【正文】 在項目營銷中要加強廣告宣傳，注重從生態(tài)、環(huán)保的角度策劃百家湖西花園的宣傳，讓本項目先進的建筑技術(shù)、豐富的人文內(nèi)涵和以人為本的環(huán)境生態(tài)思想能夠融合利源公司的良好品牌，為社會廣泛認知，形成品牌營銷優(yōu)勢。 周密策劃項目的營銷方案，以準(zhǔn)確的市場定位、成功的廣告宣傳來贏得客戶。建議項目單位： 加快辦理有關(guān)前期手續(xù)，申辦市、區(qū)部分規(guī)費的減免，爭取早日開工建設(shè)。本項目建設(shè)符合地方產(chǎn)業(yè)政策及城市規(guī)劃，項目總體籌劃合理，市場前景良好，能夠滿足人們對高品質(zhì)中高檔住宅的需求，將對營造江寧經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)的良好投資環(huán)境、提高人們生活質(zhì)量、拉動地區(qū)經(jīng)濟將起到積極作用。按本項目稅后利潤為經(jīng)濟指標(biāo)進行單因素臨界值計算結(jié)果如下項目臨界點分析計算表項 目數(shù) 量單 位項 目數(shù) 量單 位最低售價　　售價　　普通公寓元/平方米普通公寓元/平方米躍層式公寓元/平方米躍層式公寓元/平方米公共建筑元/平方米公共建筑元/平方米最低銷量　　銷量　　普通公寓平方米普通公寓平方米躍層式公寓平方米躍層式公寓平方米公共建筑平方米公共建筑平方米最高土地價格萬元/畝土地價格萬元/畝最高工程費用萬元工程費用萬元綜上評價可知，本項目在財務(wù)上可行，且有一定的抗風(fēng)險能力。經(jīng)計算，評價結(jié)果說明本項目的財務(wù)效益較好，其主要財務(wù)評價指標(biāo)如下： 財務(wù)內(nèi)部收益率（稅前） % 財務(wù)內(nèi)部收益率（稅后） % 財務(wù)凈現(xiàn)值（稅前） 財務(wù)凈現(xiàn)值（稅后） 靜態(tài)投資回收期（稅前） 靜態(tài)投資回收期（稅后） 敏感性分析經(jīng)敏感性分析計算，若本項目銷售收入下降10%時，稅前財務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）%，%（詳見附表7“財務(wù)敏感性分析表”）。銷售收入）100%=%詳見附表5“損益表”。 利潤率投資利潤率＝（利潤總額247。 利潤總額利潤總額為銷售收入減經(jīng)營成本、運營費用、銷售稅金及附加；其中營業(yè)稅率為5%，城建稅和教育費附加合計為營業(yè)稅的11%。詳見附表4“銷售收入估算表”。普通和躍層公寓銷售率按100%，公共建筑銷售率按50%。三、 銷售收入（一）房價 普通公寓：按1800元/平方米價格銷售； 躍層式公寓：按2200元/平方米價格銷售； 公共建筑：按每平方米2500元/平方米價格銷售。2001—、。二、 資金籌措及計劃（一）資金籌措 。（二）經(jīng)營資金。(6)銷售費用按銷售收入的2%估算。(4)管理費用按工程費用的2%估算。(3)。(3)。(2)。其中：（一），由土地費用、工程費用、其它費用、開發(fā)期稅費、管理費用、財務(wù)費用、銷售費用和預(yù)備費組成。銷售從2001年開始，計劃3年完成。待初步設(shè)計方案確定后，即可開盤銷售。雨水排入利源中路DN600雨水管，小區(qū)產(chǎn)生的生活污水經(jīng)污水生物處理裝置進行二級處理后，排入利源中路DN500城市污水管進入開發(fā)區(qū)污水處理廠集中處理。