【導讀】等和以前相比都發(fā)生了很大的變化。在這樣的社會背景下，一方面政府部門出臺。了一系列的關于土地、融資等方面的宏觀調(diào)控政策；另一方面因近年來房價上漲，生額度資源不斷減少，使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之間競爭更趨激烈。如何使房地產(chǎn)企業(yè)求得生存、求的發(fā)展是當前擺在房地產(chǎn)企業(yè)面前一個急需。解決的重要問題。房地產(chǎn)企業(yè)的核心競爭力主要在于兩點，一個是產(chǎn)品的差異化。度開發(fā)環(huán)境與條件等軟硬設施下，除了開發(fā)產(chǎn)銷對路、適應市場需求額度產(chǎn)品外；社會，維護社會公平與正義。理與有效控制，才能使企業(yè)立足于競爭市場，做大做強。礎上進行細化制訂目標成本；根據(jù)合同執(zhí)行情況產(chǎn)生成本計劃和實際成本情況，成本控制就是對上述過程進行規(guī)劃和監(jiān)控。劃成本、目標成本進行比較，對成本費用進行評價，并對未完成項目進行預測，使成本控制在預算范圍之內(nèi)。理中的控制管理體系，實現(xiàn)合同管理、付款計劃及付款實際動態(tài)查詢分析。

　　

【正文】 目來說，投資階段的費用也是一個不小的數(shù)額。 三、規(guī)劃設計階段的投資控制 設計質(zhì)量是規(guī)劃設計階段的首要控制要素，設計質(zhì)量不僅是投資項目達到國家規(guī)定，功能達到某些要求，更重要的是項目建成交付使用后產(chǎn)生經(jīng)濟效益的多少。雖然設計費用占總投資的比例有限，但是對工中國地質(zhì)大學（北京）碩士學位論文開題報告 21 程造價影響程度卻很大。一般，工程設計占項目投資的 30％～ 40％。因此設計質(zhì)量要抓的就是優(yōu)化設計方案問題。通常項目投資，一般過程是規(guī)劃概念設計、方案設計、擴初設計、技術設計、施工圖設計，在各個設計階段都需要編制相應的工程造價控制文件即投資估算、設 計概算、修正概算、施工圖預算，逐步由粗到細確定工程造價控制目標，并經(jīng)過分階段審批、切塊分解，層層控制工程造價，實現(xiàn)對投資限額的控制和管理，從而使設計與經(jīng)濟相接，做到對工程項目的限額設計。目前，我國設計部門普遍存在重技術、輕經(jīng)濟的傾向，工程經(jīng)濟人員和設計人員工作不能緊密結合，缺乏相互協(xié)調(diào)，有關人員責、權、利不明確，釀成設計階段造價管理的積極性不高。達不到設計規(guī)范、設計標準、工程數(shù)量與概算指標等各方面的控制要求，給項目投資埋下隱患。因此投資開發(fā)商本身要具備一定專業(yè)知識，同時和設計人員密切聯(lián)系，對結構形式、建筑裝 飾、材料設備都應慎重考慮，把設計做細、做深，真正做到優(yōu)化設計。另外，也不可忽視設計費用控制。根據(jù)筆者多年實踐經(jīng)驗，設計費用低并不意味看項目投資額小，所以設計費用的控制目標不是費用最小而是合理費用的界線。設計費用要把設計質(zhì)量、項目控制綜合考慮，在設計階段采用招標形式選擇設計單位或?qū)嵭性O計費用限額和設計費用獎勵結合方法，把設計費用的控制和質(zhì)量結合起來，設計最優(yōu)方案。 四、施工階段的投資控制 工程項目施工階段是工程投資的具體實施階段，也是建筑物實體形成階段和人力、物力、財力消耗的主要階段，投資支出 大部分都要在這一階段落實。這一階段的投資控制主要需要解決以下幾個方面問題：一是選擇什么樣的施工單位承擔施工任務；二是采用什么招標方式選擇施工單位；三是投資者與施工單位簽訂什么類型的承包合同；四是在具體的施工過程中如何進行有效造價控制。一個好的施工單位，必然具備良好自身素質(zhì)。在施工過程中，可以保質(zhì)量、保工期、保安全、履行合同應有的責任和義務；在工程實施階段還要嚴格執(zhí)行工程招標，保障建設資金的節(jié)約和合理有效使用，合同訂立要規(guī)范、嚴密，職責、義務要分清，對影響造價、延誤工期等因素要約定好，并以法定形式確定下來，保 障雙方合法權益。