【正文】 第六節(jié) 不確定性與風(fēng)險(xiǎn)分析 二、盈虧平衡分析 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目盈虧平衡分析 ?分為臨界點(diǎn)分析和保本點(diǎn)分析 ?差異 在于平衡點(diǎn)的位置 ?臨界點(diǎn)分析 ，是分析計(jì)算一個(gè)或多個(gè)風(fēng)險(xiǎn)因素變化而使房地產(chǎn)項(xiàng)目達(dá)到 允許的最低經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)的極限值（ 注：即達(dá)到目標(biāo)收益率要求 ），以風(fēng)險(xiǎn)因素的臨界值組合顯示房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)程度。 ?保本點(diǎn)分析 ，是分析計(jì)算一個(gè)或多個(gè)風(fēng)險(xiǎn)因素變化而使房地產(chǎn)項(xiàng)目 達(dá)到利潤(rùn)為零時(shí) 的極限值（ 注：此時(shí)收益率＝財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 ），以風(fēng)險(xiǎn)因素的臨界值組合顯示房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)程度。 CH380 第六節(jié) 不確定性與風(fēng)險(xiǎn)分析 三、敏感性分析 概念 ?是指從眾多不確定性因素中找出對(duì)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)有重要影響的敏感性因素，并分析、測(cè)算其對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)的影響程度和敏感性程度，進(jìn)而判斷項(xiàng)目承受風(fēng)險(xiǎn)能力的一種不確定性分析方法。 ?敏感性分析的目的在于： ? 找出影響項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益變動(dòng)的敏感性因素，分析敏感性因素變動(dòng)的原因，并為進(jìn)一步進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分析（如概率分析）提供依據(jù)； ? 研究不確定性因素變動(dòng)引起項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益值變動(dòng)的范圍或極限值，分析判斷項(xiàng)目承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的能力； ? 比較多方案的敏感性大小，以便在經(jīng)濟(jì)效益值相似的情況下，從中選出不敏感的投資方案。 CH381 第六節(jié) 不確定性與風(fēng)險(xiǎn)分析 三、敏感性分析 步驟 ?確定用于敏感性分析的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)。 ? 通常采用的指標(biāo)為內(nèi)部收益率，必要時(shí)也可以選用財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、開發(fā)利潤(rùn)等其他經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。 ?確定不確定性因素可能的變動(dòng)范圍。 ?計(jì)算不確定性因素變動(dòng)時(shí)，評(píng)價(jià)指標(biāo)的相應(yīng)變動(dòng)值。 ?通過(guò)評(píng)價(jià)指標(biāo)的變動(dòng)情況，找出較為敏感的不確定性因素，做出進(jìn)一步的分析。 CH382 第六節(jié) 不確定性與風(fēng)險(xiǎn)分析 三、敏感性分析 單因素與多因素敏感分析 【 例 】 某開發(fā)商擬在其以 20萬(wàn)美元購(gòu)得的一塊土地上開發(fā)一棟普通寫字樓 ， 規(guī)劃允許建筑面積 2023㎡ ， 建造成本為 200美元 /㎡ ， 項(xiàng)目的準(zhǔn)備期為 3個(gè)月 ， 建造期為 12個(gè)月 ， 第 4個(gè)月到第 15個(gè)月投入的 建造費(fèi)用 和 專業(yè)人員費(fèi)用 分別占扣除 5%缺陷責(zé)任期 保留金 后之總建造成本的 %、 %、%、 %、 %、 %、 %、 %、%、 %、 %和 %。 其中專業(yè)人員費(fèi)用占建造成本的 %， 貸款利率 為14%， 預(yù)計(jì)項(xiàng)目投入使用后年 凈租金收入 為 ， 年資本化率為 %， 用現(xiàn)金流法對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)估的結(jié)果如表所示 （ 略 ） ， 試對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行敏感性分析 。 CH383 第六節(jié) 不確定性與風(fēng)險(xiǎn)分析 單因素敏感性分析，假定變動(dòng)幅度 177。 10%。 CH384 第六節(jié) 不確定性與風(fēng)險(xiǎn)分析 多因素敏感性分析，選擇租金和建造成本共同變化 CH385 第六節(jié) 不確定性與風(fēng)險(xiǎn)分析 四、風(fēng)險(xiǎn)分析 風(fēng)險(xiǎn)分析的界定 ?不確定分析 中的 盈虧平衡分析 和 敏感性分析 ， 是在風(fēng)險(xiǎn)因素確定 發(fā)生概率未知 條件下的抗風(fēng)險(xiǎn)分析 ， 它不能代替風(fēng)險(xiǎn)分析 。 ?