【正文】 XXX房地產(chǎn)23號(hào)住宅樓項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案第一章 項(xiàng)目單位及項(xiàng)目概況項(xiàng)目名稱：XXXX23號(hào)樓建設(shè)項(xiàng)目項(xiàng)目承建單位：XXXX房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)有限公司 主營：房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)、房地產(chǎn)管理業(yè)、包括各類房地產(chǎn)經(jīng)營、房地產(chǎn)交易、房地產(chǎn)租賃等活動(dòng)；對(duì)住宅發(fā)展管理、土地批租經(jīng)營管理和其他房屋的管理活動(dòng)等。 兼營：房屋零星維修的物業(yè)管理。該項(xiàng)目坐落于 。項(xiàng)目周圍市政設(shè)施齊全，交能便利，環(huán)境整潔，建設(shè)用地地勢(shì)平坦。負(fù)責(zé)人：XXX該項(xiàng)目坐落于 。項(xiàng)目周圍市政設(shè)施齊全，交能便利，環(huán)境整潔，建設(shè)用地地勢(shì)平坦。：項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模：項(xiàng)目總投資4000萬元，（），建筑總面積12528平方米。，綠化率40%，建筑密度為24%，戶數(shù)144戶。項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容：項(xiàng)目總建筑面積12528平方米。新建1棟18層住宅樓，配套設(shè)施建設(shè)和綠化用地。中捷位于中國河北東南部渤海西岸，環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈的前沿地帶，地處北緯38176。19′—29′，東經(jīng)117176。23′—39′。西至滄州60公里，南與滄州港相接，與遼東半島和山東半島隔海相望，北距天津市100公里、距北京230公里，距省會(huì)石家莊300公里。毗鄰國家“十一五”規(guī)劃重點(diǎn)推動(dòng)發(fā)展的天津?yàn)I海新區(qū)。有黃驊港連接海上交通，東距韓國仁川港260海里，日本九州港900海里，是港口腹地對(duì)接國際市場(chǎng)的重要通道，是環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈中極具活力的地區(qū)和經(jīng)濟(jì)交往的前沿。立足這里可以承東啟西，縱貫?zāi)媳保鲆暰┙?，面向世界。中捷產(chǎn)業(yè)園區(qū)為渤海新區(qū)核心區(qū)，面積268平方公里。按照河北省人民政府批準(zhǔn)的渤海新區(qū)沿海中心城市總體規(guī)劃，規(guī)劃面積110平方公里、中遠(yuǎn)期100萬人口的渤海新城有55%地處中捷境內(nèi)。中捷產(chǎn)業(yè)園區(qū)面臨著建設(shè)大城市、大產(chǎn)業(yè)的歷史機(jī)遇，同時(shí)也擔(dān)負(fù)著建設(shè)新農(nóng)墾、新農(nóng)村，升級(jí)“全國農(nóng)業(yè)示范基地”，為渤海新城打造綠色生態(tài)環(huán)境，從根本上解決“三農(nóng)“問題的歷史使命。本項(xiàng)目建設(shè)期擬訂為24個(gè)月，即為從2014年7月至2016年6月。XXXX房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)有限公司XXXX23號(hào)樓建設(shè)項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)見表11表11項(xiàng) 目數(shù) 值項(xiàng)目占地面積㎡總建筑面積12528㎡建筑密度24%容積率綠地率40%總戶數(shù)144本項(xiàng)目總投資估算為4000萬元，全部由項(xiàng)目單位自籌。第二章 發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準(zhǔn)入分析隨著經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，人們對(duì)物質(zhì)生活和精神生活的要求不斷提高，對(duì)房子的需求不再停留在住的下、住的開的水平上，需是要求更寬敞、更舒適、健康、環(huán)保、以及完善的物業(yè)管理。棄舊換新的許多人的夢(mèng)想，房地產(chǎn)貸款的政策幫助人們的美夢(mèng)成真。一些百姓手中存有部分現(xiàn)金，在負(fù)利率時(shí)代人們一直在尋求保值渠道，在房地產(chǎn)值不斷增長(zhǎng)的情況下，房地產(chǎn)對(duì)這些人產(chǎn)生了極大的誘惑力。由于人們對(duì)住房的需求量依然很大，再加上土地的供應(yīng)吃緊，直接影響房地產(chǎn)價(jià)格保持了穩(wěn)中緩升的走勢(shì)。改善需求、新增需求、投資需求并列為住宅三大需求。因城鎮(zhèn)居民居住需求，富裕農(nóng)民進(jìn)城居住及經(jīng)商需求今年有所增加，而且百姓換房和購置第二套住宅將成為住宅市場(chǎng)越來越重要的需求來源。由此可見，市場(chǎng)需求估計(jì)會(huì)有強(qiáng)勁的后勁。