【正文】 69 ** ** ** ** ** ** ** ** ** ** ** ** 公公公 司司司 內(nèi)內(nèi)內(nèi) 部部部 資資資 料料料 5 第 一章：房地產(chǎn)開發(fā)的概念 房地產(chǎn)開發(fā)是指在依據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》（以下簡稱《城市房地產(chǎn)管理法》）依法取得國有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為。 本手冊， 編制內(nèi)容是 根據(jù)公司的經(jīng)營范 圍 是以 項目 開發(fā) 為先決條件 ， 編制時將 項目 開 發(fā) 的整個流程為主軸線，以各流程的大綱為主，加入各 流程 工作的詳細(xì)操作及 管理控制 內(nèi)容 。***************之 項目 開發(fā)流程、管理控制 指 導(dǎo) 手 冊 編制： ******* 審核： ******** 二 OO九年三月 ** ** ** ** ** ** ** ** ** ** ** ** 公公公 司司司 內(nèi)內(nèi)內(nèi) 部部部 資資資 料料料 2 前言 鑒于公司成立不久 ， 各方面工作都在努力完善中 ， 內(nèi)部各項規(guī)范制度 及各精細(xì)化管理 都沒有 完全 成形 。 在 *******的倡議和指導(dǎo)下 ，經(jīng)過 一個多月的 不斷編制和修改 ,我們 工程部根據(jù)公司實(shí)際情況 終于完成了本實(shí)用手冊的 編制 工作 。 我們編制的原則是以目前公司運(yùn)作的實(shí)際情況為基礎(chǔ)， 盡量做到宜懂實(shí)用，目的是 希望本手冊 能進(jìn)一步 完善公司的內(nèi)部 基礎(chǔ)建設(shè) ，更能在公司以后各項工作的實(shí)際運(yùn)作中能起到一定引導(dǎo)作用。房地產(chǎn)開發(fā)是 房地產(chǎn)活動中一項重要制度，屬于房地產(chǎn)生產(chǎn)、流通、消費(fèi)諸環(huán)節(jié)中的首要環(huán)節(jié)。 一、 房地產(chǎn)開發(fā)的種類 ： 房地產(chǎn)開發(fā)包括土地開發(fā)和房屋開發(fā)。 就房屋開發(fā)而言，一般包括四個層次：第一層次為住宅開發(fā)；第二層次為生產(chǎn)與經(jīng)營性建筑物開發(fā)；第三層次為生產(chǎn)、生活服務(wù)性建筑物的開發(fā)；第四層次為城市其他基礎(chǔ)設(shè)施的開發(fā) 。 （二）以出讓方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的，必須按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動工開發(fā)期限開發(fā)土地。 （三）房地產(chǎn)開發(fā)項目的設(shè)計、施工，必須符合國家的有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范。 （四）依法取得的土地使用權(quán)的，可以依照本法和有關(guān)法律、行政法規(guī)的規(guī)定，作價入股、 合資、合作開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)。 設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)向工商行政管理部門申請 設(shè)立登記。 設(shè)立有限責(zé)任公司、股份有限公司，從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的，還應(yīng)當(dāng)執(zhí)行公司法的有關(guān)規(guī)定。 四、 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的設(shè)立程序 設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)經(jīng)過以下程序： （一）應(yīng)當(dāng)向工商局行政管理部門申請設(shè)立登記，工商行政管理部門對不符合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具備的條件的，不予登記； （二）房 地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照后的 1 個月內(nèi)，應(yīng)當(dāng)?shù)降怯浰诘氐目h級以上地方人民政府規(guī)定的部門備案； 上述規(guī)定主要為協(xié)調(diào)企業(yè)設(shè)立中，一般行政管理（工商行政管理）與特殊行政管理（房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)管理）的關(guān)系。 ** ** ** ** ** ** ** ** ** ** ** ** 公公公 司司司 內(nèi)內(nèi)內(nèi) 部部部 資資資 料料料 7 第 二 章：可行性研究和項目決策階段 由于 房地產(chǎn)項目可行性 研究需專業(yè)要求很高、技術(shù)性很強(qiáng)的 注冊房地產(chǎn)估價師 、 造價工程師 、 市場調(diào)查和分析人員 專家 、 經(jīng)濟(jì)分析專家 、 制作人員 、 社會 、 環(huán)境 專家 、房地產(chǎn)專家、建筑工程專家、財會師及律師 等專家 ，我 公司 目前缺少此類人員，只能對可行性研究的步驟、內(nèi)容、工作概要、項目評估的要求及決策作簡要介紹 。 項目策劃是一門新興的策劃學(xué)，以具體的項目活動為對象，體現(xiàn)一定的功利性、社會性、創(chuàng)造性、時效性的大型策劃活動?？傊邉澘墒箛覜Q策向民間經(jīng)濟(jì)決策的轉(zhuǎn)化高效、順暢、充分。 房地產(chǎn)項目策劃是指，通過對市場環(huán)境的調(diào)查和系統(tǒng)的分析，利用已經(jīng)掌握的有關(guān)資料及 手段，科學(xué)地、合理地、有效地推動項目的進(jìn)程，并且提前判斷房地產(chǎn)項目的順利進(jìn)展程度及效果。 房地產(chǎn)項目 可行性的研究成果主要應(yīng)用于公司的投資方向決策。 一、房地產(chǎn)項目 可行性研究的根本目的 ： 是實(shí)現(xiàn)項目決策的科學(xué)化、民主化，減少或避免投資決策的失誤，提高項目開發(fā)建設(shè)的經(jīng)濟(jì)、社會和環(huán)境效益。通過對宏觀市場信息的分析了解房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀及動態(tài)。 房地產(chǎn)產(chǎn)品研究： 在售樓盤資料統(tǒng)計 —— 包括本地所有的房地產(chǎn)項目數(shù)據(jù)庫資料，可進(jìn)行市場供應(yīng)量、價格、戶型特點(diǎn)、 裝修情況、新技術(shù)、新工藝、新材料的使用情況等各方面的統(tǒng)計分析。 ** ** ** ** ** ** ** ** ** ** ** ** 公公公 司司司 內(nèi)內(nèi)內(nèi) 部部部 資資資 料料料 8 樓盤匯總分析 —— 階段性對樓盤進(jìn)行統(tǒng)計分析，追蹤市場發(fā)展方向。主要包括需求動機(jī)、購買行為以及需求影響因素的研究，這些研究將作為開發(fā)商把握需求動態(tài)的依據(jù)，并以此開發(fā)出新的產(chǎn)品，并不針對于某一個特定樓盤項目。房地產(chǎn)開發(fā)商正逐步重視品牌的建設(shè)，而品牌研究將成為品牌建設(shè)的基礎(chǔ)。 四 、 房地產(chǎn)項目 可行性研究的內(nèi)容 可行性研究的根本目的是實(shí)現(xiàn)項目決策的科學(xué)化、民主化，減少或避免投資決策的失誤，提高項目開發(fā)建設(shè)的經(jīng)濟(jì)、社會和環(huán)境效益。(5)資源供給及資本運(yùn)作方案； (6)環(huán)境影響和環(huán)境保護(hù)； (7)項目開發(fā)模式、組織機(jī)構(gòu)、崗位需求、管理費(fèi)用的研究； (8)開發(fā)建設(shè)節(jié)點(diǎn)計劃； (9)項目經(jīng)濟(jì)及社會效益分析； (10)結(jié)論及建議。該階段的主要任務(wù)是對投資項目主要是土地進(jìn)行初步 摸底和意向性談判，并對投資項目或投資方向提出建議，即在一定的地區(qū)和部門內(nèi)，以自然資源和市場的調(diào)查預(yù)測為基礎(chǔ)，尋找最有利的投資機(jī)會。如果機(jī)會研究認(rèn)為可行的，就可以進(jìn)行下一階段的工作。在機(jī)會研究的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步對項目建設(shè)的可能性與潛在效益進(jìn)行論證分析。詳細(xì)可行性研究是開發(fā)建設(shè)項目 投資決策的基礎(chǔ)，是在分析項目在技術(shù)上、財務(wù)上、經(jīng)濟(jì) 上的可行性后作出投資與否決策的關(guān)鍵步驟。 