【正文】 區(qū)，地上 lOOOm2 為一個(gè)分區(qū)。分區(qū)之間用甲級(jí)防火門(mén)或防火隔墻；建筑物內(nèi)設(shè)消防電梯、消防樓梯，并設(shè)有前廳，可直接自然通風(fēng)；樓內(nèi)設(shè)消防栓及煙霧、溫感報(bào)警器；消防控制室設(shè)在底層，并設(shè)有直通室外的安全出口；消防疏散按規(guī)定設(shè)置。本項(xiàng)目的自動(dòng)報(bào)警及自動(dòng)噴水滅火裝置應(yīng)符合現(xiàn)行的《火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范》 （GB50ll6—98）、《自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范》（GT350084200l） 的規(guī)定。具體規(guī)定如下：⑴周?chē)纬梢画h(huán)行消防通道。⑵疏散走道及重要的公共用房等處的建筑裝修材料采用非燃燒材料或難燃材料。⑶建筑內(nèi)的會(huì)議室、試驗(yàn)室等火災(zāi)危險(xiǎn)性大、安全性要求高的功能區(qū)及用房，獨(dú)立劃分出防火區(qū)并設(shè)置相應(yīng)耐火極限的防火分隔和必要的排煙措施。⑷建筑應(yīng)設(shè)火災(zāi)事故照明燈及明顯的疏散指示標(biāo)志。⑸消防電梯的設(shè)置符合現(xiàn)行的《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》（GB5004595）的有關(guān)規(guī)定，消防控制室設(shè)置在便于維修和管線布置最短的地方，并設(shè)有直通室外的出口。⑹電力及照明系統(tǒng)按消防分區(qū)進(jìn)行配置，以便在火災(zāi)情況下進(jìn)行分區(qū)控制。第九章 項(xiàng)目管理與實(shí)施進(jìn)度 基本要求為保證本項(xiàng)目的順利建設(shè)與運(yùn)營(yíng)，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)和降低成本，項(xiàng)目的前期籌備及建設(shè)需要有準(zhǔn)確定位、科學(xué)規(guī)劃、周密組織和認(rèn)真實(shí)施，確保工程施工有序 進(jìn)行，以節(jié)省投資，加快進(jìn)度，爭(zhēng)取早開(kāi)工，早建成，早見(jiàn)效益。為保證項(xiàng)目的順利建設(shè)和正常運(yùn)轉(zhuǎn)，由建設(shè)單位成立正大花和院項(xiàng)目建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)。主要負(fù)責(zé)制定各個(gè)階段項(xiàng)目的建設(shè)管理方針及指導(dǎo)思想，負(fù)責(zé)項(xiàng)目的融資、招商、拆遷和建設(shè)，負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)與政府有關(guān)部門(mén)的關(guān)系，督促落實(shí)支持本項(xiàng)目的有關(guān)政策等。該機(jī)構(gòu)承擔(dān)相應(yīng)的管理服務(wù)職能，以高效、快捷、合理為準(zhǔn)則，為加快項(xiàng)目的建設(shè)，提供一流的服務(wù)。 規(guī)劃設(shè)計(jì)本項(xiàng)目建設(shè)要充分發(fā)揮規(guī)劃設(shè)計(jì)對(duì)項(xiàng)目建設(shè)和發(fā)展的調(diào)控和指導(dǎo)作用，從塑造項(xiàng)目整體形象出發(fā)，從概念規(guī)劃到詳細(xì)規(guī)劃，把正大花和院項(xiàng)目的總體布局與建筑定位同焦作市的地方特色、城市品位有機(jī)結(jié)合起來(lái)。本項(xiàng)目所需的建設(shè)資金數(shù)額龐大，資金籌措是項(xiàng)目實(shí)施的一項(xiàng)重要工作。需要有系統(tǒng)的融資方案對(duì)項(xiàng)目的資金來(lái)源渠道、投融資模式、融資結(jié)構(gòu)、融資成本、融資風(fēng)險(xiǎn)等進(jìn)行深入周密的安排和考慮。其操作過(guò)程和方式應(yīng)在符合國(guó)家相關(guān)政策法規(guī)的前提下，多渠道、多形式、多方面籌集資金，創(chuàng)新投融資渠道和運(yùn)作模式。利用項(xiàng)目良好的市場(chǎng)前景，千方百計(jì)加大宣傳力度，開(kāi)展品牌營(yíng)銷(xiāo)和整合，募集建設(shè)資金，使項(xiàng)目能順利地按計(jì)劃進(jìn)行建設(shè)和運(yùn)營(yíng)。在項(xiàng)目前期及建設(shè)過(guò)程中，實(shí)行公開(kāi)招標(biāo)和合同管理制度，嚴(yán)格按照項(xiàng)目法人制度，建立施工監(jiān)理制度，嚴(yán)格執(zhí)行工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，做到建管并重。通過(guò)設(shè)計(jì)監(jiān)理、施工監(jiān)理和設(shè)備及重要原材料招投標(biāo)等手段，加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目的施工進(jìn)度、投資和質(zhì)量的控制，實(shí)現(xiàn)合同管理、資金管理等方面的組織協(xié)調(diào)，達(dá)到最優(yōu)的投資和最好的工程質(zhì)量。