根據(jù)《中捷產(chǎn)業(yè)園區(qū)“十二五”期間發(fā)展規(guī)劃》，本項(xiàng)目工程周圍市政設(shè)施齊全，交通便利，環(huán)境整潔。為改善投資環(huán)境，提升城市形象，推動(dòng)中捷產(chǎn)業(yè)園區(qū)經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，就需要政府充分挖掘城市的各種資源，找到城市的個(gè)性、靈魂與理念，借簽沿海及發(fā)達(dá)城市的經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合本市的城市總體規(guī)劃，進(jìn)行土地資源的整合。在政府的宏觀調(diào)控下，加快城市化的進(jìn)程，改善現(xiàn)有的城市環(huán)境，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)與建設(shè)的可持續(xù)發(fā)展當(dāng)務(wù)之急，就是首先要改善目前的環(huán)境，改造舊城，提升一個(gè)區(qū)域的形象。在改善整合現(xiàn)有住宅的基礎(chǔ)上，按照城市化經(jīng)營的方式，在政府的調(diào)控指導(dǎo)下，將該地段改造成功能齊全的住宅小區(qū)，提升土地的價(jià)值，使此地段的城市形象、居住環(huán)境等得到極大的改善。根據(jù)河北省人民政府令[2004]第3號(hào)即《河北省城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理規(guī)定》：第一條 為規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營行為，加強(qiáng)對(duì)城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)的監(jiān)督管理，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》和國務(wù)院《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》等有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合本省實(shí)際，制定本規(guī)定。第二條 在本省行政區(qū)域內(nèi)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營和實(shí)施房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理，適用本規(guī)定。第三條 本規(guī)定所稱房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和房屋建設(shè)，并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目或者銷售、出租商品房的行為。第四條 從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營和實(shí)施房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理，應(yīng)當(dāng)遵循經(jīng)濟(jì)效益和環(huán)境相統(tǒng)一的原則，實(shí)行全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)。第五條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)的核定和管理，依照國務(wù)院建設(shè)行政主管部門的規(guī)定執(zhí)行。未取得資質(zhì)證書的，不得從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)。第六條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依照下列規(guī)定承擔(dān)相應(yīng)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，不得越級(jí)承攬項(xiàng)目：（一）一級(jí)資質(zhì)的房地產(chǎn)企業(yè)承擔(dān)開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)模不予以限制；（二）二級(jí)資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一次承擔(dān)開發(fā)項(xiàng)目的建筑面積不超過二十五萬平方米；（三）三級(jí)資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一次承擔(dān)開發(fā)項(xiàng)目的建筑面積不超過十五萬平方米；（四）四級(jí)資質(zhì)和暫定資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一次承擔(dān)開發(fā)項(xiàng)目的建筑面積不超過十萬平方米。本擬開發(fā)項(xiàng)目建筑面積為12528平方米，建設(shè)單位為二級(jí)資質(zhì)，符合準(zhǔn)入條件。在規(guī)劃設(shè)計(jì)上，力求高綠化高密度；綜合服務(wù)配套設(shè)施齊全；人車分流，動(dòng)靜結(jié)合。