可行性研究財務(wù) 數(shù)據(jù)的選定和預(yù)測 （ 1）售樓收入的測定（ 2）項目經(jīng)營管理費(fèi)用收入與支出（ 3）經(jīng)營稅費(fèi)及所得稅的繳交（ 4）土地增值稅（ 5）所得稅 項目經(jīng)濟(jì)效益分析 項目盈虧能力分析 ： （ 1） 、內(nèi)部收益率（ IRR） （ 2） 、凈現(xiàn)值（ NPV） （ 3） 、凈現(xiàn)值率（ NPVR） ； 項目不確定分析：（ 1）、 項目盈虧平衡分析 （ 2） 、項目敏感性分析 （ 3） 、概念分析 七、 項目可行性研究的結(jié)論與建議 ： 可行性研究的結(jié)論與建議 是房地產(chǎn)項目可行性研究報告的最后一部分，是對可行性研究分析做出總結(jié)并提出相關(guān)建議，也就是根據(jù)前面所 有的研究分析結(jié)果，對項目在技術(shù)上、經(jīng)濟(jì)上進(jìn)行全面的評價，對建設(shè)方案進(jìn)行總結(jié)，提出結(jié)論性意見和建議。 九 、其他：房地產(chǎn)開發(fā)項目立項和可行性研究階段的實(shí)際發(fā)生的相關(guān)費(fèi)用 （ 1）可行性研究費(fèi) （ 2）建設(shè)工程規(guī)劃許可證執(zhí)照費(fèi) ** ** ** ** ** ** ** ** ** ** ** ** 公公公 司司司 內(nèi)內(nèi)內(nèi) 部部部 資資資 料料料 10 第三章：建設(shè)前期準(zhǔn)備階段 一、 土地使用權(quán) 的獲 取 及開發(fā) （一）、 土地使用權(quán) ： 是指單位或者個人依法或依約定 ,對國有土地或集體土地所享有的占有、使用、收益和有限處分的權(quán)利。 土地使用權(quán)出讓，是指國家將國有土地使用權(quán)（簡稱土地使用權(quán)）在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。 開發(fā)商獲取土地使用權(quán)的程序 （ 1）、 土地使用權(quán)有償出讓的方式 出讓方式是指政府作為國有土地的代表以什么形式或程序?qū)型恋厥褂脵?quán)讓與土地使用者。 ① 協(xié)議出讓指土地使用權(quán)的有意受讓人直接向國有土地的代表提出有償使用土地的愿望，由國有土地的代表與有意受讓人進(jìn)行一對一的談判和切磋、協(xié)商出讓土地使用權(quán)的有關(guān)事宜的這樣一種出讓方式。以招標(biāo)方式出讓土地使用權(quán)，不僅要明確合同雙方當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)，而且要明確投標(biāo)的效力及招標(biāo)人在招標(biāo)期限內(nèi)應(yīng)負(fù)的責(zé)任等。它是指由土地所有者代表在指定的時間、地點(diǎn)，組織符合條件的土地使用權(quán)有意受讓人到場，就所出讓使用權(quán)的土地公開叫價競投，按“價高者得”的原則確定土地使用權(quán)受讓人的一種出讓方式。開發(fā)商取得《國有土地使用權(quán)出讓合同》后，到建管處辦理建筑方案報建手續(xù)，至地籍處辦理土地證登記手續(xù)。 （ 3）、 招標(biāo)受讓土地使用權(quán)申請程序 ① 用地者見到招標(biāo)公告后到指定地點(diǎn)索取招標(biāo)文件。 ③ 用地者進(jìn)行投資分析。 ⑤ 用地者填寫投標(biāo)書寄給指定方進(jìn)行投標(biāo)。 ⑦ 按合同的約定支付余款。 （ 4）、 拍賣受讓土地使用權(quán)申請程序 ① 用地者見到拍賣公告到指定地點(diǎn)索取拍賣文件。 ③ 用地者進(jìn)行投資分析。 ⑤ 用地者到指定地點(diǎn)領(lǐng)取競叫牌。 ** ** ** ** ** ** ** ** ** ** ** ** 公公公 司司司 內(nèi)內(nèi)內(nèi) 部部部 資資資 料料料 12 ⑦ 企業(yè)法定代表人或授權(quán)代表人與市或區(qū)、縣房地局簽訂土地使用權(quán)出讓合同，并按規(guī)定支付總地價款的一定比例作為定金。付清 40%地價款后向市或區(qū)、縣房地局申領(lǐng)臨時國有土地使用證，付清全部地價款向市或區(qū)、縣房地局申領(lǐng)正式國有土地使用證。憑此書辦理土地出讓或劃撥手續(xù)，進(jìn)行土地登記，取得《國有土地使用權(quán)證》。 一般年限 規(guī)定 如下： 居住用地 70年，工業(yè)用地 50年，商業(yè)用地 40 年等。從狹義的角度理解，土地開發(fā)主要是對未利用土地的開發(fā)利用，要實(shí)現(xiàn)耕地總量動態(tài)平衡，未利用土地開發(fā)是補(bǔ)充耕地的一種有效途徑。 土地一級開發(fā) ： 是指由政府或其授權(quán)委托的企業(yè)，對一定區(qū)域范圍內(nèi)的城市國有土地 (毛地 )或鄉(xiāng)村集體土地(生地 )進(jìn)行統(tǒng)一的征地、拆遷、安置、補(bǔ)償，并進(jìn)行適當(dāng)?shù)氖姓涮自O(shè)施建設(shè)，使該區(qū)域范圍