【正文】 67 建 設(shè) 工 程 竣 工 驗 收 備 案 流 程 68 后 記 69 第一章：房地產(chǎn)開發(fā)的概念 房地產(chǎn)開發(fā)是指在依據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》（以下簡稱《城市房地產(chǎn)管理法》）依法取得國有土地使用權(quán)的土地上進行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為。 本手冊，編制內(nèi)容是根據(jù)公司的經(jīng)營范圍是以項目開發(fā)為先決條件，編制時將項目開發(fā)的整個流程為主軸線，以各流程的大綱為主，加入各流程工作的詳細操作及管理控制內(nèi) 容。 某房地產(chǎn)公司項目開發(fā)流程、管理控制 指 導(dǎo) 手 冊 編制： ******* 審核： ******** 二 OO 九年三月 前言 鑒于公司成立不久，各方面工作都在努力完善中，內(nèi)部各項規(guī)范制度及各精細化管理都沒有完全成形。在 *******的倡議和指導(dǎo)下，經(jīng)過一個多月的不斷編制和修改 ,我們工程部根據(jù)公司實際情況終于完成了本實用手冊的編制工作。 我們編制的原則是以目前公司運作的實際情況為基礎(chǔ)，盡量做到宜懂實用，目的是希望本手冊能進一步完善公司的內(nèi)部基礎(chǔ)建設(shè)，更能在公司以后各項工作的實際運作中能起到一定引導(dǎo)作用。房地產(chǎn)開發(fā)是房地產(chǎn)活動中一項重要制度，屬于房地產(chǎn)生產(chǎn)、流通、消費諸環(huán)節(jié)中的首要 環(huán)節(jié)。 一、房地產(chǎn)開發(fā)的種類：房地產(chǎn)開發(fā)包括土地開發(fā)和房屋開發(fā)。 就房屋開發(fā)而言，一般包括四個層次：第一層次為住宅開發(fā)；第二層次為生產(chǎn)與經(jīng)營性建筑物開發(fā)；第三層次為生產(chǎn)、生活服務(wù)性建筑物的開發(fā)；第四層次為城市其他基礎(chǔ)設(shè)施的開發(fā)。 （二）以出讓方式取得土地使用權(quán)進行房地產(chǎn)開發(fā)的，必須按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動工開發(fā)期限開發(fā)土地。 （三）房地產(chǎn)開發(fā)項目的設(shè)計、施工，必須符合國家的有關(guān)標準和規(guī)范。 （四）依法取得的土 地使用權(quán)的，可以依照本法和有關(guān)法律、行政法規(guī)的規(guī)定，作價入股、 合資、合作開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)。 設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)向工商行政管理部門申請設(shè)立登記。 設(shè)立有限責(zé)任公司、股份有限公司，從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的，還應(yīng)當(dāng)執(zhí)行公司法的有關(guān)規(guī)定。 四、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的設(shè)立程序 設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)經(jīng)過以下程序： （一）應(yīng)當(dāng)向工商局行政管理部門申請設(shè)立登記，工商行政管理部門對不符合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具備的條件的，不予登記； （二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照后的 1 個月內(nèi)，應(yīng)當(dāng)?shù)降怯浰诘氐目h級以上 地方人民政府規(guī)定的部門備案； 上述規(guī)定主要為協(xié)調(diào)企業(yè)設(shè)立中，一般行政管理（工商行政管理）與特殊行政管理（房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)管理）的關(guān)系。 