【正文】 通俗的講 是指建筑物在建造之前，設(shè)計者按照建。 設(shè)計的種類相當(dāng)多種， 按系統(tǒng)分類如下： 工業(yè)設(shè)計 ， 環(huán)境設(shè)計 ， 建筑設(shè)計 ， 室內(nèi)設(shè)計 。開發(fā)商在完成方案設(shè)計后，須向規(guī)劃部門提出審定申請； (4)通過審定的設(shè)計方案，是編制初步設(shè)計或施工圖的依據(jù)，也是取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證的必備條件； (5)開發(fā)商依據(jù)審定的設(shè)計方案通知書和可 行性研究報告批復(fù)，并在規(guī)劃主管部門征詢土地及拆遷部門有關(guān)用地及拆遷安置的意見后，應(yīng)向規(guī)劃局申領(lǐng)建設(shè)用地規(guī)劃許可證，該證是取得土地使用權(quán)的必備文件； (6)申領(lǐng)建設(shè)工程規(guī)劃許可證，是在項(xiàng)目列入年度正式計劃后，申請辦理開工手續(xù)之前，需進(jìn)行的驗(yàn)證工程建設(shè)符合規(guī)劃要求的最后法定程序，該證申辦開工的必備文件。 建設(shè)工程規(guī)劃管理的主要內(nèi)容有： 建筑管理、道路管理、管線管理、審定設(shè)計方案、核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。為客戶提供經(jīng)營戰(zhàn)略與相關(guān)決策，降低開發(fā)商投資成本，為項(xiàng)目日后的招商、開業(yè)籌備、經(jīng)營管理、營銷企劃確定綱領(lǐng)性目標(biāo)和方向。 修建性詳細(xì)規(guī)劃成果應(yīng)當(dāng)包括規(guī)劃說明書、圖紙。 （ 6）豎向規(guī)劃設(shè)計。 （ 4）根據(jù)交通影響分析，提出交通組織方案和設(shè)計。 （ 2）建筑、道路和綠地等的空間布局和景觀規(guī)劃設(shè)計，布置總平面圖。規(guī)劃的編制既要考慮形體環(huán)境，又要考慮經(jīng)濟(jì)、社會等因素，選擇科學(xué)的決策方法和決策內(nèi)容，運(yùn)用控制的手段，確定城市或開發(fā)區(qū)未來的建設(shè)目標(biāo)。圖件由圖紙和圖則兩部分組成，規(guī)劃說明、基礎(chǔ)資料和研究報告收入附件。 控制性詳細(xì)規(guī)劃確定的各地塊的主要用途、建筑密度、建筑高度、容積率、綠地率、基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施配套規(guī)定應(yīng)當(dāng)作為強(qiáng)制性內(nèi)容。確定地下空間開發(fā)利用具體要求。規(guī)定各級道路的紅線、斷面、交叉口形式及渠化措施、控制點(diǎn)坐標(biāo)和標(biāo)高。 （ 2）確定各地塊建筑高度、建筑密度、容積率、綠地率等控制指標(biāo)；確定公共設(shè)施配套要求、交通出入口方位、停車泊位、建筑后退紅線距離等要求。 城市詳細(xì)規(guī)劃 又 分為控制性詳細(xì)規(guī)劃和修建性詳細(xì)規(guī)劃。 四 、 規(guī)劃設(shè)計 （一）、 城市規(guī)劃 ： 是政府調(diào)控城市空間資源、指導(dǎo)城鄉(xiāng)發(fā)展與建設(shè)、維護(hù)社會公平、保障公共安全和公眾利益的重要公共政策之一?？偙O(jiān)理工程師應(yīng)由具有 3 年以上同類工程監(jiān)理工作經(jīng)驗(yàn)的人員擔(dān)任；總監(jiān)理工程師代表應(yīng)由具有 2 年以上同類工程監(jiān)理工作經(jīng)驗(yàn)的人員擔(dān)任；專業(yè)監(jiān)理工程師應(yīng)由具有 1年以上同類工程監(jiān)理工作經(jīng)驗(yàn)的人員擔(dān)任 。 