【正文】 主要與 2022 年底一系列的調(diào)控政策即將出臺有密切聯(lián)系。雖然官方網(wǎng)站因某些原因存在長達半個月的數(shù)據(jù)未能及時更新，但我們?nèi)匀荒軓?1 月到 3 月的成交量上看出房地產(chǎn)銷售面積的走勢和發(fā)展前景。政策出臺的主要目的是遏制住房價格過快增長，保證房地產(chǎn)業(yè)健康、持續(xù)、有序的發(fā)展，本項目主要開發(fā)的產(chǎn)品為中低價位、中小套型普通商品住房，與政府倡導的加快普通商品住房建設(shè)政策意見完全相符。另外，房產(chǎn)稅在去年滬渝兩地試點的基礎(chǔ)上范圍有望擴大。2022 年初至今，中央多次提出加快推進個人住房信息系統(tǒng)建設(shè)。表：近幾年全國保障房計劃及完成情況( 單位：萬套)住房信息系統(tǒng)建設(shè)和房產(chǎn)稅改革成為政策重點。中央完善財政投入、土地供應、信貸支持、稅費減免等政策。近幾年政府大力推進保障房建設(shè)，2022 年計劃開工量 580 萬套，實際開工 590萬套，建成 370 萬套；2022 年計劃開工 1000 萬套，實際開工 1043萬套，建成 432 萬套；考慮到地方政府資金壓力，今年計劃開工量700 萬套以上，相比去年有所減少，基本建成 500 萬套，今年的保障房在建量和竣工量將達到歷史高點?，F(xiàn)在投機、投資性需求得到明顯抑制，多數(shù)城市房價環(huán)比下降，湖北楚立鼎置業(yè)有限公司小港榮鑫府住宅小區(qū)建設(shè)項目申請報告23調(diào)控效果正在顯現(xiàn)。本項目為了響應市委市政府關(guān)于加快住房保障建設(shè)力度，改善小港農(nóng)場管理區(qū)港南鎮(zhèn)集鎮(zhèn)面貌及當?shù)鼐用窬幼…h(huán)境，將小城鎮(zhèn)規(guī)劃的新區(qū)開發(fā)成商品房項目，符合當?shù)卣?guī)劃要求。本項目的開發(fā)與建設(shè)，將產(chǎn)生良好的經(jīng)濟效益和社會效益，同時也將促進洪湖市國民經(jīng)濟和社會的發(fā)展。未開工原因沒有配套資金，計劃在年底開工。根據(jù)荊住保發(fā)[2022]9 號文件要求，下達我市 2022 年住房保障目標任務分別是：新增住房補貼家庭 100 戶；新建廉租住房 200 套；新建公共租賃住房 590 套；經(jīng)濟適用住房 200 套；城市棚戶區(qū)改造 390套；國有墾區(qū)危房改造 2639 套；(其中：大同湖農(nóng)場 1128 套、大沙湖農(nóng)場 1010 套、小港農(nóng)場 431 套)。適應人民生活水平不斷提高的要求，不斷提高完善住房工程質(zhì)量、功能、環(huán)境，努力降低住房造價，擴大住房銷售與流通。制定鼓勵促進住房消費的政策，提高房地產(chǎn)交易率，使房地產(chǎn)租賃、轉(zhuǎn)讓、抵押、置換規(guī)范化。二是放開搞活二、三級房地產(chǎn)市場。一是管好土地一級市場。五是不斷解放思想，大膽探索，湖北楚立鼎置業(yè)有限公司小港榮鑫府住宅小區(qū)建設(shè)項目申請報告21學習外地先進經(jīng)驗，發(fā)展地方經(jīng)濟。三是加大內(nèi)部管理力度，勤儉辦事業(yè)。小港農(nóng)場管理區(qū)港南鎮(zhèn)的思路是，一是堅持工業(yè)興區(qū)戰(zhàn)略不動搖，擴大工業(yè)企業(yè)，新招千萬元企業(yè)落戶工業(yè)園區(qū)，壯大工業(yè)經(jīng)濟。有湖北省農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化龍頭企業(yè)——魚米鄉(xiāng)綠色食品有限公司、宏業(yè)特種水產(chǎn)品有限公司，采取基地+農(nóng)戶的形式，一頭連市場，一頭連農(nóng)戶，把產(chǎn)、銷、加，貿(mào)、工、農(nóng)有機結(jié)合，延伸農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈條，形成了強大的幅射和帶動效應。