第二章：可行性研究和項目決策階段 由于房地產(chǎn)項目可行性研究需專業(yè)要求很高、技術(shù)性很強的注冊房地產(chǎn)估價師、造價工程師 、市場調(diào)查和分析人員專家 、經(jīng)濟分析專家、 制作人員、 社會、 環(huán)境專家、房地產(chǎn)專家、建筑工程專家、財會師及律師等專家，我公司目前缺少此類人員，只能對可行性研究的步驟、內(nèi)容、工作概要、項目評估的要求及決策作簡要介紹。 項目策劃是一門新興的策劃學(xué)，以具體的項目活動為對象，體現(xiàn)一定的功利性、社會性、創(chuàng)造性、時效性的大型策劃活動。總之，策劃可使國家決策向民間經(jīng)濟決策的轉(zhuǎn)化高效、順暢、充分。 房地產(chǎn)項目策劃是指，通過對市場環(huán)境的調(diào)查和系統(tǒng)的分析，利用已經(jīng)掌握的有關(guān)資料及手段，科學(xué)地、合理地、有效地推動項目的進程，并且提前判斷房地 產(chǎn)項目的順利進展程度及效果。 房地產(chǎn)項目可行性的研究成果主要應(yīng)用于公司的投資方向決策。 一、房地產(chǎn)項目可行性研究的根本目的：是實現(xiàn)項目決策的科學(xué)化、民主化，減少或避免投資決策的失 誤，提高項目開發(fā)建設(shè)的經(jīng)濟、社會和環(huán)境效益。通過對宏觀市場信息的分析了解房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀及動態(tài)。 房地產(chǎn)產(chǎn)品研究： 在售樓盤資料統(tǒng)計 —— 包括本地所有的房地產(chǎn)項目數(shù)據(jù)庫資料，可進行市場供應(yīng)量、價格、戶型特點、裝修情況、新技術(shù)、新工藝、新材料的使用情況等各方 面的統(tǒng)計分析。 樓盤匯總分析 —— 階段性對樓盤進行統(tǒng)計分析，追蹤市場發(fā)展方向。主要包括需求動機、購買行為以及需求影響因素的研究，這些研究將作為開發(fā)商把握需求動態(tài)的依據(jù)，并以此開發(fā)出新的產(chǎn)品，并不針對于某一個特定樓盤項目。房地產(chǎn)開發(fā)商正逐步重視品牌的建設(shè)，而品牌研究將成為品牌建設(shè)的基礎(chǔ)。 四、房地產(chǎn)項目可行性研究的內(nèi)容 可行性研究的根本目的是實現(xiàn)項目決策的科學(xué)化、民主化，減少或避免投資決策的失誤，提高項目開發(fā)建設(shè)的經(jīng)濟、社會和環(huán)境效益。(5)資源供給及資本運作方案； (6)環(huán)境影響和環(huán)境保護； (7)項目開發(fā)模式、組織機構(gòu)、崗位需求、管理費用的研究； (8)開發(fā)建設(shè)節(jié)點計劃； (9)項目經(jīng)濟及社會效益分析； (10)結(jié)論及建議。該階段的主要任務(wù)是對投資項目主要是土地進行初步摸底和意向性談判，并對投資項目 或投資方向提出建議，即在一定的地區(qū)和部門內(nèi)，以自然資源和市場的調(diào)查預(yù)測為基礎(chǔ)，尋找最有利的投資機會。如果機會研究認為可行的，就可以進行下一階段的工作。在機會研究的基礎(chǔ)上，進一步對項目建設(shè)的可能性與潛在效益進行論證分析。詳細可行性研究是開發(fā)建設(shè)項目 投資決策的基礎(chǔ)，是在分析項目在技術(shù)上、財務(wù)上、經(jīng)濟上的可行性后作出投資與否決策的 關(guān)鍵步驟。 可行性研究財務(wù)數(shù)據(jù)的選定和預(yù)測 （ 1）售樓收入的測定（ 2）項目經(jīng)營管理費用收入與支出（ 3）經(jīng)營稅費及所得稅的繳交（ 4）土地增值稅（ 5）所得稅 項目經(jīng)濟效益分析 項目盈虧能力分析：（ 1）、內(nèi)部收益率（ IRR）（ 2）、凈現(xiàn)值（ NPV）（ 3）、凈現(xiàn)值率（ NPVR）； 項目不確定分析：（ 1）、項目盈虧平衡分析（ 2）、項目敏感性分析（ 3）、概念分析 七、項目可行性研究的結(jié)論與建議： 可行性研究的結(jié)論與建議是房地產(chǎn)項目可行性研究報告的最后一部分，是對可行性研究分析做出總結(jié)并提出相 關(guān)建議，也就是根據(jù)前面所有的研究分析結(jié)果，對項目在技術(shù)上、經(jīng)濟上進行全面的評價，對建設(shè)方案進行總結(jié)，提出結(jié)論性意見和建議。 