【正文】 珠海投資房地產(chǎn)項目設(shè)計方案第一章 總 論一、項目概況：項目名稱：珠海投資房地產(chǎn)項目項目負(fù)責(zé)人：項目地址：珠海市隴口區(qū)隴口東村占地面積：57330㎡總建筑面積：345150㎡總投資：資金籌措；銀行貸款7000萬元。二、項目主辦單位概況 項目主辦單位：珠海市萬眾投資有限公司 單位地址：珠海市羅湖區(qū)新秀村秀南路61號1棟312 法人代表: 企業(yè)類型：有限責(zé)任公司 經(jīng)營范圍：房地產(chǎn)投資信息咨詢及其他信息咨詢（包含培訓(xùn)、人才中介服務(wù)、證券及其他限制項目）；投資興辦實業(yè)（具體項目另行申報）；國內(nèi)貿(mào)易（法律、行政法規(guī)、國務(wù)院決定規(guī)定在登記前須經(jīng)批準(zhǔn)的項目除外）三、可行性研究范圍及依據(jù)四、研究結(jié)論主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo) 技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)序號名稱單位指標(biāo)值備注小區(qū)總規(guī)劃指標(biāo)1總用地面積㎡573302凈用地面積57330建筑用地㎡15190綠化用地㎡20065道路及廣場用地㎡220753總建筑面積㎡345150地上建筑面積㎡331150其中公建面積8860㎡地下建筑面積㎡140004容積率5綠化率％6建筑密度％7居住戶數(shù)戶20898居住人口人70009公用工程供水M3／d 1500供電KVA1320010總投資萬元工程投資萬元其他費用萬元預(yù)備費萬元建設(shè)期貸款利息萬元11財務(wù)測算指標(biāo)萬元總銷售收入萬元銷售成本萬元經(jīng)營稅金及附加萬元土地增值稅萬元利潤總額萬元所得稅萬元凈利潤萬元投資利潤率％投資利稅率％銷售利潤率％財務(wù)內(nèi)部收益率％稅前稅后財務(wù)凈現(xiàn)值（I=12%）萬元稅前稅后投資回收期年稅前稅后研究結(jié)論（1）本項目依據(jù)本小區(qū)建設(shè)總體規(guī)劃，符合國家對房地產(chǎn)開發(fā)的調(diào)控政策，可滿足本地區(qū)的住房需求，改善其居住條件提高其生活質(zhì)量，使小區(qū)住戶結(jié)構(gòu)更加合理。（2）該項目工程統(tǒng)一規(guī)劃，合理布局，配套建設(shè)，因地制宜，資源共享，可形成居住舒適，環(huán)境優(yōu)美，功能齊全、成本適中，質(zhì)量較高的居民小區(qū)。（3），，具有較好的經(jīng)濟效益和社會效益。（4）該項目的財務(wù)內(nèi)部收益率、投資回收期、財務(wù)凈現(xiàn)值、投資利潤率和投資利稅率等指標(biāo)，均高于行業(yè)基準(zhǔn)值，各項指標(biāo)均表明項目盈利能力較好。從財務(wù)角度分析風(fēng)險較小。項目資金由銀行貸款、自籌和預(yù)售房款解決，投資成本合理，投資回收期短，還款快，從財務(wù)分析是可行的。項目經(jīng)可行性研究，認(rèn)為可行，應(yīng)盡快組織實施。第二章 項目提出的背景及必要性分析一、項目提出的背景該項目場地屬當(dāng)?shù)伛v軍的家屬院。原有建筑均系70年代建設(shè)的多層建筑，房屋老舊，土地利用率不高，居民居住條件較差。不少隨軍家屬住房困難，有改善住房條件的強烈愿望。