【正文】 域的成功人士。二、 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度安排本項(xiàng)目從2003年7月開(kāi)始到2007年6月底結(jié)束，共歷時(shí)4年具體的工作內(nèi)容和時(shí)間安排如上所述，其他的工作詳見(jiàn)詳項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃?rùn)M道圖附圖。具體規(guī)劃建規(guī)劃方案附圖。 可持續(xù)發(fā)展的人居生態(tài)環(huán)境理念 在設(shè)計(jì)時(shí)充分考慮生態(tài)景觀的可持續(xù)發(fā)展，并在此基礎(chǔ)上，適地適樹(shù)、優(yōu)先選擇喬木樹(shù)種，不要盲目引進(jìn)珍貴樹(shù)種，同時(shí)考慮水景的應(yīng)用。 景觀的人性化設(shè)計(jì)充分考慮現(xiàn)代人的生活習(xí)性和活動(dòng)習(xí)慣，合理地配置場(chǎng)地設(shè)施激發(fā)住戶進(jìn)行戶外活動(dòng)的興趣，間接引導(dǎo)其生活方式向健康科學(xué)的方向發(fā)展。如今，人們買(mǎi)房不僅局限于購(gòu)買(mǎi)一套公寓，而是買(mǎi)進(jìn)整個(gè)社區(qū)以及社區(qū)中與外部不同的生活方式，住區(qū)環(huán)境就是開(kāi)發(fā)商所推崇的這種生活方式的最直觀地詮釋。 外立面設(shè)計(jì)外立面設(shè)計(jì)應(yīng)簡(jiǎn)潔時(shí)尚，注重結(jié)交處理，使之能取得良好的城市景觀效果，并與共建協(xié)調(diào)統(tǒng)一，滿足開(kāi)發(fā)商“以一流的設(shè)計(jì)，一流的工程質(zhì)量，健康環(huán)保的材料構(gòu)筑精品”的開(kāi)發(fā)理念。由于本居住小區(qū)面對(duì)的是中上等收入的客戶，停車位數(shù)不應(yīng)小于住戶總數(shù)的40%，同時(shí)為避免停車位對(duì)環(huán)境的不良沖擊，結(jié)合地形高差，將停車位全部放在地下。三、 建筑規(guī)模及規(guī)劃設(shè)計(jì)方案設(shè)想(一)、小區(qū)布局保證各戶的“通好性”“通好性”是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的一個(gè)重要指標(biāo)，一個(gè)樓盤(pán)如果80%很好賣，但剩下的20%清不了盤(pán)，這個(gè)項(xiàng)目就沒(méi)利可圖，利潤(rùn)全部在壓在沒(méi)賣出的20%中，所以小區(qū)的總體規(guī)劃首先看有多少不好賣的，將不好賣的戶數(shù)壓到最少。6） 構(gòu)筑“多樣性居住空間”，多層、小高層巧妙組合，營(yíng)造組團(tuán)概念原則。5） 規(guī)劃設(shè)計(jì)應(yīng)具有特色——差異化原則。4） 規(guī)劃具有彈性靈活原則和建設(shè)精品化的原則。并體現(xiàn)項(xiàng)目本身的特點(diǎn)。2） 承上啟下，綜合布置，空間布局一體化發(fā)展的原則。本項(xiàng)目難度較大的是該地塊標(biāo)高較為復(fù)雜，要求設(shè)計(jì)充分利用高差，建造出有錯(cuò)落有致、有獨(dú)特風(fēng)格的建筑群。 第四部分 規(guī)劃設(shè)計(jì)方案一、 規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的指導(dǎo)思想總平面布置應(yīng)合理的利用土地，注意好景觀充分利用和不良景觀的回避，合理的控制住宅間距，全面考慮通風(fēng)、采光。并且施工場(chǎng)地開(kāi)闊，具有良好的施工條件。生產(chǎn)用的臨時(shí)用電可以協(xié)調(diào)XX水廠部分解決，區(qū)內(nèi)永久用電需向供電局申辦。l 給排水、供電、通訊等： 項(xiàng)目緊鄰XX水廠，水廠可以提供500mm供水管道，可以解決施工場(chǎng)地內(nèi)的用水問(wèn)題。