【正文】 1期主體工程建設室內裝修工程室外配套工程建設2期主體工程建設室內裝修工程3室外配套工程建設場地綠化3全部工程竣工驗收第九章 投資估算及資金籌措一、編制依據及說明 編制依據（1）《市政工程投資估算指標》建標[2007]163號》（2）國家計委、財政部計價格[2001]585號（3）廣東省物價局、財政廳粵價[2003]160號（4）《廣東省建設工程其他費用標準》（5）《廣東勘察設計收費標準》（6）《廣東省建筑安裝工程概算定額》（7）《廣東省建設工程費用定額》（8）《廣東省行政事業(yè)性收費項目和標準（建設部門）》編制說明（1）土地費：本項目土地采用與軍隊駐地合作建房模式。屋頂加強保溫隔熱，并預設太陽能熱水器的承載能力，各住戶陽面陽臺側均預留預埋太陽能熱水器支撐件。煤氣低壓干管DN200，庭院干管DN150。生活污水經排水管流入化糞池經初步沉淀處理后經小區(qū)污水管道排入城市污水管網統(tǒng)一處理。地下為人防、設備、汽車及自行車停放等。采用大面積開窗，結合凸窗、落地窗等，為住戶創(chuàng)造良好的視景條件，同時均考慮戶內公共活動空間的開敝、靈活性。 五、景園綠化系統(tǒng) 景園空間及環(huán)境的設計與營造是本項目成敗的關鍵，如何在高密度和場地局促的條件下創(chuàng)造層次豐富的景園空間，使社區(qū)內部各種活動各得其所是本方案所面臨的挑戰(zhàn)。對城市空間而言，方案利用拼接單元之間的穿插與組合、建筑高度的變化，使出社區(qū)沿任何一個外向的道路界面均形成了動態(tài)而富有節(jié)奏感的城市輪廓線，并且小區(qū)內外景觀在水平與高度方向均是流動的、變化的，對住戶而言，空間內外的流動和變化是充滿人性與關愛的。本案所在隴口區(qū)地處經濟特區(qū)之外。珠?；疖嚤闭揪啾景覆蛔?km。房地產市場之所以趨好，主要還是房改政策的拉動。（2）該項目工程統(tǒng)一規(guī)劃，合理布局，配套建設，因地制宜，資源共享，可形成居住舒適，環(huán)境優(yōu)美，功能齊全、成本適中，質量較高的居民小區(qū)。國企和政府機關的干部大部分都已經在房改中獲得了單位分配的住房，但是由于原來分配的住宅戶型和結構設計不合理，子女也已經長大，正在準備購買第二套住房。位于北回歸線以南，東經113176。區(qū)內有森林公園、市政公園、社區(qū)公園等大小公園112個。為了避免高層高密度帶來的空間封閉感，方案采用北側樓層較高，南側樓層較低，住宅底層局部架空，建筑形體、高度的變化等細節(jié)的精心設計，讓建筑自然地融入整體環(huán)境之中，由于基地形態(tài)的變化及住宅單元在整體環(huán)境中的不同位置，方案采用整體明確，局部因地制宜的方式，精心打造每一居住單元的內外景觀，形成豐富而多樣的居住單元形式。 2)沿主要干道設連續(xù)的商業(yè)界面，內部主要中心綠化中建筑局部架空，作為社區(qū)小型公共場所，形成以公共活動為主的多層次社區(qū)活動場所，架空部分不僅豐富視覺景觀的層次，且為住戶提供風雨無阻的戶外活動場所。住宅立面則采用簡潔的現(xiàn)代構成手法，立面與體型設計忠實反映建筑的空間及平面功能，材質樸實而親切。基礎地板下需鋪300mm厚河卵砂層，砂中含泥量不超過5%墊層每邊擴出基礎外緣600mm。供電工程用電總負荷11000KW其中：住宅樓用電9600KW 底商裙房用電200KW 其他用電1200KW在小區(qū)四周邊角地段設置11臺1200KVA箱式變壓器，變壓器總容量13200KVA。高層滅火利用樓頂水箱和地下儲水池水源作消防用水。第七章 環(huán)境保護和安全防護一、環(huán)境保護廢水：本項目廢水主要是居民生活污水，洗滌污水，經排水系統(tǒng)排入室外化糞池，經沉淀處理后排入市政污水管網統(tǒng)一治理。月。由附表5《損益表》計算可知（4） 投資利潤率 ％（8） ％（9） ％借款償還能力分析由附表9《借款還本付息計算表》可知本項目貸款額7000萬元，貸款期限3年，還款資金來源為建設期利息準備金和本項目利潤。詳見附表4《投資使用計劃與資金籌措表》、附表8《資金來源與運用表》第十章 財務測算及經濟效益評價一、測算依據 國家計委、建設部聯(lián)合發(fā)布的《建設項目經濟評價方法與參數》（第三版） 中華人民共和國建設部《房地產項目經濟評價方法》 《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（國務院1993年138號令） 國家現(xiàn)行稅費政策及相關法規(guī) 委托單位提供的相關資料二、財務測算 銷售收入本項目建筑總面積345150㎡，銷售總收入為330410萬元，平均售價9923元／㎡。