【正文】 括兩部分：項目招標過程中的成本控制和合同的簽訂工作。 （ 2）做好招標文件的編制工作，造價管理人員應收集、積累、篩選、分析和總結各類有價值的數據、資料，對影響工程造價的各種因素進行鑒別、 預測、分析、評價，然后編制招標文件。所謂合理低價，是在保證質量、工期前提下的合理低價。加強施工控制，就是加強履約行為的管理。該階段成本控制的主要工作為： 抓好合同管理，減少工程索 賠 在施工階段成本控制的關鍵是對工程變更實行有效控制。同時做好月度工程進度款審核，避免投資失控。據統(tǒng)計，材料費一般占直接工程費的 70%左右。 四、竣工階段的成本控制 該階段是成本控制工作的最后階段。要抓好投資控制，必須抓好項目的質量和進度等。 淺談房地產開發(fā)成本的控制與管理 作者 ：畢健秋 更新時間： 2021127 中國地質大學（北京）碩士學位論文開題報告 17 百度推廣廣告 發(fā)生地方都是；離開；盧薩卡； 離開 發(fā)送到搜索色撒發(fā)送到發(fā)生地 ... 百度推廣廣告 發(fā)生地方都是；離開；盧薩卡；離開 發(fā)送到搜索色撒發(fā)送到發(fā)生地 ... biaoti1 還是打開發(fā)生地方都是發(fā)生大幅度是否撒 是非得失發(fā)生地方司法 ... (深圳市天?；鶚I(yè)實業(yè)（集團）有限公司 518040 ) 摘 要：在現在的房地產開發(fā)投資中，要實現開發(fā)項目的最大經濟效益，就必須要對項目 開發(fā)成本進行有效的管理和控制，實現集約效益型開發(fā)，建立以經濟評估為起點，以過程控制為重點，以審計評價為結點的開發(fā)項目成本管理體系，從而真正實現開發(fā)利潤的最大化。積極推行 建筑方案與經濟方案相結合的設計招標方法，盡量將工程主體及配套的圍護、綠化等均放在一起進行招標，采用多家競投，組織有關專家綜合評比，這樣既可優(yōu)選出好的設計單位，又可促進設計方在項目整體布局、建筑造型使用功能上開拓創(chuàng)新，在降低工程造價上下功夫。在保證工程質量的前提下盡可能從源頭上作好成本節(jié)約。房地產開發(fā)企業(yè)的工程造價管理人員應與設計部門積極配合，及時提供可靠的工程基礎資料。在設計合同經濟條款上，增加設計變更及修改的費用額度限制條款，如設計變更費超出施工合同價的某一比例（如5%）時，則扣罰一定比例的設計費（設計質保金）。積極實行設計監(jiān)理制度，加強設計階段的成本控制。這里的 “合理 ”包含兩種意思；一是布局是否合理，比如戶型，是否 充分考慮最大程度上滿足現代人們的日常生活居住的需要；再如環(huán)境配套設施，是否從 “以人為本 ”作考慮。 二、項目招標過程中的成本控制 工程招標投標包括設備、材料采購招投標和施工招投標兩個方面，通過招投標開發(fā)商擇施工單位或材料供應商，促進公平競爭，降低工程造價，縮短工期，提高工程質量。 （ 3）合理低價者中標。房地產開發(fā)產 業(yè)是隨著國家住房分配供給體系的改革而產生的。（二）從管理模式上著手，建立建設監(jiān)理制，追求項目投資的有效控制。 四、竣工階段的成本控制 該階段是成本控制工作的最后階段。要通過期 中審計，發(fā)現管理中存在的問題，達到防范、糾偏的目的，提高工程項目成本管理的水平；要通過終結審計總結成本管理的得與失，科學評價工程項目的經營業(yè)績，為考核兌現提供科學的依據。