【正文】 前 期 推 廣 期 內(nèi) 部 認(rèn) 購 期 公 開 發(fā) 售 期 （二）、電視 視覺沖擊力強(qiáng)、覆蓋面廣，但如若不夠新穎獨(dú)特的話，容易淹沒于廣告海洋之中，且時(shí)間短、費(fèi)用高，對于商業(yè)物業(yè)的宣傳無法詳情敘述，故建議輔助渠道（方案由專業(yè)公司提供）。 主題三 、你要的，都有了。 系列一 、主題：今天，我和夢想有個(gè)約會?? 畫面： 系列二 、主題：今天，夢想就在這里，它是真實(shí)的?? 畫面： 系列三 、主題：今天，夢想成真，這就是夢中的家?? 畫面： 系列四 、主題：今天，我也要回故鄉(xiāng)，水鄉(xiāng)情深??（打工回家） 畫面： 系列五 、主題：今天，我有了房和車，夢里水鄉(xiāng)，榮耀一生的 地方。 創(chuàng)意： 在信息爆炸的今天，廣告要沖出眾多資訊的包圍，就應(yīng)該在畫面上吸引人，在內(nèi)容上打動(dòng)人。 每個(gè)獲獎(jiǎng)人員均可享受 2020元的購房優(yōu)惠。 主題一 ：“夢里水鄉(xiāng)”杯少兒繪畫、征文大賽。夢里水鄉(xiāng)將與你共同見證這永恒的快樂。 A、 造勢 配合事件營銷，發(fā)布系列 1/2版平面廣告。 營銷策劃巨大突破：（ 76）鑫源地產(chǎn)營銷策劃巨大突破 概念突破； 行為突破； 水鄉(xiāng)的突破實(shí)踐； 營銷機(jī)制和管理的突破； 住宅郊區(qū)化的突破； （ 77）住宅郊區(qū)化； （ 78）開放式環(huán)境的突破； （ 79）調(diào)研和策劃的突破； （ 80）以 4C理念取代 4P 理念； —— 追求客戶滿意度。 專家：（ 74）專家冷眼看夢里水鄉(xiāng) 水鄉(xiāng)的缺憾； 水鄉(xiāng)的驕傲； 水鄉(xiāng)的升值潛力（不太張揚(yáng)、謹(jǐn)慎感）； 從水鄉(xiāng)看南昌地產(chǎn)期待脫胎換骨。 建筑風(fēng)格：（ 68）現(xiàn)代江南園林風(fēng)格小區(qū)落戶南昌 （ 69）人與水的親情關(guān)系（和其他樓盤對比） 熱銷：（ 70）夢里水鄉(xiāng)熱銷說明了什么？ 夢里水鄉(xiāng)的熱銷場面（ 對熱銷場面、數(shù)量的分析）； （ 71）南昌住宅市場仍有很大空間、關(guān)健看如何適應(yīng)業(yè)主； （ 72）市場營銷的作用； 市場調(diào)查的作用。 夢里水鄉(xiāng)配套先行：（ 65）南昌人首次提出配套先行 夢里水鄉(xiāng)的道路與生活配套； 國內(nèi)配套先行的例子； （ 66） 夢里水鄉(xiāng)演繹本地住宅開發(fā)新觀念，南昌房地產(chǎn)開發(fā)的里程碑。 炒作主題 ： （ 9）夢里水鄉(xiāng)爭創(chuàng)南昌首家“生態(tài)、文化、健康住宅”試點(diǎn)單位。 B、內(nèi)部認(rèn)購期 ： 2020年 2月 —— 4月 18日。 報(bào)紙費(fèi) 用 媒體 尺寸 顏色 費(fèi)用 江都市報(bào) 整版 彩色（版） 6萬元 1/2版 彩色 3萬元 軟文 500字 3元 /字 1500元 南昌晚報(bào) 整版 彩色 5萬元 1/2 彩色 軟文 500字 3元 /字 1500元 信息日報(bào) 整版 彩色 1/2版 彩色 軟文 500字 3元 /字 1500元 都市消費(fèi)報(bào) 整版 彩色 5萬元 1/2版 彩色 軟文 500字 3元 /字 1500元 經(jīng)濟(jì)晚報(bào) 整版 彩色 4萬元 1/2版 彩色 2萬元 軟文 500字 3元 /字 1000元 江西日報(bào) 整版 彩色 4萬元 1/2版 彩色 3萬元 軟文 可贈(zèng)送 免費(fèi) 軟文炒作 A、造勢期： 2020年 12月上旬 —— 1月底 以文為主，圖為輔，主要利用《江南都市報(bào)》與《信息日報(bào)》、《南昌晚報(bào)》、《經(jīng)濟(jì)晚報(bào)》、四大強(qiáng)勢媒體配合炒作。因此在正式發(fā)售前完成如下形象包裝。因此，在前期推廣上側(cè)重于“充分挖掘樓盤自身優(yōu)勢”，把項(xiàng)目重點(diǎn)作“集束炸彈”式宣傳，以戶型、景觀、配套環(huán)境為核心突破口，對夢里水鄉(xiāng)的獨(dú)有賣點(diǎn)進(jìn)行集中宣傳，在環(huán)境區(qū)域宣傳上，采取“擁抱對手，借力打力”的策略，借助陽光麗景前期市場的鋪墊來確立樓盤的環(huán)境品質(zhì)優(yōu)勢，以達(dá)到“四兩搏千”的效果。 