房地產(chǎn)市場概況(已修改)
2025-06-09 00:07 本頁面
【正文】 煙臺房地產(chǎn)市場概況一、煙臺房地產(chǎn)現(xiàn)狀及其發(fā)展態(tài)勢 煙臺房產(chǎn)現(xiàn)狀通過對在建項目的調(diào)查與五大區(qū)的了解，發(fā)現(xiàn)各區(qū)均有相對中心區(qū)域，并開發(fā)呈多元化，各區(qū)均大興房產(chǎn)開發(fā)，通過調(diào)研經(jīng)驗分析：（以下排序均由高到低）煙臺五區(qū)目前總體開發(fā)量相比依次為：福山區(qū)、萊山區(qū)、芝罘區(qū)、開發(fā)區(qū)、牟平區(qū)；煙臺五區(qū)目前房產(chǎn)開發(fā)空間潛力依次為：萊山區(qū)、開發(fā)區(qū)、福山區(qū)、芝罘區(qū)、牟平區(qū)；煙臺五區(qū)目前居住區(qū)密集程度的依次為：芝罘區(qū)、福山區(qū)、開發(fā)區(qū)、萊山區(qū)、牟平區(qū)；煙臺五區(qū)目前區(qū)位總體價格依次為：萊山區(qū)、芝罘區(qū)、開發(fā)區(qū)、福山區(qū)、牟平區(qū)；煙臺五區(qū)目前消費水平評價依次為：芝罘區(qū)、萊山區(qū)、開發(fā)區(qū)、福山區(qū)、牟平區(qū)；2000——2005年煙臺市房地產(chǎn)開發(fā)情況匯總表單位：億元/萬平方米年代商品房開發(fā)情況商品房經(jīng)營情況年末企業(yè)數(shù)量新開面積人均居住面積/平米施工面積竣工面積完成投資銷售面積銷售套數(shù)空置面積合計住宅公建合計住宅公建合計住宅公建合計住宅公建200035925610317113140112971514477764333237187200142833494209167421541332116939603921261228200219318225200331823241200494046035031996285200539545305圖表顯示：%，同2000年的359萬平米相比，增長了200%多。施工面積的逐年增加，凸現(xiàn)了煙臺市房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。至少土地的供應(yīng)量是比較充裕的。從目前的狀況預(yù)計未來5年應(yīng)該呈持續(xù)穩(wěn)步增長。圖表顯示：%，同2000年的171萬平米相比，增長了210%多。同施工面積同步增加，每年的增長幅度在15—30%左右。圖表顯示∶從2000年銷售面積112萬平米，%，%，2003年增長了142%，2004年增長了21%，%。2003年的銷售面積是最近5年中最大的，煙臺的這輪房產(chǎn)熱是從2001年開始的，到2003年市場積蓄的購買力集中釋放，2003年以后房價一路上揚，購買的積極性受到一定限制，另外市場的供應(yīng)量也在逐年的增加，所以近2年，消化的幅度在放緩，市場進入了調(diào)整期。圖表顯示∶空置面積的變化甚微，正負增長幅度不超過20%，空置面積連續(xù)5年均控制在80萬平米以下。多次置業(yè)的投資客，還是占有一定的比例，盡管政府一直在打壓炒房者，出臺政策限制多次置業(yè)的部分人群，但收效不明顯，實施需要過程。在煙臺部分的海邊豪宅空置率較高，排除炒房因素，還有30%左右的外地置業(yè)者，或者用來度假或者用來養(yǎng)老的，至使空置狀況短期難以改善。圖表顯示∶%,是近5年里幅度最大的一年，2003年是煙臺的房地產(chǎn)爆發(fā)年和豐收年，從上面的銷售面積也可以看出。03年以后，幅度趨于穩(wěn)定，在17%左右，盡管每年持續(xù)增長，但沒有大起大落的感覺，購買市場趨于理性。煙臺房產(chǎn)發(fā)展態(tài)勢研究◆各區(qū)形勢（1）芝罘區(qū)土地供應(yīng)少，拆遷量大；（2）萊山區(qū)樓盤高檔，海景土地同樣珍貴稀少（3）開發(fā)區(qū)優(yōu)先保證工業(yè)用地，老區(qū)土地供應(yīng)量少（4）福山區(qū)——尚未大規(guī)模開墾的區(qū)域◆通過調(diào)研綜合分析，現(xiàn)階段不考慮項目周邊綜合因素，僅就區(qū)域優(yōu)勢而言排序為：芝罘區(qū)、萊山區(qū)、開發(fā)區(qū)、福山區(qū)、牟山區(qū)；若考慮長期發(fā)展及遠期利益應(yīng)為：萊山區(qū)、開發(fā)區(qū)、芝罘區(qū)、福山區(qū)、牟平區(qū)；煙臺市政府遷往萊山區(qū)也將勢必分流芝罘區(qū)的房產(chǎn)客戶需求，開發(fā)前景依次為：萊山區(qū)－芝罘區(qū)－開發(fā)區(qū)－福山區(qū)－牟平區(qū)；（1）芝罘區(qū)的定位——作為煙臺傳統(tǒng)的政治、經(jīng)濟、文化中心，集中了全市主要的經(jīng)濟活動與城市人口，歷史延續(xù)下的定位與習(xí)慣非常清晰，就是在市政府遷至萊山后，作為全市的經(jīng)濟中心，這樣的定位為其發(fā)展明確了方向。（2）縱觀煙臺市的房地產(chǎn)市場，其開發(fā)及地區(qū)供應(yīng)量已形成格局，且各區(qū)域已有相對穩(wěn)定開發(fā)樓盤，2006——2008年內(nèi)各區(qū)將新增大批量新建項目上市（主要是幸福一帶的改造，福山區(qū)的大量舊村改造，南郊的部分村里新建項目），芝罘中心區(qū)作為老區(qū)，土地的供應(yīng)稀缺，新項目的主要來源將是拆遷，供應(yīng)量相對其他區(qū)域較少。但價格僅次于濱海中路的高檔海景房。二、煙臺區(qū)域市場需求及其發(fā)展煙臺市商業(yè)區(qū)格局分布概況煙臺市主要的商業(yè)區(qū)域集中在中心城區(qū)。亦即是芝罘區(qū)，芝罘區(qū)的商業(yè)中心區(qū)域經(jīng)歷近年來的發(fā)展，重點發(fā)展方向逐步由東向西轉(zhuǎn)移并擴張。地段屬性代表性商業(yè)物業(yè)南大街一線商業(yè)通道軸線華聯(lián)商廈煙臺振華購物中心陽光國際購物廣場、沃爾瑪購物廣場南大街靠海港路一線屬于商業(yè)中心節(jié)點范圍南大街購物城南大街名品服裝商城海港路一線商業(yè)區(qū)中心節(jié)點振華商廈、良友廣場、富凱商廈、新步步高購物中心、陽光100購物廣場“三站”一線商業(yè)區(qū)中心節(jié)點東方巴黎商業(yè)步行街、五星電器大潤發(fā)倉儲式百貨超市三站批發(fā)市場、德勝興業(yè)廣場百盛購物中心、國美電器永興中南大廈(名都購物廣場)、蘇寧電器“幸福中路”一線商業(yè)區(qū)中心節(jié)點九隆廣場
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