根據管理的需要，開發(fā)企業(yè)應制訂和完善各方面內容的成本管理制度，如招、投標管理制度；合同管理制度；工程（質量、進度、監(jiān)理、現場、工程盤點、竣工驗收移交）管理制度；預決算（包括概算、設計變更、現場簽證、結算、款項撥付）管理制度；費用控制制度。 （ 3）確立成本控制目標，增強成本控制意識，建立成本控制體系 ：進入項目立項階段，企業(yè)首先要做好調查研究并收集大量的市場信息。 企業(yè)中每個人的工作都是成本控制的對象，每個人又是成本 控制的主體，具有成本控制的權利和義務，必須積極參與，從自身做起，要建立成本控制體系，工程中發(fā)生的一切經濟行為和業(yè)務都要納入成本控制的軌道，在工程項目成本形成的過程中，對所要耗用的工、料費按成本目標進行支出和有效監(jiān)控，預防和糾正隨時產生的偏差，堅決把實際發(fā)生的成本控制在目標規(guī)定的范圍內。對成本實行全員管理。 領導者與員工的素質、技能是影響投資成本非常重要的因素。其次需要職工素質、業(yè)務水平的普遍提高，決策部門或決策者要明確投資項目是否合理以及工程項目選擇是否科學，以提高投資效益；負責規(guī)劃設計的部門要做到工程項目優(yōu)化設計，盡量減少設計變更；工程部門要注意加強現場管理，合理安排工期；成本控制部門不要局限于預算審計以及和既定供應商的討價還價，更要精通招標與合同管理、工程技術等知識。因此在這一階段必須對開發(fā)項目進行供需分析，分析使用者的需要，確定項目的合理功能，這是項目投資的根本問題。所以，無論投資任何項目必須切實做好項目可行性研究報告，決策一定要精確。另外也要注意投資階段的費用控制，對一個大中型項 目來說，投資階段的費用也是一個不小的數額。因此設計質量要抓的就是優(yōu)化設計方案問題。因此投資開發(fā)商本身要具備一定專業(yè)知識，同時和設計人員密切聯(lián)系，對結構形式、建筑裝 飾、材料設備都應慎重考慮，把設計做細、做深，真正做到優(yōu)化設計。 四、施工階段的投資控制 工程項目施工階段是工程投資的具體實施階段，也是建筑物實體形成階段和人力、物力、財力消耗的主要階段，投資支出 大部分都要在這一階段落實。雖然在項目施工過程中，節(jié)約投資的可能性已不大，但浪費投資可能性卻不小，因而仍然要對投資控制給予足夠的重視，特別強化執(zhí)行和檢查兩個職能。避免積壓成堆，心中無數。有關人員一定要密切注意市場行情，掌握材料與設備信息價格及 “物美價廉 ”渠道，確 保所定材料、設備質量優(yōu)良、價格合理：同時還要加強工程進度款的支付控制與管理。要確定終結階段的工作責任，使終結階段的工作切實有人負責。除此之外，為了進一步做好項目投資造價管理，保證結算價合理、準確，建設單位在做好監(jiān)理審核、自身復核的基礎上還應選擇資質、社會信譽高的工程造價 咨詢機構對決算予以審核，發(fā)揮主要職能的專業(yè)單位特長，進一步把好造價關，降低投資成本。房地產企業(yè)的核心競爭力主要在于兩點，一個是產品的差異化競爭，一個是產品的成本競爭。 房地產成本控制與 管理 它不僅僅在經濟領域有著重要的意義，還滲透到了每一個老百姓的生活中，許許多中國地質大學（北京）碩士學位論文開題報告 23 多的老百姓還在窮其一生來買一 套房子，怪不得老百姓整天嘴里念的是房價。在這里面表現最突出的就是土地拍賣。所以說在這 2 年左右的時間里，滁州市的地價從原來的 萬 直接上上升到了 82 萬一畝。馬克思說過資本家面對 30%的利潤時就會發(fā)狂，傷失理性，我能理解當他們面對著 50%，甚至 100%的利潤時的沖動。 