根據(jù)南昌市場的分析，前期 良好的鋪墊宣傳將有利于迅速提升夢里水鄉(xiāng)品牌的知名度和美譽(yù)度。使夢里水鄉(xiāng)代表著“新都市主義及回歸自然生活”的完美詮釋。 人家和豫章文化完美交融這一形象塑造主線。從花的癡情、草的綠意，橋的新意、水的風(fēng)情，人的靈氣，形成了小橋 南昌素有“江南昌盛”之稱，南昌即使 再造出多少聳立的高層建筑、摩天大樓，在豫章文化的水鄉(xiāng)風(fēng)俗建筑面前，也只好低下它們的新貴的頭顱；由此可見傳統(tǒng)的民族建筑多么令人們徘徊愛憐。 社區(qū)“水鄉(xiāng)”形象的塑造是一個(gè)導(dǎo)流過程，應(yīng)與項(xiàng)目的銷售策略緊密結(jié)合。根據(jù)夢里水鄉(xiāng)的特色，有效地 突出本項(xiàng)目的唯一性，排他性（江南園林），權(quán)威性（江西首個(gè)民族文化社區(qū)）優(yōu)勢：即江南水鄉(xiāng)的影響力。各大開發(fā)商憋足了勁要在南昌開展一次創(chuàng)世紀(jì)的“水”戰(zhàn)爭。 湖景雖然是夢里水鄉(xiāng)的一大賣點(diǎn)，但在特定情況下我們可以靈活運(yùn)用。 市場推廣應(yīng)以江南園林為導(dǎo)向，以湖景為依托、以文化 為理念。但作為地產(chǎn)新貴，夢里水鄉(xiāng)完全可以創(chuàng)造出一種全新的，有別于綠地及其他樓盤的生活概念。 高層次的樓市競爭需要賦予夢里水鄉(xiāng)深邃而獨(dú)特的文化氣質(zhì)。但由于時(shí)間上的差距夢里水鄉(xiāng)均難超越上海綠地、陽光麗景，進(jìn)而又處 于一種被動(dòng)的市場追隨者的地位。 夢里水鄉(xiāng)作為昌南片區(qū)的郊區(qū)大盤，在面臨板塊內(nèi)部階級矛盾升級的同時(shí)，還必須抵御南昌其它片區(qū)樓盤對整個(gè)市場份額的搶奪。我司建議在小區(qū)與澄湖西路架一座輕巧古樸的人行橋跨越澄湖西路與休閑廣場連接，把優(yōu)美秀麗的澄碧湖風(fēng)景直接導(dǎo)入夢里水鄉(xiāng)。引入泛會所概念，進(jìn)一步完善其休閑功能，使之成為一集 觀景（澄碧湖景區(qū)）晨練、休閑的綜合型平臺。如果能利用自然天成的澄碧湖景觀，深入挖掘其特有的價(jià)值潛力，揉合夢里水鄉(xiāng)的園林規(guī)劃，倡導(dǎo)生態(tài)、文化、健康的新生活方式，從而形成與其他樓盤不同的差異性賣點(diǎn)，增加項(xiàng)目的附加值。建議在小區(qū)的施工前期、社區(qū)文化活動(dòng)的開展及前期炒作宣傳中引入“文化、健康管家”的概念，給目標(biāo)客戶群傳達(dá)夢里水鄉(xiāng)不僅僅是擁有生理健康，如美好的自然環(huán)境（澄碧湖）、社區(qū)諸多的運(yùn)動(dòng)休閑設(shè)施（球場、健身房、晚情小路等），同時(shí)還擁有 心理健康，如組織社區(qū)文化藝術(shù)節(jié)（文藝表演、運(yùn)動(dòng)比賽、老年書畫比賽、健身比賽等），努力倡導(dǎo)一種健康和諧的鄰里關(guān)系，從而把“文化、健康管家”概念塑造成為夢里水鄉(xiāng)的一張顯耀名所。 四、文化、健康管家的設(shè)想 本項(xiàng)目全新倡導(dǎo)“生態(tài)、文化、健康”住宅概念，倡導(dǎo)一種不僅僅是生理，而且還是心理的健康新生活。 商業(yè)街部分位置。讓未來業(yè)主能夠真切地感受到以后是怎樣的一種生態(tài)、文化、健康、尊貴的生活。 三、售樓處布置建議 建議將售樓處布置于商業(yè)街中心，并打破目前南昌市所有售樓處一成不變的裝修模式，將售樓處裝飾成為一個(gè)生態(tài)健康、休閑、優(yōu)雅的咖啡茶座性質(zhì)。 二、關(guān)于商業(yè)街 VIP卡的建議 充分利用商業(yè)街的影響力，引入廣義商業(yè)功能，與省內(nèi)著名酒店、超市、航空公司、著名旅游景點(diǎn)、電信、教育機(jī)構(gòu)、醫(yī)療機(jī)構(gòu)等強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，達(dá)成協(xié)議，實(shí)現(xiàn)三贏。