小港管理區(qū)始辦于二十世紀五十年代后期，前身為國有農(nóng)場，進入新世紀后改制為管理區(qū)。主要農(nóng)副產(chǎn)品有：稻谷、藺草、瓜果、蔬菜、蓮藕；主要水產(chǎn)品有：草魚、鯉魚、白鰱、鯽魚、河蟹、甲魚、烏鱧、龍蝦、黃鱔、泥鰍；主要林木有：水杉、池杉、棕櫚樹、香樟，各種花卉苗木；主要工業(yè)產(chǎn)品有：藕粉、香臘板鴨、磨皮蓮、武昌魚、九妹魚、洪湖魚、蝦仁、蝦殼、素身荷葉飲料、素身荷葉茶、無鉛松湖北楚立鼎置業(yè)有限公司小港榮鑫府住宅小區(qū)建設(shè)項目申請報告20花皮蛋、紅心咸蛋、榻榻米草席、草編工藝品、塑料編織袋、鏟運機、化工填料、服裝服飾、紡織印染、電源電瓶等。現(xiàn)有成材樹木 78 萬株，活立木蓄積量 6 萬方，森林覆蓋率 %。洪湖市小港管理區(qū)下轄 5 個農(nóng)業(yè)大隊、2 個商貿(mào)服務公司、11 家工業(yè)企業(yè)、4 所學校、1 所職工醫(yī)院，是一集農(nóng)、林、牧、副、漁，工、商、建、運、服務于一體的綜合性農(nóng)墾管理區(qū)。四是加快建立面向社區(qū)居民、社會特殊群體、社會企事業(yè)單位的社區(qū)服務體系建設(shè)，實現(xiàn)社區(qū)服務社會化、功能多元化、管理規(guī)范化。二是積極引導新的消費熱點，支持寬帶通信、廣播電視和互聯(lián)網(wǎng)“三網(wǎng)融合”建設(shè)，大力倡導網(wǎng)上交易、電子配送等電子商務消費方式；支持銀行、證券、金融保險業(yè)參與消費信貸，規(guī)范咨詢、代理等中介服務業(yè)發(fā)展。以擴大消費需求為重點，尋求投資與消費的結(jié)合點，逐步實現(xiàn)增投資、促發(fā)展與擴消費、惠民生相生相容。逐步形成由物流園區(qū)、配送中心、鄉(xiāng)鎮(zhèn)物流集散中心組成的市域三級物流體系。依托“兩路兩橋一港” 等交通基礎(chǔ)設(shè)施，在洪林大道以北、大興大道以東建設(shè)占地 20萬平方米的綜合物流園，運用其運輸、倉儲配送、裝卸、搬運四大基本功能，發(fā)展和壯大冷鏈物流，直接服務洪湖經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)，輻射整個市域范圍。到 2022年，全市接待海內(nèi)外旅客 200 萬人次以上，實現(xiàn)旅游總收入 20 億元湖北楚立鼎置業(yè)有限公司小港榮鑫府住宅小區(qū)建設(shè)項目申請報告18以上，提供直接就業(yè) 1 萬人、帶動城鄉(xiāng)間接就業(yè) 6 萬人，扶持發(fā)展旅行社 10 家以上，4A 級以上旅游景區(qū)達到 3 家，創(chuàng)建湖北旅游名鎮(zhèn) 2個、旅游名村 5 個，星級“農(nóng)家樂” 、 “漁家樂”達到 50 家。推進旅游區(qū)域合作，聯(lián)合周邊景區(qū)、城市，形成區(qū)域和旅游經(jīng)濟輻射圈，實施穩(wěn)住一大片( 武漢、長沙及周邊) 、開發(fā)兩條線(京珠、滬蓉線)、瞄準三個圈( 珠江經(jīng)濟圈、長三角經(jīng)濟圈、環(huán)渤海灣經(jīng)濟圈)的市場營銷戰(zhàn)略，大力拓展旅游市場。加快“洪湖岸邊是家鄉(xiāng)” 濕地生態(tài)旅游城和濱江度假村為代表的生態(tài)旅游、以湘鄂西蘇區(qū)革命紀念公園和瞿家灣革命舊址群為代表的紅色旅游、以悅兮?半島溫泉和三國文化為主體的溫泉文化旅游、以新農(nóng)村建設(shè)觀光休閑為代表的鄉(xiāng)村一日游項目建設(shè)力度，構(gòu)筑立體旅游格局。