中國地質大學（北京）碩士學位論文開題報告 24 房地產開發(fā)成本控制分析 余成濤 |boraid|57 要控制好房地產開發(fā)的成本，前期就要做好充分的論證，包括可行性研究和設計階段。還有一點要說的就是在可行性階段必須把資金的流量和銷售計劃做出來，這樣就可盡量的減少開發(fā)者的現金投入，減少資金成本，讓項目得于順利進行下去。大多都是復制拷貝過來的東西。還就是盲目的引進江南園林風格，這可能為了迎合一些住戶的胃口，但是這東西建造上很不經濟，使用上更不經濟，不環(huán)保。與其他項目比如軟件開發(fā)項目相比較，房地產開發(fā)項目對于管理的要求是更高的，因為它更復雜，涉及的面廣，時間跨度大。所以說施工隊伍和材料是最關鍵的。對于組織的管理、人力的管理等等我 就不說了，都很重要，我在這里我只說兩個非常關鍵的地方，我覺得是對成本控制最有意義的，那就是對施工隊伍的選擇和對材料的管理。輕靈是一種美，厚重也是一種美，本土的東西應該成為主流，外來的東西可以作為點綴。大家都在尖銳批評設計師時，也想想他們的為難之處吧，因為經典的誕生不是偶然的，是要付出大量的心血的。目前房地產設計太浮躁，主要責任在開發(fā)商。 余成濤 |boraid|57 可行性研究對于一個房地產項目的成敗起著關鍵的作用，但是現在沒有幾個房地產公司愿意花這份投入，就是做了也是流于形式，都是靠自己的感覺去上項目，這是非 常危險的。所以說用合理理性的價格取得土地對成本控制的作用非常大，因為土地費用的彈性比較大，占成本的比重也很大。 滁州市第一季度房地產完成投資 億元，同比增長 %，比去年同期提高 20 個百分點。所以很多房地產開發(fā)商都是先預期明年或者后年的房產價格，再把這個價格減去工程成本和其他成本，其余的就是利潤空間和剩下的就是土地的價格。 控制好房地產開發(fā)的成本需要投資的理性 在中國房地產行業(yè)不成熟的市場機制下，不管是投資者還是消費者都缺乏理性的頭腦，都喜歡一窩嗡的上。如何降低工程成本，提高企業(yè)工程投資收益？有效地控制工程造價是關鍵。最后要切實做好投資者、建設單位、施工企業(yè)、使用部門相互交接制度，確保工程的使用價值完整，并能及時得到實現。在工程結算中一定要實行復核和會簽制度，監(jiān)理工程師初審，企業(yè)預算部門復審，企業(yè)內部會審。同時，建設單位一定要按相關程序辦事，尊重科學，克服盲目指揮造成的浪費，特別是不能搞連帶建設，隨意增加設計內容，以免帶來工程造價的上漲，將工程預算控制在設計概算以內，要避免投資的 “三超 ”現象。另外在工程中，材料和設備費約占工程費 65%以上，一些主要設備如電梯、中央空調等都是開發(fā)商提供的，因此材料和設備是工程造價控制的重點。當工程發(fā)生索賠時，投資控制人員要仔細的審核施工單位提出的索賠文件；并依據原有的合同文件、技術資料等，剔除其中不合理的索賠要求，另外建設單位要加強現場施工管理，嚴格控制來自施工方的工程變更、材料代用、現場簽證、額外用工及各種 預算外費用，無特殊情況堅決不做設計變更。一個好的施工單位，必然具備良好自身素質。根據筆者多年實踐經驗，設計費用低并不意味看項目投資額小，所以設計費用的控制目標不是費用最小而是合理費用的界線。目前，我國設計部門普遍存在重技術、輕經濟的傾向，工程經濟人員和設計人員工作不能緊密結合，缺乏相互協(xié)調，有關人員責、權、利不明確，釀成設計階段造價管理的積極性不高。雖然設計費用占總投資的比例有限，但是對工中國地質大學（北京）碩士學位論文開題報告 21 程造價影響程度卻很大。