【正文】 珠海房地產市場2009年月度信息（11月月報) 2009年12月11日 18:12:37新浪房產　　目 錄　　本月導讀2　　一、房地產相關政策及城市經濟建設3　　二、一級市場4　　三、二級市場5　　 指標樓盤跟蹤分析　　 房地產市場動態(tài)　　 本月開盤報告　　 珠海房地產綜合數據分析　　本月導讀　　11月份多項調控房地產政策全面實行，如收縮銀行按揭優(yōu)惠及成數、打擊囤地、浙江試點“農地入市”等政策從金融及土地調控房地產市場?！　≈楹１姸嗬玫膶嵸|性進展為房地產市場帶來巨大的發(fā)展空間?！　?1月開盤項目多，如格力香樟、中海環(huán)宇城、御景國際等，搶占年底最后一波市場，戰(zhàn)績輝煌?！　∫?、房地產相關政策及城市經濟建設　　　　房貸優(yōu)惠取消傳聞引發(fā)房地產市場“搶貸潮”(20091103)　　“金九銀十”謝幕之際，關于房貸利率七折優(yōu)惠將取消的傳聞也開始在各大房產中介和銀行之間流傳。記者調查發(fā)現，盡管沒有正式通知，但各銀行對個人住房貸款“惜貸”卻是不爭的事實。房貸閘門收緊、利率優(yōu)惠取消的傳聞，也在各大城市房地產市場刮起了一陣“搶貸潮”?！　∈袌鰝餮远追抠J要收緊珠海銀行：暫不折騰(20091104)　　根據二套房貸收緊政策，未來二套房利率將執(zhí)行基準利率上浮，最多可達10%。據稱，目前，上海、北京、南京等地的二套房貸已被全面收緊，利率上已很難獲得任何優(yōu)惠，甚至有國有銀行對二套房貸開始施行一刀切的基準利率上調10%的政策。與此同時，與珠海很近的廣州，近來，也已有中介接到銀行最新口頭通知，收緊政策已顯端倪?！　〔糠謨?yōu)惠或謝幕房地產政策調控擬向開工傾斜(20091104)　　2008年底，為配合擴內需、保增長的需要，國務院召開常務會議，對牽涉房地產市場的一系列相關政策進行調整。具體包括契稅、營業(yè)稅減免；首套及改善型購房按揭利率7折優(yōu)惠；2009年又調低房地產開發(fā)項目自有資本金等。這些政策分別由國家稅務總局、人民銀行、銀監(jiān)會等職能部門下發(fā)執(zhí)行。其中，對于直接刺激住房交易的政策，國務院給出的期限為一年?！　　霸谀壳暗男蝿菹?，建設部已沒有充足的理由主張延續(xù)這些地產優(yōu)惠政策。一年期的政策到期后將自動退出。”　　國土部狙擊囤地 四季度部分城市將收緊供地(20091109)　　在經過一段時間的放量供地后,國土部計劃在第四季度轉為在全國范圍靈活地供地,有松有緊。“對于沿海部分城市和一些大城市囤地較為嚴重的地區(qū),將收緊供地。”　　據統計,三季度末,全國排名前十名的上市房企囤地規(guī)模已經達到3億平方米。面對囤地現象,國土部則用一系列的數據澄清了與自己的關系。據國土部最新數據顯示,今年房地產開發(fā)用地呈現出逐季增加的態(tài)勢。今年二季度,%。%,%。這意味著并非是土地供應不足導致開發(fā)商囤地。　　中原觀點：土地供應是把控房地產市場最有利的工具，但對于囤地,國土資源部早有一系列政策進行限制,最明確的規(guī)定就是閑置超過一年的土地要征收20%的閑置費,超過兩年沒有開發(fā)的要無償收回。然而截至今天，中國閑置地被收回的屈指可數，這個制度為何形同虛設？造成囤地的現狀主要是政策實行的難以落實到位，但隨著全國房價高起，民心動蕩，國家對加強土地監(jiān)管及打擊囤地等工作的積極推動下推進房地產市場合理發(fā)展的局面?！　《追抠J優(yōu)惠漸行漸遠:11銀行滬穗利率上浮10%(20091109)　　京滬穗之力深入調查18家銀行發(fā)現,已有11家銀行的部分網點二套房利率上浮了10%,且多數要求首付最低四成?！　〗ㄐ惺站o首套房貸優(yōu)惠 首付四成才享七折利率(20091112)　　據建行東四支行工作人員介紹，現在貸款購買首套房，首付達到四成以上才能享受7折利率；如果首付兩成。這是建行總行對全國各地分行提出的統一要求。除了首付的要求提高了，房屋的面積也直接影響到所能享受的優(yōu)惠。上述建行人士還表示，首次購房面積越大所享受的優(yōu)惠幅度越小，還有可能是基準利率不打折。 　　中原觀點：銀根收縮，對剛性需求的客戶是致命的打擊，最低7折的優(yōu)惠利率及首付兩成優(yōu)惠取消，相當于購房成本增加，在當前房價高位的情況下，壓制著購房置業(yè)需求，有可能導致客戶再次步進新觀望期的時代。　　中央經濟工作會議或提前至月底 定調樓市政策(20091119)　　中央經濟工作會議都是在年底召開，一般在12月份。會議將制定下一個年度的宏觀經濟政策，如貨幣政策和財政政策，以及宏觀調控的基調?！　∽〗ú空畏慨a市場 嚴打開發(fā)商捂盤惜售行為(20091119)　　住建部近日向各地下發(fā)通知,要求加大對違法違規(guī)行為的查處和公開曝光力度,及時發(fā)現并查處開發(fā)商炒賣房號、捂盤惜售、囤積房源等違法違規(guī)行為?！　