雖然在項目施工過程中，節(jié)約投資的可能性已不大，但浪費投資可能性卻不小，因而仍然要對投資控制給予足夠的重視，特別強化執(zhí)行和檢查兩個職能。投資控制部門要專人對項目工程造價實施跟蹤管理，隨時收集各種工程造價動態(tài)變化資料，而不僅僅是要檢查施工單位是否在規(guī)定的時間內(nèi)完成了規(guī)定的工作。當工程發(fā)生索賠時，投資控制人員要仔細的審核施工單位提出的索賠文件；并依據(jù)原有的合同文件、技術資料等，剔除其中不合理的索賠要求，另外建設單位要加強現(xiàn)場施工管理，嚴格控制來自施工方的工程變更、材料代用、現(xiàn)場簽證、額外用工及各種 預算外費用，無特殊情況堅決不做設計變更。如確有必要，要先做預算，后花錢，對必要的工程變更，由專業(yè)預算人員與施工方當時算清應增減的款項，隨時掌握工程造價的增加額度。避免積壓成堆，心中無數(shù)。相關人員要督促施工方做好各種記錄，特別是隱蔽工程記錄及簽證工作，減少結算時的扯皮現(xiàn)象。另外在工程中，材料和設備費約占工程費 65%以上，一些主要設備如電梯、中央空調(diào)等都是開發(fā)商提供的，因此材料和設備是工程造價控制的重點。投資開發(fā)企業(yè)一定要有嚴格的制度。有關人員一定要密切注意市場行情，掌握材料與設備信息價格及 “物美價廉 ”渠道，確 保所定材料、設備質(zhì)量優(yōu)良、價格合理：同時還要加強工程進度款的支付控制與管理。工程進度款的支付應根據(jù)施工合同和招標文件，按照施工實際完成工程量進行，做到撥款有度，心中有數(shù)；并隨時檢查進度款運用情況，保證施工過程如期按約正常進行。同時，建設單位一定要按相關程序辦事，尊重科學，克服盲目指揮造成的浪費，特別是不能搞連帶建設，隨意增加設計內(nèi)容，以免帶來工程造價的上漲，將工程預算控制在設計概算以內(nèi)，要避免投資的 “三超 ”現(xiàn)象。 中國地質(zhì)大學（北京）碩士學位論文開題報告 22 五、項目終結階段的投資控制 工程項目的終結階段是一種具有特殊性質(zhì)的工作階段，其 工作量不大但復雜繁瑣，相對來講要求相關審核人員具備深厚的專業(yè)基礎和良好的職業(yè)道德。要確定終結階段的工作責任，使終結階段的工作切實有人負責。加強結算管理，嚴把審核關，嚴格審查工程量，根據(jù)施工合同要求，對工程量清單招標工程的結算，投標人的綜合單價一次包死不作調(diào)整，對工程預算外的費用嚴格審核，不符合規(guī)定簽證以及設計變更，一律核減費用；凡合同明確包含的費用，屬于風險包含的費用，未按合同條款履行的違約責任等一律核減其費用；對實際發(fā)生的工程量變更和工程量清單漏項或計算誤差按合同的約定進行調(diào)整；結算時工程量清單中原有的項 目，應按報價中的綜合單價確定；工程量清單中有類似的項目，參照類似工程項目報價中的綜合單價商定；工程量清單中沒有的項目，按現(xiàn)行預算定額及有關規(guī)定結算。在工程結算中一定要實行復核和會簽制度，監(jiān)理工程師初審，企業(yè)預算部門復審，企業(yè)內(nèi)部會審。另外要清楚地認識投資項目結算，不僅僅只是建設項目投入的土建和安裝費，還包括土地出讓金、設計勘察費、設備購置和從這個建設項目中開支的全部費用。除此之外，為了進一步做好項目投資造價管理，保證結算價合理、準確，建設單位在做好監(jiān)理審核、自身復核的基礎上還應選擇資質(zhì)、社會信譽高的工程造價 咨詢機構對決算予以審核，發(fā)揮主要職能的專業(yè)單位特長，進一步把好造價關，降低投資成本。其次，終結階段的費用控制也需注意，不可忽視建立費用限額與獎勵結合制度，將其工作質(zhì)量和工作費用有機結合起來進行控制。最后要切實做好投資者、建設單位、施工企業(yè)、使用部門相互交接制度，確保工程的使用價值完整，并能及時得到實現(xiàn)。 投資項目竣工后，要建立項目后評估制度，對投資決策、項目建成后的社會效益和經(jīng)濟收益進行評價，總結項目建設的成 淺談房地產(chǎn)全面預算與成本控制管理 作者： 余成濤 | 原創(chuàng) | 20210812 14:24 | 投票 標簽： 房地產(chǎn)成本控制 目前國內(nèi)外房地產(chǎn)開發(fā)商面臨如何求生存、求發(fā)展，是擺在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開商面前的一個重要課題。