在建筑設(shè)計(jì)上，充分顯示人性化的居家住宅，提高使用率，降低公攤面積，綜合考慮住宅的使用功能和空間組合等因素。第三章 資源開發(fā)及綜合利用分析根據(jù)《中捷產(chǎn)業(yè)園區(qū)“十二五”期間發(fā)展規(guī)劃》，本項(xiàng)目擬選址在 。周圍市政設(shè)施齊全，交通便利，環(huán)境整潔。本項(xiàng)目所占用地的土地是在中捷產(chǎn)業(yè)園區(qū)土地利用總體規(guī)劃所確定的建筑用地范圍內(nèi)，符合中捷產(chǎn)業(yè)園區(qū)土地利用總體規(guī)劃。，全部為中捷產(chǎn)業(yè)園區(qū)土地利用總體規(guī)劃所確定的建設(shè)用地。XXXX23號(hào)樓建設(shè)項(xiàng)目功能為住宅樓。項(xiàng)目建成適合城市功能需要，滿足百姓生活需求。本項(xiàng)目符合市場(chǎng)需要，有廣闊的發(fā)展前景，必將產(chǎn)生顯著的經(jīng)濟(jì)效益。項(xiàng)目建成后可以改善中捷產(chǎn)業(yè)園區(qū)的城區(qū)環(huán)境，美化管理區(qū)的市容市貌，提升中捷產(chǎn)業(yè)園區(qū)的知名度，為中捷產(chǎn)業(yè)園區(qū)開創(chuàng)住宅小區(qū)建設(shè)的新思路，改善管理區(qū)居民的居住條件，同時(shí)也增加政府的稅收，總之，本項(xiàng)目必將帶來巨大的經(jīng)濟(jì)、環(huán)境和社會(huì)效益。第四章 建設(shè)用地、征地拆遷及移民安置分析項(xiàng)目地點(diǎn)：位于 。，地理位置優(yōu)越，公路交通十分便利。項(xiàng)目所占用地是在中捷產(chǎn)業(yè)園區(qū)土地利用總體規(guī)劃所確定的居民建設(shè)用地范圍內(nèi)，符合中捷產(chǎn)業(yè)園區(qū)土地利用總體規(guī)劃。，建設(shè)土地在中捷產(chǎn)業(yè)園區(qū)土地利用總體規(guī)劃所確定的建設(shè)用地地區(qū)內(nèi)，符合土地利用總體規(guī)劃。，為原有建設(shè)用地，無占用耕地。第五章 建設(shè)方案《城市道路交通規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50220—95《建筑抗震設(shè)防分類標(biāo)準(zhǔn)》GB50223—2008《建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》GB500112010《民用建筑設(shè)計(jì)通則》GB503522005《民用建筑照明設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》GBJ133—90《民用建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》JGJ262010《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》GB500162006《民用建筑隔聲設(shè)計(jì)規(guī)程》GB201182010《屋面工程技術(shù)規(guī)范》GB503452012《民用建筑熱工設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50176931《無障礙設(shè)計(jì)規(guī)范》GB5076320121《中捷產(chǎn)業(yè)園區(qū)城市總體規(guī)劃》1相關(guān)設(shè)計(jì)資料本項(xiàng)目建設(shè)設(shè)計(jì)全面考慮設(shè)區(qū)域的自然環(huán)境和社會(huì)環(huán)境，在設(shè)計(jì)前對(duì)本區(qū)域的地理、地形、地質(zhì)、水文、氣象、城鄉(xiāng)規(guī)劃、土地利用及發(fā)展規(guī)劃等因素進(jìn)行了調(diào)查研究，并在收集建設(shè)地區(qū)的大氣、水體、土壤等基本環(huán)境要素背景資料的基礎(chǔ)上進(jìn)行綜合分析論證，制定最佳規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、政策和規(guī)定，采用新技術(shù)、新材料，節(jié)約用地。一、本項(xiàng)目堅(jiān)持改善居民居住環(huán)境、提高人民生活水平、美化城市環(huán)境的原則。二、照顧殘疾人、老人，應(yīng)是本住宅規(guī)劃設(shè)計(jì)中不容忽略的重要問題。三、充分考慮建筑標(biāo)準(zhǔn)化與施工機(jī)械化的要求，同時(shí)結(jié)合規(guī)劃用地特點(diǎn)，適合當(dāng)?shù)厝后w需要。四、經(jīng)濟(jì)、合理、有效的使用規(guī)劃范圍內(nèi)的土地和空間。統(tǒng)一規(guī)劃。XXXX房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)有限公司XXXX23號(hào)樓建設(shè)項(xiàng)目總建筑面積12528平方米，包括一棟住宅樓及配套建設(shè)和綠化用地。給水水源由市政水管網(wǎng)供水，從中捷產(chǎn)業(yè)園區(qū)供水管網(wǎng)上接進(jìn)水管與室外給水管網(wǎng)相連。水質(zhì)滿足國家生活飲用水的衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)。給水經(jīng)水表計(jì)量后到個(gè)用水點(diǎn)。