【正文】 58 。強(qiáng)化項(xiàng)目進(jìn)程中的投資、質(zhì)量、進(jìn)度控制，注重對(duì)可能發(fā)生的不利條件及變化因素的預(yù)測(cè)與防范對(duì)策，以保證項(xiàng)目按期完成。經(jīng)市場(chǎng)充分調(diào)查、研究、反復(fù)論證，證明了本項(xiàng)目具有一定的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)和環(huán)境效益，財(cái)務(wù)上是可行的。 發(fā)揮當(dāng)?shù)卣捌湎嚓P(guān)職能部門在項(xiàng)目社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)管理工作中的主導(dǎo)作用，構(gòu)建合理、通暢的風(fēng)險(xiǎn)管理聯(lián)動(dòng)機(jī)制，通過制定項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理工作計(jì)劃，深入開展調(diào)查分析，加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目的正面宣傳，優(yōu)化設(shè)計(jì)方案，強(qiáng)化施工和運(yùn)營(yíng)期的管理，妥善處理地區(qū)歷史矛盾等工作，全方位地落實(shí)、開展風(fēng)險(xiǎn)管理工作，風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生概率將進(jìn)一步降低、風(fēng)險(xiǎn)影響程度亦將減小。綜合分析，該項(xiàng)目的預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)為低風(fēng)險(xiǎn)。施工過程中會(huì)產(chǎn)生噪音影響、環(huán)境影響、出行不便等因素，以及施工安全、施工管理等方面不穩(wěn)定因素，同時(shí)還要考慮用工安全、安全保障、工資發(fā)放、工程款支付等產(chǎn)生引發(fā)社會(huì)不穩(wěn)定的因素；建設(shè)單位、施工單位、地方政府緊密配合，采取有效防范措施，可有效降低引發(fā)社會(huì)不穩(wěn)定問題的可能性，及時(shí)化解矛盾，社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)評(píng)價(jià)為低風(fēng)險(xiǎn)。通過對(duì)本項(xiàng)目征地拆遷過程中可能發(fā)生不利于社會(huì)穩(wěn)定的風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行分析，研究認(rèn)為，工程實(shí)施前及施工過程中，可能會(huì)有少數(shù)人會(huì)對(duì)項(xiàng)目實(shí)施有意見，目前已經(jīng)采取的和下步將采取的系列風(fēng)險(xiǎn)防范措施，在一定程度上可有效防范和化解矛盾，避免引發(fā)矛盾沖突；采取措施后社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)評(píng)價(jià)為低風(fēng)險(xiǎn)。通過上述對(duì)XXXX23號(hào)樓項(xiàng)目社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)分析，對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的合法性、合理性、建設(shè)用地及征地拆遷補(bǔ)償、環(huán)境破壞、對(duì)沿線生產(chǎn)生活的其他影響的等方面全方位進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別及分析，風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的可能性及影響程度，提出防范和化解風(fēng)險(xiǎn)的方案措施，提出采取相關(guān)措施后的社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)建議，得出如下分析結(jié)論：（一）主要風(fēng)險(xiǎn)因素及防范、化解措施XXXX23號(hào)樓項(xiàng)目已經(jīng)中捷產(chǎn)業(yè)園區(qū)管委會(huì)批準(zhǔn)，相關(guān)建設(shè)前期審批流程符合國(guó)家建設(shè)項(xiàng)目審批流程要求，項(xiàng)目前期工作是依法合規(guī)的。 