【正文】 三 建安工程費(fèi) 1 建筑工程 費(fèi) 650 元 /m2 2 消防設(shè)施設(shè)備費(fèi) 2 元 /m2 3 防雷設(shè)施及監(jiān)測(cè)費(fèi) 10 四 內(nèi)部公共設(shè)施配套費(fèi) 100 元 /m2 五 公共設(shè)施配套費(fèi) 100 元 / m2 六 開發(fā)期間費(fèi)用 1 監(jiān)理費(fèi) 建筑工程費(fèi) 2% 2 質(zhì)檢費(fèi) 建筑工程費(fèi) % 七 管理費(fèi) 銷售收入 3% 八 交易費(fèi) 3 元 /m2 九 銷售費(fèi)用 銷售收入 3% 十 財(cái)務(wù)費(fèi)用 銷售收入 1 ％ 40 十一 營(yíng)業(yè)稅（綜合） 銷售收入 ％ 十二 不可預(yù)見費(fèi) 銷售收入 3995 售房均價(jià) 1450 元 /m2 中國(guó)最大管理資源中心 第 23 頁(yè) 共 39 頁(yè) 資金來源與籌措 項(xiàng)目建設(shè)投資 3475 萬元，開發(fā)單位自籌資金 1500 萬元，其余采用滾動(dòng)開發(fā)來籌集資金。 財(cái)務(wù)費(fèi)用：按銷售收入的 1％計(jì)算 管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用：按銷售收入的 3%計(jì)算。 公共配套設(shè)施費(fèi) ：主要包括小區(qū)內(nèi)不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。 建安工程費(fèi)：包括建筑工程費(fèi)、水電暖及智能化系統(tǒng)購(gòu)置、安裝工程費(fèi)。 中國(guó)最大管理資源中心 第 20 頁(yè) 共 39 頁(yè) 投資估算 一、估算依據(jù) 山東省建筑工程消耗量定額 市安裝工程消耗量定額 山東省建筑工程價(jià)目表 山東省安裝工程價(jià)目表 山東省房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例 類似工程的造價(jià) 二、估算說明 土地費(fèi)用：土地出讓金 500萬元。 2020 年 4 月至 2020 年 10月：建設(shè)住宅主體及其他配套設(shè)施，主體工程封頂。 2020 年 11月：完成項(xiàng)目可行性報(bào)告、總體規(guī)劃任務(wù)，為全面施工建設(shè)做好準(zhǔn)備工作。 工程竣工后由建設(shè)、設(shè)計(jì)、勘查、土地、房管、計(jì)劃、消防、環(huán)保、地震、水保、統(tǒng)計(jì)、質(zhì)檢、安全等有關(guān)部門驗(yàn)收。 施工中的質(zhì)量監(jiān)督采取“政府監(jiān)督”，委托監(jiān)理公司進(jìn)行全過程監(jiān)理。 為確保項(xiàng)目開發(fā)的順利實(shí)施，專門成立了技術(shù)力量雄厚的建設(shè)指揮部，設(shè)嚴(yán)格按照國(guó)家的規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行建設(shè)，在開發(fā)建設(shè)過程中 中國(guó)最大管理資源中心 第 19 頁(yè) 共 39 頁(yè) 強(qiáng)化工程招標(biāo)投標(biāo)制，工程質(zhì)量監(jiān)理制，工程竣工驗(yàn)收制，并且采取強(qiáng)有力措施，保證工程質(zhì)量，確保住 戶居住安全。 項(xiàng)目交付使用后，按《物業(yè)管理?xiàng)l例》等相關(guān)法律、法 規(guī)規(guī)定召開首次業(yè)主大會(huì)，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)，由其選聘物業(yè)管理公司實(shí)行規(guī)范物業(yè)管理。 向入住居民提供需要的商業(yè)服務(wù)。 水、電、暖氣供應(yīng)、管理。 