【導(dǎo)讀】面對(duì)新興房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)，公司領(lǐng)導(dǎo)開拓進(jìn)取，創(chuàng)新發(fā)展，匯集各界精英，進(jìn)軍房地產(chǎn)這一朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)。公司內(nèi)部機(jī)構(gòu)設(shè)置完。10人，初級(jí)技術(shù)人員2人，公司總工程師、總經(jīng)濟(jì)師、總會(huì)計(jì)師，均具有相關(guān)專業(yè)中高級(jí)職稱。公司構(gòu)建了一個(gè)知識(shí)型、專業(yè)化的。公司將積極響應(yīng)縣委、縣政府“發(fā)展優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)，實(shí)施追趕戰(zhàn)略，作為支柱產(chǎn)業(yè)――房地產(chǎn)業(yè)在城市化發(fā)展過(guò)程有著舉足輕重的。作用，是推動(dòng)城市發(fā)展的巨大動(dòng)力。足廣大人民群眾的基本要求。隨著人民生活水平的提高，購(gòu)房需求量增。大，供求矛盾突出。經(jīng)濟(jì)發(fā)展、社會(huì)穩(wěn)定具有重要作用。℃，正常年份降水量800毫米以上，無(wú)霜期平均196天。縣內(nèi)交通便利，干線公路全部硬化，鄉(xiāng)鄉(xiāng)。通柏油路，通車總里程達(dá)947公里。30公里，距日照港150公里，距濟(jì)南機(jī)場(chǎng)160公里。女兒童基金會(huì)等30多個(gè)國(guó)家、地區(qū)和國(guó)際機(jī)構(gòu)建立了友好合作關(guān)系。規(guī)模企業(yè)總數(shù)突破100家，達(dá)到115家，%和%；產(chǎn)值利稅率%，繼續(xù)保持全市上游水平。城總體規(guī)劃及小城鎮(zhèn)建設(shè)總體規(guī)劃，

　　

【正文】 中國(guó)最大管理資源中心 第 31 頁(yè) 共 39 頁(yè) 有關(guān)規(guī)程，冷軋帶肋鋼筋用在現(xiàn)澆板及屋蓋板受力配筋上，可以代替 I 型鋼 筋。 使用 PPR上水管， PVC下水管 傳統(tǒng)的鑄鐵管、鍍鋅管由于材料能耗大，二次污染嚴(yán)重，已屬淘汰產(chǎn)品， PPR、 PVC 上下水管具有質(zhì)量好、能耗小、不污染、安裝維修方便等優(yōu)點(diǎn)，因此已被大面積推廣，水龍頭采用陶瓷水嘴。 外墻乳膠漆 住宅外墻采用環(huán)保乳膠漆，并突出細(xì)部設(shè)計(jì)，不再使用外墻磚。 使用鋼板式或鋁板暖氣片 因鋼板和鋁板暖氣片具有輕巧美觀、散熱效果好的特點(diǎn)，所以本項(xiàng)目采用這種暖氣片。 供暖系統(tǒng) 部門管道使用鍍鋅管。 二、設(shè)備節(jié)能 所有設(shè)備 (包括變電配電設(shè)備、消防設(shè)備等 )全部選用符合國(guó)家有關(guān) 規(guī)定的節(jié)能型設(shè)備，國(guó)家已公布淘汰的產(chǎn)品和非節(jié)能型設(shè)備嚴(yán)禁使用，電器設(shè)備選用高效節(jié)能型，并采取電容補(bǔ)償、提高功效因數(shù)、減少電能損耗，這樣可減少物業(yè)管理費(fèi)支出，并為購(gòu)房業(yè)主節(jié)省費(fèi)用。 燈具以節(jié)能燈為主，以節(jié)約電能。 衛(wèi)生選用節(jié)水型衛(wèi)生潔具，以節(jié)約用水。 除上述措施外，小區(qū)管理機(jī)構(gòu)應(yīng)加強(qiáng)管理，完善各種規(guī)章制度，定期對(duì)各種設(shè)備、管道、器具等進(jìn)行檢修，保持正常運(yùn)行，減少非 中國(guó)最大管理資源中心 第 32 頁(yè) 共 39 頁(yè) 正常損耗，最大限度節(jié)省費(fèi)用。 第五章 環(huán)境影響分析 一、環(huán)境現(xiàn)狀 本項(xiàng)目周圍環(huán)境情況較好，水體、大氣、土壤和植被具有較強(qiáng)的自凈化能力，且周圍無(wú)污染企業(yè)。項(xiàng)目建成后，除產(chǎn)生的少量生活污水、廚房油煙、生活垃圾需采取治理措施外，基本沒(méi)有其他污染物排放。因此，對(duì)周圍環(huán)境不會(huì)產(chǎn)生不良影響。 二、污染源分析及治理措施 主要污染源與污染物。 本項(xiàng)目主要污染源為生活污水、廚房油煙及生活垃圾。為確保小區(qū)內(nèi)環(huán)境和不對(duì)周圍環(huán)境產(chǎn)生不利影響，對(duì)上述污染源必須采取有效的治理措施。 