【正文】 全，小學(xué)、中學(xué)、幼兒園、醫(yī)院、金街超市均在周邊區(qū)域500米范圍之內(nèi)，是理想的居住地；⑷拆遷工程量小，施工場地運輸方便；⑸基于鳳凰小區(qū)是具有一定規(guī)模的全封閉小區(qū)，可操作性較強。第三章 陽泉市居民住宅現(xiàn)狀及房地產(chǎn)市場發(fā)展預(yù)測 房地產(chǎn)市場調(diào)研房地產(chǎn)市場是房地產(chǎn)交易雙方就某宗特定房地產(chǎn)的交易價格達成一致并進行房地產(chǎn)商品交易的領(lǐng)域。房地產(chǎn)市場的核心功能是形成房地產(chǎn)市場交易價格。一個完善而靈活的房地產(chǎn)市場必須具備下述條件：⑴有穩(wěn)定、明確及長遠的房地產(chǎn)政策；⑵有完善的法制基礎(chǔ)，使房地產(chǎn)開放開發(fā)、房地產(chǎn)交易和房地產(chǎn)管理均有法可依；⑶有統(tǒng)一、簡明靈活有效的現(xiàn)代化管理制度；有完善的房地產(chǎn)市場運作體系，這個市場要素該市已形成。①、房地產(chǎn)市場是房地產(chǎn)權(quán)益的交易市場由于房地產(chǎn)的不可移動性，房地產(chǎn)交易流通的對象實際上是附著在每一宗具體房地產(chǎn)上的權(quán)益，而不是物業(yè)本身。這種權(quán)益可以是所有權(quán)或其他權(quán)益。這種權(quán)益一般有明確的界定，因而具有排他性。這些權(quán)益或單獨交易或聯(lián)合在一起交易，在市場上就表現(xiàn)為不同類型、不同性質(zhì)的交易行為。房地產(chǎn)交易只有完成了權(quán)宜轉(zhuǎn)移手續(xù)才可告完結(jié)。由于房地產(chǎn)市場的特殊性，加之其交易數(shù)額巨大，該市制定了一整套相應(yīng)的房地產(chǎn)交易規(guī)定辦法來規(guī)范房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)交易，加以實現(xiàn)對房地產(chǎn)交易的管理。②、房地產(chǎn)市場是區(qū)域性市場由于房地產(chǎn)的不可移動性，房地產(chǎn)市場的區(qū)域性極強。不同城市甚至一個城市內(nèi)部的不同地區(qū)之間，房地產(chǎn)的市場條件、供求關(guān)系、價格水平都會大相徑庭。人們不可能將一個地方的房地產(chǎn)搬到另一個地方，只能在其所在地區(qū)使用，產(chǎn)地和消費地合一。由于房 地產(chǎn)市場的區(qū)域性特點，房地產(chǎn)開發(fā)商在從事地區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)時，必須充分了解該地區(qū)的政策、商業(yè)、文化、市政等各方面的情況。③、房地產(chǎn)市場是不完全競爭市場一個完全競爭的市場必須具備三個條件：⑴商品同質(zhì)，可以互相替代；⑵某一商品的賣主和買主人數(shù)眾多，且隨時自由進出市場；⑶信息充分，傳播暢通。但房地產(chǎn)市場不具備上述三個條件。房地產(chǎn)商品是絕對異質(zhì)的，互相不可替代。兩幢房子的建筑材料、設(shè)計都可以一樣，但所處的地理位置不可能一樣，即使是兩套朝向、樓層、結(jié)構(gòu)等都完全一樣的居室單位，在買主看來也是完全不同、不可替代的兩項商品。由于房地產(chǎn)商品是異質(zhì)的，或者說是唯一的，所以，某一房地產(chǎn)的賣主和買主都不可能是眾多的。一項房地產(chǎn)只有一個賣主，其他任何人都不可能提供同樣的房地產(chǎn)。買主欲購這項房地產(chǎn)就只有面對這個買主，沒有其他選擇。同樣，房地產(chǎn)賣主的選擇也是十分有限的，某一項房地產(chǎn)往往只適應(yīng)少數(shù)幾個買主的要求，在房地產(chǎn)市場上買主和賣主的機會都不是均等的，兩者都沒有充分的選擇權(quán)，因而，在房地產(chǎn)市場上個別賣主或買主對房地產(chǎn)交易價格往往會起很大作用。