監(jiān)理單位應(yīng)于委托監(jiān)理合同簽訂后 10 天內(nèi)將項(xiàng)目監(jiān)理機(jī)構(gòu)的組織形式、人員構(gòu)成及對總監(jiān)理工程師的任命書面通知建設(shè)單位。設(shè)計監(jiān)理是在設(shè)計階段對設(shè)計項(xiàng)目所進(jìn)行的監(jiān)理，其主要目的是確保設(shè)計質(zhì)量和時間等目標(biāo)滿足業(yè)主的要求；施工 監(jiān)理是在施工階段對施工項(xiàng)目所進(jìn)行的監(jiān)理，其主要目的在于確保施工安全、質(zhì)量、投資和工期等滿足業(yè)主的要求。 工程建設(shè)監(jiān)理的主要內(nèi)容 ： 控制工程建設(shè)的投資、建設(shè)工期、工程質(zhì)量；進(jìn)行安全管理、工程建設(shè)合同管理；協(xié)調(diào)有關(guān)單位之間的工作關(guān)系，即 “ 三控、兩管、一協(xié)調(diào) 。勘察設(shè)計文件必須根據(jù)上級規(guī)定的審批辦法，對設(shè)計文件進(jìn)行嚴(yán)格的審定進(jìn)行層層把關(guān)，重大的技術(shù)方案和技術(shù)問題必須經(jīng)室主任和技術(shù)主管審定。 工程勘察要求： 勘察工作要正確反映客觀實(shí)際，對現(xiàn)場地形、地質(zhì)概況、原有設(shè)備狀況以及使用情況等原始資料的收集必須準(zhǔn)確、齊全，以滿足編制設(shè)計文件的要求。 工程勘察一般分為： 工程地質(zhì)勘察 、 工程測量 、 水文地質(zhì)勘察 等。它是基本建設(shè)的首要環(huán)節(jié)。 三 、確定勘察、監(jiān)理 （一）、確定勘察 勘察是指根據(jù)建設(shè)工程的要求，查明、分析、評價建設(shè)場地的地質(zhì)、地理環(huán)境特征和巖土工程條件，編制建設(shè)工程勘察文 件的活動。 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目拆遷安置階段的法律程序： （ 1） 、委托進(jìn)行拆遷工作 （ 2） 、辦理拆遷申請（ 3） 、審批、領(lǐng)取拆遷許可證 （ 4） 、簽訂房屋拆遷責(zé)任書 （ 5） 、辦理拆遷公告與通知 （ 6） 、辦理戶口凍結(jié) （ 7） 、暫停辦理相關(guān)事項(xiàng) （ 8） 、確定拆遷安置方案 （ 9） 、簽訂拆遷補(bǔ)償書面協(xié)議 （ 10） 、召開拆遷動員會，進(jìn)行拆遷安置 （ 11） 、發(fā)放運(yùn)作拆遷補(bǔ)償款 （ 12） 、拆遷施工現(xiàn)場防塵污染管理（ 13） 、移交拆遷檔案資料 （ 14） 、房 屋拆遷糾紛的裁決 （ 15） 、強(qiáng)制拆遷 。 拆遷完畢后，申請拆遷驗(yàn)收，取得《房屋拆遷驗(yàn)收合格證》 拆遷人與被拆遷人應(yīng)當(dāng)依照本條例的規(guī)定，就補(bǔ)償方式和補(bǔ)償金額、安置用房面積和安置地點(diǎn)、搬遷期限、搬遷過渡方式和過渡期限等事 項(xiàng)，訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議。 拆遷的主要內(nèi)容 包括： (1)房屋拆建，如危舊房改造； (2)城市功能、用地布局和空間結(jié)構(gòu)的調(diào)整，如居住區(qū)、商業(yè)區(qū)、車站、生活服務(wù)設(shè)施等公共建筑的建設(shè)和改造； (3)環(huán)境治理，如擴(kuò)展綠地、治理污染工程等。 （ 2） 、 拆遷人自行拆遷：這是大型房地產(chǎn)公司常用模式，但要申請拆遷許可證。） （ 7）、有關(guān)金融機(jī)構(gòu)出具的拆遷補(bǔ)償安置資金證明。 ” 國家標(biāo)準(zhǔn)征地補(bǔ)償費(fèi)計算表 類型 補(bǔ)償項(xiàng)目 計算依據(jù) 標(biāo) 準(zhǔn) 征 用 耕 地 土地補(bǔ)償費(fèi) 安置補(bǔ)助費(fèi) 青苗補(bǔ)償費(fèi) 附著物補(bǔ)償費(fèi) 其 它 農(nóng) 用 地 土地補(bǔ)償費(fèi) 安置補(bǔ)助費(fèi) 青苗補(bǔ)償費(fèi) 附著物補(bǔ)償費(fèi) 未 利 用 地 土地補(bǔ)償費(fèi) 安置補(bǔ)助費(fèi) 青苗補(bǔ)助費(fèi) 附著物補(bǔ)償費(fèi) （二） 、拆遷 拆遷房屋的單位取得房屋拆遷許可證后，方可實(shí)施拆遷 。 征收集體所有的土地， 包括耕 地補(bǔ)償費(fèi)及其他土地補(bǔ)償費(fèi)，安置補(bǔ)助費(fèi)，地上附著物補(bǔ)償費(fèi)，包括各類建筑物、構(gòu)筑物拆遷補(bǔ)償費(fèi)、青苗補(bǔ)償費(fèi)、多年生林木補(bǔ)償費(fèi)、新菜地開發(fā)建設(shè)基金等。 二 、 征地拆遷，申辦并取得《房屋拆遷許可證》 （一） 、征地 我國現(xiàn)行安置被征地農(nóng)民有七種途徑：貨幣安置、農(nóng)業(yè)安置、重新?lián)駱I(yè)安置、留地安置、社會保險安置、入股安置、移民安置。 集體土地的征用 （ 1） 、征用集體土地用地申請 ； （ 2） 、到擬征地所在區(qū)（縣）房地局立案 ； （ 3） 、簽訂征地協(xié)議 ； （ 4） 、簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議 ； （ 5） 、確定勞動力安置方案 ； （ 6） 、區(qū)（縣）房地局審核各項(xiàng)協(xié)議 ； （ 7） 、市政府下文征地 ； （ 8） 、交納菜田基金、耕地占用稅等稅費(fèi) ； （ 9） 、辦理批地文件、批地圖 ； （ 10） 、辦理凍結(jié)戶口 ； （ 11） 、調(diào)查戶口核實(shí)勞動力 ； （ 12） 、辦理農(nóng)轉(zhuǎn)工工作 ； （ 13） 、辦理農(nóng)轉(zhuǎn)居工作 ； （ 14） 、辦理超轉(zhuǎn)人員安置工作 ； （ 15） 、地上物作價補(bǔ)償工作 ； （ 16） 、征地結(jié)案 。 （三 ） 、取得房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地使用權(quán)的法律程序 國有土地使用權(quán)的出讓 （ 1） 、辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證 ； （ 2） 、辦理建設(shè)用地委托釘樁 ； （ 3） 、辦理國有土地使用權(quán)出讓申請 ； （ 4） 、主管部門實(shí)地勘察 ； （ 5） 、土地估價報告的預(yù)審 ； （ 6） 、委托地價評； （ 7） 、辦理核定地價手續(xù) ； （ 8） 、辦理土地出讓審批 ； （ 9） 、簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同 ； （ 10） 、領(lǐng)取臨時國有土地使用證 ； （ 11） 、領(lǐng)取正式國有土地使用證 ； （ 12） 、國有土地使用權(quán)出讓金的返還 。即一般指商品房首次進(jìn)人流通領(lǐng)域進(jìn)行交易而形成的市場。 ③ 對于招標(biāo)項(xiàng)目，成本構(gòu)成、收益要求由開發(fā)企業(yè)在競標(biāo)文件中提出方案，作為評標(biāo)參考。 