l 醫(yī)療機(jī)構(gòu)：XX南郊擁有較多的醫(yī)療機(jī)構(gòu)，醫(yī)療配套設(shè)施較好，設(shè)備齊全、技術(shù)先進(jìn)，具有完善的醫(yī)療、護(hù)理體系，如省委機(jī)關(guān)門(mén)診部是省勞動(dòng)和社會(huì)保障廳認(rèn)定的定點(diǎn)醫(yī)療機(jī)構(gòu)，醫(yī)療條件和綜合實(shí)力處于XX市先進(jìn)水平。臨近XX交通主干線南二環(huán)和即將投入使用繞城高架高速路，進(jìn)出極為方便。其中道路問(wèn)題，目前只有一條臨時(shí)道路可進(jìn)場(chǎng)施工，正式規(guī)劃路待建。項(xiàng)目用地目前為階梯狀耕地，征地范圍內(nèi)地勢(shì)南高北低，平均高差14米，高差最大的地方相差21米，工作區(qū)內(nèi)最低點(diǎn)高程為450。據(jù)消息靈通人士透露，央行目前正在抓緊時(shí)間制定具體的政策。216。216。有此可能帶來(lái)政府加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀管理，如美國(guó)的商品房空置率為7%，我國(guó)香港約為4%,而專家估計(jì)，我國(guó)當(dāng)前的商品房空置率約為26%左右，我國(guó)當(dāng)前的商品房空置率已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)國(guó)外空置警戒線。威脅（THREAT）216。 周邊新建住宅項(xiàng)目不多，為本項(xiàng)目?jī)?chǔ)備了一定量的客戶。 城市重心的南移給項(xiàng)目帶來(lái)巨大的升值空間XX大都市圈的規(guī)劃，把電視塔作為新的CBD，而本項(xiàng)目正好位于電視塔附近，中央商務(wù)區(qū)建成后，其一流的服務(wù)設(shè)施，完善的配套設(shè)施，再加上規(guī)劃建設(shè)中的XX旅游度假區(qū)提供的優(yōu)美的環(huán)境，會(huì)給購(gòu)買(mǎi)者帶來(lái)豐厚的住宅投資增值回報(bào)。而目前這里只有XX皇家別墅、鉆石王朝、湖濱花園等幾個(gè)別墅項(xiàng)目，面向中高層消費(fèi)群體的多層與小高層項(xiàng)目的高級(jí)住宅區(qū)還不多，這就贏得了想居住在XX區(qū)而又買(mǎi)不起別墅的顧客。216。 XX對(duì)中高檔商品房的開(kāi)發(fā)與銷售的控制，給本項(xiàng)目帶來(lái)了商機(jī)今年4月份，XX市副市長(zhǎng)喬征在XX城市建設(shè)與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)大勢(shì)論壇上指出今后市政府將從政策上嚴(yán)格控制中高檔商品房的開(kāi)發(fā)和銷售，并按照國(guó)家有關(guān)政策，對(duì)別墅類項(xiàng)目嚴(yán)格執(zhí)行“封殺令”。 治安環(huán)境較差由于本項(xiàng)目位于城鄉(xiāng)結(jié)合部，人員流動(dòng)量大且復(fù)雜，這樣給本區(qū)治安帶來(lái)了影響，給客戶一定的顧慮。 基礎(chǔ)設(shè)施不完善項(xiàng)目周圍的郵局、銀行等重要設(shè)施離本項(xiàng)目較遠(yuǎn)，給居民生活帶來(lái)不便。 市政配套設(shè)施跟不上目前項(xiàng)目周邊的道路、給水、排水、供電等市政設(shè)施都是臨時(shí)的，正式的待建。雖然公司曾與XX新大陸集團(tuán)公司聯(lián)合開(kāi)發(fā)了雅荷只能家園小區(qū)，以及正在開(kāi)發(fā)的大明宮經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目和XX文博苑項(xiàng)目，但公司沒(méi)有獨(dú)立成功開(kāi)發(fā)高級(jí)住宅小區(qū)項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)以供借鑒，這對(duì)公司來(lái)說(shuō)，是一個(gè)新的嘗試。