排水系統(tǒng)分為生活污水排水系統(tǒng)和生活廢水匯合一同排入市政污水管網(wǎng)，廚房排水經(jīng)隔油器處理后排入室外生活污水排水管網(wǎng)。本區(qū)域內(nèi)的道路設(shè)雨水排入市政雨水管道。小區(qū)內(nèi)設(shè)變電站一座，滿足生活居住需求。動(dòng)力配電：內(nèi)外照明均采用低壓供電、低壓配電，采用低壓配電盤或動(dòng)力配電箱，各用電設(shè)備一般不采用就地控制，配線采用鋁線，通過電纜穿管直埋或沿電纜架明鋪。照明系統(tǒng)采用三相四線制，照明電壓220V，道路采用節(jié)能、光效高的高壓納燈。本項(xiàng)目管線類別有：給水、排水、供暖、供電、寬帶、有線電視、電話、區(qū)內(nèi)道路照明、雨水等。管線鋪設(shè)依據(jù)外管網(wǎng)鋪設(shè)要求和修建規(guī)劃設(shè)計(jì)埋地鋪設(shè)。、硬化 綠化防污效應(yīng)①降低大氣中有害氣體的濃度；②減塵效應(yīng)；③減少空氣中含菌量；④減少空氣中吸附性物質(zhì)含量和輻射的傳播；⑤消減噪聲；⑥改善城市環(huán)境氣候。因而本項(xiàng)目必須搞好綠化工作，美化環(huán)境。按居住人口人均一平方米以上標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)公共綠地，綠化率達(dá)40%。主要車行道采用混凝土路面，樓間人行道采用彩色水泥方磚鋪設(shè)。設(shè)計(jì)依據(jù) 《公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》DB13(J)812009《商店建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》JGJ48—2011《民用建筑熱工設(shè)計(jì)規(guī)范》GB5017693《民用建筑隔聲設(shè)計(jì)規(guī)范》GBJ118—2010《屋面工程技術(shù)規(guī)范》GB503452012《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》GB50045—95 2005版《建筑玻璃應(yīng)用技術(shù)規(guī)程》JGJ113—2009《民用建筑設(shè)計(jì)通則》GB503522005《民用建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》JGJ262010《建筑滅火器配置規(guī)范》GB50140—2005《05系列建筑標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)圖集》05J1—12《屋面工程質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范》GB50207—2012《建筑地面工程施工質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范》GB50209—2010《建筑裝飾裝修工程質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范》GB50210—2001從安全角度考慮，小區(qū)住宅建筑防火等級(jí)為一級(jí)；層面防水等級(jí)為二級(jí)建筑使用年限70年。本工程設(shè)計(jì)包括建筑、結(jié)構(gòu)、給排水、暖通、電氣五個(gè)專業(yè)，有關(guān)操作規(guī)程驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)按國家建委、建設(shè)部及河北省有關(guān)驗(yàn)收規(guī)范規(guī)定為誰。一、設(shè)計(jì)依據(jù)《混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50010—2011《建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50011—2010《建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范》GB50009—2012《建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50007—2011《中國地震動(dòng)參數(shù)區(qū)劃圖》GB18306—2001《高層層建筑混凝土結(jié)構(gòu)技術(shù)規(guī)程》GB500102010 《建筑樁基技術(shù)規(guī)范》JGJ942008本項(xiàng)目住宅結(jié)構(gòu)采用現(xiàn)澆鋼筋混凝土框剪結(jié)構(gòu)，抗震重要性類別為丙類，建筑結(jié)構(gòu)安全等級(jí)均為二級(jí)，抗震構(gòu)造按七度設(shè)防考慮。承重墻體采用粘土空心磚，填充墻采用加氣混凝土砌塊，樓板采用現(xiàn)澆混凝土樓板，外墻采用粘貼聚苯板外保溫。二、地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)原則：地基基礎(chǔ)的設(shè)計(jì)必須滿足強(qiáng)度、變形和穩(wěn)定性的要求，并考慮地下水的影響?；A(chǔ)方案的確定：基礎(chǔ)底板埋深考慮抗傾覆要求和土質(zhì)情況，持力層盡量坐落在粉質(zhì)黏土層，其承載力及變形一般不滿足基礎(chǔ)的要求，通過對(duì)地基處理方法進(jìn)行經(jīng)濟(jì)比較