第一期建設7，共4棟住宅樓，其中：（1） 主體工程建設10個月；（2） 室內裝飾工程4個月；（3） 室外配套工程建設2個月第二期建設4＃、5＃、1共7棟商住樓，其中：（4） 主體工程建設16個月；（5） 室內裝飾工程8個月；（6） 室外配套工程建設6個月；（7） 整體綠化工程3個月；全部工程竣工驗收1個月。主要節(jié)能措施有：建筑物盡可能采用南北朝向。煤氣工程本項目住宅用城市煤氣，煤氣管網設計、安裝、調試均由市煤氣公司統(tǒng)一實施。排水工程日排水量約1200 M3排水系統(tǒng)分為排污水系統(tǒng)和排雨水系統(tǒng)，排污水管道設置在小區(qū)道路下枝網狀通向各建筑物。主要建筑物設計概況本項目地上建筑由高層商住樓、高層住宅樓及辦公樓裙房等構成。其平面設計具有以下共同特點：平面布置均強調充分利用每一單元位置的獨特景觀，主臥室朝南布置，客廳或是朝南，或是朝向最佳景觀面。而區(qū)內道路采用自由的線型、伴以景觀與園林化處理，并沿景觀大道自然延伸到區(qū)內各個景點。在區(qū)內絕大多數居住單元不僅具有良好的朝向和通風，而且具有寬廣深遠的視覺景觀，有效地避免了高層密度居住環(huán)境中常見的視覺與空間壓抑的弊病。羅湖區(qū)、福田區(qū)、南山區(qū)、鹽田區(qū)位于經濟特區(qū)內，寶安區(qū)、隴口區(qū)、光明新區(qū)和坪山新區(qū)地處經濟特區(qū)外。小區(qū)南側泥崗東路、西側玉平快速干道、東側布吉路均為城市主干道。第三章 市場預測 一、珠海市房地產價格調查01.水榭山75000元/平方米02.十二橡樹莊園40000元/平方米03.萬科華府25000元/平方米04.書香門第上河22000元/平方米05.龍岸20000元/平方米06.溪山16000元/平方米07.金地上塘道花14500元/平方米08.佳兆業(yè)上品雅12500元/平方米09.榮域12000元/平方米2009年珠海市商品房價格調查結果（單位：元/平方米）商品房項目 規(guī)格標準 最低成交價 最高成交價 集中成交價 （1）住宅 一類地段多層普通商品住宅 城區(qū)中心地段 12000 22000 16000一類地段高層普通商品住宅 城區(qū)中心地段 18000 25000 20000二類地段多層普通商品住宅 城區(qū)一般地段 8000 18000 12000二類地段高層普通商品住宅 城區(qū)一般地段 12000 21000 16000三類地段多層普通商品住宅 城區(qū)郊區(qū)地段 5000 12000 9000三類地段高層普通商品住宅 城區(qū)郊區(qū)地段 9000 15000 12000高檔商品住宅 不分地段 18000 40000 25000（2）非住宅寫字樓 不分地段 15000 30000 20000商業(yè)用房 不分地段 15000 35000 25000二、市場需求分析一個城市對于住宅需求進而對于包括非住宅在內的房地產產品的需求，通常跟人口的增長保持的正相關的關系，在宏觀房地產利好的形勢帶動下，珠海市的房地產市場正趨向良性發(fā)展，老百姓入市的積極性很高，珠海市60%的家庭有住房消費的愿望，30%的家庭有近二、三年住房消費的需求，珠海市外來人口對住房的需求也很大，幾乎占本地需求量的1/3之多。（3），具有較好的經濟效益和社會效益。經濟適用房對私營企業(yè)老板缺乏吸引力，商品房是他們的首選。46′至114176。其中，排牙山森林公園面積94平方公里，青林徑森林公園30平方公里。同時布局過程中充分考慮地下空間的利用，停車、設備間及人防功能等均集中于地下室，而這種布置又充分考慮了上部主要景觀綠化對覆土深度的要求。 3)在有限的場地范圍內建筑圍合形成集中的、多層次中央花園，集中的綠化、水體、架空系統(tǒng)、公共綠地、私家庭院、小品通過場地與步行小徑連接，共同演繹可游可居的社區(qū)活動場所。建筑設計強調形體與節(jié)點設計，通過材料的色彩與質感變化，創(chuàng)造溫馨的家園形象主面主要材料為面磚，局部陽臺、構架采用涂料，陽臺欄桿、空調機位、凸窗、構架局部墻體等細節(jié)處理使整體形漿典雅、清新。分層夯實。室外電纜溝設于小區(qū)道路下面，高壓電纜引出小區(qū)后與城市10KV高壓供電網接通。（2）豎向交通本項目11棟高層住宅樓共設50部電梯，每單元均設電梯2部，步行樓梯1處，安全門外設消防疏散樓梯。廢物：