劣勢(shì)（WEAKNESS）216。216。216。216。 得天獨(dú)厚的公司背景 XX市城市投資有限責(zé)任公司是由XX市建委牽頭、城建各相關(guān)部門(mén)（市規(guī)劃局、房管局、公用事業(yè)局、交通局、市政局、土地局等）入股，另外吸收部分國(guó)有大中型企業(yè)和民營(yíng)企業(yè)共同出資組建的公司。XX的主流群體多為商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的勝利者，競(jìng)爭(zhēng)一種綜合實(shí)力的表現(xiàn)，包括道德素質(zhì)、文化素質(zhì)、創(chuàng)新能力、膽識(shí)和魄力等，由于XX的物質(zhì)檔次高，決定了進(jìn)入的經(jīng)濟(jì)門(mén)檻高，掀起的居住者多為這個(gè)城市的精英，是XX的整體文化表具有不一般色。XX的區(qū)域生態(tài)質(zhì)量在XX市一個(gè)小特區(qū)，植物園、盆景園、薔薇園，加上即將興建的長(zhǎng)安芙蓉園、唐園、溫泉樂(lè)園、世界娛樂(lè)園……這里是XX園林建筑密度最高的區(qū)域；這些園林再加上唐華賓館、大慈恩寺、XX皇家別墅、鉆石王朝、湖賓花園中的大面積綠化，總體綠化率在XX市各區(qū)域中絕對(duì)名列前茅；XX湖的２０００畝水面將超過(guò)目前XX城區(qū)各公園水面之和，在一個(gè)水資源緊張的古城，這樣遼闊的水面對(duì)生態(tài)環(huán)境的意義不言而喻。這有XX獨(dú)特的區(qū)域所決定的，繁華的西影路、小寨路、長(zhǎng)安路近在咫尺，卻能偏好一隅，鬧中取靜。隨著商品房建設(shè)步伐的加快及商品房開(kāi)發(fā)、銷售各方面政策的完善和推進(jìn)，居民收入的穩(wěn)步增長(zhǎng)，使XX商品房市場(chǎng)人氣上升，并進(jìn)入了一個(gè)穩(wěn)定增長(zhǎng)期，尤其是商服房銷售的高速增長(zhǎng)，說(shuō)明了西部大開(kāi)發(fā)的政策效應(yīng)已經(jīng)體現(xiàn)和大眾對(duì)西部大開(kāi)發(fā)的信心和支持，隨著城鎮(zhèn)住房制度改革繼續(xù)深化，經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)進(jìn)度加快，商品房個(gè)人消費(fèi)不斷擴(kuò)大，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)宏觀調(diào)控政策的逐步位,2003年XX房地產(chǎn)市場(chǎng)將繼續(xù)保持快速地發(fā)展。 （三）對(duì)XX市2003年房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)測(cè) 2003年，在國(guó)家積極財(cái)政政策和西部大開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略等因素的推動(dòng)下，XX經(jīng)濟(jì)持續(xù)向好，加之政府把宏觀調(diào)控拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重點(diǎn)放在投資和擴(kuò)大內(nèi)需上，并實(shí)施積極的財(cái)政政策，擴(kuò)大投資需求，使固定資產(chǎn)投資力度繼續(xù)擴(kuò)大，促進(jìn)了房地產(chǎn)投資的快速增長(zhǎng)?！　【唧w分物業(yè)來(lái)看：本期XX市商服用房?jī)r(jià)格有所回落，%，跌幅為66元/平方米；寫(xiě)字樓類物業(yè)價(jià)格持續(xù)上行，本期增長(zhǎng)幅度為81元/平方米，%，目前市場(chǎng)均價(jià)為4729元/平方米；普通住宅類物業(yè)價(jià)格同樣有所增長(zhǎng)，市場(chǎng)成交均價(jià)為2855元/平方米，%；公寓別墅類商品房市場(chǎng)價(jià)格繼續(xù)其上升勢(shì)頭，目前市場(chǎng)銷售均價(jià)為4571元/平方米，%。　?。