【正文】 66 質(zhì)量評(píng)定監(jiān)理工作程序 67 建 設(shè) 工 程 竣 工 驗(yàn) 收 備 案 流 程 68 后 記 69 第一章：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的概念 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是指在依據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》（以下簡(jiǎn)稱《城市房地產(chǎn)管理法》）依法取得國(guó)有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為。 本手冊(cè)，編制內(nèi)容是根據(jù)公司的經(jīng)營(yíng)范圍是以項(xiàng)目開(kāi)發(fā)為先決條件，編制時(shí)將項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的整個(gè)流程為主軸線，以各流程的大綱為主，加入各流程工作的詳細(xì)操作及管理控制內(nèi) 容。 某房地產(chǎn)公司項(xiàng)目開(kāi)發(fā)流程、管理控制 指 導(dǎo) 手 冊(cè) 編制： ******* 審核： ******** 二 OO 九年三月 前言 鑒于公司成立不久，各方面工作都在努力完善中，內(nèi)部各項(xiàng)規(guī)范制度及各精細(xì)化管理都沒(méi)有完全成形。在 *******的倡議和指導(dǎo)下，經(jīng)過(guò)一個(gè)多月的不斷編制和修改 ,我們工程部根據(jù)公司實(shí)際情況終于完成了本實(shí)用手冊(cè)的編制工作。 我們編制的原則是以目前公司運(yùn)作的實(shí)際情況為基礎(chǔ)，盡量做到宜懂實(shí)用，目的是希望本手冊(cè)能進(jìn)一步完善公司的內(nèi)部基礎(chǔ)建設(shè)，更能在公司以后各項(xiàng)工作的實(shí)際運(yùn)作中能起到一定引導(dǎo)作用。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是房地產(chǎn)活動(dòng)中一項(xiàng)重要制度，屬于房地產(chǎn)生產(chǎn)、流通、消費(fèi)諸環(huán)節(jié)中的首要 環(huán)節(jié)。 一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的種類：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)包括土地開(kāi)發(fā)和房屋開(kāi)發(fā)。 就房屋開(kāi)發(fā)而言，一般包括四個(gè)層次：第一層次為住宅開(kāi)發(fā)；第二層次為生產(chǎn)與經(jīng)營(yíng)性建筑物開(kāi)發(fā)；第三層次為生產(chǎn)、生活服務(wù)性建筑物的開(kāi)發(fā)；第四層次為城市其他基礎(chǔ)設(shè)施的開(kāi)發(fā)。 （二）以出讓方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，必須按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動(dòng)工開(kāi)發(fā)期限開(kāi)發(fā)土地。 （三）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、施工，必須符合國(guó)家的有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范。 （四）依法取得的土 地使用權(quán)的，可以依照本法和有關(guān)法律、行政法規(guī)的規(guī)定，作價(jià)入股、 合資、合作開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)。 設(shè)立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)向工商行政管理部門(mén)申請(qǐng)?jiān)O(shè)立登記。 設(shè)立有限責(zé)任公司、股份有限公司，從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的，還應(yīng)當(dāng)執(zhí)行公司法的有關(guān)規(guī)定。 