二、項目建設(shè)的必要性分析本項目建設(shè)可大大改善當(dāng)?shù)鼐用竦木幼l件，提高土地利用率，同時可以解決周邊居民的住房困難問題，為當(dāng)?shù)靥峁┉h(huán)境優(yōu)美、質(zhì)量可靠，價格合理的房產(chǎn)資源，為平抑當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場價格做出貢獻(xiàn)。第三章 市場預(yù)測 一、珠海市房地產(chǎn)價格調(diào)查01.水榭山75000元/平方米02.十二橡樹莊園40000元/平方米03.萬科華府25000元/平方米04.書香門第上河22000元/平方米05.龍岸20000元/平方米06.溪山16000元/平方米07.金地上塘道花14500元/平方米08.佳兆業(yè)上品雅12500元/平方米09.榮域12000元/平方米2009年珠海市商品房價格調(diào)查結(jié)果（單位：元/平方米）商品房項目 規(guī)格標(biāo)準(zhǔn) 最低成交價 最高成交價 集中成交價 （1）住宅 一類地段多層普通商品住宅 城區(qū)中心地段 12000 22000 16000一類地段高層普通商品住宅 城區(qū)中心地段 18000 25000 20000二類地段多層普通商品住宅 城區(qū)一般地段 8000 18000 12000二類地段高層普通商品住宅 城區(qū)一般地段 12000 21000 16000三類地段多層普通商品住宅 城區(qū)郊區(qū)地段 5000 12000 9000三類地段高層普通商品住宅 城區(qū)郊區(qū)地段 9000 15000 12000高檔商品住宅 不分地段 18000 40000 25000（2）非住宅寫字樓 不分地段 15000 30000 20000商業(yè)用房 不分地段 15000 35000 25000二、市場需求分析一個城市對于住宅需求進(jìn)而對于包括非住宅在內(nèi)的房地產(chǎn)產(chǎn)品的需求，通常跟人口的增長保持的正相關(guān)的關(guān)系，在宏觀房地產(chǎn)利好的形勢帶動下，珠海市的房地產(chǎn)市場正趨向良性發(fā)展，老百姓入市的積極性很高，珠海市60%的家庭有住房消費的愿望，30%的家庭有近二、三年住房消費的需求，珠海市外來人口對住房的需求也很大，幾乎占本地需求量的1/3之多。房地產(chǎn)市場之所以趨好，主要還是房改政策的拉動。第一，停止福利分房，就是讓大家丟掉分房的幻想；第二，住房貨幣化就是充分調(diào)動大家花錢買房的積極性；第三，開放的住房二級市場就是鼓勵大家賣舊買新，賣小買大；第四，國家對首次購房者已經(jīng)出臺了許多減免或降低稅費的政策；第五，金融信貸方面延長了還款期限，降低了貸款利率。這些政策對激活房地產(chǎn)市場產(chǎn)生了積極的作用。三、本項目客戶特征分析本項目的商品住宅市場的潛在客戶可以分為四類：國企中等收入以上管理人員、隨軍家屬（主要為回遷住戶）和政府機關(guān)干部、私營企業(yè)老板及白領(lǐng)階層、準(zhǔn)備在珠海長期發(fā)展的外來人員，其中也包括周邊一些縣市的私營企業(yè)老板。這些群體的經(jīng)濟實力雄厚，有實力支付不菲的房價。國企和政府機關(guān)的干部大部分都已經(jīng)在房改中獲得了單位分配的住房，但是由于原來分配的住宅戶型和結(jié)構(gòu)設(shè)計不合理，子女也已經(jīng)長大，正在準(zhǔn)備購買第二套住房。經(jīng)濟適用房對私營企業(yè)老板缺乏吸引力，商品房是他們的首選。這些群體金融意識較強，往往選擇按揭作為付款方式，他們對面積的要求一般都在120 ㎡以上，以三房和四房為主，構(gòu)成了商品住宅的消費主體。根據(jù)市場調(diào)查的結(jié)果，%在近三年內(nèi)有購房愿望，%在五年內(nèi)有購房愿望，說明消費者對未來的前景看好，消費積極性比較高。