【正文】 57 辦理建 筑工程施工許可證程序及提交資料 57 土地一級(jí)開發(fā)一般工作程序 58 施工監(jiān)理工作的總程序 59 施工組織設(shè)計(jì)審核流程 60 圖紙會(huì)審監(jiān)理工作流程 61 工程款支付基本程序 62 工程變更管理的基本程序 63 進(jìn)度控制監(jiān)理工作程序 64 主體工程質(zhì)量控制流程 65 單位工程驗(yàn)收基本程序 66 質(zhì)量評(píng)定監(jiān)理工作程序 67 建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案流程 68 后 記 69 ** ** ** ** ** ** ** ** ** ** ** ** 公公公 司司司 內(nèi)內(nèi)內(nèi) 部部部 資資資 料料料 5 第 一章：房地產(chǎn)開發(fā)的概念 房地產(chǎn)開發(fā)是指在依據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》（以下簡(jiǎn)稱《城市房地產(chǎn)管理法》）依法取得國(guó)有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為。 土地開發(fā)主要是指房屋建設(shè)的前期工作，主要有兩種情形：一是新區(qū)土地開發(fā)，即把農(nóng)業(yè)或者其他非城市用地改造為適合工商業(yè)、居民住宅、商品房以及其他城市用途的城市用地；二是舊城區(qū)改造或二次開發(fā)，即對(duì)已經(jīng)是城市土地，但因土地用途的改變、城市規(guī)劃的改變以及其他原因，需要拆除原來(lái)的建筑物，并對(duì)土地進(jìn)行重新改造，投入新的勞動(dòng)。超過(guò)出讓合同約定的動(dòng)工開發(fā)日期滿一年未動(dòng)工開發(fā)的， 可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金百分之二十以下的土地閑置費(fèi)；滿二年未動(dòng)工開發(fā)的，可以無(wú)償收回土地使用權(quán)；但是，因不可抗力或者政府，政府有關(guān)部門的行為或者動(dòng)工開發(fā)必需的前期工作造成動(dòng)工開發(fā)遲延的除外。 三、 設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具備的條件 ： 根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具備以下條件： （一）有自己的名稱和組織機(jī)構(gòu)； （二）有固定的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所； （三）有符合國(guó)務(wù)院規(guī)定的注冊(cè)資本； （四）有足夠的專業(yè)技術(shù)人員； ** ** ** ** ** ** ** ** ** ** ** ** 公公公 司司司 內(nèi)內(nèi)內(nèi) 部部部 資資資 料料料 6 （五）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照后的一個(gè)月內(nèi)，應(yīng)當(dāng)?shù)降怯洐C(jī)關(guān)所在地的縣級(jí)以上地方人民政府規(guī)定的部門備案。 策劃是一種程序，在本質(zhì)上是一種運(yùn)用腦力的理性行為 。 項(xiàng)目策劃的流程 分為四個(gè)流程： 項(xiàng)目調(diào)研 項(xiàng)目市場(chǎng)細(xì)分與選擇 1）項(xiàng)目市場(chǎng)細(xì)分 2）項(xiàng)目市場(chǎng)選擇 項(xiàng)目策劃書撰寫 項(xiàng)目方案實(shí)施 。此階段涉及的研究方向相對(duì)比較宏觀，研究人員需專業(yè)要求很高、技術(shù)性很強(qiáng)的 注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師 、 造價(jià)工程師 、 市場(chǎng)調(diào)查和分析人員 專家 、 經(jīng)濟(jì)分析專家 、 制作人員 、 社會(huì) 、 環(huán)境等專家 、房地產(chǎn)專家、建筑工程專家、財(cái)會(huì)師及律師 等專家組成。 相關(guān)市場(chǎng)信息 —— 包括金融市場(chǎng)、業(yè)界動(dòng)態(tài)等與房地產(chǎn)有直接與潛在關(guān)系的信息，以推論房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展前景。 消費(fèi)需求趨勢(shì)研究： 主要針對(duì)消費(fèi)者對(duì)某類房地產(chǎn)的總需求量以及房地產(chǎn)需求的發(fā)展趨勢(shì)研究。 三 、 房地產(chǎn)項(xiàng)目的 可行性研究步驟 ， 可分為 5 個(gè)步驟進(jìn)行： (1)項(xiàng)目公司接受委托或公司董事會(huì)立項(xiàng)； (2)調(diào)查研究； (3)方案選擇與優(yōu)化； (4)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)和經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)； (5)編制可行性研究報(bào)告。 五 、 房地產(chǎn)項(xiàng)目 可行性研究的工作階段 投資機(jī)會(huì)研究。 初步可行性研究，亦稱 “預(yù)可行性研究 ”。 