九、其他：房地產(chǎn)開發(fā)項目立項和可行性研究階段的實際發(fā)生的相關(guān)費用 （ 1）可行性研究費 （ 2）建設(shè)工程規(guī)劃許可證執(zhí)照費 第三章：建設(shè)前期準備階段 一、 土地使用權(quán)的獲取及開發(fā) （一）、土地使用權(quán)： 是指單位或者個人依法或依約定 ,對國有土地或集體土地所享有的占有、使用、收益和有限處 分的權(quán)利。 土地使用權(quán)出讓，是指國家將國有土地使用權(quán)（簡稱土地使用權(quán)）在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。 開發(fā)商獲取土地使用權(quán)的程序 （ 1）、土地使用權(quán)有償出讓的方式 出讓方式是指政府作為國有土地的代表以什么形式或程序?qū)型恋厥褂脵?quán)讓與土地使用者。 ①協(xié)議出讓指土地使用權(quán)的有意受讓人直接向國有土地的代表提出有償使用土地的愿望，由國有土地的代表與有意受讓人進行一對一的談判和切磋、協(xié)商出讓土地使用權(quán) 的有關(guān)事宜的這樣一種出讓方式。以招標方式出讓土地使用權(quán)，不僅要明確合同雙方當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)，而且要明確投標的效力及招標人在招標期限內(nèi)應(yīng)負的責(zé)任等。它是指由土地所有者代表在指定的時間、地點，組織符合條件的土地使用權(quán)有意受讓人到場，就所出讓使用權(quán)的土地公開叫價競投，按“價高者得”的原則確定 土地使用權(quán)受讓人的一種出讓方式。開發(fā)商取得《國有土地使用權(quán)出讓合同》后，到建管處辦理建筑方案報建手續(xù)，至地籍處辦理土地證登記手續(xù)。 （ 3）、招標受讓土地使用權(quán)申請程序 ①用地者見到招標公告后到指定地點索取招標文件。 ③用地者進行投資分析。 ⑤ 用地者填寫投標書寄給指定方進行投標。 ⑦按合同的約定支付余款。 （ 4）、拍賣受讓土地使用權(quán)申請程序 ①用地者見到拍賣公告到指定地點索取拍賣文件。 ③用地者進行投資分析。 ⑤用地者到指定地點領(lǐng)取競叫牌。 ⑦ 企業(yè)法定代表人或授權(quán)代表人與市或區(qū)、縣房地局簽訂土地使用權(quán)出讓合同，并按規(guī)定支付總地價款的一定比例作為定金。付清 40%地價款后向市或區(qū)、縣房地局申領(lǐng)臨時國有土地使用證，付清全部地價款向市或區(qū)、縣房地局申領(lǐng) 正式國有土地使用證。憑此書辦理土地出讓或劃撥手續(xù)，進行土地登記，取得《國有土地使用權(quán)證》。一般年限規(guī)定如下：居住用地 70 年，工業(yè)用地 50 年，商業(yè)用地 40 年等。從狹義的角度理解，土地開發(fā)主要是對未利用土地的開發(fā)利用，要實現(xiàn)耕地總量動態(tài)平衡，未利用土地開發(fā)是補充耕地的一種有效途徑。 土地一級開發(fā)： 是指由政府或其授權(quán)委托的企業(yè)，對一定區(qū)域范圍內(nèi)的城市國有土地 (毛地 )或鄉(xiāng)村集體土地(生地 )進行統(tǒng)一的征地、拆遷、安置、補償，并進行適當(dāng)?shù)氖姓涮自O(shè)施建設(shè)，使該區(qū)域范圍內(nèi)的土地達到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建設(shè)條件 (熟地 )，再對熟地進行 有償出讓或轉(zhuǎn)讓的過程。 （ 2）、一級開發(fā)的成本構(gòu)成和收益： 成本構(gòu)成：①征地、拆遷補償及有關(guān)稅費；②收購、收回和置換過程中發(fā)生的有關(guān)補償費用；③市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)有關(guān)費用；④招標、拍賣和掛牌交易中發(fā)生的費用；⑤貸款利息；⑥土地儲備開發(fā)供應(yīng)過程中發(fā)生的審 計、律師、工程監(jiān)理等費用，不可預(yù)見費及經(jīng)同級財政和土地主管部門核準的其它支出。 ②委托開發(fā)企業(yè)直接實施一級開發(fā)的，開發(fā)企業(yè)的利潤不高于預(yù)計成本的 8%，主體是企業(yè)。 房地產(chǎn)二級開發(fā)： 是土地使用者經(jīng)過開發(fā)建設(shè)，將新建成的房地產(chǎn)進行出售和出租的市場。房地產(chǎn)二 級市場也包括土地二級市場，即土地使用者將達到規(guī)定可以轉(zhuǎn)讓的土地，進入流通領(lǐng)域進行交易的市場。 國有土地使用權(quán)的劃撥 （ 1）、國有土地使用權(quán)劃撥用地申請 ；（ 2）、主管部門現(xiàn)場勘察 ；（ 3）、劃撥用地申請的審核、報批 ；（ 4）、取得劃撥用地批準。 取得房地產(chǎn)開發(fā)項目土地使用權(quán)的相關(guān)稅費 （ 1）、地價款（土地出讓金） ；（ 2）、資金占用費 ；（ 3）、滯納金 ；（ 4）、土地使用費 ；（ 5）、外商投資企業(yè)土地使用費 ；（ 6）、防洪工程建設(shè)維護管理費 ；（ 7）、土地閑置費 ；（ 8）、土地權(quán)屬調(diào)查、地籍測繪 費 ；（ 9）、城鎮(zhèn)土地使用稅 ；（ 10）、地價評估費 ；（ 11）、出讓土地預(yù)訂金 ；（ 12）、征地管理費 ；（ 13）、土地補償費 ；（ 14）、青苗及樹木補償費 ；（ 15）、地上物補償費 ；（ 16）、勞動力安置費 ；（ 17）、超轉(zhuǎn)人員安置費 ；（ 18）、耕地占用稅；（ 19）、新菜田開發(fā)建設(shè)基金。 國家建設(shè)征用土地時，必須依 法補償被征用著所喪失的土地權(quán)利的各項費用。并足額安排被征地農(nóng)民的社會保障費用，維護被征地農(nóng)民的合法權(quán)益，保障被征地農(nóng)民的生活”，“征收單位、個人的房屋及其他不動產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)給予拆遷補償，維護被征收人的合法權(quán)益；征收居民房屋的，還應(yīng)當(dāng)保障被征收人的居住條件。申辦拆遷許可證應(yīng)提交以下申報資料： （ 1）、填寫《城市房屋拆遷 申請表》一式五份； （ 2）、建設(shè)項目批準文件； （ 3）、建設(shè)用地規(guī)劃許可證； （ 4）、國有土地使用權(quán)批準文件（建設(shè)用地批準書或劃撥決定書）； （ 5）、拆遷代辦單位和評估機構(gòu)資料； （ 6）、拆遷安置計劃和方案；（拆遷紅線范圍內(nèi)房屋面積、戶數(shù)、性質(zhì)、用途等基本情況；拆遷方式；拆遷期限；還建方式及還建期限；產(chǎn)權(quán)清晰的安置用房證明；拆遷補償資金來源及預(yù)算資金額度。 拆遷方式： （ 1）、 政府組織拆遷：主要指通過批租、舊城改造方式取得土地使用權(quán)所涉及拆遷 。 （ 3）、 拆遷人委托拆遷：適用開發(fā)商缺乏拆遷經(jīng)驗時委托專門從事房屋拆遷工作的單位進行。因此，城市房屋拆遷是伴隨著城市建設(shè)項目進行的，是城市建設(shè)的重要組成部分，尤其是舊城改造中的一個重要環(huán)節(jié)，處于建設(shè)項目的前期工作階段。 拆遷租賃房屋的，拆遷人應(yīng)當(dāng)與被拆遷人、房屋承租人訂立拆遷補償安置協(xié)議。 房地產(chǎn)開發(fā)項目拆遷安置階段的相關(guān)稅費：（ 1）、房屋拆遷補償費（ 2）、搬家補助費（ 3）、提前搬家獎勵費（ 4）、臨時安置補助費（周轉(zhuǎn)費）（ 5）、清理費（ 6）、停產(chǎn)停業(yè)綜合補助費（ 7）、對從城區(qū)位置較好的地區(qū)遷往位置較差的地區(qū)或遠郊區(qū)縣的居民的補助費（ 8）、一次性異地安置補助費（ 9）、房屋拆遷管理費（ 10）、房屋拆遷服務(wù)費。 工程勘察通過對地形、地質(zhì)及水文等要素的測繪、勘探、測試及綜合評定，提供可行性評價與建設(shè)所需的基礎(chǔ)資料。搞好工程勘察，特別是前期勘察，可以對建設(shè)場地做出詳細論證，保證工程的合理進行，促使工程取得最佳的經(jīng)濟、社會與環(huán)境效益。