ch6房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究-文庫吧資料
2025-01-27 12:42本頁面
【正文】 發(fā)項(xiàng)目不確定性因素的分析 主要不確定性因素 土地成本（含地價(jià)和土地開發(fā)成本） 房屋開發(fā)費(fèi) 租金或售價(jià) 開發(fā)期 貸款利率 容積率等 第六節(jié) 風(fēng)險(xiǎn)與不確定性分析 Real Estate Development 55 一、房地產(chǎn)項(xiàng)目不確定性因素的分析 房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目不確定性因素的分析 主要不確定性因素 購買價(jià)格 權(quán)益投資比率 空置率 運(yùn)營成本 第六節(jié) 風(fēng)險(xiǎn)與不確定性分析 Real Estate Development 56 二、盈虧平衡分析 基本原理 盈虧平衡分析，又稱量本利分析、保本點(diǎn)分析、收支平衡分析 是研究房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在一定時(shí)期內(nèi)的銷售收入、開發(fā)成本、稅金、利潤等因素之間的變化和平衡關(guān)系的一種分析方法。 自有資金： 從 投資者 角度出發(fā)，以 投資者的出資額作為計(jì)算 基礎(chǔ)，把借款本金償還和 利息支付作為現(xiàn)金流出， 兩表區(qū)別 ： Real Estate Development 48 一、財(cái)務(wù)評價(jià)的報(bào)表 損益表 也稱 利潤和利潤分配表 反映項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)各年利潤總額、所得稅及稅后利潤的分配情況，用以計(jì)算投資利潤率指標(biāo)。 2） 現(xiàn)金流量表 （ 自有資金 ） 從 投資者 角度出發(fā) ， 以 投資者的出資額 作為計(jì)算基礎(chǔ) ， 把借款本金償還和利息支付作為現(xiàn)金流出 ， 用以計(jì)算自有資金財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 、 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值等評價(jià)指標(biāo) ， 考察項(xiàng)目自有資金盈利能力 。 分為 現(xiàn)金流量表 （ 全部資金 ） 、 現(xiàn)金流量表 （ 自有資金 ） 第五節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)報(bào)表的編制 Real Estate Development 43 序號 項(xiàng)目 2022 2022 2022 2022 2022 1 現(xiàn)金流出 2 現(xiàn)金流入 3 凈現(xiàn)金流量 4 累計(jì)現(xiàn)金流量 5 折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量 (8%) 6 累計(jì)折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量 現(xiàn)金流量表 Real Estate Development 44 一、財(cái)務(wù)評價(jià)的報(bào)表 現(xiàn)金流量表 1） 現(xiàn)金流量表 （ 全部資金 ） 是從 項(xiàng)目本身 角度出發(fā) ，不分資金來源 ， 來考察項(xiàng)目盈利能力 。 第四節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資與收入估算 Real Estate Development 32 二、成本費(fèi)用估算結(jié)果的匯總 教材 P210 表 63 第四節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資與收入估算 Real Estate Development 33 序號 項(xiàng) 目 單 價(jià) 總金額（萬元） 1 建設(shè)投資 土地取得費(fèi)用 25070 建安工程費(fèi)用 87406 小區(qū)配套費(fèi) 140元 /M2 10451 道路、綠化、景點(diǎn)費(fèi)用 80元 /M2 5972 項(xiàng)目研究咨詢、規(guī)劃、設(shè)計(jì)費(fèi) 20元 /M2 1493 各種配套稅費(fèi) 180元 /M2 13437 項(xiàng)目管理費(fèi) 銷售費(fèi)用 不可預(yù)見費(fèi) 建設(shè)投資合計(jì) 2 建設(shè)期利息 3 項(xiàng)目總投資 4 總建筑面積單位投資 /M2 項(xiàng)目總投資估算表 Real Estate Development 34 三、資金使用計(jì)劃 根據(jù)可能的建設(shè)進(jìn)度和將會(huì)發(fā)生的實(shí)際付款時(shí)間和金額，編制資金使用計(jì)劃表。 