收益： ① 委托開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)一級開發(fā)具體管理的，開發(fā)企業(yè)的管理費(fèi)不高于一級開發(fā)成本的2%，主體還是土地儲備中心。 （ 1） 、 一級開發(fā)根據(jù)實(shí)施主體的不同， 開發(fā)方式 可以分為以下三種： ① 、政府下屬的土地儲備機(jī)構(gòu)直接負(fù)責(zé)一級開發(fā)的 ， ② 、委托開發(fā)企業(yè)實(shí)施一級開發(fā)的，由開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)籌措資金、辦理規(guī)劃、項(xiàng)目核準(zhǔn)、征地拆遷和大市政建設(shè)等手續(xù)并組織實(shí)施 ， ③ 、通過招標(biāo)確定一級開發(fā)企業(yè)的辦法。 土地開發(fā)一般分為土地一級開發(fā)和二級開發(fā)。 （二）、 土地開發(fā) 從廣義上來講指因人類生產(chǎn)建設(shè)和生活不斷發(fā)展的需要，采用一定的現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)的經(jīng)濟(jì)手段，擴(kuò)大對土地的有效利用范圍或提高對土地的利用深度所進(jìn)行的活動，包括對尚未利用的土地進(jìn)行開墾和利用，以擴(kuò)大土地利用范圍，也包括對已利用的土地進(jìn)行整治，以提高土地利用 率和集約經(jīng)營程度。 （ 5）、 出讓的土地由于其用途不同，土地的使用期限也不相同。 屬經(jīng)營性開發(fā)用地的，開發(fā)商通過招 標(biāo)、掛牌、競買或協(xié)議出讓程序取得《成交確認(rèn)書》。 ⑧ 按合同的約定支付余款。 ⑥ 用地者在規(guī)定時間、指定地點(diǎn)到拍賣現(xiàn)場參加競投。 ④ 到指定地點(diǎn)辦理競投登記，提交企業(yè)工商執(zhí)照、法人資格證明、銀行資信證明，并按規(guī)定繳納競投保證金。 ② 用地者到市或區(qū)、縣房地局或其它部門了解情況，進(jìn)行咨詢，并到出讓地塊實(shí)地勘察，搜 集資料。付清 40%地價款后向市或區(qū)、縣房地局申領(lǐng)臨時國有土地使用證，付清全部地價后向市或區(qū)、縣房地局申請正式國有土地使用證。 ⑥ 收到中標(biāo)通知書后，由企業(yè)法定代表人或授權(quán)代表人與市或區(qū)、縣房地局簽訂土地使用權(quán)出讓合同，并按合同的規(guī)定支付總地價款的一定比例作為定金。 ④ 到指定地點(diǎn)辦理投資登記，提交企業(yè)工商營業(yè)執(zhí)照、法人資格證明、銀行資信證明，并按規(guī)定 繳納投標(biāo)保證金。 ② 用地者到市或區(qū)、縣房地局或其它部門了解情況，進(jìn)行咨詢，并到出讓地塊實(shí)地勘察，搜集資料。 （ 2）、屬協(xié)議出讓的，辦理土地登記時應(yīng)提交以下資料： ① 《土地出讓合同》、《劃撥決定書》或轉(zhuǎn)讓批文； ② 開發(fā)商營業(yè)執(zhí)照或組織機(jī)構(gòu)代碼證，房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)； ③ 屬新增建設(shè)用地的，應(yīng)提供《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》； ④ 屬存量用地的，應(yīng)提供原土地使用者土地權(quán)源資料 ； ⑤ 1： 2021 地形圖 2 份；加蓋了 “權(quán)屬已審核 ”的宗地圖、地籍圖各 3 份 ； ⑥ 地上附著物權(quán)