【正文】 ；最小 毫米。最熱月 7 月，平均氣溫 ℃ ；最冷月 1 月，平均氣溫 ℃ 。區(qū)內(nèi)地勢平坦，環(huán)境優(yōu)美，物阜民豐，工商業(yè)基礎(chǔ)雄厚，交通通信事業(yè)發(fā)達(dá)，周邊風(fēng)景名勝區(qū)眾多，旅游資源豐富，具有明顯的區(qū)位優(yōu)勢?？尚行匝芯繄蟾? 陜西中精誠項目數(shù)據(jù)分析師事務(wù)所有限責(zé)任 公司 20 第 四 章 項目建設(shè)條件 項目選址及用地 用地位置位于 寶雞市眉縣首善鎮(zhèn)東村四組，昌隆路以東迎賓路以西，南接任白村。 隨著城市規(guī)劃的逐步實施，全社會固定資產(chǎn)投資增長 ,本項目的建設(shè)可作為片區(qū)的配套設(shè)施，滿足片區(qū)內(nèi)的居住需求。可行性研究報告 陜西中精誠項目數(shù)據(jù)分析師事務(wù)所有限責(zé)任 公司 19 經(jīng)濟社會實現(xiàn)大跨越、大轉(zhuǎn)型、大發(fā)展的關(guān)鍵時期， 眉縣 國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱要的總體要求中提出全面貫徹黨的十七大和十七屆五中全會精神，積極推進西部大開發(fā)，堅持以人為本，樹立和落實全面、協(xié)調(diào)、可持續(xù)的發(fā)展觀，緊緊抓住加快發(fā)展這個第一要 務(wù)，切實把經(jīng)濟工作的重點轉(zhuǎn)到調(diào)整經(jīng)濟結(jié)構(gòu)、轉(zhuǎn)變增長方式、提高增長質(zhì)量和效益上來。 項目政策影響 城市規(guī)模的擴張是一個地區(qū)社會經(jīng)濟發(fā)展的必然趨勢。加強市場監(jiān)管，規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序。加快制定基本住房保障法，修訂完善城市房地產(chǎn) 管理法等相關(guān)法律法規(guī)。完善土地供應(yīng)政策，增加住房用地供應(yīng)總量，優(yōu)先安排保障性住房用地，有效擴大普通商品住房供給。加強保障性住房管理，制定公平合理、公開透明的保障性住房配租政策和監(jiān)管程序，嚴(yán)格規(guī)范準(zhǔn)入、退出管理和租費標(biāo)準(zhǔn)。加快各類棚戶區(qū)改造，規(guī)范發(fā)展經(jīng)濟適用住房。多渠道籌集廉租房房源，完善租賃補貼制度?？尚行匝芯繄蟾? 陜西中精誠項目數(shù)據(jù)分析師事務(wù)所有限責(zé)任 公司 18 式。對中高收入家庭，實行租賃與購買商品住房相結(jié)合的制度。對城鎮(zhèn)低收入住房困難家庭，實行廉租住房制度。 國家 “十二五”規(guī)劃第 三十五 章專門提出要提高住房保障水平， 堅持政府調(diào)控和市場調(diào)節(jié)相結(jié)合，加快完善符合國情的住房體制機制和政策體系，逐步形成總量基本平衡、結(jié)構(gòu)基本合理、房價與消費能力基本適應(yīng)的住房供需格局，實現(xiàn)廣大群眾住有所居。 20xx年 12月 25日，住建部、財政部等五部委下發(fā)《關(guān)于改善農(nóng)民工居住條件的指導(dǎo)意見》，專門針對農(nóng)民工居住問題提出專門意見。 20xx年 9月 30日，國土部下達(dá)《關(guān)于認(rèn)真貫徹 國務(wù)院關(guān)眉縣高新佳苑住宅小區(qū)建設(shè)項目 加快集中成片棚戶區(qū)的改造，積極推進舊住宅區(qū)綜合整治，多渠道改善農(nóng)民工居住條件?！? 20xx年 8月 7 日，國務(wù)院公布了《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》，《意見》指出逐步擴大廉租住房制度的保障范圍，合理確定廉租住房保障對象和保障標(biāo)準(zhǔn)，多渠道增加廉租住房房源。并規(guī)定：自20xx年 6月 1 日起，各城市（含縣城）年度（從 6 月 1日起計算）新審批、新開工的商品住房總面積中，套型建筑面積 90平方米以下住房 (含經(jīng)濟適用住房 )面積所占比重，必須達(dá)到70%以上。