設(shè)立專門(mén)機(jī)構(gòu)進(jìn)行宣傳銷(xiāo)售工作。該機(jī)構(gòu)通過(guò)充分宣傳正大花和院的市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)、發(fā)展?jié)摿Α⒎?wù)環(huán)境等。以一流的服務(wù)和管理，不斷提高項(xiàng)目的知名度，增強(qiáng)其吸引力和輻射帶動(dòng)能力。 實(shí)施進(jìn)度安排本項(xiàng)目嚴(yán)格按照國(guó)家有關(guān)建設(shè)項(xiàng)目程序進(jìn)行，待項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告核準(zhǔn)后，項(xiàng)目承辦單位應(yīng)按各子項(xiàng)分別進(jìn)行總體詳細(xì)規(guī)劃設(shè)計(jì)、勘察設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)、場(chǎng)地準(zhǔn)備、土建施工、設(shè)備安裝及調(diào)試、竣工驗(yàn)收。為加速建設(shè)進(jìn)度，縮短建設(shè)周期，各子項(xiàng)可交叉進(jìn)行。項(xiàng)目從申請(qǐng)報(bào)告編制到竣工交付使用共計(jì)劃安排24個(gè)月，其中前期工作3個(gè)月。工程按國(guó)家基本程序辦理，項(xiàng)目核準(zhǔn)、施工圖設(shè)計(jì)、土建施工、竣工驗(yàn)收等依次進(jìn)行。⑴項(xiàng)目核準(zhǔn)審查（項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告核準(zhǔn)后，建設(shè)單位將設(shè)計(jì)方案呈上級(jí)部門(mén)審查。時(shí)間3個(gè)月。⑵委托設(shè)計(jì)單位進(jìn)行施工圖紙?jiān)O(shè)計(jì)，時(shí)間2個(gè)月，同時(shí)建設(shè)單位進(jìn)行施工前期準(zhǔn)備工作。⑶士建施工l9個(gè)月，水電安裝及配套工程施工13個(gè)月，裝修期6個(gè)月，設(shè)備調(diào)試1個(gè)月，竣工驗(yàn)收l(shuí)個(gè)月，總建設(shè)工期24個(gè)月。第十章 組織機(jī)構(gòu)及勞動(dòng)定員本項(xiàng)目是一項(xiàng)龐大的系統(tǒng)工程。項(xiàng)目建成投入運(yùn)營(yíng)后還需要有合理有效的管理經(jīng)營(yíng)方案，以獲得良好的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)和環(huán)境效益。項(xiàng)目建成投入運(yùn)營(yíng)后，應(yīng)采用市場(chǎng)化的運(yùn)作方式對(duì)整個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理，下設(shè)行政人事管理部、開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)部、成本管理部、工程技術(shù)部、財(cái)務(wù)部、營(yíng)銷(xiāo)中心。根據(jù)組織機(jī)構(gòu)及功能，項(xiàng)目建成后定員30人，人員來(lái)源采取公開(kāi)招聘的方式解決。本項(xiàng)目區(qū)域范圍大，管理人員少，人員一定要精干，并實(shí)行合同制，定任務(wù)，定質(zhì)量，定期 考核，不合格者隨時(shí)辭退。第十一章 項(xiàng)目招標(biāo)方案為了提高建設(shè)項(xiàng)目的工程質(zhì)量，縮短建設(shè)工期，防范和化解工程建設(shè)中的違規(guī)行為，提高經(jīng)濟(jì)效益，制定本項(xiàng)目的招投標(biāo)方案。招標(biāo)的范圍包括項(xiàng)目建設(shè)的勘察設(shè)計(jì)招標(biāo)、施工監(jiān)理招標(biāo)、施工招標(biāo)、主要設(shè)備采購(gòu)招標(biāo)四項(xiàng)，面向社會(huì)公開(kāi)招標(biāo)。項(xiàng)目法人單位須實(shí)行委托招標(biāo)。 投標(biāo)、開(kāi)標(biāo)、評(píng)標(biāo)和中標(biāo)程序⑴項(xiàng)目經(jīng)上級(jí)部門(mén)核準(zhǔn)同意后，在規(guī)定的媒介上發(fā)布招標(biāo)公告。⑵在招標(biāo)文件開(kāi)始發(fā)出之日起30日內(nèi)，具有承擔(dān)招標(biāo)項(xiàng)目能力的法人或者其他組織都可以投標(biāo)。投標(biāo)人少于3個(gè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)重新組織招標(biāo)。投標(biāo)文件應(yīng)當(dāng)對(duì)招標(biāo)文件提出的實(shí)質(zhì)性要求和條件做出響應(yīng)，建筑施工招標(biāo)文件的內(nèi)容還包括擬派出的項(xiàng)目經(jīng)理與主要技術(shù)人員的簡(jiǎn)歷、業(yè)績(jī)和擬用以完成招標(biāo)項(xiàng)目的機(jī)械設(shè)備。