房地產(chǎn)是高價商品，房地產(chǎn)的權(quán)屬轉(zhuǎn)移必須按法定的程序履行各項手續(xù)，除房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人的變更外，還有相關(guān)的權(quán)利、義務(wù)、責(zé)任和利益等經(jīng)濟關(guān)系的轉(zhuǎn)移行為。為了保護有關(guān)當(dāng)事人的利益，各國政府都立法管理房地產(chǎn)買賣及租賃活動或行為。另一方面，為保護市場的有效供給，抑制不合理的市場需求，國家需要采取強有力的干預(yù)措施，通過規(guī)劃、價格、稅收等宏觀手段，引導(dǎo)和調(diào)控市場。因此，房地產(chǎn)交易活動在某些環(huán)節(jié)是受到政府嚴格限制的，房地產(chǎn)市場是受國家嚴格控制的不完全開放的市場。下站商業(yè)中心區(qū)改造是市政府統(tǒng)一規(guī)劃項目，得到政策優(yōu)惠和政府支持，該區(qū)域開發(fā)有特別的意義，該市房地產(chǎn)市場正處在方興未艾的繁榮發(fā)展周期。 陽泉市市場調(diào)研陽泉雄居太行，俯瞰華北平原，是三晉門戶，晉冀要沖，地處太原、石家莊兩個省會城市的中間位置，東連環(huán)渤海經(jīng)濟帶和東南沿海地區(qū)，西接中西部地區(qū)，是京津塘及沿海發(fā)達地區(qū)向內(nèi)地輻射的重要通道。是發(fā)達地區(qū)和欠發(fā)達地區(qū)的最佳交匯點之一，具有較強的吸納和輻射功能，對于中西部地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展具有重要的影響和帶動作用。解放以來，特別是改革開放以來，陽泉市第一、二、三產(chǎn)業(yè)得到了長足發(fā)展，綜合經(jīng)濟實力明顯增強。2006年陽泉市地區(qū)生產(chǎn)總值預(yù)計完成230億元，%。財政總收入完成45億元，%，%；全社會固定資產(chǎn)投資達到100億元，%；社會消費品零售總額預(yù)計完成80億元，%；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入預(yù)計超過10100元。從以上數(shù)據(jù)可以看出，陽泉市的經(jīng)濟增長平穩(wěn)，煤炭在近幾年有較平穩(wěn)的價格，陽泉市市民有較穩(wěn)定的收入，有較高的購買能力。據(jù)調(diào)查顯示，“鳳凰城”住宅區(qū)項目所在地是陽泉是整體規(guī)劃的商業(yè)次中心地帶?！傍P凰城”住宅區(qū)項目的開發(fā)在城區(qū)有較明顯的優(yōu)勢。陽泉市是以煤炭工業(yè)為主的城市，經(jīng)濟比較單一，目前市區(qū)人口有60多萬人，其中礦區(qū)人口有28多萬人。根據(jù)陽泉市總體規(guī)劃，，%；2020年總?cè)丝跒?50萬人，%。在這新增長的人口中，有很大的商業(yè)前景和購買潛力，這也是”鳳凰城”住宅區(qū)項目的潛在客戶。陽泉市居民住房結(jié)構(gòu)以七層以下磚樓為主，%，擁有獨門獨戶和居住高層樓房(11層以上)%，%%；全市城市居民家庭中住房面積高于30m2的家庭占7成左右，家庭住房建筑面積低于30m2 %，家庭平均住房面積在50m2左右，處在小康型水平，人均住房建筑面積在1620m2家庭占18%，人均住房建筑面積在1115m2的家庭占12%。據(jù)發(fā)改委、市統(tǒng)計局、%家庭有意向買房，其中表示肯定買的占6%，%，若以肯定買的6%計算。若以每戶平均購房面積為80m2。每平方米平均價格1600元，則將有49億元住房購買市場，若以每平方米平均價格2200元，則將有61億元住房購買市場。，%%，是歷史最好水平。