ch6房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究-免費閱讀
【正文】 第六節(jié) 風險與不確定性分析 Real Estate Development 62 三、敏感性分析 三項預測值 基本思路 ：對房地產(chǎn)開發(fā)項目中所涉及的變動因素，分別給出三個預測值，即最樂觀預測值、最可能預測值、最悲觀值，根據(jù)各變動因素三個預測值的相互作用來分析、判斷開發(fā)商利潤受影響的情況。所謂盈虧平衡點（ Break Even Point， BEP）是項目盈利與虧損的臨界點，在這一點上，項目收支持平，既 不盈利又不虧損，凈收益為零 。 第四節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)項目投資與收入估算 Real Estate Development 35 四、收入估算與資金籌措 收入估算 根據(jù)租售計劃進行估算 （ 1）租售方案 （ 2）租售價格 （ 3）租售收入 （ 4）收款方式 第四節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)項目投資與收入估算 Real Estate Development 36 序號 項目 合計 銷 售 期 2022 2022 2022 2022 2022 1 一期 銷售面積（ M2） 50% 50% 單價（元 /M2） 2200 2300 銷售收入（萬元） 2 二期 銷售面積（ M2） 25% 45% 20% 10% 單價（元 /M2） 3600 4000 4500 4000 銷售收入（萬元） 3 三期 銷售面積（ M2） 20% 45% 35% 單價（元 /M2） 2400 2450 2500 銷售收入（萬元） 合 計 銷售計劃表 Real Estate Development 37 序號 項 目 合 計 計 算 期 2022 2022 2022 2022 2022 1 一期 銷售收入 經(jīng)營稅金及附加 營業(yè)稅 城市維護建設稅 教育費附加 2 二期 銷售收入 經(jīng)營稅金及附加 營業(yè)稅 城市維護建設稅 教育費附加 銷售收入、經(jīng)營稅金與附加估算表 Real Estate Development 38 四、收入估算與資金籌措 資金籌措 資本金、借貸資金、預租售收入 第四節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)項目投資與收入估算 Real Estate Development 39 資金籌措計劃原理示意圖 1 2 3 41 0 0 %2 0 %4 0 %6 0 %8 0 %占 總 投 資 比 例 占 總 銷 售 收 入 比 例1 0 0 %2 0 %4 0 %6 0 %8 0 %資金投入計劃 需資本金、借貸資金投入的最大資金額 開發(fā)利潤 租售收入計劃 Real Estate Development 40 序號 項 目 合計 計 算 期 2022 2022 2022 2022 1 投資計劃 分年計劃 （ %） 100% % % % …… 建設投資 （ 不含建設期利息 ） …… 建設期利息 …… 流動資金 項目總投資 （ 1+2+3） …… 2 資金籌措 自有資金 企業(yè)自籌資金 …… 銷售收入 （ 預售款 ） …… 借款 …… 長期借款 其中：銀行借款 其中：本金 建設期利息 流動資金借款 短期借款 資金籌措合計 項 目 總 投 資 與 資 金 籌 措 計 劃 表 Real Estate Development 41 一、財務評價的報表 基本報表包括： ?現(xiàn)金流量表 ?損益表 ?資金來源與運用表 ?資產(chǎn)負債表 ?外匯平衡表 輔助報表： ?總投資估算表 ?土地費用估算表 ?…… 第五節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)項目財務報表的編制 Real Estate Development 42 一、財務評價的報表 現(xiàn)金流量表 現(xiàn)金流量表 反映項目計算期內(nèi)各年的現(xiàn)金流入和現(xiàn)金流出 ， 用以計算財務內(nèi)部收益率 (FIRR, Financial Internal Rate of Return)、 財務凈現(xiàn)值 (FNPV, Financial Net Present Value )及投資回收期 (Pt ， Pay Back Period )等評價指標 ， 分析項目財務盈利能力 。 第四節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)項目投資與收入估算 Real Estate Development 28 一、投資估算 房屋開發(fā)費 估算方法： 單元估算法 單位指標估算法 工程量近似匡算法 概算指標估算法 第四節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)項目投資與收入估算 Real Estate Development 29 一、投資估算 管理費用 是指企業(yè)行政管理部門為 管理和組織經(jīng)營活動 而發(fā)生的各種費用。 （ 8）風險分析。 第二節(jié) 可行性研究的內(nèi)容和步驟 Real Estate Development 15 項目實施進度計劃表（年、季度） 步驟 2022 2022 2022 2022 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 前期 一期 二期 三期 Real Estate Development 16 一、可行性研究的內(nèi)容 項目經(jīng)濟及社會效益分析 （ 1）項目總投資估算。 （ 8）存在問題及建議。 （ 4）項目建成投人生產(chǎn)或使用后水、電、熱力、煤氣、交通、通訊等供應條件。 （ 4）服務對象分析、制定租售計劃。 （ 5）各種市政管線。 （ 4）項目的性質及主要特點。 第一節(jié) 可行性研究概述
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