【正文】 費用（包括車庫）：結合本項目的地質(zhì)情況和建筑結構狀況估算。（6）管理費用：包括管理人員工資、酬金、獎金、交通、通訊、辦公、福利、正常公關等費用?？紤]到項目的開發(fā)經(jīng)營周期可能跨度較長（約為 2年） ，本報告按實際發(fā)生分項估算。（7）銷售費用：本項目規(guī)模大，開發(fā)經(jīng)營周期預計 2 年，估計銷售投入約為銷售總收入的 2‰左右。（8）其他不可預見成本 35 萬元。 銷售收入與稅金估算 銷售收入（1）項目銷售范圍及面積本方案規(guī)劃建筑面積 24190 平方米。除配套建筑設施不外，其余產(chǎn)品將全部通過銷售途徑回收所有投資及其增值。其銷售范圍及面積分別為：（2）項目預期售價估測根據(jù)本報告市場研究結果，結合當?shù)貥潜P價格水平和本項目定位檔次，報告預測：本項目商品住宅部分的主力價格可依據(jù)具體樓層和戶型按照均價2200 元 m2 估算，地下室按照 500 元/ m 2 銷售價格估算。（3）項目銷售進度估測項目的銷售進度取決于樓盤推廣程度、當?shù)厥袌雠嘤潭?、附近社區(qū)成熟進度等因子。陽光家和苑房地產(chǎn)開發(fā)項目申請報告 宿松縣咨詢工程院 33（4）項目預期銷售收入估測本項目總銷售收入為 萬元。 營業(yè)稅金及附加根據(jù)現(xiàn)行稅費政策，房地產(chǎn)開發(fā)項目類稅收政策計算如下：①營業(yè)稅（稅率 5%）：應納營業(yè)稅額=營業(yè)額 營業(yè)稅率（5%）②城市維護建設稅（稅率 5%）：應納稅額= 營業(yè)稅額城市建設維護稅率（5% ）③教育附加費（稅率 4%）：應納費用=營業(yè)稅額 教育附加稅率（4% ）表 73 營業(yè)稅金及附加序號 名稱 計算公式 稅率（%） 稅額(萬元) 備注1 營業(yè)額 2 營業(yè)稅 營業(yè)額稅率 5 3 城市維護建設稅 營業(yè)稅額稅率 5 4 教育費附加 營業(yè)稅額稅率 4 5 營業(yè)稅費合計 本項目營業(yè)稅及附加為 萬元。 總成本費用根據(jù)本項目固定資產(chǎn)投資表，項目總投資為 3380 萬元。 利潤與利潤分配 萬元，扣除總成本費用（3380 萬元） 、營業(yè)稅及附加后（ 萬元）即為營業(yè)利潤總額。本項目利潤總額為 萬元。（稅率 25%）所得稅=利潤總額 所得稅率（ 25%）=25%= 萬元陽光家和苑房地產(chǎn)開發(fā)項目申請報告 宿松縣咨詢工程院 34純利潤=利潤總額 所得稅= 萬元 項目財務經(jīng)濟效果評估（1）項目總利稅、總利潤、純利潤營業(yè)總利稅= 銷售總收入總成本費用= 萬元 利潤總額= 銷售總收入總成本費用營業(yè)稅費= 萬元純利潤=營業(yè)總利潤 所得稅= 萬元（2）全部投資收益率 ① 全部投資成本利潤率（稅后） 利潤率= 利潤/總投資成本費用 =100% =28% ② 全部投資年利潤收益率（稅后） 全部投資年利潤收益率=利潤率/開發(fā)經(jīng)營周期 =28%247。2=14%③全部投資成本利稅率 利稅率= 總利稅/總投資成本費用 =100% =46% ④全部投資年利稅收益率 全部投資年利稅收益率=利稅率/開發(fā)經(jīng)營周期 =46%247。2=23%（3）盈利能力分析財務內(nèi)部收益率根據(jù)本項目的現(xiàn)金流量測算，可以測算出所得稅后財務內(nèi)部收益率（FIRR）為 44%。財務凈現(xiàn)值陽光家和苑房地產(chǎn)開發(fā)項目申請報告 宿松縣咨詢工程院 35根據(jù)本項目的現(xiàn)金流量測算，在基準收益率為 10%的前提下，可測算出其凈現(xiàn)值為 2836 萬元。根據(jù)本項目的利潤和損益測算，本項目年均利潤總額為 萬元、年均凈利潤為 萬元。 項目不確定性分析（1）影響項目財務經(jīng)濟評價的主要變量因子本項目由于開發(fā)經(jīng)營周期較長，其可能的變量因子較多，主要包括兩類因子：①成本類變量因子：這類因子有土地費用、建安成本、貸款利息、環(huán)境費用、開發(fā)規(guī)費、銷售費用等。其估計的準確程度直接影響到成本的高低。②收入類變量因子：這類因子包括售價及其增長、銷售進度等。其估計的準確程度直接影響到銷售收入的高低。