探索開展失地農(nóng)民的就業(yè)技能培訓(xùn)對(duì)那些失去土地，難以從事生產(chǎn)的農(nóng)民，如果有再就業(yè)技能培訓(xùn)的需求，政府應(yīng)該專門在征地補(bǔ)償費(fèi)用中列出一定的預(yù)算，采取訂單式等方式，向有關(guān)社會(huì)機(jī)構(gòu)購(gòu)買培訓(xùn)課程，對(duì)失地農(nóng)民進(jìn)行技能培訓(xùn)。 加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警，做好征地拆遷現(xiàn)場(chǎng)維穩(wěn)工作建立風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警制度，對(duì)征地拆遷過程中發(fā)生的不穩(wěn)定因素進(jìn)行每日排查。要最大程度地照顧被征地群眾的利益。 繼續(xù)加強(qiáng)征地拆遷政策的宣傳，營(yíng)造良好的社會(huì)輿論氛圍要通過電視、廣播、報(bào)紙能多種新聞媒體，宣傳本工程對(duì)拉動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展、帶動(dòng)周邊土地升值、增加農(nóng)民就業(yè)和致富機(jī)會(huì)、集體經(jīng)濟(jì)和物業(yè)經(jīng)營(yíng)將有較快增長(zhǎng)等諸多能給農(nóng)民帶來(lái)長(zhǎng)期福利改善、收入增加這些正面的影響。三是公安部門在項(xiàng)目全過程加強(qiáng)綜合治理工作，保持征地涉及區(qū)域日常治安環(huán)境的良好。一是確保補(bǔ)償款到位然后進(jìn)場(chǎng)施工，首先保證街道、村集體和居民的切身利益。 減少施工期間的擾民 各相關(guān)職能部門密切配合，嚴(yán)格要求和監(jiān)督施工單位文明施工，減少擾民，采取下列措施：施工過程中所產(chǎn)生的垃圾、廢水、廢氣等有可能污染周圍環(huán)境的，應(yīng)采取相應(yīng)措施及時(shí)處理，不可隨意傾倒、排放；施工現(xiàn)場(chǎng)車輛進(jìn)出場(chǎng)時(shí)，要避開每日上、下班（學(xué)）時(shí)段，不要造成施工現(xiàn)場(chǎng)周圍交通不暢或發(fā)生事故等。應(yīng)制定詳細(xì)的補(bǔ)償安置方案，為確保項(xiàng)目的順利進(jìn)行，在具體操作的時(shí)候，本著有利于保護(hù)居民切身利益的角度，制定標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，取高舍低。 表111 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)綜合評(píng)價(jià) 風(fēng)險(xiǎn)類別風(fēng)險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)綜合權(quán)重的可能性風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目合法性、合理性遭質(zhì)疑的風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目可能造成環(huán)境破壞的風(fēng)險(xiǎn)群眾抵制征地拆遷的風(fēng)險(xiǎn)群眾對(duì)生活環(huán)境變化的不適風(fēng)險(xiǎn)從上表可看出，風(fēng)險(xiǎn)程度低，意味著項(xiàng)目實(shí)施過程中出現(xiàn)群體性事件的可能性不大。 六是項(xiàng)目組緊密聯(lián)系和依靠村委會(huì)，采取以預(yù)防為主的治安防范措施，建設(shè)期間，如有個(gè)別村民有異議，以疏導(dǎo)，說服，化解等為主，將問題消除在萌芽狀態(tài)。 五是補(bǔ)償金兌現(xiàn)無(wú)異議后才入場(chǎng)施工。 三是征占土地計(jì)量，做到公平、公開、合理，讓村民無(wú)異議，補(bǔ)償金無(wú)異議后馬上兌現(xiàn)。 二是環(huán)境評(píng)價(jià)先期多次進(jìn)行民意調(diào)查，確保知道村民關(guān)心的是哪一事項(xiàng)，對(duì)哪一事項(xiàng)有疑慮。 