【正文】 施工成本包括其間的人工費、材料費、機械費、其他直接費、現(xiàn)場管理費、總部管理費等。 這一階段是房地產(chǎn)開發(fā)項目的具體建造過程，一般從現(xiàn)場開工到竣工后交付使用為止。如工程勘察(測量)費、工程設計費、竣工檔案保證金、臨時用地費、臨時建設工程費、建設工程勘察招標管理費、勘察設計監(jiān)督管理費等。 （2）、項目設計與計劃階段的成本這類收費項目種類繁多，標準不一，許多收費項目由壟斷性經(jīng)營企業(yè)或事業(yè)單位執(zhí)行，任意性很強，收費標準偏高。學校、醫(yī)院、商店等生活服務性設計也是不可缺少的。(2)配套及其他收費支出。土地費用主要包括置換成本、批租費用、動遷費用等。其中最重要的是土地費用，約占總成本的3040%。 這一階段還有兩種重要成本，雖尚未發(fā)生，但屬于這一階段必須要考慮的內容：(l)土地、土建、設備費用?？尚行匝芯抠M尤其是報批支出及建設工程規(guī)劃許可證執(zhí)照費都可以視為項目成本。 這一階段主要是在市場調研階段的基礎上，對房地產(chǎn)項目進行分析研究、綜合論證和決策。（1）、項目前期策劃和確立階段的成本下面就具體分析一下房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本構成。其管理必須是全過程、全方位的，排除多種干擾因素進行全面成本管理與控制。 控制好房地產(chǎn)開發(fā)成本是一個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)生存發(fā)展的基礎。因此，廣義的成本概念，既包括產(chǎn)品的制造成本（中游），還包括產(chǎn)品的開發(fā)設計成本（上游），同時也包括使用成本、維護保養(yǎng)成本和廢棄成本（下游）的一系列與產(chǎn)品有關的所有企業(yè)資源的耗費。（5）、工程部應有專人負責將每月的工程質量、安全、文明施工等情況寫成書面總結報告。對不符合投標要求和設計要求的，應要求施工單位及時清理出場。（2）、工程部應隨時對施工單位的質保體系進行檢查，保證質量體系運行的有效性。二是實行保修制度。投產(chǎn)使用階段的質量管理有兩項：一是及時回訪。（3）、工程投產(chǎn)使用階段的質量管理。（2）、施工過程中的質量管理。工程項目質量管理分為三個階段：（1）、施工準備階段的質量管理。 工程質量管理，要求把質量問題消滅在它的形成過程中，以預防為主，并以全過程多環(huán)節(jié)致力于質量的提高。組織施工要制定科學的施工組織設計，施工現(xiàn)場應達到場容管理規(guī)定要求。4) 嚴格執(zhí)行安全操作規(guī)程，參加施工人員均不應發(fā)生重大傷亡事故。未簽訂合同的工程，以地區(qū)主管部門有關建筑安裝工程工期定額為準。2) 必須按期和提前竣工，交工符合國家規(guī)定。即質量好、工期短、消耗低、經(jīng)濟效益高、施工文明和符合安全標準。目標和意義 目標是使工程建設質量達到全優(yōu)。一般意義的質量管理，指的是工程施工階段的管理。 ?。ǘ?、工程質量的控制廣義的工程質量管理，泛指建設全過程的質量管理?？傊?，施工進度控制是技術性要求較強的工作，不僅要求施工管理人員要掌握施工組織設計的編制，還要熟悉建筑施工、建筑工程勞動定額與工程預算定額、技術方案方面的知識，并熟悉相關專業(yè)的知識，如建筑設計、建筑材料 《合同法》等建筑法規(guī)的知識，另外還要求細心收集和整理有關設計變更、現(xiàn)場簽證、自然災害等資料。 （4）、施工組織管理不利 ：流水施工組織不合理、勞動力和施工機械調配不當、施工平面布置不合理等將影響施工迸度計劃的執(zhí)行。 （3）、技術失誤 ：施工單位采用技術措施不當，施工中發(fā)生技術事故。