【正文】 1期主體工程建設(shè)室內(nèi)裝修工程室外配套工程建設(shè)2期主體工程建設(shè)室內(nèi)裝修工程3室外配套工程建設(shè)場(chǎng)地綠化3全部工程竣工驗(yàn)收第九章 投資估算及資金籌措一、編制依據(jù)及說(shuō)明 編制依據(jù)（1）《市政工程投資估算指標(biāo)》建標(biāo)[2007]163號(hào)》（2）國(guó)家計(jì)委、財(cái)政部計(jì)價(jià)格[2001]585號(hào)（3）廣東省物價(jià)局、財(cái)政廳粵價(jià)[2003]160號(hào)（4）《廣東省建設(shè)工程其他費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)》（5）《廣東勘察設(shè)計(jì)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》（6）《廣東省建筑安裝工程概算定額》（7）《廣東省建設(shè)工程費(fèi)用定額》（8）《廣東省行政事業(yè)性收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)（建設(shè)部門(mén)）》編制說(shuō)明（1）土地費(fèi)：本項(xiàng)目土地采用與軍隊(duì)駐地合作建房模式。屋頂加強(qiáng)保溫隔熱，并預(yù)設(shè)太陽(yáng)能熱水器的承載能力，各住戶(hù)陽(yáng)面陽(yáng)臺(tái)側(cè)均預(yù)留預(yù)埋太陽(yáng)能熱水器支撐件。煤氣低壓干管DN200，庭院干管DN150。生活污水經(jīng)排水管流入化糞池經(jīng)初步沉淀處理后經(jīng)小區(qū)污水管道排入城市污水管網(wǎng)統(tǒng)一處理。地下為人防、設(shè)備、汽車(chē)及自行車(chē)停放等。采用大面積開(kāi)窗，結(jié)合凸窗、落地窗等，為住戶(hù)創(chuàng)造良好的視景條件，同時(shí)均考慮戶(hù)內(nèi)公共活動(dòng)空間的開(kāi)敝、靈活性。 五、景園綠化系統(tǒng) 景園空間及環(huán)境的設(shè)計(jì)與營(yíng)造是本項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵，如何在高密度和場(chǎng)地局促的條件下創(chuàng)造層次豐富的景園空間，使社區(qū)內(nèi)部各種活動(dòng)各得其所是本方案所面臨的挑戰(zhàn)。對(duì)城市空間而言，方案利用拼接單元之間的穿插與組合、建筑高度的變化，使出社區(qū)沿任何一個(gè)外向的道路界面均形成了動(dòng)態(tài)而富有節(jié)奏感的城市輪廓線(xiàn)，并且小區(qū)內(nèi)外景觀在水平與高度方向均是流動(dòng)的、變化的，對(duì)住戶(hù)而言，空間內(nèi)外的流動(dòng)和變化是充滿(mǎn)人性與關(guān)愛(ài)的。本案所在隴口區(qū)地處經(jīng)濟(jì)特區(qū)之外。珠?；疖?chē)北站距本案不足2km。房地產(chǎn)市場(chǎng)之所以趨好，主要還是房改政策的拉動(dòng)。（2）該項(xiàng)目工程統(tǒng)一規(guī)劃，合理布局，配套建設(shè)，因地制宜，資源共享，可形成居住舒適，環(huán)境優(yōu)美，功能齊全、成本適中，質(zhì)量較高的居民小區(qū)。國(guó)企和政府機(jī)關(guān)的干部大部分都已經(jīng)在房改中獲得了單位分配的住房，但是由于原來(lái)分配的住宅戶(hù)型和結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)不合理，子女也已經(jīng)長(zhǎng)大，正在準(zhǔn)備購(gòu)買(mǎi)第二套住房。位于北回歸線(xiàn)以南，東經(jīng)113176。區(qū)內(nèi)有森林公園、市政公園、社區(qū)公園等大小公園112個(gè)。為了避免高層高密度帶來(lái)的空間封閉感，方案采用北側(cè)樓層較高，南側(cè)樓層較低，住宅底層局部架空，建筑形體、高度的變化等細(xì)節(jié)的精心設(shè)計(jì)，讓建筑自然地融入整體環(huán)境之中，由于基地形態(tài)的變化及住宅單元在整體環(huán)境中的不同位置，方案采用整體明確，局部因地制宜的方式，精心打造每一居住單元的內(nèi)外景觀，形成豐富而多樣的居住單元形式。 