担畠r(jià)格表現(xiàn)2003年3月份40指數(shù)為1124點(diǎn)，較上期增長(zhǎng)較多，上升了21點(diǎn)，這與春節(jié)后房市恢復(fù)正常運(yùn)行不無(wú)相關(guān)。結(jié)合近幾年XX樓市的市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，樓市的銷售出現(xiàn)了較為均衡的態(tài)勢(shì)。４．市場(chǎng)銷售特征根據(jù)最新調(diào)查數(shù)據(jù)，％，增幅較大，從今年一季度XX商品房銷售情況來(lái)看，前三個(gè)月的銷售量于去年同期相比均有大幅增長(zhǎng)，屆增幅均保持在２０％以上，開(kāi)年的高走給市場(chǎng)帶來(lái)了較多的喜旺之氣，也給今年的XX樓是注入了跟大的信心與期待。同時(shí)市委市政府要件西部XX最佳人居環(huán)境,人均GDP低于300美元的低收入國(guó)家,城市化水平僅為20%:人均GDP在7001500美元時(shí)，城水花水平將達(dá)到４０～６０％．據(jù)資料，目前XX市城市化水平約為２７．７％，最近十年來(lái)，XX市年平均人增長(zhǎng)１１．９萬(wàn)人，隨著XX城市化建設(shè)加快，新增城市人口將會(huì)在未來(lái)十年增加一倍，住宅需求量也隨之增加，僅人口增加與居住水平提高，每年需增加８００萬(wàn)平方米住宅，這無(wú)疑會(huì)給房地產(chǎn)建設(shè)帶來(lái)巨大的商機(jī)。,隨著家庭人口規(guī)模日趨小型化(=3),其結(jié)果是家庭規(guī)模縮小,XX市城鎮(zhèn)居民住房緊張的現(xiàn)象并未得到緩解,有數(shù)據(jù)表明,目前XX市潛在購(gòu)房人數(shù)為35萬(wàn)。1. 有效需求旺盛XX市人均住房面積不足。而我們的項(xiàng)目正好處于南郊XX度假旅游區(qū)，可謂占盡地利人和。城內(nèi)作為XX市的商業(yè)聚集區(qū)具有先天的自然優(yōu)勢(shì)，人文環(huán)境等各方面都明顯強(qiáng)于其他區(qū)域，商業(yè)分為濃厚，人氣旺盛，是辦公、商業(yè)、娛樂(lè)的最有地段。%；公寓、%。%，其中公寓、%；，%，其中公寓、%，銷售均價(jià)為4484元/平方米，距歷史較高位。,比去年上升了308%。公寓、,%。,%。XX經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定增長(zhǎng)得益于房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)及西部大開(kāi)發(fā)政策吸引的外線投資額的增長(zhǎng)，房地產(chǎn)已成為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的一大支柱，隨著XX產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)新格局的出現(xiàn)，這也將反作用于房地產(chǎn)市場(chǎng)，使之向著更加良性的方向發(fā)展。,%。 固定資產(chǎn)投資情況,%。,%。城市居民人均可支配收入7184元,%；城市居民人居消費(fèi)支出6419元,%。二、中觀環(huán)境XX房地產(chǎn)是市場(chǎng)分析(一) 經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 XX國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況根據(jù)2002年宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行數(shù)據(jù)：，%,，%，%,，%.三大產(chǎn)業(yè)均衡發(fā)展，帶動(dòng)了宏觀經(jīng)濟(jì)的持續(xù)向好。