【正文】 形式售價(jià)（元/平方米）位置樓盤名稱該區(qū)域均價(jià)在500元左右，其中兆豐花園和虹橋新城均價(jià)較高，為5500元，其余樓盤均價(jià)在45005000元范圍內(nèi)。目前已大致形成長寧路中段、天山—仙霞路西段、虹橋路三條開發(fā)主線。在此帶動(dòng)下，長寧區(qū)房地產(chǎn)市場表現(xiàn)出良好發(fā)展態(tài)勢。區(qū)內(nèi)交通四通八達(dá)，生活設(shè)施配套齊全，人文氣息較為濃厚?？刀?588弄三鑫花苑靜安曹家渡高層55007800萬航渡路458弄嘉園靜安曹家渡小高層47007300位置樓盤名稱區(qū)域曹家渡位于靜安區(qū)、長寧區(qū)和普陀區(qū)交匯外，地理位置優(yōu)越，同是又是商業(yè)中心，交通樞紐，具發(fā)展?jié)摿Α?60016000800014000鎮(zhèn)寧路9號東方雅苑靜安南形式售價(jià)（元/平方米）這一區(qū)域靠近徐匯區(qū)，人文、居住環(huán)境不錯(cuò)，交通便捷，生活、就業(yè)方便。50006400昌平路8號天鼎花園靜安北高層、小高層48006300海防路377號大聞—麗都院靜安北小高層物業(yè)類型多樣，有高層、小高層和多層，其中以多層、小高層深受歡迎，如：大聞—麗都院，靜安四季公寓，武泰公寓，新?？道?，聚豪天下等，均銷量頗佳。近來的靜安區(qū)樓市形勢為：一、多層、小高層日受歡迎；二、出現(xiàn)市中心大規(guī)模住宅小區(qū)，如：達(dá)安花園，聚豪天下—南草坪花園；三、隨著靜安區(qū)中心樓盤的飽和，曹家渡地區(qū)將日益成為靜安的“黃金寶地”。本項(xiàng)目們于上海普陀區(qū)，周邊接壤靜安、長寧、閘北等區(qū)域，這些區(qū)域樓盤對本項(xiàng)目構(gòu)成競爭，本報(bào)告采擷主要竟?fàn)帯㈤L寧、閘北等區(qū)域，這些區(qū)域樓盤對本項(xiàng)目構(gòu)成競爭，本報(bào)告采擷主要競爭樓盤加以闡述分析。以董氏家族為背景的東方海外集團(tuán)曾以法國風(fēng)情、英式風(fēng)貌的概念成功推出了東方巴黎和東方劍橋后又以美式生活推出了東方曼哈頓這一新盤，雖然價(jià)格不低卻依然受到消費(fèi)者的追棒。以上所述現(xiàn)象足以證明21世紀(jì)的上海房地產(chǎn)消費(fèi)市場不同于1992年的房地產(chǎn)市場，而是一個(gè)理性的市場，開發(fā)商只是在經(jīng)過了大量的開發(fā)逐漸在市場中積累了一定的品牌知名度和消費(fèi)信任度，才是取勝的唯一法則。普陀?xùn)|旺家園還未開盤訂購者已達(dá)半數(shù)以上。另外，明日星城一期短短兩個(gè)月銷售率達(dá)100％。在2000年3季度統(tǒng)計(jì)的交易數(shù)據(jù)中，銷售量位居前兩位分別為中海馨園和東方曼哈頓兩個(gè)大盤?！裉攸c(diǎn)八：品牌營銷引發(fā)樓市新賣點(diǎn)另據(jù)需求數(shù)據(jù)顯示：％，％。而發(fā)展商京將這一便捷概念引入內(nèi)銷商品房，在外轉(zhuǎn)內(nèi)銷物業(yè)的刺激下，市場品質(zhì)競爭的加劇，裝修房又再次引起人們的關(guān)注。近期面市的兩灣城二期，樓層總高度100米左右，采用大板式的設(shè)計(jì)，使戶戶朝南，并且大多住宅有三個(gè)陽臺(tái)，一個(gè)客廳采光陽臺(tái)，一個(gè)曬衣陽臺(tái)，還有一個(gè)廚房工作陽臺(tái)，更有儲(chǔ)藏室、更衣間齊全的功能設(shè)計(jì)，使居住高層的舒適性大大提升。采光方面，設(shè)計(jì)拉門式陽光室外，更堅(jiān)持廚衛(wèi)窗地比大于1/10，廳與臥室的窗地比大于1/7的的采光標(biāo)準(zhǔn)。如充分利用南向面寬，便每套住宅的客廳和主、次臥室均朝南，南北通風(fēng)順暢。冬天時(shí)的日照遠(yuǎn)比空調(diào)來得有溫暖感，梅雨季節(jié)和夏天，通風(fēng)的效果是任何人工的調(diào)節(jié)所無法比擬的。