可行性研究三階段常規(guī)的時(shí)間費(fèi)用表 ** ** ** ** ** ** ** ** ** ** ** ** 公公公 司司司 內(nèi)內(nèi)內(nèi) 部部部 資資資 料料料 9 項(xiàng) 目 內(nèi) 容 時(shí)間（月） 費(fèi)用 允許誤差 投資機(jī)會(huì)研究階段 1~3 %~% 30%~20% 初步可行性研究階段 6 %~% 20%~10% 詳細(xì)可行性研究階段 8~16 %~% 10% 六 、 房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā) 詳細(xì)的經(jīng)濟(jì)效益分析 房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資概算包括內(nèi)容： （ 1）、 營(yíng)銷開支概算，包括：項(xiàng)目前研究及可行性研究的開支 ； 項(xiàng)目策劃的開支 ； 銷售策劃的開支 ； 廣告開支 ； 項(xiàng)目公司日常運(yùn)作的開支 ； 項(xiàng)目及企業(yè)的公關(guān)開支 ； （ 2）、 土地征用開支概算，包括：政府一次性收取的標(biāo)準(zhǔn)地價(jià) ； 用于拆遷補(bǔ)償或青苗補(bǔ)償?shù)拈_支 ； 影響公共設(shè)施而出現(xiàn)的賠償開支 ； （ 3）、 工程開支概算，包括：用于工程勘探的開支 ； 平整土地的開支 ； 用于工程設(shè)計(jì)的開支 ；用于建筑施工的開支 ； 用于設(shè)施配套的開支 ； 用于工程監(jiān)理的開支 ； （ 4）、 金融成本開支，包括：外匯資金進(jìn)入國(guó)內(nèi)貨幣系統(tǒng)產(chǎn)生的銀行擔(dān)保及管理費(fèi)用支出 ；貸款引起的利息支出 ； 各項(xiàng)保險(xiǎn)開支 ； 稅收和行政性收費(fèi) ； 不可預(yù)見開支 。 集體土地使用權(quán) ： 是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織及其成員以及符合法律規(guī)定的其他組織和個(gè)人在法律規(guī)定的范圍內(nèi)對(duì)集體所有的土地享有的用益物權(quán) 。 按照《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》國(guó)有土地使用權(quán)的出讓方式有三種： 協(xié)議、招標(biāo)、拍賣。 ③ 拍賣又稱競(jìng)投，有些地方也叫“拍讓”。 （ 2）、屬協(xié)議出讓的，辦理土地登記時(shí)應(yīng)提交以下資料： ① 《土地出讓合同》、《劃撥決定書》或轉(zhuǎn)讓批文； ② 開發(fā)商營(yíng)業(yè)執(zhí)照或組織機(jī)構(gòu)代碼證，房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)； ③ 屬新增建設(shè)用地的，應(yīng)提供《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》； ④ 屬存量用地的，應(yīng)提供原土地使用者土地權(quán)源資料 ； ⑤ 1： 2021 地形圖 2 份；加蓋了 “權(quán)屬已審核 ”的宗地圖、地籍圖各 3 份 ； ⑥ 地上附著物權(quán)屬證明； ⑦ 土地登記申請(qǐng)書； ⑧ 土地登記法人代表證明和身份證明； ⑨ 土地登記委托書。 ④ 到指定地點(diǎn)辦理投資登記，提交企業(yè)工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照、法人資格證明、銀行資信證明，并按規(guī)定 繳納投標(biāo)保證金。付清 40%地價(jià)款后向市或區(qū)、縣房地局申領(lǐng)臨時(shí)國(guó)有土地使用證，付清全部地價(jià)后向市或區(qū)、縣房地局申請(qǐng)正式國(guó)有土地使用證。 ④ 到指定地點(diǎn)辦理競(jìng)投登記，提交企業(yè)工商執(zhí)照、法人資格證明、銀行資信證明，并按規(guī)定繳納競(jìng)投保證金。 ⑧ 按合同的約定支付余款。 （ 5）、 出讓的土地由于其用途不同，土地的使用期限也不相同。 土地開發(fā)一般分為土地一級(jí)開發(fā)和二級(jí)開發(fā)。 收益： ① 委托開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)一級(jí)開發(fā)具體管理的，開發(fā)企業(yè)的管理費(fèi)不高于一級(jí)開發(fā)成本的2%，主體還是土地儲(chǔ)備中心。即一般指商品房首次進(jìn)人流通領(lǐng)域進(jìn)行交易而形成的市場(chǎng)。 集體土地的征用 （ 1） 、征用集體土地用地申請(qǐng) ； （ 2） 、到擬征地所在區(qū)（縣）房地局立案 ； （ 3） 、簽訂征地協(xié)議 ； （ 4） 、簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議 ； （ 5） 、確定勞動(dòng)力安置方案 ； （ 6） 、區(qū)（縣）房地局審核各項(xiàng)協(xié)議 ； （ 7） 、市政府下文征地 ； （ 8） 、交納菜田基金、耕地占用稅等稅費(fèi) ； （ 9） 、辦理批地文件、批地圖 ； （ 10） 、辦理凍結(jié)戶口 ； （ 11） 、調(diào)查戶口核實(shí)勞動(dòng)力 ； （ 12） 、辦理農(nóng)轉(zhuǎn)工工作 ； （ 13） 、辦理農(nóng)轉(zhuǎn)居工作 ； （ 14） 、辦理超轉(zhuǎn)人員安置工作 ； （ 15） 、地上物作價(jià)補(bǔ)償工作 ； （ 16） 、征地結(jié)案 。 征收集體所有的土地， 包括耕 地補(bǔ)償費(fèi)及其他土地補(bǔ)償費(fèi)，安置補(bǔ)助費(fèi)，地上附著物補(bǔ)償費(fèi)，包括各類建筑物、構(gòu)筑物拆遷補(bǔ)償費(fèi)、青苗補(bǔ)償費(fèi)、多年生林木補(bǔ)償費(fèi)、新菜地開發(fā)建設(shè)基金等。） （ 7）、有關(guān)金融機(jī)構(gòu)出具的拆遷補(bǔ)償安置資金證明。 拆遷的主要內(nèi)容 包括： (1)房屋拆建，如危舊房改造； (2)城市功能、用地布局和空間結(jié)構(gòu)的調(diào)整，如居住區(qū)、商業(yè)區(qū)、車站、生活服務(wù)設(shè)施等公共建筑的建設(shè)和改造；