治理措施 中國(guó)最大管理資源中心 第 33 頁(yè) 共 39 頁(yè) 本項(xiàng)目產(chǎn)生的污染物數(shù)量不多，對(duì)周圍環(huán)境產(chǎn)生的影響極其輕微，其主要治理措施如下： (1)生活污水 本 項(xiàng)目采用化糞池對(duì)生活污水進(jìn)行處理，后經(jīng)市政污水管道排放。 (2)廚房油煙 本項(xiàng)目在廚房采取通風(fēng)排氣措施，在爐灶上部設(shè)有吸排油煙機(jī)，以防止廚房油煙氣味污染環(huán)境。 (3)生活垃圾 本項(xiàng)目垃圾處理采用集中式垃圾中轉(zhuǎn)站，組織專職衛(wèi)生保潔人員統(tǒng)一收集清掃，集中到垃圾中轉(zhuǎn)站后，由城市環(huán)衛(wèi)部門運(yùn)往城市垃圾場(chǎng)處理。 三、環(huán)境保護(hù) 應(yīng)加強(qiáng)施工現(xiàn)場(chǎng)的管理和維護(hù)措施，減少對(duì)行人交通及城區(qū)環(huán)境的影響。 加強(qiáng)對(duì)噪聲源的管理，特別是夜間施工，應(yīng)限制高噪聲機(jī)械的使用，避免噪聲擾民。 施工時(shí)配備撒水車，做好防塵降塵工作，嚴(yán)格禁止施工車輛的道路遺撒。 中國(guó)最大管理資源中心 第 34 頁(yè) 共 39 頁(yè) 第六章 經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益分析 經(jīng)濟(jì)效益分析 本工程經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)按照可行性研究報(bào)告的編制要求，分為財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)兩個(gè)層次。國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)表現(xiàn)在促進(jìn)城市建設(shè)發(fā)展，提高居民住房條件等方面難以定量計(jì)算，因此本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析主要從經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益進(jìn)行評(píng)價(jià)。 一、 銷售收入及利潤(rùn)估算 住宅銷售單價(jià)的確定 根據(jù)成本估算及市場(chǎng)分析、研究的結(jié)果，本項(xiàng)目竣工交付使用前，完成預(yù)售率將達(dá)到 90％，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)較小。根據(jù)同類項(xiàng)目比較初步確定住宅售價(jià)均價(jià)為 1450 元 /平方米；確定商務(wù)面積售價(jià)均價(jià)為2000 元 /平方米。因 1050平方米商務(wù)全面積扣除管理用房等面積后，可租售面積僅為 750 平方米，其銷售總額與全面積乘住宅單價(jià)所得 中國(guó)最大管理資源中心 第 35 頁(yè) 共 39 頁(yè) 金額相當(dāng)，故不再獨(dú)立分析商務(wù)面積部分。 銷售收入分期比例的測(cè)算 本項(xiàng)目根據(jù)建設(shè)需要和資金籌措實(shí)際情況，應(yīng)貫徹“分片開發(fā)，滾動(dòng)發(fā)展，建成一片，完善一片，管好一片”的指導(dǎo)思想，分期銷售，爭(zhēng)取資金盡早回籠，滾動(dòng)運(yùn)轉(zhuǎn)，所有樓盤在項(xiàng)目完工半年后全部售完。 詳見(jiàn)銷售收入分期比例測(cè)算表： 銷售收入測(cè)算表 序號(hào) 建設(shè)指標(biāo) 數(shù)量 （萬(wàn)㎡） 銷售單價(jià) （元 /㎡） 銷售收入 （萬(wàn)元） 備注 總面積 1450 3995 合 計(jì) 1450 3995 二、稅金估算 （一）營(yíng)業(yè)稅金及附加計(jì)算 本項(xiàng)目根據(jù)投資總額應(yīng)繳營(yíng)業(yè)稅稅率為 5%，城建稅 5%，教育費(fèi)附加 3%，教育專項(xiàng)基金 4%，印花稅 %，交易管理費(fèi) %。 