根據(jù)對(duì)項(xiàng)目可能誘發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)及其評(píng)價(jià)，我們采取了下述風(fēng)險(xiǎn)防范措施。綜合風(fēng)險(xiǎn)的分值越高，說明項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)越大。 為便于度量該項(xiàng)目整體風(fēng)險(xiǎn)的大小，有必要對(duì)各類風(fēng)險(xiǎn)的可能性大小進(jìn)行量化，然后得到項(xiàng)目的綜合風(fēng)險(xiǎn)大小。這需要項(xiàng)目的組織機(jī)構(gòu)和法人切實(shí)做好項(xiàng)目的前期工作，加強(qiáng)同銀行、各級(jí)政府組織機(jī)構(gòu)的溝通，獲取各方面的支持，保證項(xiàng)目如期開工。 項(xiàng)目的組織運(yùn)作問題 建設(shè)資金是項(xiàng)目順利實(shí)施的保證。 應(yīng)對(duì)貧困家庭給予特別關(guān)注，并提供適當(dāng)?shù)脑詭椭麄兲岣呱钏健? 弱勢(shì)群體的支持問題 項(xiàng)目建設(shè)占用了部分房屋和耕地，應(yīng)盡量做到“先安后拆”，盡量減少對(duì)拆遷戶生活的干擾，特別是貧困家庭的負(fù)擔(dān)。 在征地過程中，必須嚴(yán)格履行法定程序，特別是要保護(hù)被征地農(nóng)村經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)戶的知情權(quán)。 為了保護(hù)被征地農(nóng)民的合法權(quán)益，國(guó)家對(duì)土地和拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不斷提高，但尚不足市場(chǎng)拍賣價(jià)。而建設(shè)項(xiàng)目給沿線區(qū)域帶來(lái)顯著的社會(huì)和經(jīng)濟(jì)效益及個(gè)人好處，在短期內(nèi)他們難以體會(huì)到，所以附近群眾對(duì)征地安置問題反映敏感，在很大程度上也決定了他們對(duì)城市建設(shè)的態(tài)度。 本項(xiàng)目在施工期間聚集形成一個(gè)相對(duì)穩(wěn)定的施工群體，不會(huì)大量破壞沿線村落的生態(tài)環(huán)境，同時(shí)伴隨著本項(xiàng)目的完成，將大大改善沿線群眾的出行環(huán)境。 群眾對(duì)生活壞境變化的不適風(fēng)險(xiǎn) 風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)容：項(xiàng)目建設(shè)期間，項(xiàng)目駐地大批施工隊(duì)伍進(jìn)駐，施工車輛進(jìn)出等將打破當(dāng)?shù)鼐用竦纳娆F(xiàn)狀，使得居民與外界的聯(lián)系更加密切，并在一定程度上受到外界的干擾，從而造成附近居民內(nèi)心的不安與擔(dān)憂。 本項(xiàng)目用地為建設(shè)用地，主要為建設(shè)住宅樓，XXXX房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)有限公司已取得土地使用權(quán)證，證號(hào)為滄渤國(guó)用（2012）第Z002號(hào)。征地項(xiàng)目中群眾最敏感、最擔(dān)憂的問題是失去土地。為了使項(xiàng)目造成環(huán)境破壞的風(fēng)險(xiǎn)較小，項(xiàng)目在施工期間嚴(yán)格按照設(shè)計(jì)方案進(jìn)行施工，嚴(yán)格依照環(huán)境保護(hù)及水土保持投資預(yù)算投入保護(hù)措施建設(shè)，做好各項(xiàng)防治，廢棄土石方集中堆放，對(duì)路面進(jìn)行灑水處理粉塵，在白天進(jìn)行施工作業(yè)，基本上對(duì)周邊環(huán)境影響不大，不會(huì)產(chǎn)生噪聲擾民現(xiàn)象。項(xiàng)目在建設(shè)期間可能對(duì)環(huán)境產(chǎn)生的影響包括施工噪聲、粉塵、廢棄土石方、生態(tài)破壞的影響等，項(xiàng)目在運(yùn)營(yíng)期間可能對(duì)環(huán)境產(chǎn)生的影響主要包括汽車尾氣、粉塵、噪聲、事故風(fēng)險(xiǎn)等對(duì)環(huán)境的影響。征地程序正在按照土地管理法等有關(guān)法律，按部就班依法進(jìn)行中。 