【正文】 項目合法性、合理性遭質(zhì)疑的風(fēng)險 風(fēng)險內(nèi)容：該項目的建設(shè)是否與現(xiàn)行政策、法律、法規(guī)相抵觸，是否有 充分的政策、法律依據(jù)；該項目是否堅持嚴(yán)格的審查審批和報批程序；是否經(jīng)過嚴(yán)謹(jǐn)科學(xué)的可行性研究論證；建設(shè)方案是否具體，詳實，配套措施是否完善。正確分析并把握諸方面因素對售樓的影響，對于發(fā)展商在營銷策劃上的準(zhǔn)確定位、實現(xiàn)預(yù)期的銷售目標(biāo)，具有至關(guān)重要的作用。對當(dāng)?shù)氐沫h(huán)境也將產(chǎn)生巨大的改善，所以本項目的建設(shè)時必要的。由 50 于人們對住房的需求量依然很大，再加上土地的供應(yīng)吃緊，直接影響房地產(chǎn)價格的預(yù)期，因此中捷房地產(chǎn)價格保持了穩(wěn)中緩 升的走勢。棄舊換新是許多人的夢想，房地產(chǎn)貸款的政策幫助人們美夢成真。新一屆市委、市政府確定了開放興市戰(zhàn)略，努力做強大沿海臨港大開放、石油資源大開發(fā)、工 業(yè)總量大提升、特色種養(yǎng)大發(fā)展、優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)大擴張五篇大文章。 綜上所述， XXXX23 號樓建設(shè)項目社會效益、環(huán)境效益和經(jīng)濟效益是顯著的，本項目的建設(shè)是可行的。項目建成后可以改善中捷產(chǎn)業(yè)園區(qū)的城市環(huán)境，美化市容市貌，為中捷產(chǎn)業(yè)園區(qū)開創(chuàng)住宅小區(qū)建設(shè)的新思路，改善市區(qū)居民的居住條件，同時也能增加政府的稅收。因此，未來幾年內(nèi)，宏觀經(jīng)濟發(fā)展對房地產(chǎn)具有推動和拉動雙重效應(yīng)。 房地產(chǎn)發(fā)展與宏觀經(jīng)濟的發(fā)展具有正相關(guān)性。 1999 年第四季度經(jīng)濟增長進(jìn)入谷底，這標(biāo) 志著從 2021 年開始，經(jīng)濟運行將進(jìn)入一個新一輪的穩(wěn)定增長期。 房地產(chǎn)具有先于國民經(jīng)濟蕭條而蕭條，后于國民經(jīng)濟復(fù)蘇而復(fù)蘇的特點。區(qū)域經(jīng)濟增長是隨著投資量的不斷增加和需求量的持續(xù)上升發(fā)展起來的。 從區(qū)域經(jīng)濟來看，房地產(chǎn)業(yè)是一個區(qū)域差異巨大、級差收益明顯的行業(yè)。依據(jù)近兩年房地產(chǎn)價格分析，價格上升比例，每年平均上升 15%左右。詳見附表 93 附表 93： 財務(wù)與效益分析表 費用名稱 費用提取 金額（萬元） 備注 一、項目總投資 4000 二、銷售收入 5011 三、管理費、稅金 管理費用 （銷售收入 * %） 銷售費用 （銷售收入 *%） 財務(wù)費用 0 銷售稅金及附加 四、利潤總額 五、上繳所得稅 47 六、稅后利潤 七、投資利潤率 % 稅后 擬建項目所在區(qū)域位于中捷產(chǎn)業(yè)園區(qū)，小區(qū)交通便利、適宜居住，其前景非常樂觀，需求潛力巨大。 所得稅后利潤為本年度分配利潤本項目稅后利潤為 萬元， 財務(wù)評價 1．靜態(tài)分析 投資 凈 利潤率 =稅后利潤 /總投資 100% = 247。 