四、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的設(shè)立程序 設(shè)立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)經(jīng)過(guò)以下程序： （一）應(yīng)當(dāng)向工商局行政管理部門(mén)申請(qǐng)?jiān)O(shè)立登記，工商行政管理部門(mén)對(duì)不符合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具備的條件的，不予登記； （二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照后的 1 個(gè)月內(nèi)，應(yīng)當(dāng)?shù)降怯浰诘氐目h級(jí)以上 地方人民政府規(guī)定的部門(mén)備案； 上述規(guī)定主要為協(xié)調(diào)企業(yè)設(shè)立中，一般行政管理（工商行政管理）與特殊行政管理（房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)管理）的關(guān)系。 第二章：可行性研究和項(xiàng)目決策階段 由于房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究需專業(yè)要求很高、技術(shù)性很強(qiáng)的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師、造價(jià)工程師 、市場(chǎng)調(diào)查和分析人員專家 、經(jīng)濟(jì)分析專家、 制作人員、 社會(huì)、 環(huán)境專家、房地產(chǎn)專家、建筑工程專家、財(cái)會(huì)師及律師等專家，我公司目前缺少此類人員，只能對(duì)可行性研究的步驟、內(nèi)容、工作概要、項(xiàng)目評(píng)估的要求及決策作簡(jiǎn)要介紹。 項(xiàng)目策劃是一門(mén)新興的策劃學(xué)，以具體的項(xiàng)目活動(dòng)為對(duì)象，體現(xiàn)一定的功利性、社會(huì)性、創(chuàng)造性、時(shí)效性的大型策劃活動(dòng)?？傊邉澘墒箛?guó)家決策向民間經(jīng)濟(jì)決策的轉(zhuǎn)化高效、順暢、充分。 房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃是指，通過(guò)對(duì)市場(chǎng)環(huán)境的調(diào)查和系統(tǒng)的分析，利用已經(jīng)掌握的有關(guān)資料及手段，科學(xué)地、合理地、有效地推動(dòng)項(xiàng)目的進(jìn)程，并且提前判斷房地 產(chǎn)項(xiàng)目的順利進(jìn)展程度及效果。 房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性的研究成果主要應(yīng)用于公司的投資方向決策。 一、房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究的根本目的：是實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目決策的科學(xué)化、民主化，減少或避免投資決策的失 誤，提高項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和環(huán)境效益。通過(guò)對(duì)宏觀市場(chǎng)信息的分析了解房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀及動(dòng)態(tài)。 房地產(chǎn)產(chǎn)品研究： 在售樓盤(pán)資料統(tǒng)計(jì) —— 包括本地所有的房地產(chǎn)項(xiàng)目數(shù)據(jù)庫(kù)資料，可進(jìn)行市場(chǎng)供應(yīng)量、價(jià)格、戶型特點(diǎn)、裝修情況、新技術(shù)、新工藝、新材料的使用情況等各方 面的統(tǒng)計(jì)分析。 樓盤(pán)匯總分析 —— 階段性對(duì)樓盤(pán)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，追蹤市場(chǎng)發(fā)展方向。主要包括需求動(dòng)機(jī)、購(gòu)買(mǎi)行為以及需求影響因素的研究，這些研究將作為開(kāi)發(fā)商把握需求動(dòng)態(tài)的依據(jù)，并以此開(kāi)發(fā)出新的產(chǎn)品，并不針對(duì)于某一個(gè)特定樓盤(pán)項(xiàng)目。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商正逐步重視品牌的建設(shè)，而品牌研究將成為品牌建設(shè)的基礎(chǔ)。 