2)沿主要干道設(shè)連續(xù)的商業(yè)界面，內(nèi)部主要中心綠化中建筑局部架空，作為社區(qū)小型公共場(chǎng)所，形成以公共活動(dòng)為主的多層次社區(qū)活動(dòng)場(chǎng)所，架空部分不僅豐富視覺(jué)景觀的層次，且為住戶(hù)提供風(fēng)雨無(wú)阻的戶(hù)外活動(dòng)場(chǎng)所。住宅立面則采用簡(jiǎn)潔的現(xiàn)代構(gòu)成手法，立面與體型設(shè)計(jì)忠實(shí)反映建筑的空間及平面功能，材質(zhì)樸實(shí)而親切?；A(chǔ)地板下需鋪300mm厚河卵砂層，砂中含泥量不超過(guò)5%墊層每邊擴(kuò)出基礎(chǔ)外緣600mm。供電工程用電總負(fù)荷11000KW其中：住宅樓用電9600KW 底商裙房用電200KW 其他用電1200KW在小區(qū)四周邊角地段設(shè)置11臺(tái)1200KVA箱式變壓器，變壓器總?cè)萘?3200KVA。高層滅火利用樓頂水箱和地下儲(chǔ)水池水源作消防用水。第七章 環(huán)境保護(hù)和安全防護(hù)一、環(huán)境保護(hù)廢水：本項(xiàng)目廢水主要是居民生活污水，洗滌污水，經(jīng)排水系統(tǒng)排入室外化糞池，經(jīng)沉淀處理后排入市政污水管網(wǎng)統(tǒng)一治理。月。由附表5《損益表》計(jì)算可知（4） 投資利潤(rùn)率 ％（8） ％（9） ％借款償還能力分析由附表9《借款還本付息計(jì)算表》可知本項(xiàng)目貸款額7000萬(wàn)元，貸款期限3年，還款資金來(lái)源為建設(shè)期利息準(zhǔn)備金和本項(xiàng)目利潤(rùn)。詳見(jiàn)附表4《投資使用計(jì)劃與資金籌措表》、附表8《資金來(lái)源與運(yùn)用表》第十章 財(cái)務(wù)測(cè)算及經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)一、測(cè)算依據(jù) 國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（第三版） 中華人民共和國(guó)建設(shè)部《房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》 《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》（國(guó)務(wù)院1993年138號(hào)令） 國(guó)家現(xiàn)行稅費(fèi)政策及相關(guān)法規(guī) 委托單位提供的相關(guān)資料二、財(cái)務(wù)測(cè)算 銷(xiāo)售收入本項(xiàng)目建筑總面積345150㎡，銷(xiāo)售總收入為330410萬(wàn)元，平均售價(jià)9923元／㎡。第一期建設(shè)7，共4棟住宅樓，其中：（1） 主體工程建設(shè)10個(gè)月；（2） 室內(nèi)裝飾工程4個(gè)月；（3） 室外配套工程建設(shè)2個(gè)月第二期建設(shè)4＃、5＃、1共7棟商住樓，其中：（4） 主體工程建設(shè)16個(gè)月；（5） 室內(nèi)裝飾工程8個(gè)月；（6） 室外配套工程建設(shè)6個(gè)月；（7） 整體綠化工程3個(gè)月；全部工程竣工驗(yàn)收1個(gè)月。主要節(jié)能措施有：建筑物盡可能采用南北朝向。煤氣工程本項(xiàng)目住宅用城市煤氣，煤氣管網(wǎng)設(shè)計(jì)、安裝、調(diào)試均由市煤氣公司統(tǒng)一實(shí)施。排水工程日排水量約1200 M3排水系統(tǒng)分為排污水系統(tǒng)和排雨水系統(tǒng)，排污水管道設(shè)置在小區(qū)道路下枝網(wǎng)狀通向各建筑物。主要建筑物設(shè)計(jì)概況本項(xiàng)目地上建筑由高層商住樓、高層住宅樓及辦公樓裙房等構(gòu)成。其平面設(shè)計(jì)具有以下共同特點(diǎn)：平面布置均強(qiáng)調(diào)充分利用每一單元位置的獨(dú)特景觀，主臥室朝南布置，客廳或是朝南，或是朝向最佳景觀面。而區(qū)內(nèi)道路采用自由的線(xiàn)型、伴以景觀與園林化處理，并沿景觀大道自然延伸到區(qū)內(nèi)各個(gè)景點(diǎn)。