根據(jù)國(guó)家有關(guān)部門(mén)的統(tǒng)計(jì)，過(guò)去10年我的商品住宅大部分都銷售給了個(gè)人，到2002年10月份，我國(guó)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)商品住宅占到商品房銷售的91%，已經(jīng)成為市場(chǎng)的購(gòu)買(mǎi)主體，隨著居民收入的不斷提高和消費(fèi)物價(jià)的穩(wěn)定，人們對(duì)上平房的購(gòu)買(mǎi)力也在不斷增強(qiáng)，有6%15%的家庭甚至開(kāi)始購(gòu)買(mǎi)第二套住宅以用作投資，個(gè)人購(gòu)房占商品房銷售的比重將繼續(xù)增加，仍然是市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)的主體。因此，房地產(chǎn)投資會(huì)繼續(xù)增長(zhǎng)。根據(jù)“十五”規(guī)劃，到2005年，我國(guó)城市人均住宅建筑面積要達(dá)到22平方米，戶均達(dá)70平方米，目前距這一目標(biāo)有一定差距，住宅需求旺盛，住宅建設(shè)仍是2003年投資的重點(diǎn)和熱點(diǎn)。有針對(duì)年輕工薪族推出的精裝修小戶型，有迎合人們對(duì)居住環(huán)境的關(guān)注推出的各種生態(tài)型小區(qū)，還有為老年人安度晚年推出的“夕陽(yáng)紅”型小區(qū)。 　　不僅是竣工面積在增加，房地產(chǎn)種類也豐富多樣。一季度，商品住宅竣工面積為二千四百五十九萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)百分之四十四點(diǎn)三。全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)實(shí)際到位資金二千三百四十七億元，比去年同期增長(zhǎng)百分之四十三，高于同期房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增幅八點(diǎn)一個(gè)百分點(diǎn)。 　　住房投資的增加和建設(shè)的加快增加了供給，滿足了消費(fèi)需求。隨著商品房持續(xù)旺銷，商品房平均銷售價(jià)格也呈上漲態(tài)勢(shì)。人們?cè)谥鸩綕M足汽車等十萬(wàn)元級(jí)消費(fèi)需求的同時(shí)，對(duì)幾十萬(wàn)元的房地產(chǎn)消費(fèi)需求也在不斷增加。 　　此間分析人士認(rèn)為，購(gòu)房需求的加速釋放是房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)熱的動(dòng)因。 一季度全國(guó)城鎮(zhèn)居民家庭收支情況如下表: 項(xiàng)目實(shí)際數(shù)（元）增長(zhǎng)速度（%）一、月人均總收入831其中：人均可支配收入工薪收入10經(jīng)營(yíng)凈收入財(cái)產(chǎn)性收入轉(zhuǎn)移性收入52二、月人均總支出消費(fèi)性支出購(gòu)房與建房支出轉(zhuǎn)移性支出財(cái)產(chǎn)性支出社會(huì)保障支出我國(guó)目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況今年以來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在去年平穩(wěn)運(yùn)行的基礎(chǔ)上，逐漸轉(zhuǎn)“熱”。其中：，%；，%。非消費(fèi)性支出及服務(wù)消費(fèi)增長(zhǎng)超過(guò)消費(fèi)性支出增長(zhǎng)。其中，%，%； %； %。其中，%。 （3）、經(jīng)營(yíng)凈收入較快增長(zhǎng) ，%。 （2）、轉(zhuǎn)移性收入穩(wěn)定增長(zhǎng) ，%。城鎮(zhèn)居民收支情況 ，%，扣除價(jià)格因素，%。投資結(jié)構(gòu)繼續(xù)改善。東中西部地區(qū)投資全面增長(zhǎng)。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資7736 更新改造投資6584 其中：基本建設(shè)投資17251 城鄉(xiāng)居民個(gè)人投資6280