第四節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資與收入估算 Real Estate Development 31 一、投資估算 開發(fā)期稅費(fèi) 各類稅金和地方政府或有關(guān)部門征收的費(fèi)用 其他費(fèi)用 主要包括臨時(shí)用地費(fèi)和臨時(shí)建設(shè)費(fèi)、施工圖預(yù)算和標(biāo)底編制費(fèi)、工程合同預(yù)算或標(biāo)底審查費(fèi)、招標(biāo)管理費(fèi)、總承包管理費(fèi)、合同公證費(fèi)、施工執(zhí)照費(fèi)、工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、竣工圖編制費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)等雜項(xiàng)費(fèi)用。 銷售費(fèi)用 是指開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目在 銷售其產(chǎn)品過程中 發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用以及專設(shè)銷售機(jī)構(gòu)或委托銷售代理的各項(xiàng)費(fèi)用。包括公司經(jīng)費(fèi)、工會(huì)經(jīng)費(fèi)、職工教育培訓(xùn)經(jīng)費(fèi)、勞動(dòng)保險(xiǎn)費(fèi)、待業(yè)保險(xiǎn)費(fèi)、董事會(huì)費(fèi)、咨詢費(fèi)、審計(jì)費(fèi)、訴訟費(fèi)、排污費(fèi)、房產(chǎn)稅、土地使用稅、開辦費(fèi)攤銷、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、壞賬損失、報(bào)廢損失及其他管理費(fèi)用。 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) ：各種管線、道路工程，其費(fèi)用包括自來水、雨水、污水、煤氣、熱力、供電、電信、道路、綠化、環(huán)衛(wèi)、室外照明等，以及各項(xiàng)設(shè)施接口費(fèi)用。 第四節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資與收入估算 Real Estate Development 27 一、投資估算 房屋開發(fā)費(fèi) 建安工程費(fèi) ：主要包括建筑工程費(fèi)（結(jié)構(gòu)、建筑、特殊裝修工程費(fèi)）、設(shè)備及安裝工程費(fèi)（給排水、電氣照明及設(shè)備安裝、空調(diào)通風(fēng)、弱電設(shè)備及安裝、電梯及其安裝、其他設(shè)備及安裝等）和室內(nèi)裝飾家具費(fèi)等。 第二節(jié) 可行性研究的內(nèi)容和步驟 Real Estate Development 19 二、可行性研究的步驟 接受委托 調(diào)查研究 方案選擇和優(yōu)化 財(cái)務(wù)評價(jià)和綜合評價(jià) 第二節(jié) 可行性研究的內(nèi)容和步驟 Real Estate Development 20 一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)營方案 區(qū)位分析與選擇 開發(fā)內(nèi)容和規(guī)模的分析與選擇 開發(fā)時(shí)機(jī)的分析與選擇 合作方式的分析與選擇 融資方式與資金結(jié)構(gòu)的分析與選擇 產(chǎn)品經(jīng)營方式的分析與選擇 第三節(jié) 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營方案與評價(jià)參數(shù)選擇 Real Estate Development 21 二、構(gòu)造評價(jià)方案 2～ 4個(gè)基本評價(jià)方案 第三節(jié) 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營方案與評價(jià)參數(shù)選擇 Real Estate Development 22 三、選擇評價(jià)基礎(chǔ)參數(shù) 時(shí)間參數(shù) 融資相關(guān)參數(shù) 收益相關(guān)參數(shù) 評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)類指標(biāo) 第三節(jié) 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營方案與評價(jià)參數(shù)選擇 Real Estate Development 23 一、投資估算 土地費(fèi)用估算 是指為取得項(xiàng)目用地使用權(quán)而發(fā)生的費(fèi)用。 （ 9）項(xiàng)目環(huán)境效益、社會(huì)效益及綜合效益評價(jià)。 第二節(jié) 可行性研究的內(nèi)容和步驟 Real Estate Development 17 一、可行性研究的內(nèi)容 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)及社會(huì)
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