(三) 垃圾袋裝化收集本項目實行垃圾分類袋裝化，由保潔員上門收集送至小區(qū)垃圾中轉(zhuǎn)站，再集中送往城市垃圾處理場處理。五、 環(huán)境質(zhì)量綜合保障(一) 水壓保障技術(shù)根據(jù)南京市建設(shè)委員會規(guī)定，本項目不設(shè)屋頂水箱，水壓不足處采用變頻調(diào)速水泵加壓保證水壓和水質(zhì)穩(wěn)定。室外沿主要道路設(shè)置消防栓，一次消防用水量按15升/秒計。四、 消防本項目消防主要是住宅小區(qū)的室外消防及小區(qū)公建、變配電所等處的室內(nèi)消防。小區(qū)道路設(shè)置安全步行道，地面鋪設(shè)導(dǎo)向步行防滑磚，滿足視殘人安全步行需要。每幢躍層樓設(shè)置與戶數(shù)相等的半地下車庫或地上車庫。主要道路寬7米，次要道路寬4米，均為水泥路面；支路寬2米，為石板及卵石路面。設(shè)煤氣調(diào)壓站，設(shè)備用國產(chǎn)。（三） 煤氣小區(qū)設(shè)置煤氣調(diào)壓站，供應(yīng)區(qū)內(nèi)使用。小區(qū)內(nèi)統(tǒng)一設(shè)置公用電視接收系統(tǒng)，每戶設(shè)置一個電視終端。l 通訊系統(tǒng)為每戶預(yù)留IDD直線電話二門。l 小區(qū)在室外采用高壓鈉燈及相應(yīng)節(jié)能燈具作泛光照明；室外草坪設(shè)置專用低壓節(jié)能燈具，確保安全；室內(nèi)樓梯等公共場所照明采用聲控延時開關(guān)。l 小區(qū)供用地埋式雙回路供電。三、 公用工程（一）供配電及強弱電等l 本項目總裝機用電量約13530KW，按68%的同時使用系數(shù)，項目需設(shè)9200KVA變配電所一座。場地大部分地基土質(zhì)情況較好，地基處理較為簡單，局部原為池塘處，須視勘探情況進行特殊處理。另外，住宅的外墻面采用高級外墻涂料，周邊及窗框處再飾以豐富立體感的線條，突出強烈的視覺效果。面積配比： 客廳：躍層35～45平方米；單層25～35平方米，～； 廚房加餐廳：15～20平方米； 主臥：14～16平方米； 衛(wèi)生間：4～6平方米； 次臥：12～14平方米； 衛(wèi)生間：4～6平方米； 層高： 南陽臺：3～5平方米房型設(shè)計除滿足南京市住宅建筑設(shè)計規(guī)定和國家住宅建筑設(shè)計規(guī)范以外，要求：l 客廳全部朝南，餐廳大部分為明廳；l 四間臥室中保證有二間是朝南；l 頂層為屋頂花園；l 樓梯入口要有特色，并與周圍環(huán)境相協(xié)調(diào)。以四～六層躍層房型為主，套型以現(xiàn)有的F型、A型、C型為主，另外增加面積在200平方米左右的躍層公寓。（二） 套型躍層式多層住宅面積每套建筑面積100～200平方米不等，面向較高收入階層，建筑以院落方式呈自由式布置。住宅采用院落式布置，各建筑圍合成相對獨立的院落空間。小區(qū)公共建筑布置在小區(qū)東面，沿將軍路布置中心會所、農(nóng)貿(mào)市場、超市、小學(xué)和幼兒園。小區(qū)在布局上淡化組團，突出院落，通過中心綠地、綠色走廊整個小區(qū)各部分。按照人車基本分流的原則進行小區(qū)路網(wǎng)、停車設(shè)施的規(guī)劃。項目主要技術(shù)指標(biāo)表項 目計量單位數(shù) 值所占（%）占地面積畝居住戶數(shù)戶3200居住人數(shù)人11200戶均人口人總建筑面積萬M2其中住宅建筑面積萬M2公建建筑面積萬M2規(guī)劃住宅平均層數(shù)層人口毛密度人/ha443容積率建筑密