【正文】 特別要準備好抗風險資金，不可挪用。 （4）項目成本須合理控制，以保留市場波動時的降價應對空間。 （3）要做精品。 （1）實行速度管理，加強項目運作進度，以避免市場可能的由高峰期向下降期轉折的風險?？v觀開發(fā)全過程，從經(jīng)濟效益，社會效益和環(huán)境效益來看，該開發(fā)方案是完全可行的。因此社會效益極為可觀。陽光家和苑房地產開發(fā)項目申請報告 宿松縣咨詢工程院 41從社會效益來說：該項目建成后，將切實解決我縣內人民的生活及居住問題。第九章 結論與建議 結論從經(jīng)濟效益來說：由于房地產開發(fā)公司在項目開發(fā)建設前，進行了廣泛、深入的市場調研，了解客戶的需求，目前部分單元已有意向性客戶提前預定，銷售前景看好。表 82 社會對項目的適應性和可接受程度分析表 社會風險分析主要風險預防措施在建設用地征用時，在執(zhí)行國家有關土地補償、安置補助等標準的基礎響序號 社會因素 適應程度 可能出現(xiàn)的問題 措施建議1 不同利益群體 支持 無2 當?shù)亟M織機構 支持 無3 當?shù)丶夹g文化條件 適應 無陽光家和苑房地產開發(fā)項目申請報告 宿松縣咨詢工程院 40上，結合當?shù)貙嶋H情況，以掛牌出讓方式取得土地使用權。當?shù)厝罕娤Ｍ椖拷ǔ珊竽軌蛱岣呱钏胶蜕钯|量，因此對項目的建設持支持態(tài)度。因此與項目直接相關的不同利益群體對項目建設持支持態(tài)度并會積極參與項目的建設。建議建設單位與各部門做好協(xié)調工作，盡量減少對當?shù)鼐用竦牟焕绊?。項目的實施，改善了原有單位辦公環(huán)境及原住戶居住品質，優(yōu)化了安縣先城鎮(zhèn)環(huán)境，進一步促進了易宿松縣城市化發(fā)展。對其他利益群體沒有不利影響。從大局著眼，本項目的建設有利于提升政府形象，美化城市環(huán)境，改善陽光家和苑房地產開發(fā)項目申請報告 宿松縣咨詢工程院 38城市面貌，促進縣總體發(fā)展，將收到一舉多得的效果。項目建成后將改善原住戶居住品質，為宿松縣三年大變樣和城鄉(xiāng)規(guī)劃發(fā)展的后續(xù)工作及和諧社會建設做出貢獻。陽光家和苑房地產開發(fā)項目申請報告 宿松縣咨詢工程院 37第八章 社會影響分析 社會影響效果分析（1）項目對當?shù)鼐用裆畹挠绊懕卷椖繄詻Q貫徹生態(tài)原則、文化原則與經(jīng)濟效益原則并重，力求以較少的投入塑造出環(huán)境相對優(yōu)雅的生活居住空間。項目投資利稅率為 46%，利潤率為 28%。① 資計劃與資金籌措估算根據(jù)項目進展時間及各工作環(huán)節(jié)發(fā)生估算各年資金需求情況進行投資計陽光家和苑房地產開發(fā)項目申請報告 宿松縣咨詢工程院 36劃與資金籌措。經(jīng)測算，以上兩種情況分析結果均在可控范圍之內。（2）敏感性分析①第一種情況：收入不變，成本變化 考慮到項目工期較長，影響成本變化的因子較多且不確定，假設成本費用分別上下變化 5%或 10%。②收入類變量因子：這類因子包括售價及其增長、銷售進度等。 項目不確定性分析（1）影響項目財務經(jīng)濟評價的主要變量因子本項目由于開發(fā)經(jīng)營周期較長，其可能的變量因子較多，主要包括兩類因子：①成本類變量因子：這類因子有土地費用、建安成本、貸款利息、環(huán)境費用、開發(fā)規(guī)費、銷售費用等。財務凈現(xiàn)值陽光家和苑房地產開發(fā)項目申請報告 宿松縣咨詢工程院 35根據(jù)本項目的現(xiàn)金流量測算，在基準收益率為 10%的前提下，可測算出其凈現(xiàn)值為 2836 萬元。2=14%③全部投資成本利稅率 利稅率= 總利稅/總投資成本費用 =100% =46% ④全部投資年利稅收益率 全部投資年利稅收益率=利稅率/開發(fā)經(jīng)營周期 =46%247。本項目利潤總額為 萬元。 總成本費用根據(jù)本項目固定資產投資表，項目總投資為 3380 萬元。