四、房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究的內(nèi)容 可行性研究的根本目的是實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目決策的科學(xué)化、民主化，減少或避免投資決策的失誤，提高項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和環(huán)境效益。(5)資源供給及資本運(yùn)作方案； (6)環(huán)境影響和環(huán)境保護(hù)； (7)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)模式、組織機(jī)構(gòu)、崗位需求、管理費(fèi)用的研究； (8)開(kāi)發(fā)建設(shè)節(jié)點(diǎn)計(jì)劃； (9)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)及社會(huì)效益分析； (10)結(jié)論及建議。該階段的主要任務(wù)是對(duì)投資項(xiàng)目主要是土地進(jìn)行初步摸底和意向性談判，并對(duì)投資項(xiàng)目 或投資方向提出建議，即在一定的地區(qū)和部門(mén)內(nèi)，以自然資源和市場(chǎng)的調(diào)查預(yù)測(cè)為基礎(chǔ)，尋找最有利的投資機(jī)會(huì)。如果機(jī)會(huì)研究認(rèn)為可行的，就可以進(jìn)行下一階段的工作。在機(jī)會(huì)研究的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的可能性與潛在效益進(jìn)行論證分析。詳細(xì)可行性研究是開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目 投資決策的基礎(chǔ)，是在分析項(xiàng)目在技術(shù)上、財(cái)務(wù)上、經(jīng)濟(jì)上的可行性后作出投資與否決策的 關(guān)鍵步驟。 可行性研究財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的選定和預(yù)測(cè) （ 1）售樓收入的測(cè)定（ 2）項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)用收入與支出（ 3）經(jīng)營(yíng)稅費(fèi)及所得稅的繳交（ 4）土地增值稅（ 5）所得稅 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析 項(xiàng)目盈虧能力分析：（ 1）、內(nèi)部收益率（ IRR）（ 2）、凈現(xiàn)值（ NPV）（ 3）、凈現(xiàn)值率（ NPVR）； 項(xiàng)目不確定分析：（ 1）、項(xiàng)目盈虧平衡分析（ 2）、項(xiàng)目敏感性分析（ 3）、概念分析 七、項(xiàng)目可行性研究的結(jié)論與建議： 可行性研究的結(jié)論與建議是房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的最后一部分，是對(duì)可行性研究分析做出總結(jié)并提出相 關(guān)建議，也就是根據(jù)前面所有的研究分析結(jié)果，對(duì)項(xiàng)目在技術(shù)上、經(jīng)濟(jì)上進(jìn)行全面的評(píng)價(jià)，對(duì)建設(shè)方案進(jìn)行總結(jié)，提出結(jié)論性意見(jiàn)和建議。 九、其他：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)和可行性研究階段的實(shí)際發(fā)生的相關(guān)費(fèi)用 （ 1）可行性研究費(fèi) （ 2）建設(shè)工程規(guī)劃許可證執(zhí)照費(fèi) 第三章：建設(shè)前期準(zhǔn)備階段 一、 土地使用權(quán)的獲取及開(kāi)發(fā) （一）、土地使用權(quán)： 是指單位或者個(gè)人依法或依約定 ,對(duì)國(guó)有土地或集體土地所享有的占有、使用、收益和有限處 分的權(quán)利。 土地使用權(quán)出讓，是指國(guó)家將國(guó)有土地使用權(quán)（簡(jiǎn)稱土地使用權(quán)）在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。 開(kāi)發(fā)商獲取土地使用權(quán)的程序 （ 1）、土地使用權(quán)有償出讓的方式 出讓方式是指政府作為國(guó)有土地的代表以什么形式或程序?qū)?guó)有土地使用權(quán)讓與土地使用者。 ①協(xié)議出讓指土地使用權(quán)的有意受讓人直接向國(guó)有土地的代表提出有償使用土地的愿望，由國(guó)有土地的代表與有意受讓人進(jìn)行一對(duì)一的談判和切磋、協(xié)商出讓土地使用權(quán) 的有關(guān)事宜的這樣一種出讓方式。