物業(yè)管理公司的服務(wù)內(nèi)容及負(fù)責(zé)包括： 維護(hù)社區(qū)治安。 物管公司負(fù)責(zé)安全治理、公用設(shè) 施維修、環(huán)境衛(wèi)生清掃等服務(wù) 中國(guó)最大管理資源中心 第 18 頁(yè) 共 39 頁(yè) 性工作。 沿交通干道布置循環(huán)室外消防給水管道，管徑不小于 DN100，室外消防栓距路邊不應(yīng)超過 2 米，室外消防栓的間距不大于 120米，數(shù)量、位置按消防管理部門的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。 由物管公司安排各居住戶配備滅火器，并教會(huì)正確的使用方法。 設(shè)計(jì)通風(fēng)系統(tǒng)，滿足消防疏散要求。 考慮到城市的發(fā)展趨勢(shì)，建議預(yù)留燃?xì)廨斔凸艿馈? 保溫：敷設(shè)在非采暖房間內(nèi)的管道均需保溫，保溫材料采用40MM 厚的超細(xì)玻璃棉，管道保溫 層外在包 厚玻璃鋼鋁箔。拐彎處適當(dāng)加密。戶內(nèi)水平采暖管道固定采用專用管卡。在出樓部位至室外采暖檢查井之間的管道必須采用整根管道，中間不得有任何接頭。每組散熱器選一 Ф 10的放氣閥。散熱器支管管徑為 DN20。 本工程采用單元設(shè)下供下回雙管異程式公用總立管，戶內(nèi)雙管同程下供下回式，采暖管道戶內(nèi)暗埋敷設(shè)的采暖方式。 三、供熱與燃?xì)? 本項(xiàng)目利用 鑫源熱電有限公司集中供熱管道供蒸氣進(jìn)行熱 中國(guó)最大管理資源中心 第 16 頁(yè) 共 39 頁(yè) 交換，設(shè)熱交換站一處。 本項(xiàng)目設(shè)計(jì)預(yù)留信息終端箱，由該箱分配戶內(nèi)電話、寬帶網(wǎng)絡(luò)、有線電視網(wǎng)絡(luò)。 （ 4）住戶內(nèi)網(wǎng)絡(luò)引入點(diǎn)按一個(gè)點(diǎn)考慮，采用超五類屏蔽線穿管敷設(shè)。 （ 3）每棟樓設(shè)寬帶網(wǎng)絡(luò)設(shè)備間（箱）一處，并采用光纜直接引到各樓設(shè)備間網(wǎng)絡(luò)交換機(jī)柜（箱）。 弱電 （ 1）電話線由劉洪路電信設(shè)備間采用大對(duì)數(shù)電纜穿 7芯套管引入各樓。埋設(shè)深度為 。接地電阻不大于 1歐。 將入樓的給排水管道、暖氣管道等金屬管件與建筑物金屬結(jié)構(gòu)及防雷接地。 接地系統(tǒng)為 TNCS系統(tǒng)，為避免高電位引入，電源工作零線在 中國(guó)最大管理資源中心 第 15 頁(yè) 共 39 頁(yè) 進(jìn)戶處做重復(fù)接地保護(hù)，電阻應(yīng)小于 1歐姆。如達(dá)不到要求，需加設(shè)接地裝置。利用建筑物柱中鋼筋做防雷引下線。支架高 1015CM。 住宅樓梯間公共照明設(shè)置專用配電回路供電，獨(dú)立計(jì)量。衛(wèi)生間做等電位連接。 住戶內(nèi)配電照明與插座回路分回路設(shè)計(jì)，空調(diào)、衛(wèi)生 間、廚房電源插座設(shè)置獨(dú)立回路，除空調(diào)和照明外，插座回路均設(shè)置漏電保護(hù)，并采用安全型插座。 （ 3）住戶配電箱內(nèi)設(shè)總開關(guān)，入戶導(dǎo)線采用銅質(zhì)導(dǎo)線穿鋼管敷設(shè)。 (2)光源燈具：室內(nèi)以緊湊型熒光燈為主光源，白熾燈為輔，光源顯色指數(shù) Ra≥ 80。 用電指標(biāo) （ 1）住宅： 6KW/戶 每戶負(fù)荷同時(shí)利用系數(shù)： 小區(qū)負(fù)荷同時(shí)利用系數(shù)： （ 2）公建： 300W/平方米 小區(qū)負(fù)荷同時(shí)利用系數(shù)： （ 3）負(fù)荷計(jì)算 住宅： 6 240 =504（ KW） 公建： 10（ KW） （ 4）變壓器安裝容量 考慮路燈照明、冬季供暖等因素設(shè) 630千伏安箱式變電站一臺(tái)，無功補(bǔ)償容量不低于 100千乏。 