房地產(chǎn)企業(yè)的核心競爭力主要在于兩點，一個是產(chǎn)品的差異化競爭，一個是產(chǎn)品的成本競爭。在相同的開發(fā)環(huán)境中，除了開發(fā)適銷對路的適應 市場 需求的產(chǎn)品，加大產(chǎn)品的差異外，最重要的是價格，盡可能地減少建設成本，降低產(chǎn)品市場價格，最大限度地提高企業(yè)的投資 收益，這一點一直倍受眾多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的熱切關注，既為熱點又是難點。如何降低工程成本，提高企業(yè)工程投資收益？有效地控制工程造價是關鍵。在建設項目總投資中，占投資比例最大的是土地費用和建筑安裝工程費用，基本能占總造價的 80%以上，由于土地成本屬于不可控因素，因此控制好建安成本就成為成本控制的關鍵，而房地產(chǎn)項目的前期定位、設計和工程招投標階段的成本控制工作對建筑成本的影響又在 80%左右。 房地產(chǎn)成本控制與 管理 它不僅僅在經(jīng)濟領域有著重要的意義，還滲透到了每一個老百姓的生活中，許許多中國地質(zhì)大學（北京）碩士學位論文開題報告 23 多的老百姓還在窮其一生來買一 套房子，怪不得老百姓整天嘴里念的是房價。房地產(chǎn)開發(fā)作為一種商業(yè)行為，追求的是利潤，這是天經(jīng)地義的，但是如果能在房價和利潤之間尋求到一個平衡點，達到買賣雙方的雙贏，控制好房地產(chǎn)的開發(fā)成本就非常有意義。 控制好房地產(chǎn)開發(fā)的成本需要投資的理性 在中國房地產(chǎn)行業(yè)不成熟的市場機制下，不管是投資者還是消費者都缺乏理性的頭腦，都喜歡一窩嗡的上。這就產(chǎn)生了許多不必要的浪費，換言之就增加許多不必要的成本。在這里面表現(xiàn)最突出的就是土地拍賣。無論是地方政府還是開發(fā)上，都在拼命的哄抬土地的價格，反正是只要有土地就有大把大把的 利潤，根本就沒有理性的評估這塊土地的真正價值。所以很多房地產(chǎn)開發(fā)商都是先預期明年或者后年的房產(chǎn)價格，再把這個價格減去工程成本和其他成本，其余的就是利潤空間和剩下的就是土地的價格。 例如：滁州市南樵區(qū)有一塊 畝的土地，開發(fā)商在競標土地時，開發(fā)商事先預測滁州市的房價在未來兩年的漲浮，多后扣除各種相關的建設費用，再按每平方米的價格來考慮當前的利潤，若容積率按 .0 考慮，他就會用 1500 元 /平方米報價，也就是每畝土地價格達到了 500 多萬元了。所以說在這 2 年左右的時間里，滁州市的地價從原來的 萬 直接上上升到了 82 萬一畝。事實說明，從 2021 年每一季度，滁州房地產(chǎn)呈現(xiàn)出 “總量擴張明顯，增勢強勁 ”的勢頭，樓市價格攀升，供銷量明顯增加，形成房地產(chǎn)開發(fā)投資又一高潮。 滁州市第一季度房地產(chǎn)完成投資 億元，同比增長 %，比去年同期提高 20 個百分點。這個速度不是正常的市場增長速度，是有很大的泡沫成分的，要是真能按這個速度增長的話，滁州市的房產(chǎn)價格 2 年就要翻一番， 4 年之后滁州市的房產(chǎn)價格就將達到 8000 元 /平方米，趕上現(xiàn)在的深圳了，可能嗎？但是開發(fā)商都不愿意面對這些，他們想的是滁州市房地產(chǎn)價格從 1000 元左右的價格到現(xiàn)在 2021 元左右的價格的只用了 2 年的時間，這就是他投資的支撐。馬克思說過資本家面對 30%的利潤時就會發(fā)狂，傷失理性，我能理解當他們面對著 50%，甚至 100%的利潤時的沖動。投資者也都知道這是經(jīng)濟泡沫，但是他們都不相信自己會遇上泡沫破裂。所以說用合理理性的價格取得土地對成本控制的作用非常大，因為土地費用的彈性比較大，占成本的比重也很大?？