該市房地產(chǎn)市場處在繁榮—調(diào)整—衰退—復(fù)蘇—繁榮周期規(guī)律的繁榮期，從統(tǒng)計資料看，“九五”期間國家人均住宅10m2/人，“十五”期間達到11m2/人；“十一五”期間達到14m2/人今后五年該市房地產(chǎn)三大開發(fā)區(qū)域：其一是原陽鋼舊址（開發(fā)區(qū)）總投資15億元，總建筑規(guī)模65萬m2；其二是礦區(qū)陽煤集團大量投入高層民用住宅建筑，建筑總規(guī)模134萬m2，總投資18億元；其三是天橋以東下站商業(yè)中心的開發(fā)改造，商業(yè)與辦公建筑占76%，估算總投資6億元。這是繼該市八十年代后第二次大規(guī)模舊城商業(yè)區(qū)改造和住宅商務(wù)辦公區(qū)開發(fā)。 市場供給狀況通過市場調(diào)查得知，%，%，140m2以上占20%。商品房買賣價格結(jié)構(gòu)1600—2800元/%，預(yù)測該區(qū)住宅售價將達到該市最高水平突破3000元/m2；商業(yè)用房將達到600010000元/m2最高售價水平，配套完善的住宅建筑區(qū)目前還未形成規(guī)模市場，該區(qū)商品房將是該市旺地。第四章 規(guī)劃方案 項目概況 區(qū)位分析“鳳凰城”住宅區(qū)位于陽泉市城區(qū)上站南大街，總占地面積92畝（），拆遷總面積9000m2。項目用地北側(cè)鄰德勝東街，東側(cè)接化工廠路，有著良好的視野，可遠眺沿桃河城市景觀綠化帶。用地處于市區(qū)中心商業(yè)地帶，與各個區(qū)塊的交通聯(lián)系方便，同時距火車站也只有五分鐘路程，地理位置十分優(yōu)越。項目所在地市城區(qū)上站南大街位于陽泉市市區(qū)東南部、傍桃河南岸，本項目建成后，將通過化工廠路、桃源橋與興建中的“濱河世紀城”及開發(fā)區(qū)共同構(gòu)成陽泉市桃河南北新擴建的居住和商貿(mào)集中區(qū)。 用地規(guī)劃指標該項目總占地面積92畝（），產(chǎn)品定位于中高檔綜合型小區(qū)，涵蓋了各種戶型的建筑，在寬大的樓距間布置了開放式豐富的綠化景觀，使小區(qū)真正成為一個親和自然的生態(tài)居住花園。工程分兩期建設(shè)，, m2。,建筑面積107437m2。根據(jù)規(guī)劃要求，項目工程綠化率35%以上；規(guī)范要求不小于地上建筑面積的10%做人防，可結(jié)合地下車庫設(shè)計；地塊內(nèi)部南北向建筑間距大于1：；地塊與周邊已建房屋的建筑間距符合國家有關(guān)標準，以滿足采光、通風(fēng)、消防等要求。 規(guī)劃依據(jù)《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》（GB5018093）；規(guī)劃設(shè)計委托要求；場地1：1000地形圖。 規(guī)劃目標以生態(tài)環(huán)境為首要條件創(chuàng)造高品質(zhì)的住宅區(qū)。發(fā)揮原地形陡然的優(yōu)勢，創(chuàng)造高趣味性、多樣化的生活環(huán)境，獲得最大的景觀視覺效果。創(chuàng)造項目的可操作性，并將國際先進的建筑潮流和理念應(yīng)用于本設(shè)計中。 設(shè)計原則盡量保持現(xiàn)有地形格局，道路設(shè)置在現(xiàn)有走線位置或填方部分，并以盡端路為支線到各戶。避免大規(guī)模山地開挖營造成建筑平臺，保持原有地形，以斜坡建設(shè)高低基礎(chǔ)工法（GRIPPLE WELL）建設(shè)。據(jù)不同坡度及景觀作為產(chǎn)品分類，發(fā)揮因地制宜的優(yōu)勢。景觀綠化部分，以補強手法，強化重點部分景觀，以收事半功倍之效。采用穿透性、開放性的綠化系統(tǒng)來軟化建筑物，避免滿鋪房子的景觀，以保持綠意盎然的整體環(huán)境。以小區(qū)規(guī)劃手法和新都市主義生活化的原則做為規(guī)劃設(shè)計中心思想，既可滿足小區(qū)生活的環(huán)境優(yōu)越性，又能滿足都市生活的便利性。 