經(jīng)估算本項目應(yīng)繳各項稅費數(shù)額如下： 營業(yè)稅 5011 5%= 城建稅 7%= 教育費附加 4%= 土地增值稅 5011 2%= 萬元 土地使用稅 2= 萬元 印花稅 5011 %= 應(yīng)繳各項稅費數(shù)額估算共計 萬元（見附表 92）。 銷售收入和銷售稅金預(yù)測 1．銷售收入 本項目所建住宅房預(yù)計在兩年內(nèi)全部售出，本項目住宅樓總建筑面積為 12528 平方米，可銷售建筑面積為 12528 平方米，平均銷售價格為 4000 元 /平方米，共可獲銷售收入 5011 萬元。 建設(shè)進(jìn)度 本項目建設(shè)期擬定為 24 個月，工程建設(shè)開發(fā) 12528 m2，建設(shè)期自 2021 年 7 月至 2021 年 6 月，采用預(yù)售方式銷售，計劃兩年內(nèi)全部售完。 土地購置費按照建設(shè)單位提供的價格估算。 城市配套費 20 元／ m2，估算為 25 萬元。 ③安裝工程費套用相應(yīng)工程概算指標(biāo)進(jìn)行估算。 ②設(shè)備購置費含運雜費用，費率按相關(guān)文件規(guī)定計取。 本項目工程費用估算由建筑工程費、設(shè)備購置費、安裝工程費組成。 項目建設(shè)單位（蓋章） 年 月 日 注：本表一式四份，有項目建設(shè)單位填寫（詳見填表說明） 42 第九章 經(jīng)濟影響分析 估算依據(jù) 《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》（第三版） 建設(shè)部 1997 年《建設(shè)項目可行性研究報告內(nèi)容和深度規(guī)定》 參考河北省 2021 年《河北省建筑工程概預(yù)算定額》、《取費標(biāo)準(zhǔn)》及有關(guān)規(guī)定 《機電產(chǎn)品報價手 冊》、中捷產(chǎn)業(yè)園區(qū)類似工程技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo) 近期的中捷產(chǎn)業(yè)園區(qū)工程造價信息 市場詢價及價格分析 XXXX 房地產(chǎn)開發(fā)集團有限公司提供的項目投資分析資料 總投資估算范圍 XXXX 房地產(chǎn)開發(fā)集團有限公司 XXXX23 號樓建設(shè)項目總投資估算包括主體工程、公用工程配套設(shè)施和其他工程費用等投資。招標(biāo)織織方式為委托招標(biāo)。 招標(biāo)投標(biāo)內(nèi)容：工程勘察設(shè)計、工程施工和工程監(jiān)理。 河北省實施《中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法》辦法（ 2021 年 9月 27 日）（河北省第九屆人大常委會第二十三次會議通過）。 《工程建設(shè)項目施 工招標(biāo)投標(biāo)辦法》（ 2021 年 3 月 8 日）（國家發(fā)展改革委、建設(shè)部、鐵道部、交通部、信息產(chǎn)業(yè)部、水利部、民航總局第 30 號）。 第三條．在中華人民共和國境內(nèi)進(jìn)行下列工程建設(shè)項目包括項目的勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理以及與工程建設(shè)有關(guān)的重要設(shè)備、材料等的采購，必須進(jìn)行招標(biāo)： （一）大型基礎(chǔ)設(shè)施、公用事業(yè)等關(guān)系社會公共利益、公眾安全 40 的項目； （二）全部或者部分使用國有資金投資或者國家融資的項目； （三）使用國際組織或者外國政府貸款、援助資金的項目。