赡荛_發(fā)商會對這條建議感到幼稚，因為誰都想取得便宜的土地，現(xiàn)在哪還有？但是不知道有多少開發(fā)商想過，造成如今這種土地價格居高不下局面人不是別人，是開發(fā)商自己，如 果大家都理性的分析市場，理性的評估土地的價格，土地的價格就自然降下來了。 中國地質(zhì)大學（北京）碩士學位論文開題報告 24 房地產(chǎn)開發(fā)成本控制分析 余成濤 |boraid|57 要控制好房地產(chǎn)開發(fā)的成本，前期就要做好充分的論證，包括可行性研究和設計階段。大家可能會有疑慮，這樣的話不就加大了前期的成本了嗎？不錯，是加大了前期的成本，但是對整個項目的成本控制來考慮，現(xiàn)在的投入是事半功倍的。 余成濤 |boraid|57 可行性研究對于一個房地產(chǎn)項目的成敗起著關鍵的作用，但是現(xiàn)在沒有幾個房地產(chǎn)公司愿意花這份投入，就是做了也是流于形式，都是靠自己的感覺去上項目，這是非 常危險的?？梢苑磸偷乃伎?，我們對消費者的心理沒有充分地掌握，對市場的容量沒有準確地估計，一切完美的 銷售 計劃都是空中樓角，海市蜃樓。還有一點要說的就是在可行性階段必須把資金的流量和銷售計劃做出來，這樣就可盡量的減少開發(fā)者的現(xiàn)金投入，減少資金成本，讓項目得于順利進行下去。 從設計階段降低成本 余成濤 |boraid|57 一般分為初步設計和施工圖設計。目前房地產(chǎn)設計太浮躁，主要責任在開發(fā)商。由于現(xiàn)在設計市場競爭很激烈，開發(fā)商完全不按照標準支付設計費，把設計費用壓得很低，更不可思議的是現(xiàn)在一般的單體設計周期都在一周 左右，有的甚至 5 天出施工圖，說實話，這么短的時間畫圖都畫不出來，更別提什么設計思想，什么風格。大多都是復制拷貝過來的東西。所以現(xiàn)在都在說站在大街上你就分不清是在哪里，因為全國的建筑都是千篇一律的，一個地區(qū)，一個城市乃至一個單體建筑，都沒有自己的的風格。大家都在尖銳批評設計師時，也想想他們的為難之處吧，因為經(jīng)典的誕生不是偶然的，是要付出大量的心血的。同時我們也可想象，就這樣出來的設計能保證經(jīng)濟適用的原則嗎？我們開發(fā)商最容易犯的毛病就是： “我看哪個地方哪個建筑不錯，你就照他的風格來 ”，不注意建筑比例、勻稱，亂上 造型，造成頭重腳輕，不協(xié)調(diào)，不適用，更不經(jīng)濟，舉一個最簡單的例子，現(xiàn)在滁州的建筑都喜歡在屋頂做一個型鋼或者是別的結構的造型，那東西沒一點使用價值，視野開闊的建筑還好說，有的建筑在角落里面，沒有仰視角度，人們就根本看不到這造型，一個造型下來少則幾萬，多則幾十萬，這對一個單體建筑來說不是一個小數(shù)目。還就是盲目的引進江南園林風格，這可能為了迎合一些住戶的胃口，但是這東西建造上很不經(jīng)濟，使用上更不經(jīng)濟，不環(huán)保。比如說江南的天氣以陰濕為主，所以那里的建筑都比較輕靈、虛幻，窗洞都開得比較大，可以改善室內(nèi)的采光和通風，但 是在濱州我們現(xiàn)在看到的也是大片大片的玻璃窗、玻璃幕在烈日下暴曬，冬天不保溫，夏天不隔日，能量的損耗量太大了。輕靈是一種美，厚重也是一種美，本土的東西應該成為主流，外來的東西可以作為點綴。 中國地質(zhì)大學（北京）碩士學位論文開題報告 25 余成濤 |boraid|57 管理的嚴密對于控制成本的作用是不言而喻的。與其他項目比如軟件開發(fā)項目相比較，房地產(chǎn)開發(fā)項目對于管理的要求是更高的，因為它更復雜，涉及的面廣，時間跨度大。如果管理上稍微出現(xiàn)點紕漏或者松懈，可能就會造成很大的經(jīng)濟損失，所以說那些松散的管理形式是不適合房地產(chǎn)項目管理的。對于組織的管理、人力的管理等等我 就不說了，都很重要，我在這里我只說兩個非常關鍵的地方，我覺得是對成本控制最有意義的，那就是對施工隊伍的選擇和對材料的管理?？梢赃@樣說，在施工階段，投資是最大，但項目的投資已經(jīng)定了，也沒有彈性了，在這里把握的原則是少浪費。所以說施工隊伍和材料是最關鍵的。但是這兩項也可能是牽扯到各方關系最多的地方，我們開發(fā)商也可能不好控制，