項目可行性研究、項目策劃，這中間包括市場調研、項目主題定位、目標客戶定位、規(guī)劃設計建議、營銷策劃等，據此提出項目是否應該投資。這一方面要深入分析使用者或購房者的自身情況，確定其優(yōu)勢、劣勢、潛力等，另一方面要調查預測環(huán)境的機遇和發(fā)展趨勢。因此一個項目能否開發(fā)成功，首先要提高投資決策的質量。其中對企業(yè)投資影響最大的是企業(yè)職工是否有高度對企業(yè)負責的 “主人翁 ”的責任感，以及降低項目投資成本的主動性。 房地產開發(fā)項目的成本控制與管理是一個多階段的、動態(tài)的和復雜的過程，項目成本控制是集經濟、技術與管理為一體的綜合學科，只有做到各方綜合平衡，才能做到直接有效。 （ 4）建立健全成本責任制，有效地控制成本：企業(yè)內部經濟責任制的落實是成本控制實施的重要保證，明確有關責、權、利的落實是全面實施 目標成本責任的前提和使目標成本得以有效控制的關鍵，圍繞建筑工程目標成本的實施和控制。在項目定位及預算上，企業(yè)要充分考慮到這些因素，可以根據市場價格采取擬定目標利潤的辦法來推算項目的目標成本，再將目標成本按期間費用和開發(fā)成本進行分類和分解。 （ 2）抓好項目 “經營效益 ”： 經營效益是項目經濟效益的重要組成部分，項目有好的經營效益，將給項目帶來明顯的經濟效益，項目發(fā)生差的經營效益，將會給項目帶來差的經濟效益，甚至會使項目虧本，所以，工程項目的降本增效工作應從項目開始時就抓起，及時掌握面廣量大 的土木工程項目信息，牢牢盯住項目可行性研究，立項，審批，設計施工等全過程階段動態(tài)，讓項目各專業(yè)技術人員盡早參與項目的承接協(xié)調工作，了解項目的經營效益等情況，要將項目經營效益 “好 ”與 “差 ”同經營人員的經濟利益密切掛鉤，最大程度的鼓勵經營人員搞好項目的效益工作。要明確項目組織結構，使投資控制有專責小組跟蹤，如由相關人員組成投資控制委員會來專責項目的投資營運，促進管理職能分工的科學化和規(guī)范化。以政策為依據，對送審的竣工決算進行核實工程量，落實聯(lián)系單簽證費用，使審核后的結算真正體現工程實際造價。（四）從經濟措施上展開項目投資的有效控制。因此，房地產企業(yè)的盈利目的決定了項目投資必須實現預期的目標。 三、施工階段的成本控制 施工階段是資金投入的最大階段，是招投標工作的延伸，是合同的具體化。（ 2）做好招標文件的編制工作，造價管理人員應收集、積累、篩選、分析和總結各類有價值的數據、資料，對影響工程造價的各種因素進行鑒別、預測、分析、評價，然后編制招標文件。二是經濟性是否合理，比如建筑設計時可將功能分區(qū)相對集中，盡量避免不必要的裝飾及過多的懸挑，建筑尺寸盡量采用經濟尺寸；另外在環(huán)境配套上要做到經濟實用、美觀舒適，不求奢華但求新穎。 初步設計完成后，房開企業(yè)要認真審查比對，不能過分依賴于設計部門。（四）成立設計成本評估審核部門。在設計任務書或投資估算上規(guī)定造價的限額，并和設計費掛鉤。因此，各專業(yè)在保證功能及技術指標的前提下，必須制定雙贏策略，合理分解和使用投資限額，融施工圖設計和施工圖預算為一體，把技術和經濟有機結合起來。積極推行限額設計，健全設計經濟責任制。 一、設計階段的成本控制 研究表明，房地產項目初步設計階段，影響工程造價的程度約 65%，施工圖設計階段，影響工程造價程度為 25~35%，施工階段通過技術措施節(jié)約工程造價的可能性僅為 5~10%，這表明設