本項目前期工作準(zhǔn)備完畢后，建設(shè)項目在開工前進(jìn)行招標(biāo)投標(biāo)。 本項目不會對歷史文化遺產(chǎn)、自然遺產(chǎn)、風(fēng)景名勝和自然景觀造成不利影響。 結(jié)論：項目建設(shè)會對建設(shè)地原有植被造成一定破壞，但項目業(yè)主在建設(shè)工程規(guī)劃時，已充分考慮配套的綠化工程，植物等自然生 38 態(tài)環(huán)境不會受到嚴(yán)重破壞和影響，建成后對區(qū)域生態(tài)環(huán)境無影響。區(qū)域聲環(huán)境質(zhì)量維持現(xiàn)狀水平。對風(fēng)機等機械設(shè)備采用減振、降噪等措施確保噪聲排放達(dá)到《工業(yè)企業(yè)廠 界環(huán)境噪聲排放標(biāo)準(zhǔn)》（ GB123482021）中的1 類標(biāo)準(zhǔn)。將項目完全封閉，建筑物的墻體采用隔聲材料進(jìn)行隔聲；在高噪聲設(shè)備附近的加設(shè)防護網(wǎng)，進(jìn)一步降低噪聲；采用以上措施以降低施工過程中產(chǎn)生的噪聲；場界周圍用高大樹林綠化設(shè)置聲屏障。 （ 2）噪聲 本項目采用對主要建設(shè)設(shè)備采取以下措施：主要高噪聲設(shè)備布置。 運營期間環(huán)境影響分析 （ 1）廢水 項目排放的廢水主要為生活污 水、市政污水，產(chǎn)生量約為 14噸 /天。在施工過程中對所使用的石子、沙子等建筑材料采用加蓋棚布、灑水抑塵等措施，減少粉塵的污染。 本項目對環(huán)境主要污染物為： 施工期噪聲和地面揚塵，運營期廢水（排放的廢水主要為生活污水、市政污水）、固體廢氣物（ 固體廢氣物主要為生活垃圾）。根據(jù)當(dāng)?shù)丨h(huán)保管理部門的意見。本項目選址土質(zhì)屬微鈣結(jié)構(gòu)，地層巖性較均勻，無不良地質(zhì)現(xiàn)象，地基承壓能力為 178。選址土質(zhì)屬微鈣結(jié)構(gòu)，地層巖性較均勻，無 36 不良地質(zhì)現(xiàn)象，地基承壓能力為 178。 中 捷產(chǎn)業(yè)園區(qū)位于中緯度地區(qū)，光照充足，年平均降水量一般在 600800 毫米之間，主要集中在 8 月份，年平均日照 2400 小時。 中捷產(chǎn)業(yè)園區(qū)屬季風(fēng)型大陸性氣候，平均降水量 600mm，無霜期 206 天，平均氣候 ℃，一月氣溫最冷，平均 ℃，七月氣溫最高，平均 ℃。 屬環(huán)渤海、環(huán)京津經(jīng)濟開發(fā)區(qū)。 23180。29180。 35 第七章 環(huán)境和生態(tài)影響分析 自然環(huán)境條件 園區(qū)位于中國河北省東南部渤海西岸，環(huán)渤海經(jīng)濟圈的前沿地帶，地處北緯 38176。 龍頭：（ 1）不使用螺旋升降式鑄鐵水嘴。 大力推廣使用節(jié)水型器具，不斷提高用水效益。 二、采用變頻水泵供水，根據(jù)用水量調(diào)節(jié)，節(jié)約電能。 一、選用節(jié)水型衛(wèi)生潔具及配水件。擋在大部分時間內(nèi)自然通風(fēng)時間不能滿足降溫要求時，設(shè)置機械通風(fēng)或空氣調(diào)節(jié)系統(tǒng)，設(shè)置的機械通風(fēng)或空氣調(diào)節(jié)系統(tǒng)不妨礙建筑的自然通風(fēng)。 