≈性c評：全國房地產市場熱銷，商品房庫存量持續(xù)下降，部分城市房地產開發(fā)企業(yè)捂盤惜售，囤積房源、哄抬房價等違法違規(guī)行為又有所抬頭，近來國家對開發(fā)商的捂盤惜售行為已開始打壓，說明國家對房地產市場泡沫的擔憂，隨著中央及地方一系列調控政策的實施，對房地產市場發(fā)展起到平穩(wěn)發(fā)展的作用。　　珠海上月新增信貸減少 3月以來單月信貸首現負增長(20091120)　　中資金融機構近期放貸的謹慎。截至10月底，，%。在中資金融機構減緩放貸步伐的同時，外資銀行放貸的規(guī)模有所上升。，%。　　國土部將核查批而未用土地 推農村土地入市調控房價(20091123)　　針對目前的高地價和嚴重的囤地現象，國土部連出重拳打擊囤地。20日，國土部下發(fā)《關于開展第二次全國土地調查中“批而未用”土地核實工作的通知》(以下簡稱《通知》)，對“批而未用”土地展開核實?！　≈性c評；國土部連出重拳打擊囤地，政策逐漸出臺，值得關注“農地入市”解困高地價，2010年浙江省即將展開的農村集體建設用地入市的試點，并逐步實現與城市國有土地“同地、同價、同權”的健康流轉模式，有望以浙江省試點成功，再向其他省份的發(fā)展借鑒，國土部通過土地重點把控及壓制房地產價格高位發(fā)展的趨勢?！　》康禺a業(yè)已成中國經濟直接命脈(20091123)　　國務院發(fā)展研究中心宏觀經濟研究部部長余斌21日在北京表示,今年中國第4季度經濟增長有望超過10%,%左右。不過,他亦表示,明年中國經濟仍面臨包括“寬松的貨幣政策與通貨膨脹壓力”在內的七大挑戰(zhàn)。　　珠海房地產業(yè)回暖 建行推房地產個性化融資新品(20091125)　　建行房地產金融產品與服務推介會上，記者了解到，針對房地產開放企業(yè)經營需求，該行推出了最新的 “商物通”、“股權通”、“龍信通”等一系列個性化房地產融資新品，意在幫助房地產開發(fā)企業(yè)解決融資難題。珠海受到市場利好和城市建設的強力拉動，今年珠海市的房地產業(yè)快速回暖，市場需求持續(xù)旺盛。110月全市商品房銷售面積和銷售額分別為209萬平方米和168億元，%%，增幅為近年新高。　　中原點評：珠海受到市場利好和城市建設的強力拉動，房地產市場快速回暖，建行等各大銀行對珠海房地產市場后市發(fā)展都十分樂觀，所以對2010年房地產開發(fā)企業(yè)的融資問題逐漸放松，融資產品逐步個性化發(fā)展?！　鞘袃?yōu)惠政策取消與否不應該陷入“迷局”(20091127)　　樓市優(yōu)惠政策可能到年底取消的傳聞甚囂塵上，引起市場普遍擔心，購房人為“趕末班車”匆匆入市，樓市成交在本應冷清的時節(jié)持續(xù)放大。目前，僅有銀監(jiān)會出面表態(tài)，房貸優(yōu)惠政策沒有改變?！　》績r暴漲94%制造資本泡沫 呼喚樓市價格監(jiān)管(20091127)　　繼2006~2007年的那一輪房地產泡沫之后，當前國內一些大城市的房地產市場，又以令人瞠目結舌的房價新高，制造了更為可觀的資本泡沫。如今，深圳又成為新一輪泡沫的領跑者。今年9月，深圳新房成交均價達到創(chuàng)紀錄的20940元/平方米，較深圳官方公布的2月份10770元/平方米的低點，上漲94%，7個月內房價幾近翻番。上海、南寧、長春等一些大中城市不甘落后，房價同樣創(chuàng)出新高?！　”Ｕ闲宰》拷ㄔO進度緩慢 何以出現“蝸牛速度” (20091127) 　　在中央今年預算安排的重大公共投資項目中，保障性住房建設進度緩慢，截至8月 底 僅 完 成 投 資 %，不到全年的1/4。　　我市今年計劃補充開發(fā)的耕地全部通過市級驗收(20091130)　　斗門區(qū)負責開發(fā)的2600多畝補充耕地通過市級驗收組現場驗收。兩周前，金灣區(qū)負責開發(fā)的1030畝耕地已通過市級驗收。至此，我市今年計劃補充開發(fā)的3000畝耕地全部通過市級驗收。　　住建部擬出新政推行節(jié)能建筑 或助漲房價(20091130)　　11月下旬，住建部副部長仇保興帶隊在江蘇等地專門調研了建筑節(jié)能工作，表示將通過節(jié)能服務公司形式逐步推進建筑節(jié)能市場化。對此，住建部建筑節(jié)能專家委員會一委員對記者表示，節(jié)能服務公司模式，無需用能企業(yè)進行初始投資，這解決了開發(fā)商的后顧之憂?！　叶悇湛偩郑簜€人轉租房屋收入將征收個稅(20091130)　　國家稅務總局近日下發(fā)通知，明確個個轉租房屋取得收入征收個人所得稅。通知規(guī)定個人將承租房屋轉租取得的租金收入，屬于個人所得稅應稅所得應按“財產租憑所得”項目計算繳納個人所得稅?！　　　「邫诟鄹咚龠M入全面實施一期工程投資約34億元(20091103)　　,從黃楊大道至高欄港區(qū),項目主線采用設計速度100公里/小時的雙向四車道高速公路標準，輔道采