（2）敏感性分析①第一種情況：收入不變，成本變化 考慮到項目工期較長，影響成本變化的因子較多且不確定，假設成本費用分別上下變化 5%或 10%。②第二種情況：成本費用不變，收入變化考慮到項目工期較長，影響房價變化的因子較多且不確定，假設樓價分別上下變化 5%或 10%。經(jīng)測算，以上兩種情況分析結果均在可控范圍之內(nèi)。 資金需求及回收計劃根據(jù)項目開發(fā)運作方案及市場形勢分析估算。① 資計劃與資金籌措估算根據(jù)項目進展時間及各工作環(huán)節(jié)發(fā)生估算各年資金需求情況進行投資計陽光家和苑房地產(chǎn)開發(fā)項目申請報告 宿松縣咨詢工程院 36劃與資金籌措。②資金回收計劃根據(jù)該地區(qū)市場發(fā)展形式估算，各年資金回收情況如下（萬元）：第 1 年 第 2 年銷售價格（元/平方米） 單位 進度 銷售收入（萬元） 單位 進度 銷售收入（萬元）總 計（萬元）銷售均價 2200 2022住宅銷售進度 80% 20% 5032銷售均價 500 500地下室銷售進度 80% 20% 29 合計 技術經(jīng)濟評估結論建成竣工后，樓盤售完可實現(xiàn)銷售收入 萬元，實現(xiàn)利潤總額 萬元，上繳銷售稅金及附加 萬元。項目投資利稅率為 46%，利潤率為 28%。規(guī)避風險的建議： ① 進一步提高容積率，擴大有效銷售面積；② 爭取政府對規(guī)費及稅費的減免與優(yōu)惠；③ 積極營銷，盡快實現(xiàn)銷售回籠。陽光家和苑房地產(chǎn)開發(fā)項目申請報告 宿松縣咨詢工程院 37第八章 社會影響分析 社會影響效果分析（1）項目對當?shù)鼐用裆畹挠绊懕卷椖繄詻Q貫徹生態(tài)原則、文化原則與經(jīng)濟效益原則并重，力求以較少的投入塑造出環(huán)境相對優(yōu)雅的生活居住空間。項目總體建筑設計布局合理、使用功能齊備、配套設施先進，是一個高標準的現(xiàn)代化生活區(qū)。項目建成后將改善原住戶居住品質(zhì)，為宿松縣三年大變樣和城鄉(xiāng)規(guī)劃發(fā)展的后續(xù)工作及和諧社會建設做出貢獻。這不僅有利于社會穩(wěn)定，同時也會促進物質(zhì)文明、精神文明和政治文明建設。從大局著眼，本項目的建設有利于提升政府形象，美化城市環(huán)境，改善陽光家和苑房地產(chǎn)開發(fā)項目申請報告 宿松縣咨詢工程院 38城市面貌，促進縣總體發(fā)展，將收到一舉多得的效果。（2）項目對所在地區(qū)不同利益群體的影響項目的建設需要鋼材、木材、水泥等建筑材料，該地區(qū)的建筑材料承銷商將從中受益。對其他利益群體沒有不利影響。（3）項目對所在地區(qū)文化、教育、衛(wèi)生的影響本項目建設實施過程中，積極推廣先進的科學技術，開展培訓、教育工作，這樣可以提高當?shù)鼐用襁\用先進技術的能力，提高群眾的綜合素質(zhì)，使其傳統(tǒng)的思維方式和觀念發(fā)生變化，促進精神文明建設和社會進步。項目的實施，改善了原有單位辦公環(huán)境及原住戶居住品質(zhì)，優(yōu)化了安縣先城鎮(zhèn)環(huán)境，進一步促進了易宿松縣城市化發(fā)展。（4）項目對當?shù)鼗A設施、社會服務容量和城市化進程等的影響本項目在建設期間，會增加或占用當?shù)氐幕A設施，包括道路、供電、給排水等設施。建議建設單位與各部門做好協(xié)調(diào)工作，盡量減少對當?shù)鼐用竦牟焕绊?。?81 項目社會影響分析表序號 社會因素影響的范圍、程度可能出現(xiàn)的后果 措施建議1對所在地區(qū)居民生活水平、生活質(zhì)量和收入的影響較大提高所在地區(qū)居民生活質(zhì)量2對所在地區(qū)不同利益群體的影響較大建筑材料承銷商將從中受益3對所在地區(qū)文化、教育、衛(wèi)生的影響較大加速社會文明進步4對當?shù)鼗A設施、社會服務容量和城市化進程等的影響較大增加或占用當?shù)氐幕A設施建議建設單位與各部門做好協(xié)調(diào)工作，盡量減少對當?shù)鼐用竦牟焕瓣柟饧液驮贩康禺a(chǎn)開發(fā)項目申請報告 宿松縣咨詢工程院 39 社會適應性分析（1）與項目直接相關的不同利益群體對項目建設和運營的態(tài)度及參與程度本項目的建設期間，建筑材料承銷商將從中受益，項目建成后可以改善所在地區(qū)居民生活水平，提高生活質(zhì)量，增加居民收入，促進當?shù)匚幕逃l(wèi)生事業(yè)的發(fā)展。