節(jié)能型開關(guān)及燈具 項目按照國家“綠色照明”工程的要求，在公共樓梯間選用電子延時、紅外線光控開關(guān)及 節(jié)能型燈具；項目選用“綠色照明”工程推薦的緊湊型熒光燈（ SL 燈、 PL 燈、雙 U 燈和 2D 燈）以及細(xì)熒光燈（直管型和環(huán)型）因為節(jié)能等具有效率高、壽命長、安全和性 33 能穩(wěn)定的特點；緊湊型熒光燈和習(xí)慣型熒光燈的發(fā)光效率為白熾燈的 4— 5 倍。系統(tǒng)布置簡單，水路通暢，安裝檢修方便。 項目住宅使用市政熱網(wǎng)供暖。 屋面保溫隔熱技術(shù) 屋面采用了 30mm 厚 AJ 建筑保溫隔熱聚合物砂漿，住宅建筑底層 架空層的頂棚采用了 20mm 厚 AJ 建筑保溫隔熱聚合物砂漿。 K) 遮陽系數(shù) SC(東、南、西向 /北向 ) 單一朝向外窗（包括透明幕墻） 窗墻面積比≤ ≤ ─ ≤ ─ 窗墻面積比≤ ≤ ─ ≤ ─ 窗墻面積比≤ ≤ ≤ ─ ≤ ≤ ─ 窗墻面積比≤ ≤ ≤ ─ ≤ ≤ ─ 窗墻面積比≤ ≤ ≤ ─ ≤ ≤ ─ 屋頂透明部分 ≤ ≤ ≤ ≤ 注 :有外遮陽時 ,遮陽系數(shù) =玻璃的遮陽系數(shù) 。 K) 屋面 ≤ ≤ 外墻 (包括非透明幕墻 ) ≤ ≤ 底面接觸室外空氣的架空或外挑樓板 ≤ ≤ 非采暖空調(diào)房間與采暖空調(diào)房間的隔墻或樓板 ≤ ≤ 32 外墻 (包括透明幕墻 ) 傳熱系數(shù)KW/(m2 公共建筑外圍護結(jié)構(gòu)傳熱系數(shù)和遮陽系數(shù)限值 圍護結(jié)構(gòu)部位 體形系數(shù)≤ 傳熱系數(shù)KW/(m2外維護結(jié)構(gòu)采用了以下建筑節(jié)能成套技術(shù)： 住宅建筑物的體形系數(shù)符合 規(guī)定 住宅建筑窗墻面積比 31 地區(qū) 朝 向 建筑層數(shù) 32層以下 寒冷地區(qū) 南 ≤ 東西 ≤ 北 ≤ 住宅維護結(jié)構(gòu)傳熱系數(shù) 維護結(jié)構(gòu)部位 傳熱系數(shù) KW/(m2?K) 輕鋼、木結(jié)構(gòu)、輕質(zhì)墻板等維護結(jié)構(gòu) 重要維護結(jié)構(gòu) 屋面 ≥ 5層建筑 外墻 ≥ 5層建筑 底面接觸室外空氣的架空或外挑樓板 分隔采暖與非采暖空間的隔墻、樓板 戶門 陽臺門下部門芯板 傳熱系數(shù) KW(m2?K) 遮陽系數(shù) SC(東、西向 /南北向 ) 外窗臺門 窗墻面積比≤ 20% —— 透明 部分 20%≤窗墻面積比≤ 30% —— 30%≤窗墻面積比≤ 40% —— 30%≤窗墻面積比≤ 40% —— 建筑外墻采用新型墻體材料與復(fù)合墻體圍護結(jié)構(gòu)，在外墻外保溫采用粘貼 50mm 聚苯板加防裂砂漿隔熱技術(shù)。 中捷產(chǎn)業(yè)園區(qū)地處冬冷夏熱地區(qū)，因此，建筑的隔熱保溫尤為重要。 水、電、氣等能源入戶前均安裝計量儀表，加強能源計量管理，盡量避免水的跑、冒、滴、漏現(xiàn)象的發(fā)生。節(jié)約能源及合理利用能源是國家發(fā)展經(jīng)濟的一項長遠(yuǎn)戰(zhàn)略方針，也是建設(shè)項目的重要內(nèi)容之一。 供氣：由渤海新區(qū)燃?xì)夤竟┙o 供熱力：由市政管網(wǎng)供給。 項目主要能源的供給 供水 ：項目用水由市政管網(wǎng)供給，能夠滿足項目的需要。 能耗狀況和能耗指標(biāo)分析 本項目主要能源和含耗能工質(zhì)的品種及年需要量見項目主要能源和含耗能工質(zhì)的品種及年需要量表。 2）采暖年耗熱量 采暖