⑶開(kāi)標(biāo)時(shí)由委托招標(biāo)單位主持，所有投標(biāo)人參加，按規(guī)定有關(guān)主管部門(mén)監(jiān)督招標(biāo)過(guò)程。投標(biāo)人的投標(biāo)應(yīng)當(dāng)能夠最大限度的滿足招標(biāo)文件中規(guī)定的各項(xiàng)綜合評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)或者能夠滿足招標(biāo)文件的實(shí)質(zhì)性要求。⑷評(píng)標(biāo)按照《中華人民共和國(guó)招投標(biāo)法》的規(guī)定和程序進(jìn)行。⑸中標(biāo)人確定后，招標(biāo)人中標(biāo)人發(fā)出中標(biāo)通知書(shū)，該通知書(shū)只有法律效力，若中標(biāo)人放棄中標(biāo)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)經(jīng)濟(jì)責(zé)任，自中標(biāo)通知書(shū)發(fā)出30日之內(nèi)，按照招標(biāo)文件，項(xiàng)目單位和中標(biāo)人簽訂書(shū)面合同，同時(shí)，中標(biāo)人不得向他人轉(zhuǎn)讓中標(biāo)項(xiàng)目，并且不得將中標(biāo)項(xiàng)目肢解后分別向他人轉(zhuǎn)讓。為保證招投標(biāo)過(guò)程項(xiàng)目的公開(kāi)、公平、公正，對(duì)評(píng)標(biāo)委員會(huì)的組成和資質(zhì)要求如下：⑴評(píng)標(biāo)委員會(huì)人員組成評(píng)標(biāo)委員會(huì)由項(xiàng)目單位的代表和有關(guān)技術(shù)、經(jīng)濟(jì)等方面的專家組成。評(píng)標(biāo)委員會(huì)主任由資深的專家擔(dān)任；評(píng)標(biāo)委員采用單數(shù)制，但最低不少于5人，并且技術(shù)、經(jīng)濟(jì)等方面的專家不得少于成員總數(shù)的三分之二。評(píng)標(biāo)委員要嚴(yán)格按照招標(biāo)文件確定的評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和方法，對(duì)投標(biāo)文件進(jìn)行評(píng)審和比較。⑵評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員的資格要求評(píng)委會(huì)成員在副高（副教授）職稱以上，從事本專業(yè)至少在8年以上，對(duì)工程項(xiàng)目有較深入的研究，并且職業(yè)道德良好，與投標(biāo)單位無(wú)任何利害關(guān)系。評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員應(yīng)當(dāng)客觀公正的履行職務(wù) ，遵守職業(yè)道德，對(duì)所提出的評(píng)審意見(jiàn)承擔(dān)個(gè)人責(zé)任。第十二章 投資估算與資金籌措項(xiàng)目投資估算依據(jù)有《河南省建筑工程綜合基價(jià)辦法》、《河南省建筑工程費(fèi)用定額》、建設(shè)部發(fā)布的《建筑工程可行性研究估算編制辦法》以及河南省發(fā)布的有關(guān)文件等。 開(kāi)發(fā)建設(shè)投資⑴土地費(fèi)用：指為取得項(xiàng)目用地而發(fā)生的費(fèi)用。按照項(xiàng)目承辦單位提供的土地使用權(quán)出讓合同，土地征用及補(bǔ)償費(fèi)為3502萬(wàn)元。⑵前期工程費(fèi)：包括項(xiàng)目前期規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告、水文、地質(zhì)勘測(cè)以及場(chǎng)地“三通一平”等費(fèi)用。估算343萬(wàn)元。⑶基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)：指建筑物2米以外和項(xiàng)目用地規(guī)劃紅線以內(nèi)的各種管線和道路工程等。估算1656萬(wàn)元。⑷建筑安裝工程費(fèi)：本項(xiàng)目的總建筑面積93270平方米（不含地下建筑面積）。其中：，單方造價(jià)估算930元/平方米；，單方造價(jià)估算745元/平方米；，單方造價(jià)估算1050元/平方米；，單方造價(jià)估算800元/平方米。本項(xiàng)目建筑安裝工程費(fèi)估算8044萬(wàn)元。⑸公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)：包括社區(qū)服務(wù)、垃圾站等。估算75萬(wàn)元。⑹開(kāi)發(fā)間接費(fèi)：估算320萬(wàn)元。⑺管理費(fèi)用：指項(xiàng)目建設(shè)單位為維持自身的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用以及在開(kāi)發(fā)現(xiàn)場(chǎng)所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括管理人員工資、福利費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)等。