風(fēng)險(xiǎn)分析 常用的比較成熟的方法是 概率分析法 ， 它不但考慮了風(fēng)險(xiǎn)因素在未來(lái)變動(dòng)的幅度 ， 還考慮了這種變動(dòng)幅度在未來(lái)發(fā)生變動(dòng)的 可能性的大小 及對(duì)項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)的影響 。 CH386 第六節(jié) 不確定性與風(fēng)險(xiǎn)分析 四、風(fēng)險(xiǎn)分析 風(fēng)險(xiǎn)分析的一般過(guò)程和方法 風(fēng) 險(xiǎn) 估 計(jì)風(fēng) 風(fēng) 風(fēng) 風(fēng) 風(fēng) 風(fēng) 風(fēng)風(fēng) 風(fēng) 風(fēng) 風(fēng) 風(fēng) 風(fēng)風(fēng) 風(fēng) 風(fēng) 風(fēng)風(fēng) 險(xiǎn) 評(píng) 價(jià)風(fēng) 風(fēng) 風(fēng) 風(fēng) 風(fēng) 風(fēng)風(fēng) 風(fēng) 風(fēng) 風(fēng) 風(fēng) 風(fēng) 風(fēng)風(fēng) 風(fēng) 風(fēng) 風(fēng) 風(fēng) 風(fēng)風(fēng) 風(fēng) 風(fēng) 風(fēng) 風(fēng) 風(fēng)CH387 第六節(jié) 不確定性與風(fēng)險(xiǎn)分析 四、風(fēng)險(xiǎn)分析 風(fēng)險(xiǎn)分析的一般過(guò)程和方法 ?風(fēng)險(xiǎn)辨識(shí) ?風(fēng)險(xiǎn)辨識(shí)就是從系統(tǒng)的觀點(diǎn)出發(fā) ， 橫觀項(xiàng)目所涉及的各個(gè)方面 ， 縱觀項(xiàng)目建設(shè)的發(fā)展過(guò)程 ， 將引起風(fēng)險(xiǎn)的極其復(fù)雜的事物分解成比較簡(jiǎn)單的 、 容易被認(rèn)識(shí)的基本單元 。 在眾多的影響中抓住主要因素 ， 并且分析它們引起投資效果變化的嚴(yán)重程度 。 ?常用方法有 ? 專家調(diào)查法 （ 其中代表性的有專家個(gè)人判斷法 、 頭腦風(fēng)暴法 、 德?tīng)柗品?） 、 故障樹分析法 、 幕景分析法以及篩選 — 監(jiān)測(cè) — 診斷技術(shù) CH388 第六節(jié) 不確定性與風(fēng)險(xiǎn)分析 四、風(fēng)險(xiǎn)分析 風(fēng)險(xiǎn)分析的一般過(guò)程和方法 ?風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)與評(píng)價(jià) ?風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)與評(píng)價(jià)是指應(yīng)用各種管理科學(xué)技術(shù)，采用定性與定量相結(jié)合的方式，最終定量地估計(jì)風(fēng)險(xiǎn)大小，并評(píng)價(jià)風(fēng)險(xiǎn)的可能影響，以此為依據(jù)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)采取相應(yīng)的對(duì)策。 ?常用的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)的方法有 ? 調(diào)查和專家打分法 ? 解析方法 ? 蒙特卡洛模擬法 CH389 第七節(jié) 可行性研究報(bào)告的撰寫 一、項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的基本構(gòu)成 ?（一）封面 ?（二）摘要 ?（三）目錄 ?（四）正文 ?（五）附表 ?（六）附圖及附件 CH390 第七節(jié) 可行性研究報(bào)告的撰寫 二、項(xiàng)目可行性研究報(bào)告正文的寫作要點(diǎn) （一）項(xiàng)目總說(shuō)明 ?在項(xiàng)目總說(shuō)明中，應(yīng)著重就項(xiàng)目背景、項(xiàng)目主辦者或參與者、項(xiàng)目評(píng)估的目的、項(xiàng)目評(píng)估報(bào)告編制的依據(jù)及有關(guān)說(shuō)明等向讀者予以介紹。 （二）項(xiàng)目概況 ?重點(diǎn)介紹項(xiàng)目的合作方式和性質(zhì)、項(xiàng)目所處的地址、項(xiàng)目擬建規(guī)模和標(biāo)準(zhǔn)、項(xiàng)目所需市政配套設(shè)施的情況及獲得市政建設(shè)條件的可能性、項(xiàng)目建成后的服務(wù)對(duì)象。 CH391 第七節(jié) 可行性研究報(bào)告的撰寫 二、項(xiàng)目可行性研究報(bào)告正文的寫作要點(diǎn) （三）投資環(huán)境研究 ?主要包括當(dāng)?shù)乜傮w社會(huì)經(jīng)濟(jì)情況、城市基礎(chǔ)設(shè)施狀況、土地使用制度、當(dāng)?shù)卣慕鹑诤投愂盏确矫娴恼?、政府鼓?lì)投資的領(lǐng)域等。 （四）市場(chǎng)研究 ?按照所評(píng)估項(xiàng)目的特點(diǎn)，分別就當(dāng)?shù)嘏c所評(píng)估項(xiàng)目相關(guān)的土地市場(chǎng)、居住物業(yè)市場(chǎng)、寫字樓物業(yè)市場(chǎng)、零售商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)、酒店市場(chǎng)、工業(yè)物業(yè)市場(chǎng)等進(jìn)行分析研究。 CH392 第七節(jié) 可行性研究報(bào)告的撰寫 二、項(xiàng)目可行性研究報(bào)告正文的寫作要點(diǎn) （五）項(xiàng)目地理環(huán)境和附近地區(qū)競(jìng)爭(zhēng)性發(fā)展項(xiàng)目 ?