陽光家和苑房地產開發(fā)項目申請報告 宿松縣咨詢工程院 33（4）項目預期銷售收入估測本項目總銷售收入為 萬元。其銷售范圍及面積分別為：（2）項目預期售價估測根據(jù)本報告市場研究結果，結合當?shù)貥潜P價格水平和本項目定位檔次，報告預測：本項目商品住宅部分的主力價格可依據(jù)具體樓層和戶型按照均價2200 元 m2 估算，地下室按照 500 元/ m 2 銷售價格估算。 銷售收入與稅金估算 銷售收入（1）項目銷售范圍及面積本方案規(guī)劃建筑面積 24190 平方米。（7）銷售費用：本項目規(guī)模大，開發(fā)經(jīng)營周期預計 2 年，估計銷售投入約為銷售總收入的 2‰左右。（6）管理費用：包括管理人員工資、酬金、獎金、交通、通訊、辦公、福利、正常公關等費用。計約為 8 萬元。（3）開發(fā)規(guī)費工程監(jiān)理費和其他費用等等，合計投資 8 萬元。 估算說明 （1）土地使用權：本項目土地出讓金 1200 萬元，通過摘牌取得，使用年限 70 年。 建設投資估算本項目建設總投資 3380 萬元，其中：土地出讓金 1200 萬元，建筑工程費 2022 萬元，其他費用 180 萬元。因此，項目的實施對周圍環(huán)境影響較小。 結論陽光家和苑房地產開發(fā)項目申請報告 宿松縣咨詢工程院 31本項目建設場址周圍無污染及污染物排放，環(huán)境狀況良好。 公眾參與本項目環(huán)境影響評價“公眾參與” 的目的在于使公眾對擬建項目的各種意見、建議、和要求貫徹于整個環(huán)境影響評價中，溝通公眾與項目建設方的相互了解，彌補環(huán)境影響評價過程中可能存在的疏漏，制定出嚴格的環(huán)境監(jiān)管措施與實施計劃，使該項目的規(guī)劃設計更加完善和合理，從而有利于項目的綜合效益。各類水泵單獨設置在各自的水泵房，水泵均設隔振墊，在水渠進、出水管上安裝可繞曲橡膠接頭，出水管上安裝止回閥。雨水由雨水管道排入市政雨水管網(wǎng)，生活污水經(jīng)化糞池處理后排入市政污水管道。② 堅持經(jīng)濟效益和環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則，把產生的各種污染減少到低限度。 項目建成后環(huán)境影響分析作為房地產開發(fā)項目，基本無工藝廢氣和生產廢水排放，因此污染源分析主要是燃料燃燒廢氣、生活污水和生活垃圾。生活垃圾擬用垃圾箱收集后由環(huán)衛(wèi)工人定期送到垃圾處理場處理。生活污水經(jīng)收集后外運；施工污水主要含泥沙、懸浮物等，經(jīng)沉淀池沉淀后用于潑灑地面抑塵。施工期間盡量選用煙氣量較少的內燃機械和車輛，減少尾氣污染，施工道路經(jīng)常保持清潔，濕潤，以減少汽車輪胎與路面接觸而引起的揚塵污染，同時車輛應限速行駛；混凝土攪拌等高噪聲作業(yè)及施工車的進出口，盡可能遠離居民住宅，施工車場地盡量平整，減少顛簸聲，以減少施工噪聲對居民生活的影響；②施工中做到無高噪聲及爆炸聲，打樁時不在夜深人靜時進行，吊裝設備噪聲滿足環(huán)保要求；③施工中不產生超標準的空氣污染，環(huán)保措施與工程進度做到“三同時” ，環(huán)境治理設施應與項目的主題工程同時設計，同時施工，同時交付使用；④建筑垃圾及時清理，文明施工；地塊周圍樹立高于 3 米的簡易屏障，或在使用機械設備旁樹立屏障，減少施工機械的噪音。 表 63 各施工階段晝、夜聲級估算值 單位：dB（A ）施工階段 晝間場界噪聲 標準值 夜間場界噪聲 標準值土方階段 7585 75 7585 55結構階段 7085 70 6580 55裝修階段 8095 85 禁止施工 55(2)施工揚塵的影響 由于土石方過程破壞了地表結構，會造成地面揚塵污染環(huán)境，其揚塵量的大小與諸多因素有關，是一個復雜、較難定量的問題。(4)施工期固體廢棄物施工期固體廢棄物主要為施工人員的生活垃圾、施工渣土及損壞或廢棄的各種建筑裝修材料。