估算450萬(wàn)元。⑻財(cái)務(wù)費(fèi)用：估算1751萬(wàn)元。⑼銷(xiāo)售費(fèi)用：指在銷(xiāo)售房地產(chǎn)產(chǎn)品過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，以及專設(shè)銷(xiāo)售機(jī)構(gòu)的各項(xiàng)費(fèi)用，經(jīng)估算該項(xiàng)費(fèi)用60萬(wàn)元。⑽開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)：估算165萬(wàn)元。⑾其他費(fèi)用：包括工程監(jiān)理費(fèi)、施工圖預(yù)算費(fèi)、工程合同預(yù)算費(fèi)、招標(biāo)管理費(fèi)、總承包管理費(fèi)、工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)等估算168萬(wàn)元。⑿不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)：不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)按以上投資的10%估算1478萬(wàn)元。經(jīng)估算，項(xiàng)目總投資為18012萬(wàn)元。詳見(jiàn)《項(xiàng)目總投資估算表》。本項(xiàng)目的資金來(lái)源：建設(shè)單位自籌4681萬(wàn)元，申請(qǐng)銀行貸款8500萬(wàn)元，預(yù)售4831萬(wàn)元。 本項(xiàng)目自資金到位之日起24個(gè)月可建設(shè)完工。 第十三章 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 評(píng)價(jià)依據(jù)⑴《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)（第三版）》；⑵《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》。 基礎(chǔ)數(shù)據(jù)⑴項(xiàng)目范圍：。，。地下室面積6088m2。⑵估算項(xiàng)目總投資18012萬(wàn)元。⑶項(xiàng)目建設(shè)期為24個(gè)月。⑷項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容：居住用房、商業(yè)用房、公建用房。⑸項(xiàng)目稅費(fèi)：根據(jù)國(guó)家現(xiàn)行稅法規(guī)定，本項(xiàng)目需繳納營(yíng)業(yè)稅（5%）、城市維護(hù)建設(shè)稅（7%）和教育費(fèi)附加（3%）以及所得稅（25%）。⑹項(xiàng)目稅后利潤(rùn)中提取法定盈余公積金(10%)和法定公益金（5%）。項(xiàng)目建成投入運(yùn)營(yíng)后的收入是住宅和商業(yè)用房的出售收入。經(jīng)預(yù)測(cè)該項(xiàng)目商業(yè)用房平均售價(jià)6500元/平方米,多層住宅平均售價(jià)2600元/平方米,高層住宅平均售價(jià)2800元/平方米,按全部出售計(jì)。經(jīng)測(cè)算，計(jì)算期內(nèi)總收入為25092萬(wàn)元，詳見(jiàn)《商品房銷(xiāo)售收入、經(jīng)營(yíng)成本及土地增值稅估算表》。計(jì)算期內(nèi)利潤(rùn)總額為5068萬(wàn)元，詳見(jiàn)《利潤(rùn)與利潤(rùn)分配表》。 評(píng)價(jià)結(jié)論通過(guò)以上經(jīng)濟(jì)指標(biāo)可以看出，項(xiàng)目處于盈利狀態(tài)。第十四章 社會(huì)評(píng)價(jià) 正大花和院項(xiàng)目的建設(shè)，將大大提升焦作市老城區(qū)西部普濟(jì)路、建設(shè)西路沿線的市容市貌和居民的居住環(huán)境，可帶動(dòng)當(dāng)?shù)亟ú?、建筑、運(yùn)輸?shù)认嚓P(guān)行業(yè)的發(fā)展，增加當(dāng)?shù)卣亩愂帐杖?，在一定程度上支持?dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的發(fā)展。項(xiàng)目建成后，可改善860戶中高階層的家庭居住環(huán)境。該小區(qū)由于其獨(dú)特的市場(chǎng)定位、特定的銷(xiāo)售對(duì)象、優(yōu)越的政策環(huán)境、良好的區(qū)位條件等優(yōu)勢(shì)，將產(chǎn)生顯著的社會(huì)效益。同時(shí)由于項(xiàng)目本身有利潤(rùn)存在，有一定的財(cái)務(wù)生存能力，因此開(kāi)發(fā)商有一定的利潤(rùn)空間，愿意建設(shè)該項(xiàng)目。該項(xiàng)目符合國(guó)家房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策，符合焦作市城市發(fā)展的需要，具有良好的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益。焦作市工程咨詢公司 65