為彌補(bǔ)這種先天不足，充分挖掘商業(yè)街的服 務(wù)功能，將業(yè)主急需的生活配套而周邊又缺乏的配套，用商業(yè)街經(jīng)營來補(bǔ)齊，以打消目標(biāo)客戶群的購房顧慮，促進(jìn)成交。 方案二：引入一具有相當(dāng)知名度的品牌超市。我司認(rèn)為，把小區(qū)商業(yè)街定為一個(gè)單純的小區(qū)商業(yè)街，幅面太窄不能快速聚集成人氣。 我司現(xiàn)將商業(yè)街主定位分別從不同角度提出 2個(gè)方案，以供貴司參考： 方案一：將商業(yè)街建成南昌市住宅小區(qū)中最具檔次和特色的步行一條街。 八、價(jià)格定位 根據(jù)我司對市場的了解，建議住宅多層均價(jià)暫定 1350元 /M2左右，附物業(yè)的分析比較： 區(qū) 域 因 素 比 較 項(xiàng) 目 比較樣的物 比較物名稱 夢里水鄉(xiāng) 陽光麗景 星 港灣 錦銹江南 上海綠地 交通便利共達(dá)度 100 102 101 103 99 繁 華 度 100 102 102 104 99 基礎(chǔ)設(shè)施狀況 100 102 103 105 100 環(huán) 境 100 103 103 102 102 離 市 中 心 100 101 99 102 103 合 計(jì) 100 110 108 110 103 個(gè) 別 因 素 比 較 比較標(biāo)的物 比 較 物 名 稱 項(xiàng) 目 夢里水鄉(xiāng) 陽光麗景 星港灣 錦繡江南 上海綠地 朝 向 100 100 100 100 100 得 房 率 100 99 100 100 100 房型情況 100 101 100 100 102 景 觀 100 100 99 99 104 臨街狀況 100 102 98 102 100 目前規(guī)劃限制 100 102 99 103 103 合 計(jì) 100 104 104 110 各 因 素 修 正 比較物 名稱 樓層均價(jià) 交易時(shí)點(diǎn) 修正 交易情況 修正 區(qū)域因素修正 個(gè)別因素修正 修正價(jià)格 陽光麗景 1380元 /M2 100/99 100/100 100/110 100/104 1218元 /M2 星港灣 1070元 /M2 100/99 100/100 100/108 100/ 1014元 /M2 錦繡江南 1008元 /M2 100/99 100/100 100/110 100/104 890元 /M2 上海綠地 2600元 /M2 100/99 100/100 100/103 100/110 2317元 /M2 比較標(biāo)的物評估價(jià)格為： 1359元 /M2 第三章 素質(zhì)營造建議 一、關(guān)于商業(yè)街功能定位的建議 由于本項(xiàng)目所處地理位 置為新城開發(fā)區(qū)，周邊生活配套及商業(yè)配套欠佳，難以為小區(qū)業(yè)主提供良好的生活便利，在一定程度上將削減目標(biāo)客戶群的購買欲望。 闡釋 ：充分體現(xiàn)夢里水鄉(xiāng)分戶型設(shè)計(jì)領(lǐng)先市場的創(chuàng)新和特點(diǎn)。 闡釋： 夢里水鄉(xiāng)緊鄰南昌縣新城，盡享自然風(fēng)景的優(yōu)越地理環(huán)境，隨著南昌市的城建發(fā)展，市區(qū)面積的擴(kuò)充，必然成為升值潛力最大的一個(gè)住宅小區(qū)。 闡釋： 夢里水鄉(xiāng)所處優(yōu)越的地理位置，決定了它是目前南昌唯一一個(gè)以江南水鄉(xiāng)風(fēng)情為題的大型生態(tài)住宅小區(qū)。 闡釋 ：夢里水鄉(xiāng)通過招標(biāo)，聘請優(yōu)良的建筑公司進(jìn)行施工建設(shè)，選用了大量的新型建筑材料，樓盤品質(zhì)得以保證。 闡釋：鑫源地產(chǎn)是由南昌偉夢集團(tuán)（江西 A 級飼料企業(yè)）：江西省電力設(shè)計(jì)院，新明江房地產(chǎn)開發(fā)有 限公司組建的股份投制房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，其雄厚的實(shí)力和品牌號召力是與其它競爭對手角觸市場的強(qiáng)大基石，具有無可比擬的優(yōu)勢；同時(shí)，鑫源地產(chǎn)“高品質(zhì)、低