規(guī)劃理念引入現(xiàn)代居住社區(qū)與物業(yè)管理的設(shè)計思想，探索居住形態(tài)和居住意識的變革，滿足高層次高品位人士的居住要求。強化現(xiàn)代居住理念，將居住環(huán)境提高到重要位置，強調(diào)環(huán)境價值與住宅價值的統(tǒng)一，充分提高高品位環(huán)境的住宅開發(fā)中的比重。通過空間景觀的形態(tài)構(gòu)成和建筑的布局，突顯城市新區(qū)的形象，展示居住區(qū)的現(xiàn)代氣息，創(chuàng)造和諧、有序、舒適、優(yōu)美的城市空間環(huán)境，充分發(fā)揮該地區(qū)的社會、經(jīng)濟和環(huán)境效益。⑴多功能的組織使社區(qū)價值提升——輕松對待居家休閑的積極態(tài)度；無所不在以人為本的開放性思考；面對城市高層次客戶群；是高品位人士擇鄰而居的上乘之選。⑵繁華之上的兩單元組合——除了開放、自由、光線、設(shè)計還具有濃郁的家庭居住氛圍，整體空間表態(tài)豐富，真正為享受層次居家氣息的人而準備。居住者與空間的自然和諧的，居住者代表的是一種個性的生活方式。⑶不同層次與環(huán)境的社區(qū)空間：新生活理念與傳統(tǒng)主義、秩序與隨意、干道與街坊、曲線與直線、人文與自然在這里成為順其自然的組合。街角花園、街坊鄰居、社區(qū)庭園；老人的午后閑坐、孩童的奔跑嬉戲；工作后的放松、學(xué)習(xí)外的閱讀、周末的安逸心境；不同形式的生活，在不同場所被滿足。 規(guī)劃布局 建筑設(shè)計現(xiàn)代風(fēng)格，借用了歐式建筑的經(jīng)典符號特征，融入近現(xiàn)代建筑簡捷活潑的精神，頂部處理利用退臺和坡屋頂?shù)仁址▌?chuàng)造豐富多變的天際線效果，建筑色彩根據(jù)立面造型采用多樣化色彩，組團采用點狀蝶式高層建筑與條式的錯位空間布局，以營造環(huán)境圍合空間，并增加了天際線的活潑和景觀的通透感，跌落的平面設(shè)計，使每戶視野開闊；基于住宅與自然的高接觸性，在單體設(shè)計中要組織好住宅的通風(fēng)和日照，通過外立面的凹凸形式以保證戶戶全明，嚴謹?shù)闹?，豐富的線腳，和諧多變的色彩營造出“鳳凰城”特有的浪漫高雅、安逸，富有生活氣息的居住環(huán)境。 住宅布局⑴日照間距、朝向、小氣候：居民住宅日照間距不小于1：，住宅朝向考慮與路網(wǎng)結(jié)合，住宅朝向略為偏東。地塊內(nèi)通過相對集 中的綠地和景觀綠軸等室外空間組織，形成良好的社區(qū)小環(huán)境氣候。⑶住宅形式：住宅類型根據(jù)房地產(chǎn)市場需求，結(jié)合陽泉市特點進行設(shè)置。住宅類型以大、中、小三類進行布置，大套住宅建筑面積控制200~220平方米，約占總數(shù)的12%；中套住宅建筑面積控制130~150平方米，約占總數(shù)的18%；小套住宅建筑面積控制90~70平方米，約占總數(shù)的70%。住宅層數(shù)以6層住宅為主。⑶安全防衛(wèi)：居住地塊以社區(qū)封閉式管理，保證區(qū)內(nèi)災(zāi)情發(fā)生時的疏散、救災(zāi)需要。⑷綠化空間：居住地塊結(jié)合建筑形態(tài)，在半圍合庭院組織小游園，并強調(diào)中部庭院綠帶的銜接，形成多層次的社區(qū)綠化空間系統(tǒng)。 公共服務(wù)設(shè)施和環(huán)衛(wèi)設(shè)施布置⑴配套公共服務(wù)設(shè)施：結(jié)合場地外的圍周邊的配套服務(wù)設(shè)施，小區(qū)內(nèi)部將不再安排小學(xué)、幼兒園等配套設(shè)施。考慮場地在城市中的地位，沿德勝東街和化工廠路設(shè)置臨街商鋪，增加地塊的商業(yè)價值，并在城市主干道形成好的街景。在次入口設(shè)置底層商鋪，形成人行入口的導(dǎo)向性，并將小區(qū)的步行商業(yè)功能加以引伸，同時為小區(qū)的商業(yè)配套服務(wù)。小區(qū)為業(yè)主