時(shí)下，板狀結(jié)構(gòu)高層住宅普遍受到青睞?！裉攸c(diǎn)六：板狀結(jié)構(gòu)已成為高層住宅市場的主流雖然市中心的住宅配套齊備，但這些熱銷樓仍采用依托、整合、建設(shè)三管齊下的方式，使住宅配套的優(yōu)勢更脫穎而出。首先是規(guī)模較大的均達(dá)10萬平方米；其次注重內(nèi)部環(huán)境營造，很多樓盤更是不惜工本請來了國外一些知名的大師進(jìn)行環(huán)境設(shè)計(jì)。預(yù)計(jì)小高層在今后的一段時(shí)間內(nèi)還會(huì)是市場主流。小高層物業(yè)85％以上的得房率，配有電梯的方便快捷，戶戶朝南的板式結(jié)構(gòu)，室內(nèi)面積的合理配比，以及相對適中的物業(yè)管理費(fèi)，成為小高層吸引買家的要素。●特點(diǎn)四：小高層物業(yè)受消費(fèi)者青睞另從50名上榜樓盤的統(tǒng)計(jì)中發(fā)現(xiàn)二房比例為42％，三房的比例為47％。隨著家庭成員的多元化和對多功能居室的需求增強(qiáng)，多廳室結(jié)構(gòu)的房型將會(huì)成為消費(fèi)主流。在可承受范圍內(nèi)，追求面積的合理性，逐步改善居住條件成為市場消費(fèi)的導(dǎo)向。●特點(diǎn)三：戶型面積在變小、房間在變多隨著購房者品位需求的日益提高，具有較大規(guī)模的小區(qū)所帶來完善的配套、多層次的小區(qū)建筑類型組合、點(diǎn)面結(jié)合的綠化景觀設(shè)計(jì)、多樣的戶型選擇，以及給購房者所帶來的物業(yè)附加值，是非小區(qū)類樓盤無法比擬的?！裉攸c(diǎn)二：規(guī)模性小區(qū)將領(lǐng)導(dǎo)潮流但是貫穿浦西浦東的地鐵二號線的試運(yùn)行仍是沿線樓盤帶來不小的振奮，尤其是東西兩端的浦東新區(qū)和長寧區(qū)成為為最大的受益者，沿線樓盤價(jià)格已大幅提升，銷售迅速。2482005預(yù)測數(shù)據(jù)180015524243802003預(yù)測數(shù)據(jù)160014544082402001預(yù)測數(shù)據(jù)272000統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)1681999統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)36380811713831997統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)4685291996統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)2415081995（萬平方米）（萬平方米）（萬平方米）（億元）備注供需缺口銷售面積批準(zhǔn)上市預(yù)售住宅投資年份以后將逐年增加。（2）根據(jù)上海國民經(jīng)濟(jì)規(guī)劃，房地產(chǎn)業(yè)已列入國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，且住宅是一個(gè)市場相對穩(wěn)定，投資風(fēng)險(xiǎn)較小的投資領(lǐng)域，預(yù)計(jì)2001年起住宅投資將會(huì)有一定程度的增長，但是類似1997年前的盲目投資、一哄而上的情況不會(huì)重復(fù)出現(xiàn)。（1）19951997年，由于當(dāng)時(shí)上海住宅商品房過熱，高回報(bào)的開發(fā)利潤率吸引大量資金投入商品住宅市場，當(dāng)時(shí)的住宅建設(shè)年投資量徘徊在400430億無左右。以動(dòng)態(tài)發(fā)展的眼光來看，目前尚未進(jìn)入住宅消費(fèi)階段的中低收入階層，隨首收入的逐步提高和受各項(xiàng)政策的刺激，會(huì)加入到這一行列中來。近兩年來，在這部分消費(fèi)群體中，法人單位隨著住房制度改革的深入推進(jìn)已逐步退出市場；高收入群體的住房消費(fèi)也基本到位。