、合理性遭質(zhì)疑的風(fēng)險(xiǎn) 風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)容：該項(xiàng)目的建設(shè)是否與現(xiàn)行政策、法律、法規(guī)相抵觸，是否有充分的政策、法律依據(jù)；該項(xiàng)目是否堅(jiān)持嚴(yán)格的審查審批和報(bào)批程序；是否經(jīng)過嚴(yán)謹(jǐn)科學(xué)的可行性研究論證；建設(shè)方案是否具體，詳實(shí)，配套措施是否完善。正確分析并把握諸方面因素對(duì)售樓的影響，對(duì)于發(fā)展商在營(yíng)銷策劃上的準(zhǔn)確定位、實(shí)現(xiàn)預(yù)期的銷售目標(biāo)，具有至關(guān)重要的作用。對(duì)當(dāng)?shù)氐沫h(huán)境也將產(chǎn)生巨大的改善，所以本項(xiàng)目的建設(shè)時(shí)必要的。由于人們對(duì)住房的需求量依然很大，再加上土地的供應(yīng)吃緊，直接影響房地產(chǎn)價(jià)格的預(yù)期，因此中捷房地產(chǎn)價(jià)格保持了穩(wěn)中緩升的走勢(shì)。棄舊換新是許多人的夢(mèng)想，房地產(chǎn)貸款的政策幫助人們美夢(mèng)成真。新一屆市委、市政府確定了開放興市戰(zhàn)略，努力做強(qiáng)大沿海臨港大開放、石油資源大開發(fā)、工業(yè)總量大提升、特色種養(yǎng)大發(fā)展、優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)大擴(kuò)張五篇大文章。綜上所述，XXXX23號(hào)樓建設(shè)項(xiàng)目社會(huì)效益、環(huán)境效益和經(jīng)濟(jì)效益是顯著的，本項(xiàng)目的建設(shè)是可行的。項(xiàng)目建成后可以改善中捷產(chǎn)業(yè)園區(qū)的城市環(huán)境，美化市容市貌，為中捷產(chǎn)業(yè)園區(qū)開創(chuàng)住宅小區(qū)建設(shè)的新思路，改善市區(qū)居民的居住條件，同時(shí)也能增加政府的稅收。因此，未來(lái)幾年內(nèi)，宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)房地產(chǎn)具有推動(dòng)和拉動(dòng)雙重效應(yīng)。房地產(chǎn)發(fā)展與宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展具有正相關(guān)性。1999年第四季度經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)進(jìn)入谷底，這標(biāo)志著從2001年開始，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行將進(jìn)入一個(gè)新一輪的穩(wěn)定增長(zhǎng)期。房地產(chǎn)具有先于國(guó)民經(jīng)濟(jì)蕭條而蕭條，后于國(guó)民經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇而復(fù)蘇的特點(diǎn)。區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)是隨著投資量的不斷增加和需求量的持續(xù)上升發(fā)展起來(lái)的。從區(qū)域經(jīng)濟(jì)來(lái)看，房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)區(qū)域差異巨大、級(jí)差收益明顯的行業(yè)。依據(jù)近兩年房地產(chǎn)價(jià)格分析，價(jià)格上升比例，每年平均上升15%左右。詳見附表93附表93： 財(cái)務(wù)與效益分析表費(fèi)用名稱費(fèi)用提取金額（萬(wàn)元）備注一、項(xiàng)目總投資4000二、銷售收入5011三、管理費(fèi)、稅金管理費(fèi)用（銷售收入* %）銷售費(fèi)用（銷售收入*%）財(cái)務(wù)費(fèi)用0銷售稅金及附加四、利潤(rùn)總額五、上繳所得稅六、稅后利潤(rùn)七、投資利潤(rùn)率%稅后擬建項(xiàng)目所在區(qū)域位于中捷產(chǎn)業(yè)園區(qū)，小區(qū)交通便利、適宜居住，其前景非常樂觀，需求潛力巨大。，1．靜態(tài)分析投資凈利潤(rùn)率=稅后利潤(rùn)/總投資100%= 247。