表 61 各施工階段主要噪聲源狀況施工階段 聲源 聲級 施工階段 聲源 聲級挖土機 7896 電鉆 100115沖擊機 95 電錘 100105空壓機 7585 手工鉆 100105土石方階段打樁機 95105 無齒鋸 105混凝土輸送泵90100 多功能木工刨90100振搗器 100105 混凝土攪拌機100110電據(jù) 100110 云石機 100110電焊機 9095 多角磨光機 100115底板與結構階段空壓機 7585裝修、安裝階段表 62 交通運輸車輛聲級施工階段 運輸內容 車輛類型 聲級/dB(A)土方階段底板與結構階段裝修階段土方外運鋼筋、商品混凝土各種裝修材料及主要設備大型載重機混凝土罐車、載重車輕型載重卡車90808575 陽光家和苑房地產開發(fā)項目申請報告 宿松縣咨詢工程院 28(2)施工期揚塵施工期揚塵主要來自土方的挖掘揚塵及現(xiàn)場堆放揚塵；建筑材料（白灰、水泥、沙子、石子、磚等）的現(xiàn)場搬運及堆放揚塵；施工垃圾的清理及堆放揚塵；人來車往造成的現(xiàn)場道路揚塵。物料運輸?shù)慕煌ㄔ肼曋饕歉魇┕るA段物料運輸車輛引起的噪聲，各階段的車輛類型及聲級見表。施工場地噪聲主要是施工機械設備噪聲，物料裝卸碰撞噪聲及施工人員的活動噪聲，各施工階段的主要噪聲源及其聲級見表。遠離重工業(yè)區(qū)，工業(yè)污染小。陽光家和苑房地產開發(fā)項目申請報告 宿松縣咨詢工程院 2730%的綠化率保證了周圍良好的環(huán)境，建成后注重人文環(huán)境和只人化控制，污染較少。在當前的房地產開發(fā)過程中，講究園藝設計，提倡健康住宅已是大勢所趨，但目前國內的景觀設計多采用噴泉、廣場等“硬質景觀” ，較少采用有生命力的活生生的 “軟質景觀”，只注重視覺效果，而沒有營造整體氣氛。 土地利用項目建設規(guī)劃嚴格按照宿松縣住房和城鄉(xiāng)建設局規(guī)劃設計條件執(zhí)行，滿足各項技術指標控制要求。 土地利用合理性分析 土地獲取該地塊土地使用權通過競標獲得，編號為 202238 號地塊。樓區(qū)主干道為 6 米寬的水泥路面。 建設規(guī)模本項目規(guī)劃用地面積 平方米，規(guī)劃總建筑面積 24190 平方米。第五章 建設用地分析 項目選址及用地方案 項目選址本項目地理位置優(yōu)越。給水龍頭等用水器具采用節(jié)水型產品，公共淋浴間采用腳踏式淋浴器。5．坐便器采用 6 升水箱，且分 2 擋沖洗。4．回收優(yōu)質雜排水，經(jīng)中水處理后回用于沖廁及綠化、景觀用水等。2．各分區(qū)低層部分的衛(wèi)生間，入戶管（或配水橫管）上采取適當?shù)臏p壓措施。 節(jié)水措施根據(jù)現(xiàn)行《建筑給水排水設計規(guī)范》GB500152022， 《室外給水設計規(guī)范》GB500132022選取給水用水定額。房間散熱器選用鋁合金暖氣片。采暖系統(tǒng)按單元設置，各熱力出口均安裝差壓控制器。每組散熱器進水管安裝丹佛斯溫控閥。系統(tǒng)布置簡單，水路通暢，安裝檢修方便。小區(qū)內管網(wǎng)敷設中，采用高密度聚乙烯直埋保溫管，有效避免了在管網(wǎng)傳送中的熱量損失。 建筑節(jié)能技術該工程維護結構的保溫材料選擇和構造方案如下：屋面：選用150mm厚水泥聚苯保溫板做保溫層，材料密度280300kg/ =()外墻：普通內墻抹灰，240厚粉煤灰燒結磚，外貼40厚聚苯板，外飾面系統(tǒng)涂層，外墻傳熱為k=()門窗：選用產品要求其抗風性能屬標準GB7106第2級，空氣滲透性能屬標準GB7108 第3級，雨水滲透性能屬標準 GB7108第4級，外墻窗均為塑鋼雙玻，其傳熱系數(shù)為k=(),采用保溫分戶門，其傳熱系數(shù)為k=()樓梯間：普通內墻抹灰，240厚粉煤灰燒結磚，靠樓梯間一側加抹20厚保溫砂漿，其傳熱系數(shù)為k=()陽光家和苑房地產開發(fā)項目申請報告 宿松縣咨詢工程院 24 采暖系統(tǒng)的保溫節(jié)能措施小區(qū)供熱采用高熱效率的地源熱泵(熱