該《意見》明確提出，眉縣高新佳苑住宅小區(qū)建設(shè)項目 （五）加快城鎮(zhèn)廉租住房制度建設(shè)，規(guī)范發(fā)展經(jīng)濟適用住房，積極發(fā)展住房二級市場和租賃市場，有步驟地解決低收入家庭的住房困難。（四 ）進一步整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序?？茖W(xué)確定房地產(chǎn)開發(fā)土地供應(yīng)規(guī)模，加強土地適用監(jiān)管，制止囤積土地行為。（二）進一步發(fā)揮稅收、信貸、土地政策的調(diào)節(jié)作用。重點發(fā)展中低價位、中小套型普通商品住房、經(jīng)濟適用住房和廉租住房?？尚行匝芯繄蟾? 陜西中精誠項目數(shù)據(jù)分析師事務(wù)所有限責(zé)任 公司 15 供應(yīng)調(diào)控力度，嚴(yán)格土地管理；（三）加強對普通商品住房和經(jīng)濟適用住房價格的調(diào)控，保證中低價位、中小戶型住房的有效供應(yīng)；（四）完善城鎮(zhèn)廉租住房制度，保障 中 低收入家庭基本住房需求；（五）運用稅收等經(jīng)濟手段調(diào)控房地產(chǎn)市場，特別要加大對房地產(chǎn)交易行為的調(diào)節(jié)力度；（六）加強金融監(jiān)管；（七）切實整頓和規(guī)范市場秩序；（八）加強市場監(jiān)測，完善市場信息披露制度。 宏觀政策 20xx年 3月 26日，國務(wù)院向各個省市、自治區(qū)印發(fā)了《國務(wù)院辦公廳關(guān)于切實穩(wěn)定住房價格的通知》 ，具體內(nèi)容：（一）高度重視穩(wěn)定住房價格；（二）切實負(fù)起穩(wěn)定住房價格的責(zé)任：房價提高到政治高度，建立政府負(fù)責(zé)制，省政府負(fù)總責(zé)，對住房價格上漲過快，控制不力，要追究有關(guān)責(zé)任人責(zé)任；（三）大力調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，調(diào)整用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，增加普通商品房和經(jīng)濟住房土地供應(yīng)，并督促建設(shè)；（四）嚴(yán)格控制被動性住房需求，主要是控制拆遷數(shù)量；（五）正確引導(dǎo)居民合理消費需求；（六）全面監(jiān)測房地產(chǎn)市場運行；（七）積極貫徹調(diào)控住房供求的各項政策措施；（八）認(rèn)真組織對穩(wěn)定住房價格工作的督促檢查。解決 群眾 的住房問題，不僅關(guān)系到國民的生產(chǎn)問題，也關(guān)系到一個國家經(jīng)濟發(fā)展和社會穩(wěn)定。 眉縣高新佳苑住宅小區(qū)建設(shè)項目 20xx年各月商品房成交價格情況 住宅房銷售情況： 完成月份 房屋套數(shù) 建筑面積（萬 m2） 均價（元 /m2） 20xx01 1501 20xx02 683 20xx03 1255 20xx04 815 20xx05 2520 20xx06 1921 20xx07 1999 20xx08 1339 20xx09 1358 合計 13391 按套型分析 其中套型在 60平方米以內(nèi)的成交 1522套， ；6080平方米的成交 476套， ； 8090平方米的成交 2105 套， 萬平方米； 90100 平方米的成交 2661 套，； 100120平方米的成交 3041套， 米； 120144平方米的成交 2784套， 平方米； 144180平方米以上的成交 626 套， 萬平方米； 180 平方米以上的成交 176套， 萬平方米。住宅房眉縣高新佳苑住宅小區(qū)建設(shè)項目 住宅房中多層住宅成交 3305 套， 萬平方米；高層住房成交 10086 套， 104 萬平方米。 （ 2）住宅房按套型分析 套型 套型 建筑面積 (萬平方米 ) 房屋套數(shù) 1) 60 平方米以下 2041 2) 6080 平方米 738 3) 8090 平方米 1873 4) 90100 平方米 3517 5) 100120 平方米 3459 6) 120144 平方米 3396 7) 144180 平方米 630 8） 180 平方米以上 92 合計 15746 （ 3）住宅房按層次分析 批準(zhǔn)預(yù)售的商品住宅中多層 2342 套， 萬平方米；高層 13404套， 萬平方米。 預(yù)售房屋分析 （ 1）按用途分析 眉縣高新佳苑住宅小區(qū)建設(shè)項目 二手住宅銷售價格同比上漲 %，漲幅比 11 月份縮小 ；環(huán)比上漲 %，比 11月 份擴大 。與上月相比，新建住宅銷售價格上漲 %。新建住宅銷售價格同比上漲 %，漲幅比 11月份縮 小 分點。 12月當(dāng)月，全國商品房銷售面積 21808萬平方米，同比增長 %；全國商品房銷售額 10201 億元，同比增長 %。 20xx 年，全國商品房銷售面積 ，比上年增長 %，商品住宅銷售 面積增長 %，辦公樓增長 %，商業(yè)營業(yè)用房增長 %。 全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積 億平方米，比上年增長 %；房屋新開工面積 億平方米，增長%；房屋竣工面積 億平方米，增長 %，其中，住宅眉縣高新佳苑住宅小區(qū)建設(shè)項目 全國 住房需求分析 需求旺盛，供需缺口大： 市場現(xiàn)狀 近年，我國房價尤其是住房價格上漲較快， 1998年以來，全國商品住房銷售價格年均上漲 %，比居民消費價格年均%的漲幅高 。在城鎮(zhèn)化過程中，一直都面臨著資源和環(huán)境的壓力?？尚行匝芯繄蟾? 陜西中精誠項目數(shù)據(jù)分析師事務(wù)所有限責(zé)任 公司 10 人口分布不均。實際上在 70 年代、 80年代建設(shè)的房子 ，甚至之前有很多房子，包括現(xiàn)在正在進行的老舊房屋改造，都是過去遺留下來的 問題 。在發(fā)展過程中，不僅有人口集聚以后的住房需求。從當(dāng)前城鎮(zhèn)化發(fā)展的趨勢來看，隨著人口向城鎮(zhèn)的集聚，也包括既有的農(nóng)村重點的集鎮(zhèn)，他們在國家城鎮(zhèn)化發(fā)展的過程中，逐步從傳統(tǒng)的農(nóng)業(yè)型轉(zhuǎn)化為城鎮(zhèn)型的這些居民，總體上來講城鎮(zhèn)地區(qū)住房需求是在不斷加大的，這是一個需求的總的發(fā)展趨勢。為解決房地產(chǎn)市場存在的種種問題，近幾年從中央到地方各級政府部門出臺了一系列政策，通過規(guī)定 90平方米以下中小戶型的建設(shè)比例、加大住房保障、從緊的貨幣政 策等政府調(diào)控和完善市場機制的手段穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。在城市居民中，低收入家庭對住房的需求最為迫切，用經(jīng)濟學(xué)的語言來說，這部分群體對住房的需求是剛性需求。 眉縣高新佳苑住宅小區(qū)建設(shè)項目 全縣工業(yè)共形成 22 個大類 40 多個行業(yè)小類 50多個主要工業(yè)產(chǎn)品， 20xx 年全縣鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)總產(chǎn)值達(dá)到 628318萬元?？尚行匝芯繄蟾? 陜西中精誠項目數(shù)據(jù)分析師事務(wù)所有限責(zé)任 公司 8 的貢獻(xiàn)份額逐年攀升，在縣財政收入中形成了 “三分天下，太酒占其一 ”的可喜局面，企業(yè)被評為全國釀酒行業(yè)百強企業(yè)。人口密度為 353人 /平方公里。 縣境東西寬 公里，南北長 公里。總?cè)丝? 萬人，其中：非 農(nóng)業(yè)人口 萬人，農(nóng)業(yè)人口 萬人， 農(nóng)業(yè)勞動力 萬人。 眉縣 概況 眉縣隸屬 陜西 省寶雞市，位于關(guān)中平原西部，地處秦嶺主峰太白山下，行政區(qū)域橫跨 渭河 兩岸，地形地貌由南而北依次為山區(qū)、淺山丘陵區(qū)、黃土臺塬區(qū)、渭北平原區(qū)，總體呈現(xiàn) “七河九原一面坡，六山一水三分田 ”。