突破性發(fā)展現(xiàn)代服務業(yè)大力發(fā)展以旅游業(yè)為主體的生活性服務業(yè)，充實提升現(xiàn)代商貿(mào)流通業(yè)；大力發(fā)展以現(xiàn)代物流業(yè)為主體的生產(chǎn)性服務業(yè)，拉動提升其他服務業(yè)。繼續(xù)實施城鄉(xiāng)電網(wǎng)改造工程，重點抓好工業(yè)園區(qū)和重大項目電網(wǎng)配套建設(shè)，提高供電能力和水平，保障供電安全。著力開展國土整治和節(jié)約集約用地示范建設(shè)，推進農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度改革、土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)改革和“遷村騰地” 試點擴面工程，合理利用農(nóng)村資源，切實保護耕地，提高土地經(jīng)濟效益，促進區(qū)域、城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)發(fā)展。一是狠抓防洪保安，重點抓好東荊河堤整險加固工程、洪湖圍堤整險加固工程、下內(nèi)荊河防洪排澇工程、四湖中區(qū)增容新堤電排站等項目；二是狠抓排灌體系建設(shè)，重點抓好隔北灌區(qū)、蓮花泵站更新改造、中小河流治理、城市防洪排澇等項目；三是保障供水安全，繼續(xù)抓好 萬人的農(nóng)村安全飲水工程；四是加強水環(huán)境保護，重點抓好洪湖湖泊治理、水利血防、水土保持、水污染防治等項目。著力加強水利基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。另外，力爭長(孝感長江埠) 荊(門) 線至赤壁貨運鐵路和武 (漢)荊( 州)城際鐵路途徑湖北楚立鼎置業(yè)有限公司小港榮鑫府住宅小區(qū)建設(shè)項目申請報告16洪湖。(3)加強綜合交通體系建設(shè)。三是加快城市配套設(shè)施建設(shè)。二是抓好中心城區(qū)功能區(qū)建設(shè)。一是加快城區(qū)現(xiàn)有道路框架建設(shè)。以湖北長江經(jīng)濟帶重要節(jié)點城市創(chuàng)建為契機，繼續(xù)實施中心城區(qū)“西優(yōu)東拓南抑北延” 工程，力爭通過 5年左右的努力，全市城鎮(zhèn)化率達到 50%，中心城區(qū)規(guī)模 30 平方公里，增 12 平方公里，具體為港口工業(yè)區(qū) 2 平方公里，開發(fā)區(qū) 6 平方公里，濕地生態(tài)新城 4 平方公里，城區(qū)總?cè)丝诔^ 30 萬人。輔城區(qū)在參與洪湖中心城區(qū)差異化發(fā)展的同時，加快基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)，提升發(fā)展實力，盡快形成產(chǎn)業(yè)特色；特色鄉(xiāng)鎮(zhèn)和其他建制鎮(zhèn)根據(jù)各自的區(qū)位、資源、產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢和經(jīng)濟結(jié)構(gòu)等，建成各具特色的商品集散型、特色旅游型、工業(yè)主導型、生態(tài)宜居型城鎮(zhèn)，不斷提高小城鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)集聚力和就業(yè)凝聚力。按照“ 全域洪湖、城鄉(xiāng)統(tǒng)籌” 的規(guī)劃理念，以謀劃城鎮(zhèn)空間布局和產(chǎn)業(yè)空間布局為先導，以促進城鄉(xiāng)基本服務均等化為重點，全面推進城鄉(xiāng)一體化進程。