上世紀(jì)七十年代末八十年代初我國對計劃生育問題加緊了控制，提倡一對夫婦只生一個孩子。經(jīng)過二十余年的貫徹，城市獨生子女家庭已占新婚家庭的80%以上，第一批獨生子女已到結(jié)婚生子年齡，而且以后會逐年增多，獨生子女新結(jié)婚對中檔商品房的消費，是不可忽視的消費群體。綜上，預(yù)測本項目市場前景看好。第四章 項目建設(shè)條件一、地理位置珠海投資房地產(chǎn)項目小區(qū)地理位置，位于珠海市隴口區(qū)隴口東村。是一片靠山面水、交通便利、風(fēng)景秀麗、周邊公共設(shè)施齊備的住宅建筑風(fēng)水寶地。項目場地東鄰銀龍花園，西鄰銀湖汽車站，南鄰銀湖中英文學(xué)校，北靠鳳凰嶺。小區(qū)南側(cè)泥崗東路、西側(cè)玉平快速干道、東側(cè)布吉路均為城市主干道。珠海火車北站距本案不足2km。站在住宅陽臺即可觀賞銀湖美景。周邊地區(qū)分布有幼兒園、學(xué)校、體育場、醫(yī)院、街道辦事處、街心公園等設(shè)施。本項目占地面積57330㎡，建筑面積345150㎡。二、自然條件 珠海是中國南部海濱城市，毗鄰香港。位于北回歸線以南，東經(jīng)113176。46′至114176。37′，北緯22176。27′至22176。52′。地處廣東省南部，珠江口東岸，東臨大亞灣和大鵬灣；西瀕珠江口和伶仃洋；南邊珠海河與香港相聯(lián)；北部與東莞、惠州兩城市接壤。遼闊海域連接南海及太平洋。珠海是中國廣東省省轄市，國家副省級計劃單列城市。珠海經(jīng)濟特區(qū)在其轄區(qū)內(nèi)。珠海下轄6個行政區(qū)和兩個新區(qū)。羅湖區(qū)、福田區(qū)、南山區(qū)、鹽田區(qū)位于經(jīng)濟特區(qū)內(nèi)，寶安區(qū)、隴口區(qū)、光明新區(qū)和坪山新區(qū)地處經(jīng)濟特區(qū)外。本案所在隴口區(qū)地處經(jīng)濟特區(qū)之外。隴口是珠海市生態(tài)資源最豐富的區(qū)域。林木覆蓋率達(dá)54%，占全市林地總面積的55%。生態(tài)控制線面積485平方公里，%，%。大鵬半島、排牙山、馬巒山、清林徑森林公園等還處于原生態(tài)。區(qū)內(nèi)有森林公園、市政公園、社區(qū)公園等大小公園112個。其中，排牙山森林公園面積94平方公里，青林徑森林公園30平方公里。珠海屬亞熱帶海洋性氣候，溫潤宜人，降水豐富?！妫瑹o霜期為355天。第五章 工程設(shè)計方案一、依據(jù)珠海市城市總體規(guī)劃（1998～2010）；隴口區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃；珠海開發(fā)項目規(guī)劃；《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》及相關(guān)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)。二、設(shè)計原則貫徹統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、因地制宜、綜合開發(fā)、配套建設(shè)的原則；堅持以人為本、環(huán)境為先、以城市總體規(guī)劃為基礎(chǔ)，努力營造高品質(zhì)的居住文化氛圍；運用城市設(shè)計理論，使小區(qū)建筑有識別性和組團多樣化；崇尚自然，遵循自然優(yōu)先的原則，創(chuàng)造一個居住舒適，環(huán)境優(yōu)美，高水平，高質(zhì)量的新型居住小區(qū)；貫徹“市場觀念”“品牌戰(zhàn)略”為商品化經(jīng)營，社會化管理