以招標(biāo)方式出讓土地使用權(quán)，不僅要明確合同雙方當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)，而且要明確投標(biāo)的效力及招標(biāo)人在招標(biāo)期限內(nèi)應(yīng)負(fù)的責(zé)任等。它是指由土地所有者代表在指定的時(shí)間、地點(diǎn)，組織符合條件的土地使用權(quán)有意受讓人到場(chǎng)，就所出讓使用權(quán)的土地公開(kāi)叫價(jià)競(jìng)投，按“價(jià)高者得”的原則確定 土地使用權(quán)受讓人的一種出讓方式。開(kāi)發(fā)商取得《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》后，到建管處辦理建筑方案報(bào)建手續(xù)，至地籍處辦理土地證登記手續(xù)。 （ 3）、招標(biāo)受讓土地使用權(quán)申請(qǐng)程序 ①用地者見(jiàn)到招標(biāo)公告后到指定地點(diǎn)索取招標(biāo)文件。 ③用地者進(jìn)行投資分析。 ⑤ 用地者填寫(xiě)投標(biāo)書(shū)寄給指定方進(jìn)行投標(biāo)。 ⑦按合同的約定支付余款。 （ 4）、拍賣(mài)受讓土地使用權(quán)申請(qǐng)程序 ①用地者見(jiàn)到拍賣(mài)公告到指定地點(diǎn)索取拍賣(mài)文件。 ③用地者進(jìn)行投資分析。 ⑤用地者到指定地點(diǎn)領(lǐng)取競(jìng)叫牌。 ⑦ 企業(yè)法定代表人或授權(quán)代表人與市或區(qū)、縣房地局簽訂土地使用權(quán)出讓合同，并按規(guī)定支付總地價(jià)款的一定比例作為定金。付清 40%地價(jià)款后向市或區(qū)、縣房地局申領(lǐng)臨時(shí)國(guó)有土地使用證，付清全部地價(jià)款向市或區(qū)、縣房地局申領(lǐng) 正式國(guó)有土地使用證。憑此書(shū)辦理土地出讓或劃撥手續(xù)，進(jìn)行土地登記，取得《國(guó)有土地使用權(quán)證》。一般年限規(guī)定如下：居住用地 70 年，工業(yè)用地 50 年，商業(yè)用地 40 年等。從狹義的角度理解，土地開(kāi)發(fā)主要是對(duì)未利用土地的開(kāi)發(fā)利用，要實(shí)現(xiàn)耕地總量動(dòng)態(tài)平衡，未利用土地開(kāi)發(fā)是補(bǔ)充耕地的一種有效途徑。 土地一級(jí)開(kāi)發(fā)： 是指由政府或其授權(quán)委托的企業(yè)，對(duì)一定區(qū)域范圍內(nèi)的城市國(guó)有土地 (毛地 )或鄉(xiāng)村集體土地(生地 )進(jìn)行統(tǒng)一的征地、拆遷、安置、補(bǔ)償，并進(jìn)行適當(dāng)?shù)氖姓涮自O(shè)施建設(shè)，使該區(qū)域范圍內(nèi)的土地達(dá)到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建設(shè)條件 (熟地 )，再對(duì)熟地進(jìn)行 有償出讓或轉(zhuǎn)讓的過(guò)程。 （ 2）、一級(jí)開(kāi)發(fā)的成本構(gòu)成和收益： 成本構(gòu)成：①征地、拆遷補(bǔ)償及有關(guān)稅費(fèi)；②收購(gòu)、收回和置換過(guò)程中發(fā)生的有關(guān)補(bǔ)償費(fèi)用；③市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)有關(guān)費(fèi)用；④招標(biāo)、拍賣(mài)和掛牌交易中發(fā)生的費(fèi)用；⑤貸款利息；⑥土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)供應(yīng)過(guò)程中發(fā)生的審 計(jì)、律師、工程監(jiān)理等費(fèi)用，不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)及經(jīng)同級(jí)財(cái)政和土地主管部門(mén)核準(zhǔn)的其它支出。 ②委托開(kāi)發(fā)企業(yè)直接實(shí)施一級(jí)開(kāi)發(fā)的，開(kāi)發(fā)企業(yè)的利潤(rùn)不高于預(yù)計(jì)成本的 8%，主體是企業(yè)。 房地產(chǎn)二級(jí)開(kāi)發(fā)： 是土地使用者經(jīng)過(guò)開(kāi)發(fā)建設(shè)，將新建成的房地產(chǎn)進(jìn)行出售和出租的市場(chǎng)。房地產(chǎn)二 級(jí)市場(chǎng)也包括土地二級(jí)市場(chǎng)，即土地使用者將達(dá)到規(guī)定可以轉(zhuǎn)讓的土地，進(jìn)入流通領(lǐng)域進(jìn)行交易的市場(chǎng)。 