上海房地產(chǎn)市場的第一輪消費(fèi)主體，是一部分先富起來的高收入群體和法人單位。因此，如何抓住住宅開發(fā)機(jī)會(huì)增加，在較大需求量的同時(shí)，能盡快實(shí)行有效供應(yīng)，是上海房地產(chǎn)開發(fā)商的大事?！?0年代中后期生育高峰期間出生的人群進(jìn)入適婚年齡，這部分人群普遍教育程度較高，有一定的消費(fèi)能力，對商品住宅存在明顯的有效需求。近年來，上海郊縣農(nóng)民購房商品住房每年約地100萬平方米左右，隨著農(nóng)民收入的提高和郊縣城市化進(jìn)程的加快，農(nóng)民購買商品住房的比例將逐漸上升?！窠紖^(qū)城市化。●上海近年來經(jīng)濟(jì)健康高速發(fā)展，就業(yè)機(jī)會(huì)增加，對外省市優(yōu)秀人才具有很大吸引力，越來越多的非滬籍高校畢業(yè)生留滬工作，這部分人群收豐厚，且有相當(dāng)比例打算地上海安家落戶長期發(fā)展，加上當(dāng)前地上海的約200萬外來人口，估計(jì)每年平均需要1015萬套住房?！裆虾３鞘薪ㄔO(shè)和舊城區(qū)改造仍需拆一大批居民住宅，這些被動(dòng)拆遷的居民都需是新的住宅予以安置?！耠S著住房分配貨幣化政策推出，職工收的增長，居民家庭的購房支付能力將大大加強(qiáng)。上海市區(qū)人均居住面積九五末可達(dá)11平方米，十五末（2005年）要達(dá)到15平方米，人均增加居住面積4平方米，折合建筑面積8平方米，如按市區(qū)現(xiàn)有常住人口約800萬算，則十五期間往房需求總量為6400萬平方米，再加上舊區(qū)改造拆除800至1000萬平方米后，需求總量將不低于7000萬平方米，平均每年往房潛地需求量將不低于1400萬平方米。根據(jù)《上海市國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展十五計(jì)劃與2010年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱是的報(bào)告》，至2010年，、成套率達(dá)87％左右，基本達(dá)到戶均一套房的后小康居住水平。二、上海市住宅供需總量分析和蘭苑、申地苑、三泉家園、北美公寓閘北區(qū)華升新苑、泰鴻苑、長陽新苑楊浦區(qū)匯峰花苑、陽光綠園、紫藤園、陽光名邸、挹翠苑上海萬科華爾茲花園、疊加苑、盛大花園、元福大廈、強(qiáng)生花苑徐匯區(qū)秋月楓舍、匯麗花園、曹楊華庭、榮聯(lián)小區(qū)、東旺雍景苑、世紀(jì)之門、半島花園普陀區(qū)陽光歐洲城、貴龍園、東麗苑、上南半庭苑、錦河苑蝶戀園、純翠上南、博愛家園、南江苑、金鵬荷澤苑、上南花苑名人花園、申立苑其中，連續(xù)四個(gè)季度上榜的樓盤有7個(gè)；三個(gè)季度三榜的樓盤有7個(gè)；兩個(gè)季度上榜的樓盤有30個(gè)；一個(gè)季度上榜的樓盤有92個(gè)。總體上說，分段價(jià)格指數(shù)的走勢，反映出上海住宅商品的結(jié)構(gòu)開始趨于合理。25004000元的住宅需求量最大最符合大眾住房消費(fèi)傾向，故價(jià)格穩(wěn)步上升。從分段價(jià)格和各季的指數(shù)走勢可以看出，在2000年一年里，2500元以下的住宅，供求關(guān)系非常協(xié)調(diào)。考慮到不同價(jià)格的住房相應(yīng)的供求關(guān)系。其中，多層住宅的谷峰期出現(xiàn)在5月、7月、11月，谷底期出現(xiàn)在1月、6月、8月，高層住宅谷峰期出現(xiàn)在4月、7月、12月，谷底期則為1月、5月和8月。從月度總體價(jià)格走勢來看，4月份、7月份和12月份為指數(shù)的谷峰。