第二節(jié) 規(guī)劃分析論證一、區(qū)域城市總體發(fā)展規(guī)劃符合性分析(一) 洪湖市十二五總體規(guī)劃加快基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)“兩圈一帶一區(qū)” 和城鄉(xiāng)一體化試點的深入推進，將加快基礎(chǔ)設(shè)施湖北楚立鼎置業(yè)有限公司小港榮鑫府住宅小區(qū)建設(shè)項目申請報告14建設(shè)步伐，加快推動農(nóng)村生產(chǎn)發(fā)展和城鎮(zhèn)化進程，城鄉(xiāng)生產(chǎn)生活條件和城鄉(xiāng)面貌將發(fā)生根本性轉(zhuǎn)變。預計小港農(nóng)場管理區(qū)港南鎮(zhèn)未來類似的高檔樓盤還有很大的市場和上升空間。經(jīng)調(diào)查小港農(nóng)場湖北楚立鼎置業(yè)有限公司小港榮鑫府住宅小區(qū)建設(shè)項目申請報告13管理區(qū)港南鎮(zhèn)相鄰鎮(zhèn)區(qū)做得好的高檔樓盤，即便價錢高點也基本上是供不應求的?，F(xiàn)小港農(nóng)場管理區(qū)港南鎮(zhèn)新區(qū)屬于鎮(zhèn)商居發(fā)展新區(qū)，按照小港農(nóng)場管理區(qū)布局規(guī)劃，小港農(nóng)場管理區(qū)港南鎮(zhèn)的居住環(huán)境將大大改善，從而可以提高小港農(nóng)場管理區(qū)港南鎮(zhèn)房地產(chǎn)的價值。由此以來，洪湖市作為荊洲區(qū)域縣市之一，成為武漢城市經(jīng)濟圈的重要組成部分，為洪湖經(jīng)濟的騰飛提供一定的基礎(chǔ)，同時由于區(qū)位優(yōu)勢及洪湖市近幾年房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，洪湖市房地產(chǎn)行業(yè)由此也得到了飛速發(fā)展，部分洪湖市民及周邊市民出于居住或投資需求，紛紛前往洪湖市及小城鎮(zhèn)購房置業(yè)。湖北楚立鼎置業(yè)有限公司小港榮鑫府住宅小區(qū)建設(shè)項目申請報告121987 年 7 月 31 日，經(jīng)中華人民共和國國務院批準，撤銷洪湖縣，設(shè)立洪湖市，行政區(qū)域、隸屬關(guān)系不變。居者有其屋，是大部分中國人家庭觀念的使然，根深蒂固的傳統(tǒng)居家思想，使得中國現(xiàn)有的住房狀況和住房水平遠遠達不到人們生活的需求。為充分發(fā)揮資源優(yōu)勢，小港管理區(qū)擬定在特種水產(chǎn)養(yǎng)殖加工、農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)中心、建綜合性生態(tài)旅游度假村、園林式的住宅區(qū)等方面對外招商，實行經(jīng)濟合作。截至目前，全區(qū)已參保職工近 6000 人。小港管理區(qū)現(xiàn)有常住人口 13269 人，為確保職工基本養(yǎng)老保險惠民政策實現(xiàn)全覆蓋，小港管理區(qū)加大政策宣傳力度，通過廣播、標語等多種形式向農(nóng)工宣傳社保政策，鼓勵他們踴躍參保。隨著一大批建設(shè)項目的對接和實施，必將有力地促進小港湖北楚立鼎置業(yè)有限公司小港榮鑫府住宅小區(qū)建設(shè)項目申請報告11的建設(shè)和發(fā)展。新農(nóng)村建設(shè)扎實推進。城鎮(zhèn)建設(shè)步伐加快。加大工業(yè)改制招商力度，工業(yè)發(fā)展迎來了第二個春天，企業(yè)稅收利潤年年創(chuàng)新高，現(xiàn)有規(guī)模工業(yè)企業(yè) 5 家，省級產(chǎn)業(yè)化龍頭企業(yè) 1 家。小港農(nóng)場管理區(qū)駐港南鎮(zhèn)。建議政府相關(guān)部門對本項目予以審核通過。