國(guó)有土地使用權(quán)的劃撥 （ 1）、國(guó)有土地使用權(quán)劃撥用地申請(qǐng) ；（ 2）、主管部門(mén)現(xiàn)場(chǎng)勘察 ；（ 3）、劃撥用地申請(qǐng)的審核、報(bào)批 ；（ 4）、取得劃撥用地批準(zhǔn)。 取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地使用權(quán)的相關(guān)稅費(fèi) （ 1）、地價(jià)款（土地出讓金） ；（ 2）、資金占用費(fèi) ；（ 3）、滯納金 ；（ 4）、土地使用費(fèi) ；（ 5）、外商投資企業(yè)土地使用費(fèi) ；（ 6）、防洪工程建設(shè)維護(hù)管理費(fèi) ；（ 7）、土地閑置費(fèi) ；（ 8）、土地權(quán)屬調(diào)查、地籍測(cè)繪 費(fèi) ；（ 9）、城鎮(zhèn)土地使用稅 ；（ 10）、地價(jià)評(píng)估費(fèi) ；（ 11）、出讓土地預(yù)訂金 ；（ 12）、征地管理費(fèi) ；（ 13）、土地補(bǔ)償費(fèi) ；（ 14）、青苗及樹(shù)木補(bǔ)償費(fèi) ；（ 15）、地上物補(bǔ)償費(fèi) ；（ 16）、勞動(dòng)力安置費(fèi) ；（ 17）、超轉(zhuǎn)人員安置費(fèi) ；（ 18）、耕地占用稅；（ 19）、新菜田開(kāi)發(fā)建設(shè)基金。 國(guó)家建設(shè)征用土地時(shí)，必須依 法補(bǔ)償被征用著所喪失的土地權(quán)利的各項(xiàng)費(fèi)用。并足額安排被征地農(nóng)民的社會(huì)保障費(fèi)用，維護(hù)被征地農(nóng)民的合法權(quán)益，保障被征地農(nóng)民的生活”，“征收單位、個(gè)人的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)給予拆遷補(bǔ)償，維護(hù)被征收人的合法權(quán)益；征收居民房屋的，還應(yīng)當(dāng)保障被征收人的居住條件。申辦拆遷許可證應(yīng)提交以下申報(bào)資料： （ 1）、填寫(xiě)《城市房屋拆遷 申請(qǐng)表》一式五份； （ 2）、建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)文件； （ 3）、建設(shè)用地規(guī)劃許可證； （ 4）、國(guó)有土地使用權(quán)批準(zhǔn)文件（建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)或劃撥決定書(shū)）； （ 5）、拆遷代辦單位和評(píng)估機(jī)構(gòu)資料； （ 6）、拆遷安置計(jì)劃和方案；（拆遷紅線范圍內(nèi)房屋面積、戶數(shù)、性質(zhì)、用途等基本情況；拆遷方式；拆遷期限；還建方式及還建期限；產(chǎn)權(quán)清晰的安置用房證明；拆遷補(bǔ)償資金來(lái)源及預(yù)算資金額度。 拆遷方式： （ 1）、 政府組織拆遷：主要指通過(guò)批租、舊城改造方式取得土地使用權(quán)所涉及拆遷 。 （ 3）、 拆遷人委托拆遷：適用開(kāi)發(fā)商缺乏拆遷經(jīng)驗(yàn)時(shí)委托專門(mén)從事房屋拆遷工作的單位進(jìn)行。因此，城市房屋拆遷是伴隨著城市建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行的，是城市建設(shè)的重要組成部分，尤其是舊城改造中的一個(gè)重要環(huán)節(jié)，處于建設(shè)項(xiàng)目的前期工作階段。 拆遷租賃房屋的，拆遷人應(yīng)當(dāng)與被拆遷人、房屋承租人訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目拆遷安置階段的相關(guān)稅費(fèi)：（ 1）、房屋拆遷補(bǔ)償費(fèi)（ 2）、搬家補(bǔ)助費(fèi)（ 3）、提前搬家獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)（ 4）、臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)（周轉(zhuǎn)費(fèi)）（ 5）、清理費(fèi)（ 6）、停產(chǎn)停業(yè)綜合補(bǔ)助費(fèi)（ 7）、對(duì)從城區(qū)位置較好的地區(qū)遷往位置較差的地區(qū)或遠(yuǎn)郊區(qū)縣的居民的補(bǔ)助費(fèi)（ 8）、一次性異地安置補(bǔ)助費(fèi)（ 9）、房屋拆遷管理費(fèi)（ 10）、房屋拆遷服務(wù)費(fèi)。 工程勘察通