主要應(yīng)就項(xiàng)目所處的地理環(huán)境（鄰里關(guān)系）、項(xiàng)目用地的現(xiàn)狀（熟地還是生地、需要哪些前期土地開發(fā)工作）和項(xiàng)目附近地區(qū)近期開工建設(shè)或籌備過(guò)程中的競(jìng)爭(zhēng)性發(fā)展項(xiàng)目予以分析說(shuō)明。 （六）規(guī)劃方案及建設(shè)條件 ?主要介紹項(xiàng)目的規(guī)劃建設(shè)方案和建設(shè)過(guò)程中市政建設(shè)條件（水、電、路等）是否滿足工程建設(shè)的需要。 ?根據(jù)所掌握的市場(chǎng)情況，就項(xiàng)目的規(guī)模、檔次、建筑物裝修標(biāo)準(zhǔn)和功能面積分配等提出建議。 CH393 第七節(jié) 可行性研究報(bào)告的撰寫 二、項(xiàng)目可行性研究報(bào)告正文的寫作要點(diǎn) （七）建設(shè)方式及進(jìn)度安排 ?項(xiàng)目的建設(shè)方式是指建設(shè)工程的發(fā)包方式。 ?建設(shè)進(jìn)度安排、物料供應(yīng)（主要建筑材料的需要量）做出估計(jì)或估算，以便為投資估算作好準(zhǔn)備。 （八）投資估算及資金籌措 ?主要任務(wù)是就項(xiàng)目的總投資進(jìn)行估算，并按項(xiàng)目進(jìn)度安排情況做出投資分年度使用計(jì)劃和資金籌措計(jì)劃。 CH394 第七節(jié) 可行性研究報(bào)告的撰寫 二、項(xiàng)目可行性研究報(bào)告正文的寫作要點(diǎn) （九）項(xiàng)目評(píng)估基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的預(yù)測(cè)和選定 ?通常包括銷售收入測(cè)算、成本及稅金和利潤(rùn)分配三個(gè)部分 ?成本和稅金部分，一是要對(duì)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)成本、流動(dòng)資金、銷售費(fèi)用和投入運(yùn)營(yíng)后的經(jīng)營(yíng)成本進(jìn)行估算；二是對(duì)項(xiàng)目需要繳納的稅費(fèi)種類及其征收方式和時(shí)間、稅率等做出說(shuō)明，以便為后面的現(xiàn)金流分析提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。 （十）項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià) ?項(xiàng)目評(píng)估報(bào)告中最關(guān)鍵的部分 ?要充分利用前述各部分的分析研究結(jié)果，對(duì)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)可行性進(jìn)行分析。 ?一般包括現(xiàn)金流量分析、資金來(lái)源與運(yùn)用表分析，以及貸款償還能力分析。 CH395 第七節(jié) 可行性研究報(bào)告的撰寫 二、項(xiàng)目可行性研究報(bào)告正文的寫作要點(diǎn) （十一）風(fēng)險(xiǎn)與不確定性分析 ?一般包括盈虧平衡分析和敏感性分析，根據(jù)委托方的要求，有時(shí)還要進(jìn)行概率分析。 ?分析目的，是就項(xiàng)目面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)因素（如建造成本、售價(jià)、租金水平、開發(fā)周期、貸款利率、可建設(shè)建筑面積等）的變化對(duì)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)（如財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值和投資回收期等）的影響程度進(jìn)行定量研究；對(duì)當(dāng)?shù)卣巍⒔?jīng)濟(jì)、社會(huì)條件可能變化的影響進(jìn)行定性分析。 ?其中，盈虧平衡分析主要是求取項(xiàng)目的盈虧平衡點(diǎn) ?敏感性分析一般分單因素敏感分析和多因素敏感分析（兩種或兩種以上因素的同時(shí)變化） ?概率分析目前在我國(guó)應(yīng)用尚不十分普遍，因?yàn)楦怕史治鏊枰罁?jù)的大量市場(chǎng)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)目前還很難收集 CH396 第七節(jié) 可行性研究報(bào)告的撰寫 二、項(xiàng)目可行性研究報(bào)告正文的寫作要點(diǎn) （十二）可行性研究的結(jié)論 ?可行性研究的結(jié)論，主要是說(shuō)明項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)果，表明項(xiàng)目是否具有較理想的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（是否達(dá)到了同類項(xiàng)目的社會(huì)平均收益率標(biāo)準(zhǔn)）、較強(qiáng)的貸款償還能力及自身平衡能力和抗風(fēng)險(xiǎn)能力，以及項(xiàng)目是否可行。 謝謝觀看 /歡迎下載 BY FAITH I MEAN A VISION OF GOOD ONE CHERISHES AND THE ENTHUSIASM THAT PUSHES ONE TO SEEK ITS FULFILLMENT REGARDLESS OF OBSTACLES. 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