適應(yīng)人們不斷提高的環(huán)保意識和綠色生態(tài)居住觀念，為人們提供一個理想的高檔居住場所。可行性研究報告 陜西中精誠項目數(shù)據(jù)分析師事務(wù)所有限責(zé)任 公司 7 場所。 隨著 眉縣發(fā)展 規(guī)劃的逐步實施， 眉縣經(jīng)濟 發(fā)展迅速，本項目的建設(shè)一方面可作為 眉縣 的配套設(shè)施，滿足 縣城內(nèi) 的居住需求，另一方面 可大力 促進 眉縣 城鄉(xiāng)一體化進展。 20xx 年，全縣鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)總數(shù)達(dá)到9932 戶，擁有固定資產(chǎn) 億元，從業(yè)人員 71020 人，完成企業(yè)總產(chǎn)值 億元，完成營業(yè)收入 億元，實現(xiàn)利稅 億元，上繳稅金 億元，分別比 1978 年增長 38 倍、 245倍、 11 倍、 876 倍、 826 倍、 203 倍、 585 倍。 伴著改革開放的東風(fēng)，眉縣鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)異軍突起，由小到大、由弱到強，一步步發(fā)展壯大，已成為縣域經(jīng)濟的重要支撐。加大對圈地不建、捂盤惜售、哄抬房價等違法 違規(guī)行為的查處力度?？尚行匝芯繄蟾? 陜西中精誠項目數(shù)據(jù)分析師事務(wù)所有限責(zé)任 公司 6 四是大力整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序。加大差別化信貸、稅收政策執(zhí)行力度 ， 完善商品房預(yù)售制度。規(guī)范發(fā)展二手房市場，倡導(dǎo)住房租賃消費，盤活住房租賃市場。 二是繼續(xù)支持居民自住性住房消費。擴大農(nóng)村危房改造試點范圍。中央財政擬安排保障性住房專項補助資金 632億元，比上年增加 81億元。要堅決遏制部分城市房價過快上漲勢頭，滿足人民群眾的基本住房需求。 溫家寶在 20xx 年兩會中指出 20xx 年要著力保障和改善民生，促進社會和諧進步。 （二）房地產(chǎn)市場調(diào)控政策 房地產(chǎn)行業(yè)對于我國 和地區(qū)經(jīng)濟的重要性毋庸置疑，但其非理性的瘋狂增長，給我國經(jīng)濟的快速、穩(wěn)定發(fā)展埋下了隱患。但令人 可不思議 的是，就在溫家寶眉縣高新佳苑住宅小區(qū)建設(shè)項目 但這些政策的實施效果難以令人滿意，此后房價仍然上升 過快 ，大部分城市房價上漲速度達(dá)到了令人吃驚的程度。 ” 就是說，中國房價高，收入低，同世界已經(jīng) “ 接 ” 不上 “ 軌 ” 了。一位網(wǎng)友這樣跟帖說： “ 在北京和上海賣掉 100 平米的房子可在美國購買兩套別墅。 我國房地產(chǎn)價格的快速增長，特別是北京、上海、深圳等一線城市，其房地產(chǎn)價格已然出現(xiàn)非理性增長、房地產(chǎn)泡沫已然顯現(xiàn)。 從 20xx 年底開始，發(fā)生全球性金融危機，使得 20xx 年全年房地產(chǎn)市場出現(xiàn)短暫的回落。 眉縣高新佳苑住宅小區(qū)建設(shè)項目 加緊城市規(guī)劃與控制性詳規(guī)等技術(shù)性法律文件的形成。 建議 積極做好項目前期準(zhǔn)備工作；以人為本，加強各利益主體的溝通；抓緊落實資金，整合資源，認(rèn)真開展征地拆遷前與拆遷戶的溝通、協(xié)調(diào)等工作；積極與政府相關(guān)部門溝通， 積極爭取政府更多的相關(guān)優(yōu)惠政策，確保拆遷工作按時按量的順利進行。 根據(jù)對建設(shè)條件、工程方案和對財務(wù)可行性的分析研究，本工程具備建設(shè)條件，工程方案合理，財務(wù)分析可行。通過本項目的實施，能夠充分解決 眉縣中高檔 住房 需求 問題，將最大限度的保證社區(qū)穩(wěn)定、長久、和諧的發(fā)展。可行性研究報告 陜西中精誠項目數(shù)據(jù)分析師事務(wù)所有限責(zé)任