在區(qū)內(nèi)絕大多數(shù)居住單元不僅具有良好的朝向和通風(fēng)，而且具有寬廣深遠(yuǎn)的視覺(jué)景觀，有效地避免了高層密度居住環(huán)境中常見(jiàn)的視覺(jué)與空間壓抑的弊病。羅湖區(qū)、福田區(qū)、南山區(qū)、鹽田區(qū)位于經(jīng)濟(jì)特區(qū)內(nèi)，寶安區(qū)、隴口區(qū)、光明新區(qū)和坪山新區(qū)地處經(jīng)濟(jì)特區(qū)外。小區(qū)南側(cè)泥崗東路、西側(cè)玉平快速干道、東側(cè)布吉路均為城市主干道。第三章 市場(chǎng)預(yù)測(cè) 一、珠海市房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)查01.水榭山75000元/平方米02.十二橡樹(shù)莊園40000元/平方米03.萬(wàn)科華府25000元/平方米04.書(shū)香門(mén)第上河22000元/平方米05.龍岸20000元/平方米06.溪山16000元/平方米07.金地上塘道花14500元/平方米08.佳兆業(yè)上品雅12500元/平方米09.榮域12000元/平方米2009年珠海市商品房?jī)r(jià)格調(diào)查結(jié)果（單位：元/平方米）商品房項(xiàng)目 規(guī)格標(biāo)準(zhǔn) 最低成交價(jià) 最高成交價(jià) 集中成交價(jià) （1）住宅 一類(lèi)地段多層普通商品住宅 城區(qū)中心地段 12000 22000 16000一類(lèi)地段高層普通商品住宅 城區(qū)中心地段 18000 25000 20000二類(lèi)地段多層普通商品住宅 城區(qū)一般地段 8000 18000 12000二類(lèi)地段高層普通商品住宅 城區(qū)一般地段 12000 21000 16000三類(lèi)地段多層普通商品住宅 城區(qū)郊區(qū)地段 5000 12000 9000三類(lèi)地段高層普通商品住宅 城區(qū)郊區(qū)地段 9000 15000 12000高檔商品住宅 不分地段 18000 40000 25000（2）非住宅寫(xiě)字樓 不分地段 15000 30000 20000商業(yè)用房 不分地段 15000 35000 25000二、市場(chǎng)需求分析一個(gè)城市對(duì)于住宅需求進(jìn)而對(duì)于包括非住宅在內(nèi)的房地產(chǎn)產(chǎn)品的需求，通常跟人口的增長(zhǎng)保持的正相關(guān)的關(guān)系，在宏觀房地產(chǎn)利好的形勢(shì)帶動(dòng)下，珠海市的房地產(chǎn)市場(chǎng)正趨向良性發(fā)展，老百姓入市的積極性很高，珠海市60%的家庭有住房消費(fèi)的愿望，30%的家庭有近二、三年住房消費(fèi)的需求，珠海市外來(lái)人口對(duì)住房的需求也很大，幾乎占本地需求量的1/3之多。（3），具有較好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。經(jīng)濟(jì)適用房對(duì)私營(yíng)企業(yè)老板缺乏吸引力，商品房是他們的首選。46′至114176。其中，排牙山森林公園面積94平方公里，青林徑森林公園30平方公里。同時(shí)布局過(guò)程中充分考慮地下空間的利用，停車(chē)、設(shè)備間及人防功能等均集中于地下室，而這種布置又充分考慮了上部主要景觀綠化對(duì)覆土深度的要求。 3)在有限的場(chǎng)地范圍內(nèi)建筑圍合形成集中的、多層次中央花園，集中的綠化、水體、架空系統(tǒng)、公共綠地、私家庭院、小品通過(guò)場(chǎng)地與步行小徑連接，共同演繹可游可居的社區(qū)活動(dòng)場(chǎng)所。建筑設(shè)計(jì)強(qiáng)調(diào)形體與節(jié)點(diǎn)設(shè)計(jì)，通過(guò)材料的色彩與質(zhì)感變化，創(chuàng)造溫馨的家園形象主面主要材料為面磚，局部陽(yáng)臺(tái)、構(gòu)架采用涂料，陽(yáng)臺(tái)欄桿、空調(diào)機(jī)位、凸窗、構(gòu)架局部墻體等細(xì)節(jié)處理使整體形漿典雅、清新。分層夯實(shí)。室外電纜溝設(shè)于小區(qū)道路下面，高壓電纜引出小區(qū)后與城市10KV高壓供電網(wǎng)接通。（2）豎向交通本項(xiàng)目11棟高層住宅樓共設(shè)50部電梯，每單元均設(shè)電梯2部，步行樓梯1處，安全門(mén)外設(shè)消防疏散樓梯。廢物：