2）外銷商品房抵押貸款額1）外銷商品房抵押面積2）交換面積1）轉(zhuǎn)讓面積已售公房上市成交金額已售公房上市成交面積存量房交易成交金額2）外銷商品房銷售面積1）內(nèi)銷商品房銷售面積2）外銷商品房批準(zhǔn)銷售面積1）內(nèi)銷商品房批準(zhǔn)銷售面積2）外銷商品房預(yù)售面積1）內(nèi)銷商品房預(yù)售面積2）外銷商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積1）內(nèi)銷商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積單位貨幣化面額居民單位居民可見建筑面積土地出讓面積1）內(nèi)銷商品房土地出讓面積同比％1999年2000年％。據(jù)對閔行、徐匯、浦東、虹口、閘北、靜安、盧灣、黃浦、長寧、普陀、寶山等區(qū)的住宅預(yù)售價(jià)格指數(shù)統(tǒng)計(jì)表明：1999年年底為基期，基期指數(shù)為1000點(diǎn)，至2000年12月底，％。居民住宅成套率達(dá)到74％。至年末，原定市區(qū)365。完成市區(qū)多層舊住宅平頂改坡頂1000幢。％；，％。％。個(gè)人購房比例迅速提高，在商品房銷售中，個(gè)人購房的比重已達(dá)93％。房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模適度，％；，％。根據(jù)權(quán)威的上海統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示2000年房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。今年出現(xiàn)的五大態(tài)勢將促使房地產(chǎn)市場以2000年的慣性持續(xù)向前。上述變化給上海房地產(chǎn)業(yè)帶來較大發(fā)展機(jī)遇。同時(shí)城市生態(tài)環(huán)境以及郊縣城市建設(shè)步伐也不斷加強(qiáng)。整個(gè)90年代上海緩解了交通，住房和環(huán)境三大難點(diǎn)，下世紀(jì)初，上海將進(jìn)一步提升中心志功能。（4）上海城市進(jìn)入功能提升期明年上海將繼續(xù)鼓勵(lì)和刺激消費(fèi)，因此，伴隨著證券市場的財(cái)富效應(yīng)和假日經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)生，社會(huì)消費(fèi)將逐步趨強(qiáng)。（3）社會(huì)消費(fèi)將逐步進(jìn)入旺盛期預(yù)測未來幾年，年投資總量不會(huì)有大的起伏，大致在1800億元以上。未來幾年，上海GDP平均年增長率約在8％左右，預(yù)計(jì)2001年上海整體經(jīng)濟(jì)效應(yīng)增長質(zhì)量有明顯提高。％。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)占略性調(diào)整取得重大階段性成果。按可比價(jià)格計(jì)算，％。第一章酌情免收人防建設(shè)費(fèi)（具體方法根據(jù)各個(gè)項(xiàng)目情況而定）。免征新型墻體材料費(fèi)；免收城建檔案保證金；免征20％的解困平價(jià)住宅；實(shí)行住宅配套費(fèi)原則自行包干使用（具體方法根據(jù)各個(gè)項(xiàng)目情況而定）；減免或緩交土地使用費(fèi)（具體方法根據(jù)各個(gè)項(xiàng)目情況而定）；減免有關(guān)手續(xù)費(fèi)、管理費(fèi)（具體方法根據(jù)各個(gè)項(xiàng)目情況而定）；2.“365”改造地塊享受有關(guān)優(yōu)惠政策：“365”改造住宅指截止到1991年底，上海存的的365萬平方米危棚簡屋。1.“365”改造住宅基本情況：說明本項(xiàng)目有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。參考與本項(xiàng)目性質(zhì)相仿的“中遠(yuǎn)兩灣城”項(xiàng)目，其第一期開盤后1年銷售率達(dá)90％以上，第二期開盤后1個(gè)季度銷售率35％，本項(xiàng)目的銷售進(jìn)度計(jì)劃相對保守和穩(wěn)妥一些。本項(xiàng)目擬定住宅銷售均價(jià)為4900元/平方米