詳見(jiàn)稅金估算一覽表： 稅金估算一覽表 單位：萬(wàn)元 序號(hào) 類 別 計(jì)算依據(jù) 金額 1 營(yíng)業(yè)稅 銷售收入 *5% 200 2 城市維護(hù)建設(shè)稅 營(yíng)業(yè)稅 *5% 10 3 教育費(fèi)附加 營(yíng)業(yè)稅 *3% 6 4 教育專項(xiàng)基金 營(yíng)業(yè)稅 *4% 8 6 印花稅 銷 售收入 *% 2 7 交易管理費(fèi) 銷售收入 *% 20 合 計(jì) % 246 中國(guó)最大管理資源中心 第 36 頁(yè) 共 39 頁(yè) （二）土地增值稅計(jì)算： 土地增值稅計(jì)算表 序號(hào) 項(xiàng)目 計(jì)算方法 金額（萬(wàn)元） 1 扣除項(xiàng)目金額 +++ 開發(fā)成本 見(jiàn)開發(fā)成本構(gòu)成表 開發(fā)費(fèi)用 基本預(yù)備費(fèi) +財(cái)務(wù)費(fèi)用 +營(yíng)業(yè)費(fèi)用 銷售稅金及附加 稅金估算一覽表 246 財(cái)政部規(guī)定的 其他扣除項(xiàng)目 開發(fā)成本 *20% 2 銷售收入 詳見(jiàn)銷售收入表 3995 3 增值額 （ 21） 4 增值率 （ 3/1） 5 增值稅率 6 增值稅 應(yīng)納稅額 =土地增值額 *適用稅率— 扣除項(xiàng)目金額 *速算扣除率 0 三、投資利潤(rùn)率、資本金利稅率 投資利潤(rùn)率 =利潤(rùn)總額 /投資額 100% =274/3475 100%=% 項(xiàng)目資本金利潤(rùn)率＝利潤(rùn)總額 /資本金 100% ＝ 274/1500 100％＝ %。 預(yù)計(jì)一年內(nèi)， 住宅平方米售價(jià)還有 100 元 /平方米的上 漲空間，項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小。 四、財(cái)務(wù)報(bào)表 損益和利潤(rùn)分配表 單位：萬(wàn)元 序號(hào) 項(xiàng) 目 金額 1 銷售收入 3995 2 總投資 3475 3 銷售稅金及附加 246 營(yíng)業(yè)稅 200 中國(guó)最大管理資源中心 第 37 頁(yè) 共 39 頁(yè) 教育專項(xiàng)基金 8 教育費(fèi)附加 6 城市維護(hù)建設(shè)稅 10 交易管理費(fèi) 20 印花稅 2 4 土地增值稅 0 5 利潤(rùn)總額 274 6 所得稅 7 凈利潤(rùn) 項(xiàng)目現(xiàn)金流量表 單位：萬(wàn) 元 序號(hào) 項(xiàng) 目 金額 1 現(xiàn)金流入 3995 銷售收入 3995 其他收入 0 2 現(xiàn)金流出 總投資 3475 銷售稅金及附加 246 土地增值稅 0 所得稅 3 凈現(xiàn)金流量 單位面積效益分析表 序號(hào) 費(fèi)用名稱 金額 一 銷售收入 1450 元 /m2 二 成本合計(jì) 1320 元 /m2 1 土地費(fèi)用 188 元 /m2 2 前期工程費(fèi) 92 元 /m2 3 建安工 程費(fèi) 650 元 /m2 4 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 100 元 /m2 中國(guó)最大管理資源中心 第 38 頁(yè) 共 39 頁(yè) 5 公共配套設(shè)施費(fèi) 100 元 /m2 6 基本預(yù)備費(fèi) 元 /m2 7 開發(fā)期間費(fèi)用 15 元 /m2 8 管理費(fèi)用 43 元 /m2 9 營(yíng)銷費(fèi)用 43 元 /m2 10 稅金及附加 89 元 /m2 11 土地增值稅 0元 /m2 三 單位面積收益 130 元 /m2 社會(huì)效益評(píng)價(jià) 隨著經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，人民生活水平的提高，人們對(duì)住宅的多樣化、可選擇性以及功能質(zhì)量和環(huán)境質(zhì)量的要求越來(lái)越高。本項(xiàng)目建成后，可為社會(huì)提供一批舒適、安全、衛(wèi)生和環(huán)境優(yōu)美商品住 房，滿足人們對(duì)提高居住條件的要求，大幅度地改善城鄉(xiāng)居民的居住環(huán)境和生活質(zhì)量。 本項(xiàng)目的建設(shè)對(duì)于加快舊城改造，改善城市形象，提高城市整體品位具有積極的意義。 房地產(chǎn)業(yè)具有擴(kuò)大投資和刺激消費(fèi)的雙重作用。本項(xiàng)目的建設(shè)可拉動(dòng)投資增長(zhǎng)，并有效地帶動(dòng)建材、裝飾等相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，擴(kuò)大就業(yè)，提高從業(yè)人員的收入水平，促進(jìn)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展。