二、電氣工程 電力、電源 本項(xiàng)目所需 10kV電源由劉洪線采用 3 50交聯(lián)聚氯乙烯高壓電纜引入。生活糞便污水經(jīng)化糞池處理匯集后，排入城市污水管網(wǎng)。 配套設(shè)施 一、給排水工程 給水方式 本工程由劉洪路引入一根 DN150的給水管主管道，主管道末端設(shè)消防栓處，管徑不小于 DN100，引入開口處設(shè)計(jì)量水表一只，管道在小區(qū)內(nèi)環(huán)網(wǎng) 布置，本項(xiàng)目供水由 縣自來水公司城區(qū)供水管網(wǎng)提供，水量充足，水壓高、水質(zhì)好、無需再增設(shè)加壓站和水二次處理設(shè)施。 序號(hào) 名稱 單位 數(shù)據(jù) 備注 1 項(xiàng)目總用地面積 平方米 17984 2 總建筑面積 平方米 27550 住宅面積 平方米 26500 商務(wù)面積 平方米 1050 3 總戶數(shù) 戶 240 4 居住人數(shù) 人 750 5 建筑系數(shù) % 6 容積率 7 綠化面積 平方米 4373 8 綠化系數(shù) % 35 中國(guó)最大管理資源中心 第 12 頁(yè) 共 39 頁(yè) 土建工程 項(xiàng)目主要土建內(nèi)容為 6 個(gè)磚混結(jié)構(gòu)單體建筑，基礎(chǔ)采用鋼筋混凝土條形基礎(chǔ)， 持力層為第二層強(qiáng)風(fēng)化凝灰?guī)r， fak 為 400kpa；其中 3 棟為六層， 2 棟為五層， 1 棟為 4 層總建筑面積 27750 平方米。 另外，受國(guó)家宏觀政策調(diào)控，政府采取的抑制房?jī)r(jià)上漲等政策的影響，市場(chǎng)供求關(guān)系將發(fā)生一些變化，預(yù)計(jì)房?jī)r(jià)增幅將逐漸趨緩，這也是一個(gè)值得注意的問題。 縣房地產(chǎn)業(yè)近兩年發(fā)展較快，先后成立有 5 家房地產(chǎn)企業(yè)強(qiáng)勢(shì)入主 房地產(chǎn)市場(chǎng)。各單位效益良好，購(gòu)買力旺盛，能為項(xiàng)目帶來穩(wěn)定的客源。 項(xiàng)目規(guī)模適度，項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)新穎，有機(jī)會(huì)引領(lǐng)住宅消費(fèi)時(shí)尚理念，建立良好的市場(chǎng)形象，使項(xiàng)目持續(xù)市場(chǎng)旺銷的勢(shì)頭。 三、機(jī)遇――“ O”（ Opportunity） 城市發(fā)展提出了更高的要求 從城市居民消費(fèi)需求來看，消費(fèi)者都渴望得到更好的居住環(huán)境，對(duì)居住小區(qū)的功能、環(huán)境、提 出更高的要求。 二、劣勢(shì)――“ W”（ Weakness） 本項(xiàng)目投資較大，建設(shè)初期資金籌措壓力較大，建設(shè)單位應(yīng)制定周密的融資方案，以確保項(xiàng)目建設(shè)順利進(jìn)行。 項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案優(yōu)勢(shì) 項(xiàng)目由上海同濟(jì)大學(xué)擔(dān)綱設(shè)計(jì)，戶型設(shè)計(jì)新穎，套型豐富，以 5＋ 2 套型為主，戶型采用落地飄窗，設(shè)觀景生活陽臺(tái)，與自然無限親近，頂層設(shè)露天曬臺(tái)，獨(dú)享 私家花園，遠(yuǎn)眺巍巍蒙山，近觀汶水潺潺。居民就學(xué)、就醫(yī)、購(gòu)物、出游十分便利。 地理位置優(yōu)勢(shì) 銘苑位置優(yōu) 越，東接三公路，西接劉洪路，東西貫通，交通便利。 隨著城市化進(jìn)程的加快，城市人口數(shù)量的增加 ，增量 住房市場(chǎng)還存在較大的發(fā)展空間。世界各國(guó)的經(jīng)驗(yàn)表明，在人均住房 面積達(dá)到30～ 35平方米之前，會(huì)保持較旺盛的住房需求。