資金不能保證也會使施工進度中斷或速度減慢等。其中設計單位圖紙不及時和有錯誤以及有關部門或業(yè)主對設計方案的變動是經(jīng)常發(fā)生和影響最大的因素。編制計劃和執(zhí)行控制施工進度計劃時必須充分認識和估計這些因素，才能克服其影響，使施工進度盡可能按計劃進行，當出現(xiàn)偏差時，應考慮有關影響因素，分析產(chǎn)生的原因。否總監(jiān)理工程師審批工程進度計劃的表示方法有：（1）、單項工程進度控制法；（2）、采用進度表控制法；（3）、采用網(wǎng)絡計劃控制法；（4）、采用工程曲線控制法。施工進度計劃報審表187。施工進度計劃報審表187。進度控制的基本程序：（1）、承包人編制工程總進度計劃、年度、月進度計劃、單項工程進度計劃；（2）、監(jiān)理工程師及工程部對承包人的進度計劃進行審批；（3）、工程部對承包人的實際施工進度進行檢查；（4）、監(jiān)理工程師對工程施工進度實施情況進行分析，對進度延誤采取相應的組織措施、技術措施、合同措施、經(jīng)濟措施和信息管理等調整措施 。它是保證施工項目按期完成，合理安排資源供應、節(jié)約工程成本的重要措施。對其進行進控制是整個工程項目建設進度控制的重點，因此施工階段的進度控制又是現(xiàn)場施工管理的重要核心。當準備工作已全部完成，符合開工條件，應及時簽發(fā)施工單位的《開工報告》，允許開工，否則要求施工單位盡快做好準備，待條件具備后，再重新審核。工程實施階段業(yè)主的項目管理則可描述為：在工程的實施階段，業(yè)主的項目部和項目管理人員，按照工程建設的有關法律、法規(guī)、技術規(guī)范的要求，根據(jù)已簽訂的工程承包合同、工程監(jiān)理合同、其他合同及合同性文件，調動各方面的綜合資源，對項目工程從開工至竣工的工程質量、進度、投資及其他方面的目標進行全面控制的管理過程。 對于未取得施工許可證或者為規(guī)避辦理施工許可證將工程項目分解后擅自施工的，由有管轄權的發(fā)證機關責令改正，對于不符合開工條件的責令停止施工，并對建設單位和施工單位分別處以罰款。建設單位應當自領取施工許可證之日起3個月內開工。施工許可證應當放置在施工現(xiàn)場備查。 發(fā)證機關在收到建設單位報送的《建筑工程施工許可證申請表》和所附證明文件后，對于符合條件的，應當自收到申請之日起15日內頒發(fā)施工許可證；對于證明文件不齊全或者失效的，應當限期要求建設單位補正，審批時間可以自證明文件補正齊全后作相應順延；對于不符合條件的，應當自收到申請之日起15日內書面通知建設單位，并說明理由。（二）、申請辦理施工許可證，應當按照下列程序進行： 建設單位向發(fā)證機關領取《建筑工程施工許可證申請表》。當各種施工條件完備時，建設單位應當按照計劃批準的開工項目向工程所在地縣級以上人民政府建設行政主管部門辦理施工許可證手續(xù)，領取施工許可證。六、申辦《施工許可證》（一）、建設工程施工許可證：是建筑施工單位符合各種施工條件、允許開工的批準文件，是建設單位進行工程施工的法律憑證，也是房屋權屬登記的主要依據(jù)之一。招標單位和中標單位簽訂合同后毀約，對方有權持履約保證金證書向其擔保銀行索兌保證金。簽訂承發(fā)包合同時，必須嚴格履行標書的各項條件，不得修改和變更；雙方應互換各自開戶銀行出具的履約保證金證書。D、投標單位在提交投標標書的同時，必須提交由其開戶銀行出具的投標保證金證書。在此基礎上，推薦一、二個投標企業(yè)，供評標領導小組審定，確定中標單位。C、為了保證招標的公正性，應當以招標單位為主，約請有關部門及專家成立評標領導小組，進行評標、決標。編制標底人員的資格，須審核批準。招標文件和投標標書一經(jīng)發(fā)出，除另有規(guī)定外，一般不得變更。 （2）、招標申請書應當包括以下主要內容：項目名稱、情況、概算；開發(fā)公司負責組織招標的人員的姓名、年齡、業(yè)務簡歷、職務、職稱；資金來源及落實情況；圖紙、場地等情況是否具備招標條件；招標方式。但這類服務機構必須具備一定技術資質，具有法人地位，經(jīng)招標投標管理部門審查批準的企事業(yè)單位。 依法必須進行施工招標的工程建設項目，按工程建設項目審批管理規(guī)定，凡應報送項目審批部門審批的，招標人必須在報送的可行性研究報告中將招標范圍、招標方式、招標組織形式等有關招標內容報項目審批部門核準。 　　（2）、采用邀請招標方式的，招標人應當向三家以上具備承擔施工招標項目的能力、資信良好的特定的法人或者其他組織發(fā)出投標邀請書。（1）、采用公開招標方式的，招標人應當發(fā)布招標公告，邀請不特定的法人或者其他組織投標。依法必須招標的工程建設項目，應當具備下列條件才能進行施工招標：（1）招標人已經(jīng)依法成立；（2）初步設計及概算應當履行審批手續(xù)的，已經(jīng)批準；（3）招標范圍、招標方式和招標組織形式等應當履行核準手續(xù)的，已經(jīng)核準；（4）有相應資金或資金來源已經(jīng)落實；（5）有招標所需的設計圖紙及技術資料。建筑工程招標是指建設單位對擬建的工程發(fā)布公告，通過法定的程序和方式吸引建設項目的承包單位競爭并從中選擇條件優(yōu)越者來完成工程建設任務的法律行為。準備資料有些相同有些不同，報建單位應到相關單位及部門咨詢。（5）、建設行政管理部門或其代理機構審核簽署意見后，發(fā)還建設單位項目登記表，進入施工圖文件審查程序。（3）、將登記表報送建設單位主管部門審核、簽署意見。工程報建的程序：（1）、建設單位到建設行政管理部門或其權機構領取建設工程項目登記表。 　　凡是在我國境內投資興建的工程建設項目，包括外國獨資、合資、合作的工程建設項目，都必須實行報建制度，接受當?shù)亟ㄔO行政主管部門或其授權機構監(jiān)督管理。建筑規(guī)劃方案設計流程表建筑規(guī)劃方案設計流程五、 建設項目報建登記，申請招標，辦理招標投標手續(xù) （一）、工程建設項目報建：是指工程建設項目由建設單位或其代理機構在工程項目可行性研究報告或其他立項文件被批準后，須向當?shù)亟ㄔO行政主管部門或其授權機構進行報建，交驗工程項目立項的批準文件，包括銀行出具的資信證明以及批準的建設用地等其他有關文件的行為。技術設計階段為基本設計、招標文件準備階段。房地產(chǎn)項目設計階段主要分3個階段：初步設計、技術設計、施工圖設計。施工圖和詳圖不僅要解決各個細部的構造方式和具體做法，還要從藝術上處理細部與整體的相互關系。 　　施工圖和詳圖主要是通過圖紙，把設計者的意圖和全部的設計結果表達出來，作為工人施工制作的依據(jù)。技術設計的著眼點，除體現(xiàn)初步設計的整體意圖外，還要考慮施工的方便易行，以比較省事、省時、省錢的辦法求取最好的使用效果和藝術效果。（4）、技術設計的內容包括整個建筑物和各個局部的具體做法，各部分確切的尺寸關系，內外裝修的設計，結構方案的計算和具體內容，各種構造和用料的確定，各種設備系統(tǒng)的設計和計算，各技術工種之間各種矛盾的合理解決，設計預算的編制等。 要根據(jù)不同的性質和用途合理安排，各得其所。（3）、技術設計階段是設計過程中的一個關鍵性階段，也是整個設計構思基本成型的階段。（2）、設計者在對建筑物主要內容的安排有個大概的布局設想以后，首先要考慮和處理建筑物與城市規(guī)劃的關系，其中包括建筑物和周圍環(huán)境的關系，建筑物對城市交通或城市其他功能的關系等?