八、項目主要技術(shù)經(jīng)濟指標編號 項目 數(shù)量 單位1 規(guī)劃總用地面積 8822 平方米2 總建筑面積 15792 平方米地上總建筑面積 15792 平方米住宅建筑面積 13222 平方米商用建筑面積 平方米3 其中儲藏室 平方米4 容積率 5 住宅總戶數(shù) 132 戶6 居住人口( 人/戶) 428 人7 非機動車停車數(shù) 224 輛8 機動車停車數(shù) 69 輛9 建筑密度 29% %10 綠地率 30 % 湖北楚立鼎置業(yè)有限公司小港榮鑫府住宅小區(qū)建設(shè)項目申請報告7第三節(jié) 結(jié)論與建議一、結(jié)論通過對擬建項目的規(guī)劃布局、市場準入、資源利用、土地征用、生態(tài)環(huán)境、經(jīng)濟和社會影響等多方進行分析和論證，可得出如下審核結(jié)論：核準項目 細化指標 核準標準 本項目擬用值 評價 評價依據(jù)征地取得的合法性土地使用權(quán)出讓合同2022 年 10 月 23 日由洪湖市國土資源局簽的土地成交確認書合規(guī)合法洪湖市國有土地資源局簽出讓合同土地利用用途合規(guī)性住宅 7 棟住宅樓 合規(guī) 土規(guī)條件和建 設(shè)方案建設(shè)用地方面土地使用強度合規(guī)性容積率 ；建筑密度 29% 容積率 ；建筑密度 29%在規(guī)劃控制指標之內(nèi)規(guī)劃設(shè)計條件和建設(shè)方案產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃的符合性鼓勵普通房建設(shè) 新建普通商品用房 符合政策洪湖市小港農(nóng)場管理區(qū)發(fā)展規(guī)劃規(guī)劃方面 城市總體規(guī)劃的符合性節(jié)能小型住居區(qū) 小型多層住宅區(qū) 高度契合洪湖市小港農(nóng)場管理區(qū)發(fā)展規(guī)劃房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策中小套型、中低價位普通商品房 132 套普通商品房符合宏觀政策要求國發(fā)辦【2022】37 號文及洪湖市實施細則產(chǎn)業(yè)準入標準可一次性開發(fā)不超過 15 萬平方本項目開發(fā)規(guī)模 萬多平方米 符合標準《湖北省城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理辦法》產(chǎn)業(yè)政策方面產(chǎn)業(yè)政策 不是淘汰類產(chǎn)業(yè)； 鼓勵類(節(jié)地、節(jié)能建筑) 合規(guī) 發(fā)改委令第 40號資本金準入標準資本金不低于20% 項目資本金 100% 優(yōu)于標準項目申報單位提供的資金證明行業(yè)準入方面 房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì) 四級(暫定級) 暫定級 符合要求 資質(zhì)證書拆遷 拆遷補償 (洪城改辦[2022]2 國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合 符合政策 鄂政辦湖北楚立鼎置業(yè)有限公司小港榮鑫府住宅小區(qū)建設(shè)項目申請報告8核準項目 細化指標 核準標準 本項目擬用值 評價 評價依據(jù)標準 號)所列費用 同 要求 【2022 】173號補償和移民安置移民安置方案落實還建地塊、儲備用地、控制用地等工作該地塊已落實拆遷安置補償工作符合政策要求鄂政辦【2022 】173號節(jié)能 新建建筑節(jié)能 50%以上 本項目節(jié)能 58% 優(yōu)于標準 節(jié)能評估報告節(jié)水 綜合節(jié)水率 20%直接節(jié)水率 20%；中水回用率 30%；雨水利用率 30%；非傳統(tǒng)水源利用率 30%。詳見投資估算表。五、擬建項目建設(shè)期根據(jù)項目申報單位初步規(guī)劃，本項目規(guī)劃擬 18 個月建設(shè)完成(2022