因此與項目直接相關的不同利益群體對項目建設持支持態(tài)度并會積極參與項目的建設。（2）項目所在地區(qū)的各類組織對項目建設的態(tài)度當?shù)卣畬Ρ卷椖康慕ㄔO持支持態(tài)度，在基礎設施等的后勤保障上大力支持。當?shù)厝罕娤Ｍ椖拷ǔ珊竽軌蛱岣呱钏胶蜕钯|(zhì)量，因此對項目的建設持支持態(tài)度。（3）項目所在地區(qū)現(xiàn)有技術、文化狀況能否適應項目建設和發(fā)展宿松縣擁有充裕的人力資源，本項目建設所需的建設人員能夠適應項目要求的技術條件，能夠保證實現(xiàn)項目的既定目標。表 82 社會對項目的適應性和可接受程度分析表 社會風險分析主要風險預防措施在建設用地征用時，在執(zhí)行國家有關土地補償、安置補助等標準的基礎響序號 社會因素 適應程度 可能出現(xiàn)的問題 措施建議1 不同利益群體 支持 無2 當?shù)亟M織機構 支持 無3 當?shù)丶夹g文化條件 適應 無陽光家和苑房地產(chǎn)開發(fā)項目申請報告 宿松縣咨詢工程院 40上，結合當?shù)貙嶋H情況，以掛牌出讓方式取得土地使用權。在工程施工及項目投產(chǎn)運行中，嚴格執(zhí)行環(huán)保措施，加強管理，降低或避免噪聲、廢水、廢渣等對周圍環(huán)境的破壞；采用參與式途徑鼓勵項目所在地區(qū)民眾有效參與項目建設和管理，充分利用地方資源、人力、技術和知識，增強地方的參與；防止或盡量減少項目對地區(qū)社會文化造成的損毀。第九章 結論與建議 結論從經(jīng)濟效益來說：由于房地產(chǎn)開發(fā)公司在項目開發(fā)建設前，進行了廣泛、深入的市場調(diào)研，了解客戶的需求，目前部分單元已有意向性客戶提前預定，銷售前景看好。該方案采取了提前預售、分期付款以及住房公積金等措施，可以給公司帶來高的利潤回報，可以提高公司在社會上的知名度，為公司將來的發(fā)展奠定基礎，并且為我縣的房地產(chǎn)經(jīng)濟注入了新鮮血液，有力的推動了縣域的房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展，起到了搞活經(jīng)濟的作用。陽光家和苑房地產(chǎn)開發(fā)項目申請報告 宿松縣咨詢工程院 41從社會效益來說：該項目建成后，將切實解決我縣內(nèi)人民的生活及居住問題。由于本小區(qū)注重環(huán)境營造和公共設施的建設，它將成為我縣住宅小區(qū)又一個亮點，為人們提高了優(yōu)越的住宅環(huán)境，積極有效的響應了安居工程，使我縣廣大人民能夠更好的生活和工作，同時在微觀上體現(xiàn)了三個代表，使居民能夠更好的感受到經(jīng)濟發(fā)展給他們帶來的直接好處，使住戶感受到在黨的旗幟下能夠幸福的生活，能安居樂業(yè)。因此社會效益極為可觀。從環(huán)境效益來說：該開發(fā)過程將最大程度的減小了對環(huán)境的破壞，該工程完成后，從前的臟亂差的大體環(huán)境變成了環(huán)境幽雅，全新的建筑造型，秀麗的自然景觀，功能齊全，配套的公共服務設施以及便利的交通，無疑將在縣城舊區(qū)形成一個全新的修養(yǎng)圣地，對于美化市容，改善環(huán)境帶來較大的影響?？v觀開發(fā)全過程，從經(jīng)濟效益，社會效益和環(huán)境效益來看，該開發(fā)方案是完全可行的。 建議 強化項目進程中的投資、質(zhì)量、進度計劃，注重對可能發(fā)生的不利條件及變化因素的預測與防范對策，以保證項目按期完成。 （1）實行速度管理，加強項目運作進度，以避免市場可能的由高峰期向下降期轉(zhuǎn)折的風險。 （2）公司各部門緊密配合，以加快項目運作進度。 （3）要做精品。產(chǎn)品設計各個環(huán)節(jié)都要以招標方式求得高水平設計出來的標志性、有品位的產(chǎn)品。 （4）項目成本須合理控制，以保留市場波動時的降價應對空間。 （5）注意嚴格的按照既定方案去做每一件事，統(tǒng)一調(diào)配資金、物資和各項工作。特別要準備好抗風險資金，不可挪用。