；镜脑O計程序分為以下幾個工作階段：搜集資料、初步方案、初步設計、技術設計施工圖和詳圖等：（1）、設計者在動手設計之前，首先要了解并掌握各種有關的外部條件和客觀情況：自然條件，包括地形、氣候、地質、自然環(huán)境等；城市規(guī)劃對建筑物的要求，包括用地范圍的建筑紅線、建筑物高度和密度的控制等，城市的人為環(huán)境，包括交通、供水、排水、供電、供燃氣、通信等各種條件和情況；使用者對擬建建筑物的要求，特別是對建筑物所應具備的各項使用內容的要求；對工程經(jīng)濟估算依據(jù)和所能提供的資金、材料施工技術和裝備等；以及可能影響工程的其他客觀因素，這個階段，通常稱為搜集資料階段。并使建成的建筑物充分滿足使用者和社會所期望的各種要求。作為備料、施工組織工作和各工種在制作、建造工作中互相配合協(xié)作的共同依據(jù)。建設工程設計是指根據(jù)建設工程的要求，對建設工程所需的技術、經(jīng)濟、資源、環(huán)境等條件進行綜合分析、論證，編制建設工程設計文件的活動。（二）、建筑設計：設計的定義就是一種“有目地的創(chuàng)作行為”。 在已開發(fā)使用的城鎮(zhèn)國有土地范圍，項目規(guī)劃申報的基本步驟是：(1)在項目建議書報批或可行性研究報告編制之前，開發(fā)商要向規(guī)劃局申報規(guī)劃要點，規(guī)劃管理部門應在要點通知書中對批復時的參考依據(jù)；(2)在項目建議書批復后，開發(fā)商應向規(guī)劃局申報項目選址、定點，即向申請單位下發(fā)選址規(guī)劃意見通知書，對項目用地的位置、面積、范圍等提供較詳細的意見，并須同時下達規(guī)劃設計條件；(3)規(guī)劃設計條件，是項目選址后，由建設單位申請，規(guī)劃部門下達的委托設計機構進行規(guī)劃方案設計的依據(jù)性文件。 主要內容： 、業(yè)種定位與配置確定 、品類選擇與確定 。 規(guī)劃設計詳細規(guī)劃方案的一般過程：是將目標,調查,預測的各項內容進行綜合,以此模擬項目發(fā)展過程中這些要素及其關系的變化,演進以及形成的各種狀態(tài),然后對這些狀態(tài)進行評價和取舍,在必要時調整各類要素的內容及相互關系,建立實現(xiàn)某種未來狀態(tài)的理想藍圖,以及考慮這種關系在項目發(fā)展的社會,經(jīng)濟,政治,. 商業(yè)地產(chǎn)項目前期規(guī)劃與定位 ：通過市場調研和對項目所在區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境考察，以及商圈消費能力、消費結構、消費習慣、競爭對手、供應商現(xiàn)狀等內容的調查與分析，根據(jù)調研資料和分析結果完成項目的規(guī)劃建設體量、商業(yè)設計要求、樓層結構等項目整體定位。 　　（7）估算工程量、拆遷量和總造價，分析投資效益。 　?。?）市政工程管線規(guī)劃設計和管線綜合。 　?。?）對住宅、醫(yī)院、學校和托幼等建筑進行日照分析。修建性詳細規(guī)劃應當包括下列內容： 　?。?）建設條件分析及綜合技術經(jīng)濟論證?？刂菩栽敿氁?guī)劃的原則應以用地的控制和管理為重點，以實施總體規(guī)劃的意圖為目的，強化規(guī)劃設計和規(guī)劃管理的銜接；編制工作要在具有完備的基礎資料條件下進行，開展充分的調查研究?？刂菩栽敿氁?guī)劃成果應當包括規(guī)劃文本、圖件和附件。 　?。?）制定相應的土地使用與建筑管理規(guī)定。 　?。?）根據(jù)規(guī)劃建設容量，確定市政工程管線位置、管徑和工程設施的用地界線，進行管線綜合。 　　（3）提出各地塊的建筑體量、體型、色彩等城市設計指導原則； 　?。?）根據(jù)交通需求分析，確定地塊出入口位置、停車泊位、公共交通場站用地范圍和站點位置、步行交通以及其它交通設施?？刂菩栽敿氁?guī)劃應當包括下列內容： 　?。?）確定規(guī)劃范圍內不同性質用地的界線，確定各類用地內適建，不適建或者有條件地允許建設的建筑類型。