位方面考慮，本項目同一區(qū)位無任何商品住宅，這是既是一個利好，同時也帶來了開發(fā)難點。并隨著孟河鎮(zhèn)的發(fā)展、各項設(shè)施的興建，以促進項目所在地區(qū)周邊環(huán)境的改善，促使目標顧客量的增加，密切注意目標顧客群的變化，跟蹤調(diào)查，作出應(yīng)變。鑒于上述原因，首期項目的建設(shè)過程中，小區(qū)配套設(shè)施建設(shè)最好同步進行，讓購房者對本項目有足夠的信心。C、企業(yè)風(fēng)險企業(yè)風(fēng)險包括經(jīng)營不善、銷售不力、管理水平低下等方面。對比項目的成本與收入的敏感性分析情況，項目的成本因素更為敏感，因此，在項目的開發(fā)經(jīng)營中，要認真做好項目的成本控制工作，同時也要加強銷售的宣傳力度及相關(guān)工作。四、市場結(jié)論與建議項目市場條件孟河鎮(zhèn)的房地產(chǎn)市場初步形成，市場消化以本地人為主，區(qū)域特征明顯；老鎮(zhèn)區(qū)是目前孟河鎮(zhèn)房地產(chǎn)的開發(fā)熱點區(qū)域，也是城鎮(zhèn)建設(shè)的主要方向，本項目具有區(qū)位優(yōu)勢和突出的景觀資源優(yōu)勢；未來2—3年內(nèi)市場以多層、小高層住宅競爭為主，結(jié)合本項目地塊預(yù)計規(guī)劃指標，本項目推出多層將有較強的市場競爭力。經(jīng)濟分析結(jié)論A、根據(jù)對整個項目進行的經(jīng)濟測算，預(yù)計的銷售價格、銷售率的條件下，項目經(jīng)濟指標如下：（在完成100%銷售的情況下）項目總投資：141,209,696元項目銷售收入：178,627,900元稅前利潤：37,418,204元稅前利潤率：%稅后利潤：27,593,670元稅后利潤率：%動態(tài)投資回收期：貸款償還期：2年B、通過敏感性分析，銷售收入及工程成本對項目稅后利潤影響較大，其中銷售收入的影響更為敏感。風(fēng)險及建議孟河鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場規(guī)模小，且屬于封閉型市場，因此需要切實考慮市場容量和市場銷售節(jié)奏；本地塊土地成本較高，需要嚴格控制工程成本和管理成本。項目具有的突出優(yōu)勢住宅小區(qū)的定位屬中等檔次，在供需圈內(nèi)具有廣泛的目標客戶。項目較好的周邊環(huán)境（包括自然及交通等環(huán)境）。（有在建的中心醫(yī)院和規(guī)劃中的市民廣場）項目實施的難點本項目實施的難點：A、項目規(guī)模較大，開發(fā)周期較長，將給開發(fā)過程中各方面工作協(xié)調(diào)增加難度；B、項目的定位主題有一定難度，雖然鎮(zhèn)區(qū)總體規(guī)劃已定，但在實施過程中的不確定因素致使，在項目操作過程中仍需根據(jù)具體情況不斷完善；C、房地產(chǎn)行業(yè)競爭激烈，項目公司需建立一支高素質(zhì)的營銷隊伍，或采取全權(quán)委托營銷代理銷售的方式。A、嚴格執(zhí)行設(shè)計標準，積極推廣標準設(shè)計；B、及時對工程進度進行偏差分析以調(diào)整后續(xù)工作；C、按照工程質(zhì)量保證標準在工程各個階段進行工程質(zhì)量管理。（以上分析僅供參考，一切最終項目開發(fā)數(shù)據(jù)以政府及開發(fā)商為準）上海經(jīng)佳房地產(chǎn)營銷策劃有限公司市場拓展部2006年3月47 / 47