經(jīng)估算本項(xiàng)目應(yīng)繳各項(xiàng)稅費(fèi)數(shù)額如下：營(yíng)業(yè)稅 50115%=城建稅 7%=教育費(fèi)附加 4%=土地增值稅50112%=土地使用稅 2=印花稅 5011%=（見附表92）。1．銷售收入本項(xiàng)目所建住宅房預(yù)計(jì)在兩年內(nèi)全部售出，本項(xiàng)目住宅樓總建筑面積為12528平方米，可銷售建筑面積為12528平方米，平均銷售價(jià)格為4000元/平方米，共可獲銷售收入5011萬(wàn)元。本項(xiàng)目建設(shè)期擬定為24個(gè)月，工程建設(shè)開發(fā)12528 m2，建設(shè)期自2014年7月至 2016年6月，采用預(yù)售方式銷售，計(jì)劃兩年內(nèi)全部售完。土地購(gòu)置費(fèi)按照建設(shè)單位提供的價(jià)格估算。城市配套費(fèi)20元／m2，估算為25萬(wàn)元。③安裝工程費(fèi)套用相應(yīng)工程概算指標(biāo)進(jìn)行估算。②設(shè)備購(gòu)置費(fèi)含運(yùn)雜費(fèi)用，費(fèi)率按相關(guān)文件規(guī)定計(jì)取。本項(xiàng)目工程費(fèi)用估算由建筑工程費(fèi)、設(shè)備購(gòu)置費(fèi)、安裝工程費(fèi)組成。 項(xiàng)目建設(shè)單位（蓋章） 年 月 日 注：本表一式四份，有項(xiàng)目建設(shè)單位填寫（詳見填表說明）第九章 經(jīng)濟(jì)影響分析《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（第三版）建設(shè)部1997年《建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告內(nèi)容和深度規(guī)定》參考河北省2008年《河北省建筑工程概預(yù)算定額》、《取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》及有關(guān)規(guī)定《機(jī)電產(chǎn)品報(bào)價(jià)手冊(cè)》、中捷產(chǎn)業(yè)園區(qū)類似工程技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)近期的中捷產(chǎn)業(yè)園區(qū)工程造價(jià)信息市場(chǎng)詢價(jià)及價(jià)格分析XXXX房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)有限公司提供的項(xiàng)目投資分析資料XXXX房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)有限公司XXXX23號(hào)樓建設(shè)項(xiàng)目總投資估算包括主體工程、公用工程配套設(shè)施和其他工程費(fèi)用等投資。招標(biāo)織織方式為委托招標(biāo)。?。汗こ炭辈煸O(shè)計(jì)、工程施工和工程監(jiān)理。河北省實(shí)施《中華人民共和國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法》辦法（2001年9月27日）（河北省第九屆人大常委會(huì)第二十三次會(huì)議通過）。《工程建設(shè)項(xiàng)目施工招標(biāo)投標(biāo)辦法》（2002年3月8日）（國(guó)家發(fā)展改革委、建設(shè)部、鐵道部、交通部、信息產(chǎn)業(yè)部、水利部、民航總局第30號(hào)）。第三條．在中華人民共和國(guó)境內(nèi)進(jìn)行下列工程建設(shè)項(xiàng)目包括項(xiàng)目的勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理以及與工程建設(shè)有關(guān)的重要設(shè)備、材料等的采購(gòu)，必須進(jìn)行招標(biāo)：（一）大型基礎(chǔ)設(shè)施、公用事業(yè)等關(guān)系社會(huì)公共利益、公眾安全的項(xiàng)目；（二）全部或者部分使用國(guó)有資金投資或者國(guó)家融資的項(xiàng)目；（三）使用國(guó)際組織或者外國(guó)政府貸款、援助資金的項(xiàng)目。本項(xiàng)目前期工作準(zhǔn)備完畢后，建設(shè)項(xiàng)目在開工前進(jìn)行招標(biāo)投標(biāo)。本項(xiàng)目不會(huì)對(duì)歷史文化遺產(chǎn)、自然遺